Nárok na odpočet DPH při opravě fasády a rekonstrukcích nemovitostí

Stěžejní vlastností daně z přidané hodnoty (DPH) je neutralita vůči registrovaným plátcům DPH. Tato je zajišťována zejména možností odpočtu daně na vstupu uplatněné dodavateli (jde-li rovněž o plátce) nebo přímo dotyčným plátcem v roli odběratele (podléhá-li plnění režimu přenesení daňové povinnosti). Nárok na odpočet daně ale není automatický z titulu plátcovství, je podmíněn řadou skutečností. Například koupí stavební materiál od plátce za účelem opravy otlučené fasády výrobní haly svépomocí, pročež si po právu nárokuje plný odpočet daně na vstupu.

Základní principy nároku na odpočet DPH

V daňovém přiznání uplatňujeme nárok na vrácení DPH za přijatá plnění, tedy za ty nákupy, které jsou zároveň naše daňové výdaje. Nárok na odpočet DPH vzniká, když jako plátci pořídíte zboží či službu pro vaši ekonomickou činnost a výsledná plnění jsou zdaněná nebo osvobozená s nárokem na odpočet (např. vývoz, dodání do EU).

Nárok na odpočet uplatníme nejdříve v daňovém přiznání za zdaňovací období, ve kterém se zdanitelné plnění uskutečnilo a my jsme už obdrželi k němu daňový doklad. Základem je daňový doklad se zákonnými náležitostmi (identifikace dodavatele a odběratele, DIČ, popis plnění, datum uskutečnění, základ, sazba, výše daně atd.). Soudy ale opakovaně zdůrazňují, že důkazní břemeno leží na plátci. V rámci své evidence k DPH evidujeme přijatá zdanitelná plnění a doklady 10 let archivujeme.

Nárok na odpočet na počátku určuje záměr, účel přijatého zdanitelného plnění, který s ním dotyčný plátce hodnověrně měl v okamžiku přijetí zdanitelného plnění.

Omezení nároku na odpočet

Odpočet daně nelze uplatnit například u výdajů na reprezentaci - typicky pohoštění a zábava pro obchodní partnery. Naopak drobné reklamní dárky do 500 Kč bez DPH (pokud jsou dány v rámci ekonomické činnosti) se ani nepovažují za dodání zboží a odpočet u jejich pořízení je možný. Zároveň také nevzniká DPH na výstupu z poskytnutí takových dárků.

Čtěte také: Svépomocná oprava parketové podlahy

Změny lhůt pro uplatnění odpočtu DPH od roku 2025

Od roku 2025 se zhruba o rok zkrátila lhůta, do kdy můžeme uplatnit svůj nárok na odpočet DPH. Od 1. 1. 2025 platí zkrácená lhůta: nárok na odpočet DPH nelze uplatnit po uplynutí druhého kalendářního roku následujícího po roce, kdy nárok na odpočet vznikl. Prakticky: pokud vám nárok vznikl v březnu 2025, nejpozději jej uplatníte v přiznání za prosinec 2027 (měsíční plátce), resp. za 4. čtvrtletí 2027 (čtvrtletní plátce).

Pokud plátce, jehož zdaňovacím obdobím je kalendářní měsíc, přijme zboží, u kterého je oprávněn uplatnit plný nárok na odpočet daně, dne 25. 8. 2025, vznikne nárok na odpočet daně v kalendářním roce 2025. Druhým kalendářním rokem bezprostředně následujícím po kalendářním roce 2025 je rok 2027. Nárok na odpočet daně lze uplatnit nejpozději do 31. 12. 2027. Po uplynutí této lhůty je plátce nadále oprávněn uplatnit nárok na odpočet daně u přijatého zdanitelného plnění, pokud mu vznikla povinnost z tohoto plnění přiznat daň.

Od 1. 1. 2025 se rozšířila povinnost odběratelů-plátců opravit (snížit) dříve uplatněný odpočet, pokud neuhrazený závazek trvá 6 kalendářních měsíců po splatnosti. Od roku 2025 platí, že pokud zcela neuhradíme svůj závazek do posledního dne 6. kalendářního měsíce po splatnosti, musíme původní odpočet DPH snížit.

Příklad:

• Faktura 121 000 Kč (základ 100 000, DPH 21 000), splatnost 15. 1. 2025.
• K 31. 7. 2025 zbývá neuhrazeno 60 000 Kč (základ) - povinně snížíte původní odpočet o 12 600 Kč (21 % z neuhrazené části).

