Fasáda domu ve společném vlastnictví: Práva, povinnosti a praktické aspekty

Jste vlastníkem bytové jednotky v bytovém domě a chcete udělat zásah do fasády, například kvůli instalaci větracího systému nebo přestavbě balkónu? Kladete si otázku, jaké souhlasy k tomu potřebujete?

Fasáda jako společná část domu: Právní rámec

V okamžiku, kdy se stanete vlastníkem jednotky v bytovém domě, získáváte zároveň i podíl na společných částech domu - a s ním přichází práva, povinnosti i finanční spoluúčast na správě a rekonstrukcích. Fasáda je většinou společnou částí domu. Záleží na tom, v jakém právním režimu se fasáda nachází. Dle občanského zákoníku platí, že veškeré části nemovitosti, které slouží k její základní funkčnosti a které slouží všem nájemcům společně, patří mezi tzv. společné části domu. Nový občanský zákoník, který nahradil starý bytový zákon, totiž jasně říká, že společnou částí jsou vždy stavební části podstatné pro zachování tvaru i vzhledu domu. Fasáda je nezbytná přinejmenším pro zachování vzhledu domu a musí tedy být společná. Společné části domu si mnoho lidí představuje jen jako chodbu a schodiště. Ve skutečnosti je jejich rozsah mnohem širší - a u starších i novějších domů často rozhoduje to, jak je vymezuje prohlášení vlastníka. Mezi společné části domu skutečně zákoník zahrnuje i balkon, a to i tehdy, že je přístupný pouze z bytu. Pozor na rozvody energií. U společných částí domu nejde zdaleka jen o konstrukční prvky nebo prostory. Řadíme mezi ně i technické či technologické vybavení domu. Společné části domu nejsou jen zdi a střecha. Do této kategorie velmi často spadá i technické a technologické vybavení domu - tedy systémy, bez kterých se v bytovém domě nedá fungovat. To znamená, že když například měníte jednotky domovního systému, saháte do společného. Když řešíte netěsnost ve stoupačce, řešíte společné. Všechny společné části musí být definovány v prohlášení vlastníka (či vlastníků) budovy.

Výjimky u starších bytových domů

Výjimečně se vyskytují domy, u nichž fasáda není společnou částí, nýbrž je rozdělena mezi jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Takový režim byl možný podle starého bytového zákona č. 72/1994 Sb., který se vztahuje na bytové jednotky postavené a zapsané do katastru před 1. 1. 2014. U bytových jednotek postavených a zapsaných po tomto datu již „rozparcelování“ fasády mezi vlastníky bytů možné není. Rozdělení fasády u některých starších bytových domů však není žádnou výhrou, spíš naopak. Působí totiž dojmem, že vlastník bytu může se svou částí fasády dělat cokoli. Například do ní smí udělat průraz bez souhlasu společenství či ostatních vlastníků. Rizika takového nastavení jsou zjevná. Vlastník by teoreticky mohl svou část fasády vybourat úplně a nahradit ji třeba prosklenou výlohou bez ohledu na názor sousedů. Tak jednoduché to ovšem není. Ať už je fasáda společnou částí domu, nebo je rozdělena mezi vlastníky bytů, musí její změny posoudit stavební úřad.

Role společenství vlastníků jednotek (SVJ)

Jakmile je v domě více vlastníků jednotek, vstupuje do hry Společenství vlastníků jednotek (SVJ) - prakticky správce společných částí domu, který zajišťuje provoz, údržbu a rekonstrukce. SVJ je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, existují-li SVJ a bytové družstvo paralelně, dochází k přenesení odpovědnosti za správu domu z bytového družstva na SVJ. Nezáleží ani na tom, kdo má více členů. V běžné praxi SVJ organizuje opravy, vybírá příspěvky, objednává revize, spravuje smlouvy s dodavateli a rozhoduje o investicích.

