Daň ze staveb a jednotek: Kompletní průvodce výpočtem a povinnostmi

Daň z nemovitých věcí, dříve známá jako daň z nemovitostí, je majetkovou daní, která sestává ze dvou částí: daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. V tomto článku se podrobně zaměříme na druhou jmenovanou, tedy na daň ze staveb a jednotek, která představuje povinnost pro vlastníky budov a jednotek v České republice.

Tak jako pro jiné daně, i pro daň z nemovitosti platí, že její výši si každý poplatník spočítá sám v daňovém přiznání k dani z nemovitosti. Výpočet daně závisí na typu nemovitosti, její velikosti, místních koeficientech a druhu využití pozemku nebo stavby.

Základní informace a předmět daně

Vlastnictví nemovitých věcí, jako jsou například rodinné domy, byty či stavební parcely, se každoročně zdaňuje prostřednictvím daně z nemovitých věcí. Ta se dle zákona stanoví na zdaňovací období podle stavu k 1. lednu roku, na který je daň stanovována. Předmětem daně ze staveb a jednotek jsou budovy dle definice uvedené v katastrálním zákonu nebo inženýrské stavby uvedené v příloze zákona o dani z nemovitých věcí (ZDN).

Předmětem daně ze staveb a jednotek je, nachází-li se na území České republiky:

• Zdanitelná stavba: Dokončená nebo užívaná budova (dle definice katastrálního zákona) nebo inženýrská stavba uvedená v příloze ZDN. Budovou se rozumí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
• Zdanitelná jednotka: Dokončená nebo užívaná jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytu nebo občanského zákoníku. Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Obdobné platí také pro nebytový prostor a soubor bytů nebo nebytových prostorů.

Stavba nebo jednotka je předmětem daně, když je dokončená (nemusí být užívaná) nebo užívaná. Pokud není splněna alespoň jedna z podmínek, je předmětem daně pouze pozemek, který se po dobu výstavby zdaňuje jako "stavební pozemek".

Čtěte také: Zakládání staveb: Nové normy a technologie

Vyloučení z předmětu daně

Dle § 7 odst. 2 ZDN není zdanitelná stavba, v níž jsou zdanitelné jednotky, předmětem daně ze staveb a jednotek (jsou totiž samostatným předmětem daně).

Dále, na zdanitelnou stavbu, která není samostatnou věcí, se pro účely daně z nemovitých věcí hledí jako na nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, kdo vlastní nemovitou věc, které je tato stavba součástí. Toto ustanovení zajišťuje, že předmětem daně ze staveb a jednotek je jak stavba, která je podle občanského zákoníku samostatnou věcí, tak i stavba, která je součástí pozemku.

Zdaňovány jsou také budovy, inženýrské stavby a jednotky, které jsou dokončené nebo užívané pouze v části zdanitelné stavby nebo v části jednotky, pokud byl vydán kolaudační souhlas pouze na část stavby nebo jednotky, lze-li ji užívat samostatně.

Kdo platí daň ze staveb a jednotek?

Poplatníkem daně ze staveb a jednotek je zpravidla vlastník zdanitelné nemovitosti. U pronajatých či propachtovaných nemovitostí může být poplatníkem nájemce nebo pachtýř, a to za určitých podmínek, například pokud s nemovitostí hospodaří Správa státních hmotných rezerv, nebo pokud jsou převedené na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí.

Od zdaňovacího období roku 2024 je uživatel poplatníkem daně ze staveb a jednotek u zdanitelné jednotky nebo zdanitelné stavby, pokud vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky není znám, nebo je se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových.

Čtěte také: Zjistěte vše o suchých stavbách

Daňové přiznání a splatnost

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává do konce ledna příslušnému finančnímu úřadu. Přitom platí, že rozhodující je stav k 1. lednu zdaňovacího období. Daňové přiznání se podává vždy po roce, kdy se v katastru nemovitostí změnil vlastník dané nemovitosti. Zároveň stačí, když ho vyplníte a odešlete pouze jednou, přičemž o každoroční upozornění na to, že je třeba daň zaplatit, se postará příslušný finanční úřad.

Daňové přiznání se nepodává, pokud ve srovnání se zdaňovacím obdobím, za které přiznání podáno bylo, nedošlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně. Pokud však ke změně daných okolností došlo, je poplatník povinen podat buď "standardní" daňové přiznání anebo dílčí daňové přiznání.

V roce 2025 se daňové přiznání za rok 2025 podává nejpozději do 2. února 2026, protože 31. ledna 2026 připadá na sobotu.