Časové pravidlo vzniku a uplatnění nároku na odpočet

Nárok na odpočet daně vzniká plátci okamžikem, kdy nastaly skutečnosti zakládající povinnost tuto daň přiznat. V případě přijatých zdanitelných plnění uskutečněných ve prospěch plátce jiným plátcem daně vzniká povinnost přiznat daň buď:

Čtěte také: Oprava dřevěného nábytku s tvrdým olejovým nátěrem

• k datu uskutečnění zdanitelného plnění. V případě dodání zboží je to dnem dodání zboží, v případě poskytnutí služby ke dni jejího poskytnutí, nebo ke dni vystavení daňového dokladu, a to tím dnem, který nastane dříve.
• k datu přijetí úplaty na plnění, které je zdanitelné, pokud je úplata přijata plátcem přede dnem uskutečnění zdanitelného plnění a plátci uskutečňujícímu zdanitelné plnění vznikla povinnost přiznat daň k datu přijetí úplaty.

Prvním možným dnem uplatnění vzniklého nároku na odpočet daně je tedy den, kdy plátce obdržel daňový doklad od jiného plátce, tj. má tento doklad k dispozici.

Výjimky z vazby nároku na odpočet na obdržení daňového dokladu:

• v případě uplatnění režimu "reverse charge“ na přijetí služby od osoby povinné k dani neusazené v tuzemsku nebo jiným plátcem (režim přenesení daňové povinnosti) s místem plnění v tuzemsku, nebo
• v případě pořízení zboží z jiného členského státu.

Nárok na odpočet DPH u dlouhodobého majetku

U dlouhodobého majetku zákon vyžaduje, abyste hlídali, zda se v následujících letech nezměnil rozsah použití pro činnost s nárokem na odpočet. Lhůta pro úpravu odpočtu činí 5 let, u staveb, jednotek a pozemků 10 let. Roční úprava se počítá jako jedna pětina (resp. jedna desetina).

Jestliže se jedná o tzv. dlouhodobý majetek, u něhož ještě neuplynula testovací časová lhůta pěti, resp. deseti let od pořízení, řeší se změna rozsahu použití tzv. úpravou odpočtu daně podle § 78 až § 78d ZDPH, a to vždy až v posledním přiznání k DPH za příslušný kalendářní rok (tj. za prosinec nebo za 4. čtvrtletí).

Je nasnadě, že korekce odpočtu daně je povinná pouze, když zvyšuje vlastní daňovou povinnost, resp. snižuje nadměrný odpočet daně.

Odpočet DPH u oprav a rekonstrukcí nemovitostí

Při posouzení možnosti uplatnění nároku na odpočet daně je rozhodující užití majetku pro uskutečnění ekonomické činnosti. Pro posouzení možnosti uplatnění nároku na odpočet daně je rozhodující užití majetku pro uskutečnění ekonomické činnosti. Nárok na odpočet daně tedy může plátce uplatnit, pokud mu nemovitost slouží k ekonomické činnosti, přitom pro praktické uplatnění odpočtu daně je důležité, zda se jedná o ekonomickou činnost podléhající dani, nebo osvobozené plnění, např. nájem podle § 56 zákona o DPH.

Čtěte také: Oprava dýhovaného nábytku krok za krokem

Uplatnění DPH je možné za určitých podmínek. Dotčená nemovitost, která je předmětem rekonstrukce, je obchodním majetkem plátce a je používána plátcem výhradně pro účely pronájmu (nikoli soukromé účely apod.).

Plný nárok na odpočet daně

Nárok na odpočet daně v plné výši vzniká u přijatých zdanitelných plnění, která slouží výhradně pro účely uskutečněných zdanitelných plnění. Jedná se například o stavební práce související s rekonstrukcí komerčního prostoru, u kterého se plátce (pronajímatel) v souladu s podmínkami specifikovanými v § 56a odst. 3 ZDPH rozhodl pro zdanění nájmu. Přijaté zdanitelné plnění v podobě stavebních prací tedy souvisí výhradně s nájmem daného komerčního prostoru, který je zdanitelným plněním.

Bez nároku na odpočet daně

Nárok na odpočet daně nevzniká vůbec u přijatých zdanitelných plnění, která slouží výhradně pro účely uskutečněných plnění osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně. Jedná se například o stavební práce související s rekonstrukcí obytného prostoru, jehož nájem je v souladu s § 56a odst. 1 ZDPH osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně. Dále se jedná například o stavební práce související s rekonstrukcí komerčního prostoru, který je pronajat v režimu plnění osvobozeného od daně (tj. nebyly splněny podmínky pro využití volby zdanění podle § 56a odst. 3 ZDPH nebo tyto podmínky splněny byly, ale plátce volbu nevyužil).