Souhlas SVJ a stavební úřad

Jste-li vlastníkem bytové jednotky v bytovém domě a chcete provést zásah do fasády, potřebujete souhlas společenství vlastníků jednotek, protože to má v kompetenci všechny společné záležitosti v domě. Jménem společenství vám souhlas udělí jeho statutární orgán, buďto na vlastní odpovědnost, nebo po odsouhlasení na shromáždění vlastníků jednotek. Záleží na obsahu stanov společenství. Souhlas nedává výbor, ale všichni vlastníci. Navíc, stavební úřad by měl podle § 184a stavebního zákona v každém případě vyžadovat souhlas společenství vlastníků pro účely vydání povolení ke změně dokončené stavby. Navíc by měl společenství přiznat postavení účastníka povolovacího řízení, neboť zásah do fasády bude mít vždy vliv na dům jako celek. Minimálně v rovině estetické. Dotkne se tedy společných práv k domu, k jejichž hájení je společenství ustaveno. Pro vydání povolení jsou nutné také souhlasy dotčených orgánů státní správy. V případě fasád může být oříškem stanovisko orgánu ochrany přírody, a to s ohledem na krajinný ráz, nebo orgánu památkové péče. Ty mohou uložit pro stavební úpravu omezující podmínky, nebo ji pro její estetickou rušivost zcela zakázat. Společenství může svého postavení účastníka v povolovacím řízení využít tak, že proti stavební úpravě podá námitky a odvolání. Nelze vyloučit, že je úspěšně podají rovněž vlastníci bezprostředně sousedících bytů. Podmínkou je, aby prokázali, že povolovaná úprava fasády bezprostředně ovlivňuje užívání jejich bytů. Chce-li mít stavebník jistotu, že společenství nebo sousedé nezmění v průběhu povolování názor, měl by s nimi uzavřít smlouvu o podmínkách provedení stavební úpravy. Jednostranný souhlas totiž může společenství či soused kdykoli odvolat a tím povolovací řízení zablokovat.

Čtěte také: Detaily Vinyl Siding obkladů

Financování oprav a role "fondu oprav"

Zásadním pojmem je podíl na společných částech domu. Ten se nejčastěji určuje podle poměru podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. Vlastníci jednotek pravidelně přispívají dle výše svého podílu na společných částech domu do fondu oprav. V praxi se tímto výrazem označuje příspěvek na správu domu a pozemku, který vlastníci pravidelně platí. Důležitá zásada: fond oprav platí vlastník, nikoli nájemník. Nájemník hradí běžnou údržbu a drobné opravy uvnitř bytu, ale příspěvky na správu domu a pozemku jsou typicky povinností majitele jednotky. Kvalitní SVJ a zdravý fond oprav nejsou „zbytečný výdaj“. Jsou to důkaz, že dům je udržovaný. A udržovaný dům znamená vyšší důvěru kupujících, menší tlak na slevu a plynulejší prodej.

Příklad: Oprava nafouklé fasády

Bydlím v panelovém domě, který vlastní Stavební bytové družstvo Rozvoj, já mám byt od ledna v osobním vlastnictví. Před pěti lety jsem měnila okna a dnes přišli z družstva, že je fasáda u oken někde nafouklá, protože byla asi špatně udělaná a požadují po mně úhradu opravy fasády. Obecně platí, že s výjimkou škod způsobených přímým zaviněním některé osoby, nese bytové družstvo odpovědnost vždy, jedná-li se o škodu způsobenou na společných částech nemovitosti. To znamená, že je-li fasáda vašeho domu zařazena jako celek mezi společné části domu, opravu bude platit bytové družstvo. Vzniká-li však v bytovém družstvu situace, kdy byty přecházejí do osobního vlastnictví, pak je možné, že dle občanského zákoníku musí být založeno společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“).

Zateplení fasády domu a dotace

Zateplení bytového domu patří pro jeho vlastníky mezi největší a nejdražší akce. Výsledkem má být prodloužení životnosti domu, odstranění závad, úspory na vytápění a nový, hezký vzhled. Pro zateplení fasády domu bude nutné nejdříve získat souhlas nadpoloviční většiny členů SVJ. K tomu je nutné, aby výbor uspořádal schůzi (nebo sérii schůzí s dílčími následnými kroky) a podklady, s nimiž se budou moci vlastníci jednotek seznámit s dostatečným časovým předstihem. Přímo na schůzi by členové SVJ měli být ze strany výboru seznámeni nejen s plánovaným rozsahem prací, harmonogramem, ale také s dopady, které stavba přinese na běžný chod domu. Tím je např. umístění lešení, zákaz otvíraní oken, dočasná nepřístupnost některých společných částí domu. Doporučujeme nepodceňovat také poučení o bezpečnosti a rizicích, která jsou spojena s pohybem na staveništi. Je na uvážení členů výborů při znalosti členské základny, zda nechají dílčí kroky projektu odsouhlasit naráz nebo zvolí raději více rozfázování. Rozfázování je na místě také v případě, že ve fondu oprav aktuálně neexistuje dostatek finančních prostředků na pokrytí celé investiční akce. Program Nová zelená úsporám je dobrým tipem, na rok 2026 má program již nyní zajištěné další finanční prostředky i nové výzvy. Upozorňujeme však, že úvěry jsou spojeny se splácením jistiny včetně úroků i dalšími povinnostmi vůči věřiteli (např. pravidelné informace o účetních bilancích dlužníka) vyplývajícími ze smlouvy o úvěru. Stejně tak poskytovatel dotace (např. ministerstvo životního prostředí) může v Rozhodnutí o poskytnutí dotace stanovit závazné podmínky - např. úsporu energie, která byla projektem dosažena. Se všemi těmito podmínkami je nutné na schůzi také členy SVJ seznámit předem, než členové odsouhlasí přijetí dotace nebo uzavření smlouvy o úvěru.

