Diagnostika staveb před koupí: Klíč k bezpečné investici

Investice do nemovitosti je zásadní rozhodnutí, často na celý život. Před koupí nemovitosti, což je většinou největší finanční transakce za život, je nanejvýš důležité vědět, co kupujeme, tedy důkladně si stavbu, byt či pozemek prověřit. Detailní odborné prověření nemovitosti („inspekce nemovitosti“) pomůže toto rozhodnutí usnadnit a zabrání dalším nečekaným výdajům na odstranění závad.

Proč je důležitá inspekce nemovitosti?

Skryté vady a poruchy nemovitosti mohou mít dalekosáhlé nedozírné následky. Česká legislativa ukládá povinnost sdělit co nejpřesnější informace o prodávané věci a stanovuje pětiletou zodpovědnost za skryté vady. Inspekce nemovitostí je služba pomáhající zjistit skutečný technický, stavební a energetický stav nemovitosti. Kupující díky tomu ví, co si skutečně kupuje, a technický průkaz nemovitosti lze případně využít i jako podklad při jednání o ceně. Inspektor nemovitostí mimo jiné přináší při realitní transakci jistotu, že nekupujete „zajíce v pytli“.

Zejména je důležité znát rizika, která může odborník odhalit a pomoci předejít havarijním situacím a dalším zbytečným výdajům. Nečekané výdaje mohou velice rychle a nepříjemně převýšit náklady na odborný dozor. Dále se lze díky diagnostice určit příčina vlhnutí nebo trhlin, což umožňuje odhalit zdroj vlhkosti, statické poruchy nebo nevhodné konstrukční zásahy.

Jak probíhá prohlídka nemovitosti a co se prověřuje?

Před koupí nemovitosti bychom se měli zaměřit na významné závady a problematická místa, která by mohla mít dopad na její užitnou hodnotu a cenu. Pokud není s prodávajícím dohodnuto jinak, probíhá kontrola nemovitosti vizuálně a používají se neinvazivní metody zkoumání.

Základní aspekty inspekce:

• Vlhkost konstrukcí: Mezi neinvazivní metody patří především měření vlhkosti konstrukcí, zejména stěn v suterénu a v patě zdiva v přízemí. Zpozornět bychom měli, pokud přístroj ukáže u zděných konstrukcí hodnoty vyšší než 2 % a u dřevěných konstrukcí v interiéru hodnoty vyšší než 15 %.
• Katastr nemovitostí: Z veřejného nahlížení do Katastru nemovitostí lze získat aktuální katastrální mapu a tu porovnat se skutečností. Často se zjistí, že stavba má dodatečně provedenou přístavbu nebo garáž na pozemku, která není v katastru nemovitostí zapsána nebo byla dokonce provedena bez povolení.
• Dokumentace nemovitosti: Každý vlastník nemovitosti má podle stavebního zákona povinnost uchovávat aktuální dokumentaci a tu předat novému majiteli. Pokud dokumentaci nemá, měl by si ji opatřit v archivu stavebního úřadu nebo nechat vypracovat pasport (zjednodušenou dokumentaci).
• Elektroinstalace: Stav elektroinstalace by měl majitel doložit pomocí revizní zprávy.

Certifikovaný inspektor nemovitosti vás navštíví v předem domluveném termínu. Inspektor nemovitosti posoudí stav obvodových konstrukcí, podlah, povrchů omítek. Zaměří se na stav střešní konstrukce. Zejména u starší nemovitosti je vhodné posoudit stav nosné části krovu nebo ploché střechy. Přeměří vzdálenosti krokví aj. Inspektor posoudí statiku stavby, prověří riziko vzniku plísní v interiéru, ale i sklepních prostorách. Projde si jednotlivé místnosti a zhodnotí kvalitu provedených prací na podlahách, oknech, dveřích, dlažbách a obkladech. Inspektor veškerá naměřená data ukládá do tabletu. Ze zaměření lze zpracovat rozpočet nákladů na případné budoucí opravy nebo pro porovnání ceny vytvořit tržní odhad ceny nemovitosti.