Krácený nárok na odpočet daně (koeficient)

Nárok na odpočet daně v krácené výši vzniká u přijatých plnění, která jsou určena ke smíšenému využití, tj. slouží současně k uskutečnění plnění zdanitelných i osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně. Jedná se například o stavební práce související s rekonstrukcí společných částí nemovitosti (střecha, fasáda apod.), v níž jsou jednotlivé prostory pronajímány v souladu s § 56a ZDPH jak v režimu zdanění, tak v režimu osvobození od daně. Jedná se rovněž o jakákoli další plnění, která nejsou přímo přiřaditelná ke konkrétnímu uskutečněnému plnění. Přitom platí, že jediné přijaté plnění není možné pro účely uplatnění nároku na odpočet daně uměle rozdělit. Rozsah nároku na odpočet daně je dán výší koeficientu stanoveného v souladu s § 76 ZDPH. Použití jiného kritéria pro určení rozsahu nároku na odpočet daně ZDPH nepřipouští. Rozsah nároku na odpočet daně tedy není možné v žádném případě zjišťovat například dle poměru podlahových ploch jednotlivých prostor.

Příklad kráceného nároku na odpočet:

Plátce daně, který je vlastníkem administrativní budovy, tuto budovu zčásti využívá pro svou ekonomickou činnost a zčásti ji pronajímá plátcům i neplátcům daně. Nájem plátcům daně zdaňuje a pro neplátce je nájem osvobozen od daně. Plátce jako vlastník budovy se rozhodl v roce 2005 provést opravu střechy této budovy. Opravu provedla pokrývačská firma, která je plátcem daně, za cenu 1 000 000 Kč + daň ve výši 190 000 Kč odpovídající sazbě daně 19 %. Oprava byla provedena v měsících srpnu a září 2005. K předání a převzetí díla došlo 30. září 2005. V daňovém přiznání za měsíc září 2005 tedy vznikl plátci, jako vlastníkovi opravované budovy, nárok na odpočet daně. Vzhledem k tomu, že oprava střechy je přijatým zdanitelným plněním, které plátce používá jak pro zdanitelná plnění, tak i pro osvobozená plnění, vzniká mu povinnost daň na vstupu ve výši 190 000 Kč zkrátit koeficientem podle § 76 zákona o DPH. Pokud by tento zálohový koeficient činil např. 0,8, mohl by si plátce v září 2005 uplatnit nárok na odpočet daně ve výši 152 000 Kč (190 000 Kč x 0,8).

Poměrný nárok na odpočet daně

Pokud nákup slouží zčásti podnikání a zčásti neekonomickým účelům (např. soukromé jízdy firemním autem), uplatníte poměrný odpočet. Poměrný odpočet řeší ekonomické vs. neekonomické využití. Je-li tedy nárok na odpočet daně uplatňován rovnou v poměrné výši, příslušná výše odpočtu daně se vypočte jako součin daně na vstupu u přijatého zdanitelného plnění, u kterého má plátce nárok na odpočet daně v poměrné výši, a podílu použití tohoto plnění pro účely svých uskutečněných plnění (dále jen "poměrný koeficient"). Návod, jakým způsobem stanovit poměrný koeficient, ZDPH v žádném ze svých ustanovení nedává. Stanovení optimálního kritéria pro jeho zvolení je tedy na plátci samém a je odvislé od každého jednotlivého posuzovaného případu.

Příklad poměrného nároku na odpočet:

Plátce provádí opravu fasády nemovitosti, ve které bydlí a zároveň v ní má umístěnu provozovnu - kadeřnictví. Podlahová plocha kadeřnictví činí 45 % podlahové plochy nemovitosti. Jelikož nemovitost je využívána pro účely uskutečňování zdanitelných plnění - poskytování kadeřnických služeb ze 45 %, bude mít plátce možnost uplatnit nárok na odpočet daně z přijatých zdanitelných plnění souvisejících s opravou fasády nemovitosti v poměrné výši 45 %.

