Financování stavebních projektů a dotace pro investory

Financování developerských projektů a výstavby patří mezi nejsložitější právní a obchodní úkoly, které řeší investoři a podnikatelé. Chybná volba financování, špatně nastavené podmínky či opomenuté právní detaily mohou stát projekty miliony korun. Financování stavebního projektu je jedním z nejsložitějších právních a obchodních procesů, se kterými se podnikatel může potkat. Z výše uvedeného vyplývá, že financování stavebního projektu je komplexní disciplína.

Bankovní financování: Klíčové parametry a požadavky

Banky jsou nejčastějším zdrojem financování pro středně velké a velké stavební projekty. Jejich podmínky ale nejsou univerzální - každá banka má svá vlastní pravidla a kritéria, podle kterých rozhoduje o tom, zda vám poskytne úvěr a za jakých podmínek, což vychází z jejich povinnosti obezřetného podnikání dle zákona o bankách.

Proces bankovní analýzy

Když přijdete do banky s žádostí o financování stavby, nerozhoduje pouze vaše bonita nebo výše vlastních prostředků. Banka provádí rozsáhlou finanční a právní analýzu projektu samotného. Kromě samotného projektu si banka prověří i vaši schopnost projekt řídit. Vyžaduje auditované účetní výkazy, informace o dosavadních projektech a jejich úspěšnosti, a také podrobný harmonogram výstavby a rozpočet. Všechny tyto dokumenty se stanou součástí úvěrové dokumentace.

Klíčové finanční ukazatele: LTV, LTC a DSCR

Jedním z nejdůležitějších pojmů, se kterými se setkáte, je LTV (Loan to Value), tedy poměr mezi výší úvěru a budoucí tržní hodnotou zastavované nemovitosti. Rozdíl mezi LTV a LTC je podstatný: LTV se počítá z budoucí hodnoty dokončené nemovitosti, zatímco LTC se počítá z nákladů na výstavbu. Banka obvykle financuje tu částku, která vychází z přísnějšího (nižšího) ukazatele. Banky typicky vyžadují, aby DSCR (Debt Service Coverage Ratio) dosáhl hodnoty 1,2 až 1,4, což znamená, že projekt musí generovat 20 až 40 procent rezervy nad výší splátek. Pochopení těchto metrik je nezbytné proto, aby vám byl jasný poměr mezi vaší investicí a bankovním financováním.

Tabulka: Rozdíl mezi LTV a LTC

Mnozí investoři se mylně domnívají, že banka zafinancuje 100 % nákladů, ale v praxi je nutná spoluúčast investora (hard equity), která se do projektu vkládá jako první. Je důležité mít realistické rozpočty i odhady tržních cen.

Čtěte také: Financování fasády v památkové zóně

Předprodeje a zajištění úvěru

Jednou z podmínek, kterou banka u rezidenčních projektů téměř vždy požaduje, je tzv. předprodej. To znamená, že ještě před čerpáním bankovního úvěru musíte mít podepsané smlouvy s kupujícími nebo budoucími nájemci minimálně pro 20 až 30 procent jednotek či ploch v projektu. Banky standardně vyžadují, aby rezervační zálohy a části kupní ceny od klientů byly skládány na vázaný nebo projektový účet, který je často pod kontrolou banky. Zpravidla ne, banky vyžadují, aby příjmy od kupujících směřovaly na zastavený projektový účet vedený u financující banky. Chyby v předprodejních smlouvách nebo v právním nastavení jejich zajištění jsou jedním z důvodů, proč se čerpání úvěru zdržuje. Pokud smlouvy nejsou právně vymahatelné, banka je do předprodejů nezapočítá.

Nebankovní financování: Flexibilita za vyšší cenu

Ne všechny stavební projekty splňují přísné bankovní parametry. Projekty, které jsou rizikovější, nestandardní nebo jsou v rané fázi vývoje (kdy ještě chybí stavební povolení), často využívají úvěry od nebankovních poskytovatelů či fondů kvalifikovaných investorů. Nebankovní instituce mají výrazně flexibilnější přístup než tradiční banky. Nebankovní poskytovatel může financovat například scelování pozemků, inženýring nebo vyplacení podílů společníků. Nebankovní poskytovatelé také méně trvají na formálních procesních požadavcích. Spíše se zaměřují na hodnotu zajištění (hodnotu nemovitosti) a exit strategii. Cenou za tuto flexibilitu je však vyšší úroková sazba a poplatky. Nebankovní úvěry se v závislosti na tržní situaci pohybují obvykle v rozmezí 9 až 15 procent p.a. (a někdy i více), zatímco bankovní sazby jsou zpravidla nižší. Zaměřují se primárně na kvalitu zajištění (hodnotu nemovitosti) a likviditu. Pokud jednáte s renomovanými fondy či institucemi, právní riziko je zvládnutelné. Hlavní rozdíl je ekonomický a ve tvrdosti vymáhání v případě selhání.