Daň z nemovitosti je třeba uhradit nejpozději do 31. května daného roku. Pokud roční výše daně z nemovitých věcí nepřesáhne částku 5 000 Kč, je splatná najednou, a to nejpozději do 31. května zdaňovacího období. Pokud však přesahuje 5 000 Kč, lze ji rozložit do dvou splátek - první do 31. května a druhá do 30. listopadu. U poplatníků provozujících zemědělskou výrobu a chov ryb jsou splátky splatné do 31. srpna a do 30. listopadu.

Způsoby platby daně:

• Bezhotovostně převodem z účtu: Finanční úřad vám zašle platební údaje.
• Přes SIPO: Tuto možnost si musíte aktivně zařídit.
• Přeplatkem z jiné daně: Pokud máte přeplatek na jiné dani (např. dani z příjmů), můžete ho využít k úhradě daně z nemovitosti.
• Hotově na pokladně finančního úřadu nebo poštovní složenkou.

Osvobození od daně

Rozsah osvobození od daně ze staveb a jednotek je výrazně větší než u daně z pozemků, nicméně není absolutní a je omezen vlastnictvím, rozsahem, druhem pozemku nebo charakterem zdanitelné stavby, anebo počtem zdaňovacích období.

Čtěte také: Jak se změnila pravidla požární bezpečnosti staveb

Obce mohou při řešení důsledků mimořádné, zejména živelní události zcela nebo částečně osvobodit nemovité věci dotčené mimořádnou událostí, a to formou obecně závazné vyhlášky. Nemovité věci lze osvobodit od daně nejdéle na dobu 5 let. Obecně závazná vyhláška musí nabýt účinnosti do 31. března roku následujícího po zdaňovacím období, v němž k mimořádné události došlo.

Příklady trvalého a dočasného osvobození:

• Trvalé osvobození: Zdanitelné stavby a jednotky ve vlastnictví té obce, na jejímž katastrálním území se nacházejí.
• Dočasné osvobození: Kulturní památky po provedení stavební úpravy na dobu 8 let, nebo zdanitelné stavby a jednotky na dobu pěti let od roku následujícího po provedení změny spočívající ve změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na systém využívající obnovitelné energie (solární, větrné, geotermální, biomasy - pokud se nejedná o její přímé spalování).
• Osvobození průmyslových zón: Nejdéle na dobu 5 let zdanitelné stavby ve vládou schválené zvýhodněné průmyslové zóně pořízené nebo zřízené pro účely realizace investiční akce, pro kterou je vydáno rozhodnutí o příslibu investiční pobídky.

Nárok na osvobození od daně ze staveb a jednotek nemusí všichni poplatníci uplatňovat podáním daňového přiznání. Například obec, která vlastní stavby pouze na svém katastrálním území, daňové přiznání nepodává. Ostatní poplatníci, jako jsou spolky, veřejné vysoké školy a další, jsou povinni uplatnit nárok na osvobození v daňovém přiznání.

Výpočet daně ze staveb a jednotek

Při samotném výpočtu se pracuje nejen s výměrou pozemku či stavby, ale také se zákonem stanovenými sazbami a koeficienty. Než se do vyplňování pustíte, připravte si všechny podklady, které obsahují informace o vaší nemovitosti. Hodit se bude výpis z katastru nemovitostí, kupní smlouva nebo třeba stavební povolení.

Zákon o dani z nemovitých věcí stanoví základní pravidla, která mohou obce upravit pomocí místních vyhlášek. Důležitou roli hraje také místní příslušnost finančního úřadu, protože daňové přiznání se podává tam, kde se nemovitost nachází, nikoliv podle bydliště vlastníka.

Pro výpočet daně z nemovitostí je nutné znát několik základních informací:

• Typ nemovitosti (stavby či pozemku).
• Výměra, zastavěná plocha v m², počet nadzemních podlaží.
• Koeficienty pro danou nemovitou věc (místní koeficient a koeficient podle velikosti obce).

Základ daně

Stejně jako daň z pozemků rozlišuje i daň ze staveb a jednotek několik druhů staveb s odpovídajícími základními sazbami daně.

• U zdanitelné stavby: Základem daně je výměra zastavěné plochy v m² podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Zastavěnou plochou se rozumí zastavěná plocha stavby podle stavebního zákona odpovídající nadzemní části zdanitelné stavby.
• U jednotky: Základem daně je upravená podlahová plocha, kterou je výměra podlahové plochy zdanitelné jednotky v m² podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období vynásobená koeficientem 1,22 (pokud je jednotka v budově bytového domu a její součástí je podíl na pozemku nebo je její vlastník spoluvlastníkem jiného pozemku užívaného společně) nebo koeficientem 1,20 (v ostatních případech).