Čtěte také: jak probíhá diagnostika stavebních konstrukcí

Při posouzení více jak 160 položek dochází k prozkoumání v následujících technických oblastech:

• Technická oblast A - statika
• Technická oblast B - izolace proti vodě
• Technická oblast C - úniky tepla
• Technická oblast D - povrchy podlah a stěn
• Technická oblast E - technická zařízení nemovitosti
• Technická oblast F - zdravotní nezávadnost bydlení/zdravé bydlení
• Technická oblast G - bezpečnost při užívání nemovitosti a požární bezpečnost
• Technická oblast H - zvuk/hluk/akustika

Kvalita vnitřního prostředí

Kvalita vnitřního prostředí je stále častěji diskutovaným tématem, protože člověk tráví v interiéru přibližně 90% svého času a tím stále více projevuje kvalita vnitřního prostředí na jeho zdraví, ale i psychickou pohodu. Inspektor se zaměřuje na ty nejdůležitější parametry, které nejvíce ovlivňují zdraví člověka. Jedná se především o monitoring radonu, teploty a vlhkosti.

Typy inspekcí a jejich využití

Inspekce rodinného domu či bytu:

Převážně se využívá při realitních obchodech. Kupující díky tomu ví, co si skutečně kupuje, a technický průkaz nemovitosti lze případně využít i jako podklad při jednání o ceně. Inspekce nemovitosti bez odhadu nákladů nutných k uvedení nemovitosti do správného technického stavu (služba č. 3). Plná inspekce (všech 8 oblastí) nemovitosti u rodinného domu v závislosti na velikosti a technickém stavu domu ve skutečnosti znamená intenzivní průzkum a dokumentace nemovitosti v době trvání od dvou do pěti hodin.

Inspekce společných částí bytového domu:

Je převážně využívána pro identifikaci vad a možnou reklamaci před koncem záruční doby poskytnuté developerem. U starších nemovitostí se inspekce používá také jako podklad pro vytvoření plánu oprav.

Inspekce komerčních nemovitostí:

Nejvíce se využívá při realitních obchodech, kde slouží jako podklad při jednáních o ceně objektu.

Čtěte také: Zkoušení a diagnostika staveb

Posouzení nemovitosti před rekonstrukcí:

Výsledky inspekce nemovitosti mohou sloužit také jako kvalifikovaný podklad pro zadání druhu oprav a úprav pro stavební firmu. Diagnostika pomůže zjistit skutečný rozsah poškození a určit, jaké opravy jsou opravdu potřeba - a jak je provést správně.

Co když se objeví skryté vady po koupi?

Česká legislativa stanovuje pětiletou zodpovědnost za skryté vady. Pokud prodávající tvrdí, že něco bylo dříve rekonstruováno, mělo by to tak být. Když se časem ukáže, že skutečný stav zkreslil či něco zatajil, nese za to v budoucnu odpovědnost. Zpětná prověrka nemovitosti je zaměřena na skryté vady, za které nesl prodávající po dobu 5 let od předání nemovitosti kupujícímu. Prokázání takovéto vady však není bez předchozí inspekce jednoduché.

Prodej nemovitosti s inspekcí

Pro zákazníka prodávajícího nemovitost je dobré objednat si inspekci ve fázi, kdy se chystá na prodej a chce mít nezávislý dokument, kterým může zájemcům prokazovat kvalitu jeho prodávané nemovitosti.

Příklady řešení díky diagnostice

U bytového domu z 60. let bylo zadavatelem požadováno komplexní posouzení technického stavu před plánovanou rekonstrukcí. Byla provedena diagnostika nosných konstrukcí, jádrové vývrty, zkoušky betonu a posouzení výztuže. Bylo zjištěno degradace betonu vlivem karbonatace a lokální poruchy výztuže v železobetonových stropních panelech. Na základě výsledků byla navržena cílená sanační opatření a klient tak výrazně ušetřil oproti původně plánované plošné sanaci.

Cena inspekce nemovitostí

Co ovlivňuje cenu inspekce nemovitostí? Základní způsob provedení inspekce - výsledkem inspekce nemovitosti může být buď „lacinější“ ústní zhodnocení stavu nebo „dražší“ písemné zhodnocení stavu ve formě písemných dokumentů - tzv. Inspekční technický pasport nemovitosti (ITPN). Nebo varianta podle dohody vyhovující zákazníkovi. Písemné zhodnocení nemovitosti může být ve dvou variantách - s odhadem nákladů nutných k uvedení nemovitosti do správného technického stavu (nákladů na opravy) nebo bez odhadu nákladů.