Kombinovaná strategie financování

Zkušení developeři často používají kombinovanou strategii. Nejprve využijí dražší a flexibilnější zdroje od nebankovního poskytovatele na rizikovou fázi - typicky na akvizici pozemku a inženýring (získání povolení). Tato fáze se nazývá pre-development. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře mají zkušenosti s přípravou obou typů financování a znají nástrahy v nebankovních smlouvách.

Zajištění úvěrů a kovenanty

Ať už čerpáte úvěr od banky nebo nebankovního subjektu, věřitel bude vždy vyžadovat robustní zajištění. Standardní formou zajištění je zástavní právo k nemovitostem. Věřitel si nechá zapsat zástavní právo do katastru nemovitostí k pozemkům i budoucím stavbám podle katastrálního zákona. Běžným standardem u developerského financování je také zástavní právo k podílu v projektové společnosti (SPV), což je upraveno v zákoně o obchodních korporacích. Pokud byste chtěli kombinovat bankovní úvěr s dalšími půjčkami (mezzanine financování), banka musí s druhým věřitelem souhlasit a uzavřít dohodu o pořadí a vzájemných vztazích (intercreditor agreement).

Kovenanty a jejich důsledky

Kromě zástav obsahuje úvěrová smlouva tzv. kovenanty (covenants). Pokud hodnota nemovitosti klesne a LTV stoupne na 80 %, jste v porušení kovenantu a musíte situaci řešit (např. dofinancovat projekt). Nejzávažnějším důsledkem porušení kovenantu je tzv. akcelerace úvěru (zesplatnění) dle § 1931 občanského zákoníku. Právníci z ARROWS vyjednávají kovenanty tak, aby byly reálné a aby obsahovaly tzv. "grace period" (dobu na nápravu). Porušení kovenantu (např. LTV, DSCR) je porušením smlouvy. Banka může požadovat nápravu, zvýšit úrokovou marži, žádat dojištění, nebo v krajním případě úvěr zesplatnit (chtít vrátit vše hned).

Čtěte také: Dotace na zateplení podkroví – vše, co potřebujete vědět

Doložka o změně ovládání (Change of Control)

Doložka o změně ovládání (Change of Control) je standardní součástí úvěrových smluv. Zakazuje změnu v osobě skutečného majitele (UBO) nebo společníka dlužníka bez předchozího písemného souhlasu banky. V praxi se toto řeší definováním "povolených převodů" (permitted transfers) přímo ve smlouvě, nebo včasným jednáním s bankou.

Právní příprava a řízení rizik

Mít zajištěné peníze je jen polovina úspěchu. Jedním z největších rizik je zdržení v povolovacím procesu. Stavební zákon sice stanovuje lhůty pro vydání rozhodnutí, ale v praxi jsou tato řízení často delší kvůli odvoláním účastníků (sousedů, spolků) nebo nekompletní dokumentaci. Klíčový je soulad s územním plánem. Pokud záměr není v souladu s regulativy území, stavební úřad jej nepovolí. Investoři by měli prověřovat územní plán a limity území (záplavová území, ochranná pásma sítí) ještě před koupí pozemku. Pokud je problém už v územním plánování nebo v návazných podmínkách projektu, může být užitečné navázat na doporučení z článku Jak jako obec změnit územní plán transparentně bez toho, aby změnu zrušil soud.

Due diligence projektu

Než začnete stavět nebo kupovat projekt, je nutné provést právní audit (due diligence). Základem je prověření vlastnického práva (titulu) k pozemkům. Právníci zkoumají nabývací tituly historicky do minulosti (často i desítky let), aby vyloučili riziko, že prodejce nebyl oprávněným vlastníkem (např. v důsledku restitučních nároků). Dalším kritickým bodem je přístup. Pozemek musí mít právně zajištěný přístup z veřejné komunikace dle § 1029 občanského zákoníku. Pokud vede cesta přes soukromý pozemek souseda, musí být zřízena služebnost (věcné břemeno) chůze a jízdy. Pokud kupujete rozpracovaný projekt (share deal), přebíráte s ním všechny existující smlouvy. Je nutné prověřit smlouvy s architekty (autorská práva k projektu!), smlouvy s dodavateli sítí a případné smlouvy s budoucími klienty. Rizikem jsou skryté vady v povolovacím procesu (např. napadnutelnost povolení), nevýhodné smlouvy s dodavateli, které přecházejí na kupujícího, nebo restituční nároky k pozemkům.