Oprava poměrného odpočtu daně od 1. 1. 2025:

Nová pravidla platná v ustanovení § 75 ZDPH od 1. 1. 2025 jsou aplikována za situace, kdy se přijaté zdanitelné plnění stane součástí pořízeného dlouhodobého majetku. Pokud plátce u přijatého zdanitelného plnění uplatní poměrný nárok na odpočet daně podle kvalifikovaného odhadu, provádí nově následnou korekci podle skutečného podílu použití dlouhodobého majetku v rámci ekonomické činnosti, případně nového kvalifikovaného odhadu, vždy, ať se poměrný koeficient na konci roku liší jakkoli. Do konce roku 2024 se přitom tato korekce prováděla pouze za situace, kdy rozdíl mezi koeficienty činil více než deset procentních bodů.

Plátce stanoví výši poměrného koeficientu podle skutečného podílu použití tohoto majetku pro účely uskutečněných plnění v kalendářním roce jeho pořízení. Pokud je však plátce oprávněn uplatnit a uplatní nárok na odpočet daně alespoň u jednoho přijatého zdanitelného plnění, které se stane součástí tohoto majetku, nejdříve v kalendářním roce bezprostředně následujícím po kalendářním roce, ve kterém je dlouhodobý majetek pořízen, stanoví výši poměrného koeficientu podle skutečného podílu použití tohoto majetku pro účely uskutečněných plnění v kalendářním roce bezprostředně následujícím po kalendářním roce, ve kterém došlo k pořízení majetku.

Společné jmění manželů a odpočet DPH

Pokud je daná nemovitost ve spoluvlastnictví manželů, záleží na konkrétní výši případného spoluvlastnického podílu na nemovitosti toho z manželů, který je plátcem daně a na podílu využití této nemovitosti pro ekonomickou činnost. Nárok na odpočet daně může být v tomto případě stanoven ve výši využití nemovitosti, maximálně však ve výši spoluvlastnického podílu plátce.

Sazby DPH ve stavebnictví

Rekonstrukce, modernizace a opravy rodinného domu, bytového domu a bytu

Při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených se změnou dokončené stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně jejich příslušenství, vymezenou stavebním zákonem, nebo v souvislosti s opravou těchto staveb, se uplatní snížená sazba daně. Při určení, zda se jedná o rodinný dům, bytový dům nebo byt, se obvykle vychází ze správního rozhodnutí, případně stanoviska místně příslušného stavebního úřadu. Bytem se rozumí soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení. Byt je vymezen stavebně technickým uspořádáním, nikoliv účel užití.

Příklad: Jakou sazbu daně uplatní stavební firma u stavebních prací provedených výhradně v kanceláři umístěné v bytě? Podle ustanovení § 48 zákona o DPH se u stavebních a montážních prací provedených v bytě v rámci rekonstrukce nebo opravy uplatní snížená sazba daně. Rozhodující je, že se jedná o byt vymezený v ustanovení § 4 odst. 1 písm. za). Jak je byt užíván, není pro účely zákona o dani z přidané hodnoty rozhodující.

Montáž plynového kotle v klubu důchodců

Ze zákona o dani z přidané hodnoty vyplývá, že stavbami pro sociální bydlení se mimo jiné rozumí také zařízení sociálních služeb poskytující pobytové služby podle zákona o sociálních službách. Lze u stavebních a montážních prací provedených v klubu důchodců uplatnit sníženou sazbu daně, přestože jsou zde zajištěny pouze služby pobytové, nikoliv ubytovací?

Pokud není v zařízení, ve kterém provádíte stavební a montážní práce zajištěno ubytování ze sociálního důvodu, nelze u stavebních a montážních prací prováděných v tomto zařízení uplatnit sníženou sazbu daně. Vždy se u těchto služeb uplatní základní sazba daně.

Převod základové desky a pozemku

Převod pozemku je osvobozen od daně, s výjimkou převodu stavebního pozemku. Stavebním pozemkem se pro účely zákona o dani z přidané hodnoty rozumí nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem. Nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc. Z uvedeného vyplývá, že v případě převodu pozemku se jedná o převod pozemku, který je zastavěný, není tedy podle zákona o dani z přidané hodnoty stavebním pozemkem a tento převod je vždy osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně.

U převodu základové desky se jedná o převod stavby, který je osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně po uplynutí tří let od nabytí nebo kolaudace. Pro osvobození stačí splnění jedné z uvedených podmínek. V případě, že by se jednalo o převod stavby pro sociální bydlení, uplatnila by se snížená sazba daně. Pokud se však jedná o samostatný převod základové desky jako zdanitelné plnění, uplatní se základní sazba daně, neboť u převodu základové desky se nejedná o převod nedokončené stavby rodinného domu pro sociální bydlení, neboť není splněno vymezení nedokončené stavby rodinného domu pro sociální bydlení.