Podlahovou plochou jednotky se rozumí podlahová plocha evidovaná v katastru nemovitostí. Pokud není evidována, pak se rozumí podlahová plocha uvedená v prohlášení vlastníka. Pokud není ani tam, pak se rozumí podlahová plocha odpovídající skutečnému stavu.

Sazby daně

Sazby daně z nemovitosti naleznete v zákoně a liší se podle toho, o jaký typ budovy, stavby či jednotky se jedná. Základní sazby daně jsou uvedeny v § 11 odst. 1 písm. a) až f) ZDN.

U budovy obytného domu, u budovy pro rodinnou rekreaci, budovy rodinného domu využívané pro rodinnou rekreaci a u garáže vystavěné odděleně od budov obytných domů (s výjimkou zdanitelných staveb k podnikání) se základní sazba zvyšuje o 1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží, pokud zastavěná plocha tohoto podlaží přesahuje 2/3 plochy zastavěné stavbou.

U zdanitelných staveb pro podnikání, jejichž převažující část zastavěné plochy je užívána pro podnikání, se sazba zvyšuje o 1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží, jestliže zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy.

ZDN nepřihlíží k počtu podzemních podlaží, neboť předmětem daně ze staveb a jednotek je pouze nadzemní část stavby.

U stavby pro individuální rekreaci a u stavby plnící doplňkovou funkci k této stavbě se počítá s dalším koeficientem ve výši 2, kterým se celý výpočet násobí v případě, že stavba leží v národním parku nebo v I. zóně chráněné krajinné oblasti.

Koeficienty daně

Při výpočtu daně se používají různé koeficienty:

• Místní koeficient: Radnice dostaly v rámci daňových změn od roku 2021 možnost určovat místní koeficient pro jednotlivé části obce. Mohou tak například vybírat více peněz v průmyslových oblastech. Místní koeficient daně z nemovitosti může být v roce 2025 nastaven v rozmezí 0,5 až 5. Obce ho mohou vyhláškou zvyšovat ze základní úrovně 1 na hodnoty 2, 3, 4 a 5. Jestliže obec nestanoví koeficient svou vyhláškou, pak se vychází z koeficientu zákonného, stanoveného dle počtu obyvatel při posledním sčítání lidu. Od 1. ledna 2025 již obce nemohou snížit zákonný koeficient o jednu až tři kategorie.
• Koeficient podle velikosti obce: Tento koeficient se liší v závislosti na počtu obyvatel obce.
• Inflační koeficient: V rámci konsolidačního balíčku byl v roce 2024 zaveden také inflační koeficient. Ten byl nicméně stanoven na hodnotu 1, takže momentálně výpočet daně z nemovitostí nijak neovlivňuje. Pro rok 2025 se přitom hodnota nemění.

Pokud se změní koeficient pro výpočet, nemusíte si s přepočtem daně lámat hlavu. Finanční úřad vám zašle nové platební údaje.

Příklad místních koeficientů:

Výše daně z nemovitosti závisí do velké míry na tom, kde se nemovitost nachází. Rozdělení koeficientů pro jednotlivé části obce může pomoci zohlednit jednotlivé čtvrti, které se mohou lišit lukrativností a žádaností nemovitostí, které se na nich nacházejí.

Změny v koeficientech musí obec zveřejnit obecně závaznou vyhláškou nejpozději 1. října kalendářního roku.

Daň z nemovitých věcí v roce 2024 zaznamenala plošné navýšení základní sazby o cca 80 %. Majitelé nemovitostí by měli pravidelně kontrolovat aktuální koeficienty a sazby, aby mohli přesně vypočítat svou daňovou povinnost. Existuje mnoho online kalkulaček daně z nemovitosti, které vám s výpočtem pomohou.

I když zákon obsahuje přehlednou tabulku velikosti koeficientů, situace může být složitější. Zákon totiž dále říká, že pro jednotlivé části obce může obec obecně závaznou vyhláškou tento koeficient zvýšit o jednu kategorii nebo snížit o jednu až tři kategorie. Praha pak má ze zákona možnost koeficient 4,5 zvýšit na koeficient 5, což také učinila.

tags: #dan #ze #staveb #vypocet

Oblíbené příspěvky:

• Více o Primalex Polar
• jak se zbavit potemníka ve skladu
• Dopravní omezení v Ústí nad Orlicí
• Efektivní výstavba bytových domů
• pokládka podlah na Vysočině