Smlouvy s dodavateli a vady

Během výstavby hrozí riziko vad provádění nebo chyb v projektové dokumentaci. Pokud je projektová dokumentace vadná, vznikají tzv. vícepráce, které nebyly v rozpočtu. Skryté vady stavby se mohou projevit až po dokončení (zatékání, statické poruchy). V tu chvíli je klíčová záruka. Smlouva o dílo s generálním dodavatelem je nejdůležitějším dokumentem fáze výstavby. Musí řešit fixaci ceny (aby dodavatel nemohl svévolně zdražovat materiály), termíny dokončení a smluvní pokuty za prodlení. Dodavatelé se často snaží omezit svou odpovědnost za škodu (limitation of liability). Důsledně dokumentujte stav (stavební deník, fotodokumentace, zápisy z kontrolních dnů), pokud dodavatel neplní termíny. Můžete zadržet platby dodavateli, pokud to smlouva umožňuje (tzv. zádržné) nebo pokud má dílo vady formou námitky nesplněné smlouvy.

Projektová společnost (SPV)

Standardem v developmentu je zakládání samostatné projektové společnosti (SPV) pro každý projekt (zpravidla s.r.o. dle zákona o obchodních korporacích). Účelem je oddělit riziko konkrétního projektu od ostatního majetku investora. SPV také usnadňuje případný prodej projektu (prodej podílu ve firmě je často daňově i administrativně výhodnější než prodej nemovitosti jako aktiva). Základem je oddělení rizika přes SPV (projektovou společnost), aby neúspěch neohrozil váš osobní majetek. Dále kvalitní smlouvy s dodavateli s jasnými sankcemi a pojištění stavby.

Čtěte také: Zakládání staveb: Nové normy a technologie

Dotační programy pro stavebníky a investory

Kromě bankovního a nebankovního financování existuje řada dotačních programů, které mohou významně podpořit stavební projekty. Zajímají nás evropské dotace, národní dotace, norské fondy, dotace pro investory, města a obce i doplňující finanční nástroje.

Program Nová zelená úsporám

Bezesporu takovým top nástrojem, který již využilo a využívá řada stavebníků, je program Nová zelená úsporám. Program Nová Zelená úsporám od Ministerstva životního prostředí bude nejen dostupnější, ale lze získat rekordní objemy peněz. Investor může celkem zažádat o dotaci do výše až 2 milionů korun. Program umí formou dotace podpořit jak novostavby, tak rekonstrukce a hlavně po dobu svého trvání, kdy je na trhu, se jeho užívání dostalo do velmi dobrého uživatelského standardu. Především nám srozumitelně říká, co musíme splnit, abychom se o podporu mohli ucházet. A skutečně se nejedná o malé peníze, vždyť zpět můžeme obdržet až 50% z nákladů na stavbu. Program podporuje celou řadu opatření a zajímavostí je, že podporu lze získat i při provedení prací svépomocí. Příspěvek se vztahuje jak na zateplení takzvaného “domu po babičce,” (výměna obvodového zdiva, zateplovací systémy, obnova střešního pláště, oken a stínící techniky), tak na obnovitelné zdroje energie (fotovoltaické systémy, rekuperační jednotky, kotle, kamna a tepelná čerpadla), nebo i využití dešťové vody a například i nabíjecí stanici pro elektromobily. Navíc žadatel může využít na regionálních pracovištích Státního fondu životního prostředí (SFŽP) pomoc se žádostí, kterou mu velmi profesionálně poskytnou pracovníci fondu, kteří se snaží zájemcům vyjít vstříc. V seznamu výrobků a technologií máme zaregistrováno více než padesát položek. Výhoda tohoto seznamu je nejen v informaci od výrobce, ale především v použitelnosti pro projektanta, který potřebuje mít potřebná data do svého projektu na jednom místě.

Podprogramy a bonusy Nová zelená úsporám

• Dotační program pro seniory, nízkopříjmové a znevýhodněné domácnosti: Pro opatření provedená po 12. 9., příjem žádostí od 9. 1. do 31. 8.
• Mladé rodiny mohou k tomu všemu obdržet i bonus 50 tisíc korun na každé nezaopatřené dítě, ve stejné výši bonus na zpracování projektu nutného pro podání žádosti o čerpání dotace a bonus 10 tisíc korun za kombinaci více opatření.
• Domácnosti z Karlovarského, Moravskoslezského, Ústeckého kraje a z obcí podporovaných státem, zase získají bonus 10 % z celkové výše dotace.
• Své si najdou ale i investoři novostaveb, kteří mohou zažádat o finanční příspěvek v rozmezí od 200 tisíc do 500 tisíc korun a k tomu ještě až 35 tisíc na projektovou přípravu domu.