Technické zhodnocení najaté nemovitosti

Pokud nájemce provedl technického zhodnocení najatého majetku, jednalo se o poskytnutí služby pronajímateli podle § 14 odst. 1 zákona o dani z přidané hodnoty. Taková služba je nájemcem poskytnuta dnem, kdy pronajímatel může technické zhodnocení začít užívat, a to buď fyzicky nebo ekonomicky. Povinnost přiznat daň mu vznikla ke dni uskutečnění zdanitelného plnění nebo ke dni přijetí platby, a to k tomu dni, který nastane dříve. Při poskytnutí této služby se uplatní základní sazba daně. Peněžní vyrovnání, které poskytne pronajímatel nájemci, je z hlediska zákona o DPH úplatou za poskytnutou službu.

Problematické je uplatňování daně v případě technického zhodnocení najaté nemovitosti, kterou provádí nájemce. V tomto případě si může nájemce, který je plátcem daně, stejně jako v případě oprav nebo údržby nemovitosti za splnění obecných zákonných podmínek stanovených v § 72 až § 79 zákona o DPH uplatnit nárok na odpočet daně. Podle dosavadních výkladů Ministerstva financí se jedná ze strany nájemce o poskytnutí služby podle § 14 odst. 1 písm. b) zákona o DPH, tj. poskytnutí majetkové využitelné hodnoty pronajímateli, která podléhá základní sazbě daně 19 %. Základem daně by měla být, pokud je požadována, částka placená pronajímatelem nájemci za technické zhodnocení uskutečněné nájemcem. Pokud tato úhrada požadována není, základem daně by měla být cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku.

Příklad: Technické zhodnocení najaté nemovitosti

• Firma, plátce daně, pronajala na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 6 měsíců sklad, který má v obchodním majetku, jiné firmě, která je také plátcem daně.
• Smluvně bylo dohodnuto, že nájemné bude zdaňováno a bude v úrovni bez daně činit 300 000 Kč ročně a bude vypořádáno vždy ke 31. prosinci každého kalendářního roku.
• Nájemce bude nájemné hradit v peněžní formě a datem uskutečnění každého dílčího zdanitelného plnění bude 31. prosinec.
• Vzhledem ke špatnému stavebnímu stavu skladu provedl nájemce dodavatelsky se souhlasem pronajímatele na své náklady rekonstrukci jeho budovy za 3 000 000 Kč v úrovni bez daně a uplatnil nárok na odpočet daně.
• Po určité době dá nájemce výpověď z nájmu a s pronajímatelem se dohodne na finančním vypořádání technického zhodnocení, které dříve nájemce provedl, ve výši 2 000 000 Kč v úrovni včetně daně.

Podle výkladu Ministerstva financí se jedná o poskytnutí služby nájemcem pronajímateli, která podléhá sazbě 19 %, a proto z částky 2 000 000 Kč v úrovni včetně daně musí nájemce odvést daň na výstupu odpovídající sazbě 19 %, tj. 319 400 Kč, protože se jedná o poskytnutí majetkové využitelné hodnoty.

Shrnutí a klíčové aspekty odpočtu DPH

Odpočet DPH (odpočet daně) je klíčovou výsadou plátců - funguje jen tam, kde nákupy skutečně slouží vaší ekonomické činnosti. K tomu přidejte průběžné sledování poměrného a kráceného odpočtu, víceletou úpravu u dlouhodobého majetku (5/10 let), rozlišení reklamních dárků do 500 Kč a reprezentace, pečlivé doklady a archivaci 10 let. Pro správné uplatnění nároku na odpočet daně je v případě pronajímaných nemovitostí klíčová rovněž znalost pravidel pro uplatnění DPH v případě pronájmu, která jsou popsána v § 56a ZDPH. Platí totiž, že v případě, kdy pronajímatel uplatní DPH na výstupu, tj. zatíží daní pronájem, který je však podle § 56a ZDPH osvobozen od daně, nárok na odpočet daně u přijatých zdanitelných plnění souvisejících s tímto pronájmem pronajímateli nevzniká.

tags: #oprava #fasady #narok #na #odpocet #dph

Oblíbené příspěvky:

• Designové obklady a dlažby pro Brno
• jak dosáhnout perfektně rovné dlažby
• Průvodce fasádnickými pracemi
• Vše o boční krycí liště Maxima
• Vše o palubkách v Blansku