Klíčovými kritérii pro rozhodnutí pro správnou variantu postupu jsou: stav, tj. dostatek/nedostatek finančních prostředků na fondu oprav, dostatečné obeznámení členů VJ s dopady stavby, možnost získání externích finančních zdrojů (dotace, úvěry), situace na místním trhu (stavební firmy) a pozitivní zkušenosti s dosud ověřenými firmami nebo dostatek referencí na tyto firmy. V první variantě, která je vhodná pro víceméně bezproblémové situace v SVJ (zajištěné finance ve fondu oprav, zkušenost s předešlými stavebními úpravami, zkušenost se stavebními firmami) výbor předloží kompletní návrhy na realizaci členům k odhlasování v balíku na jediné schůzi. Druhou variantu (dva kroky) doporučujeme použít v situaci, kdy si výbor není ještě jist konečnou cenou (rozpočtem) a nedisponuje nabídkami stavebních firem nebo nejsou dostatečné zkušenosti nebo reference z minulosti spojené s těmito firmami. V prvním kroku nechá výbor schválit členům SVJ přípravu projektové dokumentace a odhad rozpočtu. Po získání těchto podkladů a ujištění se, že ve fondu oprav je dostatek financí, lze v druhém kroku přistoupit k projednání návrh o realizaci a výběru dodavatele. Ve třetí variantě se také začíná s projektovou dokumentací a odhadem rozpočtu. Závěr je nicméně negativní - ve fondu oprav není dostatek finančních prostředků. V druhém kroku je tedy nutné projednat nejdříve navýšení příspěvku do fondu oprav se členy SVJ. Poté následuje časové prodlení na bodu, než se ve fondu oprav shromáždí dostatečný zůstatek financí.

Praktické tipy pro vlastníky

• Vždy si ověřte status části domu: Pokud potřebujete v bytě něco opravit, vždy si nastudujte, jestli náhodou tato část není ve společném vlastnictví domu. V tom případě půjde její rekonstrukce na vrub fondu oprav, na němž se podílí všichni vlastníci jednotek.
• Informujte se a kontrolujte: Jako obyvatel domu máte právo se zajímat o stav vašeho domu a dohlížet na průběh prací. Sami se zajímejte o projekt a kontrolujte i činnost družstevních orgánů.
• Vyžadujte stavební dozor: Statutární orgán by měl najmout stavební dozor, který bude zajišťovat technickou správnost postupu zateplování a odborně posoudit ty aspekty stavebních prací, kterým laici ve vedení SVJ a bytových družstev ani nemohou rozumět.
• Ověřte si dodavatele: Než si stavebníky a dodavatele vyberete, ověřte si jejich spolehlivost a spokojenost minulých zákazníků podle referencí.
• Kvalita materiálu: Kvalitní polystyren mohou kupující poznat podle loga Značka kvality. To uděluje od ledna 2010 Sdružení EPS ČR výrobcům polystyrenu a je tak zárukou kvalitního výrobku.
• Prostudujte si prohlášení vlastníka: Aby se předešlo sporům, je klíčový jeden dokument: prohlášení vlastníka (případně jeho aktualizace). Čím přesnější je vymezení, tím méně konfliktů v praxi vzniká.

Tabulka: Typické společné části domu dle občanského zákoníku

V praxi existuje ještě jeden častý problém: vlastník potřebuje opravit něco ve svém bytě - a automaticky to zaplatí sám. Jenže někdy jde o prvek, který je společný (typicky okna, balkon, část rozvodů). Správný postup je proto vždy nejdřív ověřit, zda daný prvek není společnou částí. Pokud je, rekonstrukce by měla jít přes SVJ a financovat se z prostředků správy domu (samozřejmě v návaznosti na rozhodnutí a rozpočet).

Čtěte také: Fasády s šedými prkny a šedými okny – inspirativní galerie

Čtěte také: Konstrukce dřevěných fasád

tags: #fasada #domu #spolecne #vlastnictvi #informace

Oblíbené příspěvky:

• povinnosti autorizovaného inženýra ve výstavbě
• Účinná izolace stropu pro klidné bydlení
• Terasová prkna 24 x 143
• Prozkoumejte klíčové rysy funkcionalistické architektury
• Ochrana zdiva proti vlhkosti a plísním