Státní fond podpory investic (SFPI)

Také musíme uvést i jiné možnosti a to programy, které nemají takový záběr jako zmíněná Zelená, jedná se např. o program Státního fondu podpory investic (SFPI). Program pro mladé dává možnost jeho využití jak pro novostavbu, rekonstrukci, ale i na nákup nemovitosti. SFPI poskytuje zvýhodněné úvěry s úrokem 1-3 % dle stávající sazby pro program "Úsporné bytové domy", příjem žádostí bude od 1. 7. 2026. Jednou z podmínek je dosažení celkové úspory spotřeby energie bytového domu nejméně o 20 % oproti stavu před zahájením realizace.

Programy MMR ve spolupráci se SFPI

Ministerstvo pro místní rozvoj připravilo několik nástrojů pro podporu a rozvoj bydlení. Investice do bydlení, jsou jedním z pilířů politiky bydlení, kterou Ministerstvo pro místní rozvoj realizuje. Aktuální prioritou jsou investice do podpory dostupného nájemního bydlení. Cílem je posílit roli nájemního bydlení jakožto alternativy k bydlení vlastnickému, jehož dostupnost se v posledních letech v ČR značně zhoršuje. Druhým důležitým trendem je posilování role finančních nástrojů tj. výhodných úvěrů, garancí, mezaninových úvěrů nebo koinvestičních nástrojů.

• Program na podporu dostupného bydlení: Jde o dotačně úvěrový program na podporu vzniku dostupných nájemních bytů s finanční alokací 4,2 mld. Kč. Základní výše dotace 25 % může být navýšena o 5 procent ve vyjmenovaných případech, celkově až do výše 40 %. Byty jsou určeny k trvalému bydlení pro osoby, které nevlastní nemovitost a současně mají příjem do 8. příjmového decilu, dále pro mladé rodiny s členem domácnosti do 35 let.
• Program Nájemní bydlení (NV č. 107/2023 Sb.): Zaměřen na podporu výstavby nájemních bytů pro právnické osoby s alokací 520 mil. Kč, z čehož 500 mil. Kč je určeno pro územní samosprávné celky a 300 mil. Kč pro jiné právnické osoby. MMR už vyhlásilo 5. výzvu s alokací cca 200 mil. Kč.
• Program Technická infrastruktura: Určen pro obce k získání financí na zasíťování pozemků pro následnou výstavbu bytových nebo rodinných domů. Pro rok 2024 je připravena alokace 200 mil. Kč.
• Program Bytové domy bez bariér: Podporuje odstranění fyzických bariér v bytových domech, výstavbu a výměnu výtahů, s alokací 300 mil. Kč pro rok 2024. Cílem je prodloužit období, kdy osoby s pohybovými obtížemi mohou v bytě bydlet.

Integrovaný regionální operační program (IROP)

Integrovaný regionální operační program je již Evropskou komisí schválený program pro zájemce o dotaci z Evropské unie v letech 2014 - 2020. Podporované aktivity zahrnují snižování spotřeby energie zlepšením tepelných vlastností budov, podpora zařízení pro vytápění nebo přípravu teplé vody a podpora šetrných ekologických zdrojů. Území podpory je celá ČR mimo hl. m. Prahy. Příjemci podpory jsou vlastníci bytových domů a společenství vlastníků bytových jednotek - budovy se 4 a více byty, kromě fyzických osob nepodnikajících. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, které spravuje IROP, vyhlásilo v lednu 2024 několik výzev na podporu zlepšení kvality a dostupnosti sociálního bydlení (101. výzvu IROP - Sociální bydlení II. - SC 4.2 (MRR), 102. výzvu IROP - Sociální bydlení II. - SC 4.2 (PR), 115. výzvu IROP - Sociální bydlení II. KPSV+ SC 4.2 (MRR) a 116. výzvu IROP - Sociální bydlení II.). Příjemce může díky těmto výzvám získat podporu na pořízení bytů, bytových domů i nebytových prostor a jejich adaptaci pro potřeby sociálního bydlení. Pomohou také s pořízením nezbytného základního vybavení. Pro žadatele je připraveno ve výzvách více než 1,97 mld. Kč z Evropského fondu pro regionální rozvoj, ve 101. výzvě je to téměř 777,5 mil. Kč.