Čtěte také: Zakládání staveb: Nové normy a technologie

Ceny inspekcí nemovitostí se liší v závislosti na obytné ploše nemovitosti a stáří nemovitosti. Čím je nemovitost větší a starší, tím jsou vyšší náklady na provedení inspekce nemovitosti. Cena za inspekci nového bytu s podlahovou plochou například do 60 m2 bude nižší než cena za inspekci staršího rodinného domu s podlahovou plochu nad 250 m2. Přesná cena je součástí konkrétní nabídky. Při posuzování ceny za provedení inspekce je dobré brát v úvahu, že cena za provedení inspekce nemovitosti je pouhým zlomkem ceny, kterou hodlá zákazník zaplatit za nákup nemovitosti.

Tabulka služeb a orientačních cen:

Všechny ceny uvedené v tomto dokumentu jsou ceny v Kč bez DPH. V zásadě platí, že na každou jednotlivou službu je individuální cenová nabídka. Cena inspekce je tvořena cenou práce (Kč/hod.), kterou inspektor stráví poskytnutím služby inspekce a zpracováním dohodnutých informačních výstupů. K ceně práce je připočteno dopravné. V ceně inspekce není zahrnuta cena případného pronájmu dronu na inspekci střešního pláště (služba je poskytována na včasné vyžádání objednatele služby). Ceny inspekce zahrnují veškeré náklady na provedení inspekce včetně nákladů na cestovné.

Bonusy k inspekčním službám:

Zákazník má možnosti k jedné placené službě inspekce nemovitosti využít jednu službu bezplatně jako bonus inspektora nemovitostí.

• Bonus č. 1: Energetická sanace nemovitosti: Zhodnocení vhodnosti zateplení obvodového pláště budovy nebo vnitřního zateplení včetně počítačové simulace vlhkostní a tepelné bilance, doporučení tlouštěk izolantů doprovázený slovním komentářem.
• Bonus č. 2: Identifikace a změření vlhkosti zdiva: Zdiva obvodového pláště budovy, příček, sklepních prostorů a suterénu doprovázený slovním komentářem.
• Bonus č. 3: Identifikace nežádoucích úniků tepla: Pomocí termovizní kamery doprovázený slovním komentářem. Měření je podmíněno podmínkami, kdy rozdíl teplot vzduchu v interiéru a exteriéru je minimálně 10 ºC, obvykle v období září až květen. Měření není možno provádět při podmínkách mlhy v exteriéru a dešti.
• Bonus č. 4: Identifikace nežádoucího vytvoření tmavých skvrn na stěnách a stropech (tzv. fogging): Doprovázený slovním komentářem.
• Bonus č. 5: Změření úbytku napětí v elektrické síti: Nemovitosti přístrojem FLUKE T150/VDE doprovázený slovním komentářem.

Trend ve zvýšení informovanosti

Lze pozorovat trend ve zvýšení informovanosti. Kupující dnes mají více informací a jsou v tomto ohledu zodpovědnější. Na prohlídky stále častěji přicházejí dobře připraveni a vědí, na co se ptát. Postoj mění i prodávající. Ti sami si stále častěji nechávají před prodejem zpracovat technickou inspekci své nemovitosti, aby bylo vše podloženo a aby byl zaznamenán aktuální stav v době prodeje. Pokud však chtějí kupující sami i přesto provádět invazivní metody zkoumání, je to možné, ale pochopitelně jen se souhlasem prodávajících a vše musí být pak uvedeno do původního stavu, aby majitelům nevznikla škoda.

tags: #diagnostika #staveb #před #koupí #informace

Oblíbené příspěvky:

• Renovace střechy na Felicia Pick Up
• Vše o bitumenovém tmelu pro silné vrstvy
• Recenze Nalgene Wide Mouth Sustain
• využití kašírované bílé lepenky v tisku
• Nadčasová elegance s bílou dlažbou