Program Panel 2013+

Program je určen pro všechny vlastníky bytových domů, bez rozdílu technologie výstavby (panelové, cihlové). Nabízí nízkoúročené úvěry na opravy a modernizace bytových domů. Důraz bude kladen na komplexní opravy, aby tak vlastníci vynakládali finanční prostředky účelně. Úrok - již od Referenční sazby Evropské Unie, minimálně však 0,75%. Fixace úroku po celou dobu splatnosti, kterou lze nastavit až na dobu 30 let. Zajištění - standardní, formou ručitelského závazku a další formy jištění podle výše úvěru.

Úvěry s dotací od komerčních bank

• Česká spořitelna - Program Úspory v bytových domech: Jedná se o investiční úvěr na opravu, rekonstrukci a modernizaci bytového domu pro Bytová družstva a Společenství vlastníků jednotek. Kritériem pro vyplacení dotace je dosažení úspory na vytápění a ohřev vody ve výši min. 30% ze současné spotřeby bytového domu a financování pouze uznatelných nákladů. Výše úvěru: 1-25 mil na jeden projekt, max. výše dotace je 10% z úvěru, ale max. cca 2,5 mil na 1 projekt. Dotace se nemusí použít na snížení úvěru, možno použít na jiné účely. Financování až 100 % investice.
• ČSOB - úvěr s dotací: ČSOB opět nabízí úvěr s dotací. Úrokové sazby jsou u úvěrů na opravy a rekonstrukce bytových domů stále na svém historickém minimu. Pokud klient použije úvěr na investici, která přinese úsporu energií, banka mu v rámci „ČSOB Programu energetických úspor" vrátí 1% z objemu vyčerpaného úvěru. Žádost o dotaci se podává současně s žádostí o poskytnutí úvěru. Dotačně lze takto podpořit úvěry až do výše 100 miliónů korun na jednoho klienta.

Aktuální situace na trhu a budoucí výhledy

Stavebnictví zažívá po měsících boomu období útlumu. Na vině je aktuální ekonomická situace a s ní související vysoké úrokové sazby, vliv inflace a rostoucích nákladů výrobců, které se odráží na cenách stavebních materiálů. To soukromým investorům nenahrává. Hodnota nemovitosti, do které zainvestujete nyní, může být už za pár let výrazně vyšší. Přestože se výše téměř 6 % na úrokových sazbách zdá neúnosně vysoká, peníze teď ztrácí hodnotu mnohem rychleji. Ztrátu jejich hodnoty nezachrání ani úroky na spořících účtech, které jsou nižší než inflace a ani u jiných typů investic to není o mnoho lepší. Kdo ale může začít stavět, je ve výhodné pozici. Díky zrušení požadavku na DSTI (výše dluhové služby k příjmům žadatele, Debt Service To Income) se v blízké době očekává, že zájem o hypoteční úvěry znovu poroste. I když se požadavek DSTI zrušil, jednotlivé banky mohou tento ukazatel stále interně používat. Přestože nyní vysoká úroková míra nenahrává novým hypotékám, její očekávaný pokles na příznivější úroveň je na spadnutí a symptomem jejího aktuálního stavu je krátkodobé mírné snížení pořizovací ceny pozemků, domů i bytů. Proces výstavby nebo rekonstrukce může trvat měsíce, dokonce roky, a proto je vhodné se co nejdříve pustit do projektu, abyste mohli začít žít ve svém vysněném domově. K tomu nahrává i momentální situace stavebních firem, které jsou po dlouhé době dostupnější a vychází vstříc i termínově. Za posledních devět měsíců klesla vytíženost stavebních firem o 5 % - to znamená více času i kapacit pro vaši stavbu. Začít stavět je výhodné i z hlediska dostupného stavebního materiálu a krátkých dodacích lhůt. Žádných 6 měsíců. Dalším důvodem, proč byste neměli odkládat stavbu domu, je stabilizace cen materiálů. Současný trend naznačuje, že se ceny materiálů a služeb ve stavebnictví od nového roku stabilizovaly. Pokud tedy čekáte na snížení cen materiálů, pravděpodobně budete zklamáni. V tomto případě platí okřídlené pravidlo, že levněji nebude.

tags: #dotace #investoru #staveb

Oblíbené příspěvky:

• dlažba na terasu s vzhledem dřeva
• Použití akrylátového tmelu
• Vše o penetraci pod silikátové nátěry
• Jak vybrat barevné betonové tvárnice na plot
• Vše o parotěsné stěně a její funkci