Oprava střechy a daňová uznatelnost: Klíčové aspekty a pravidla

Při plánování opravy nebo rekonstrukce střechy je klíčové rozlišovat mezi pojmy oprava/údržba a technické zhodnocení (investice), jelikož to má zásadní dopad na daňovou uznatelnost nákladů. Daňové zákony jasně definují, jak se k jednotlivým typům prací přistupuje.

Rozdíl mezi opravou a technickým zhodnocením

Základní rozdíl spočívá v tom, zda se nemovitost uvádí do původního stavu, nebo dochází k jejímu vylepšení či prodloužení životnosti.

• Běžné opravy a údržba: Jsou to práce, které slouží k uvedení nemovitosti do původního či provozuschopného stavu. Tyto výdaje jsou daňově uznatelné okamžitě v tom roce, kdy jsou uhrazeny.
  • Příklady: Výměna rozbitého kotle, malování, oprava střechy stejnou krytinou (pokud původní dosloužila), výměna dřevěných oken za plastová, pokud se zásadně nemění parametry (např. počet skel stejný, obdobné vlastnosti). Dále sem spadají výměny okapů a jejich svodů, doplnění sněhových zábran nebo odvětrání. Do kategorie udržovacích prací se můžete vměstnat i s mnohem velkorysejším záměrem - novou střešní krytinou, a klidně i s výměnou latí a doplňkové hydroizolace, pokud nezasáhnete do nosné konstrukce.
• Technické zhodnocení (investice): Znamená takovou rekonstrukci či vylepšení, které prodlouží životnost, změní užívání nebo podstatně zlepší parametry nemovitosti. Technické zhodnocení není jednorázový náklad, ale zvýší vstupní cenu nemovitosti a odepisuje se postupně formou odpisů.
  • Příklady: Modernizace nebo přístavba, výměna vybavení za výrazně lepší (např. výměna podlahy za kvalitnější, pokud nové řešení zvyšuje užitnou hodnotu). Přestavba umakartového jádra v bytě na zděné kvalitní jádro je obvykle technické zhodnocení (zlepší standard bytu). Stejně tak vybudování nové koupelny, zateplení domu, přístavba balkónu apod.
  • ZDP v § 33 definuje technické zhodnocení jako výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýší u jednotlivého majetku v úhrnu částku 80 000 Kč.
  • Modernizací je pak rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku.
  • Zásadní rozdíl mezi opravou a technickým zhodnocením je ten, že zatímco oprava znamená buď výměnu původního za nové při zachování funkčnosti nebo uvedení majetku do původního stavu; technické zhodnocení představuje: změnu funkčnosti objektu (u nemovitosti) nebo použitelnosti (u věci movité), stavebně - dispoziční změnu objektu, konstrukční změnu zasahující do podstaty věci, instalaci nebo zabudování nových prvků či zásadní změnu technických parametrů věci.

Limit 80 000 Kč

Zákon stanoví limit 80 000 Kč ročně na jednu nemovitost. Pokud úhrn investic do vylepšení v jednom roce přesáhne tuto hranici, považuje se to za technické zhodnocení. Jestliže zůstanete pod touto hranicí, můžete výdaje účtovat jako opravy. Nicméně je důležité, aby to i fakticky byla oprava, ne úplná modernizace - nelze rozdělit jednu velkou investici do více faktur po 70 tis. a tvrdit, že to nebylo TZ - finanční úřad posuzuje i věcnou stránku.

Důkazní břemeno prokázat, zda jde o opravu či technické zhodnocení, je vždy výhradně na straně poplatníka. Jako důkazní prostředek může daňový poplatník použít všech prostředků, jimiž lze ověřit jeho tvrzení, pokud nejsou získány v rozporu s obecně platnými právními předpisy. Je vždy dobré, aby na faktuře nebo v přiloženém rozpisu dodavatelská firma vždy uvedla podrobný rozpis, čeho se oprava týkala.

Příklady technického zhodnocení střechy

• Výměna krytiny, doplnění střešních oken, nové krovy, změna využití podkroví.
• Postavení nové střechy při provedení nástavby dalšího podlaží včetně souvisejících fasádních, malířských a natěračských prací.
• Pokud poplatník provede nástavbu celého patra, přičemž musí odstranit původní střechu, kterou nahradí střechou úplně stejnou.

Pokud uvedené práce nebyly v daném zdaňovacím období dokončeny a budou pokračovat v následujícím období, je nutné takové práce účtovat jako práce investiční. Je-li prováděná rekonstrukce s využitím úvěrových zdrojů, jsou úroky z tohoto úvěru, které nabíhají před jejím dokončením, součástí výdajů (nákladů) na technické zhodnocení, jen pokud tak účetní jednotka rozhodne.

Čtěte také: Svépomocná oprava parketové podlahy

DPH a opravy střechy

Změna sazby DPH u stavebních a montážních prací od 1.1.2024

Od 1.1.2024 došlo ke změně sazby DPH u stavebních a montážních prací u staveb pro bydlení a sociální bydlení (§ 48 a § 49 ZDPH). Sazba DPH se snížila z 15 % na 12 %. Rozhodným dnem pro uplatnění sazby daně je dle § 47 odst. 2 ZDPH den povinnosti přiznat daň (DPPD), tedy den uskutečnění zdanitelného plnění (DUZP). Pro úplatu na zdanitelné plnění, přijatou před DUZP, pak den přijetí platby.

Příklad 1: Dvě dílčí zdanitelná plnění, každé v jiném roce

Plátce DPH opravuje střechu bytového domu pro neplátce DPH.

• Etapa 1 (1. dílčí zdanitelné plnění) - DUZP 31. 12. 2023. Na tuto etapu aplikuje dodavatel sazbu daně 15 %.
• Etapa 2 (2. dílčí zdanitelné plnění) - DUZP 31. 1. 2024. Na tuto etapu aplikuje dodavatel sazbu daně 12 %.

Příklad 2: Vyúčtování záloh v roce 2024

Plátce DPH opravuje střechu bytového domu pro neplátce DPH (SVJ) na základě Smlouvy o dílo.

1. Dne 20. 12. 2023 uhradilo SVJ zálohu ve výši 103 500 Kč. Dodavatel odvedl z přijaté platby DPH 15 %.
2. SVJ převzalo dílo 1. 4. 2024. Tento den je dnem uskutečnění zdanitelného plnění (dle § 21 odst. 4 písm. a) ZDPH).

Varianta A: Cena díla činila: 100 000 Kč + DPH, SVJ vznikl nedoplatek.

Na nedoplatek aplikuje dodavatel sazbu 12 %, protože DUZP nastalo 1. 4. 2024. SVJ doplatí 11 200 Kč.

Čtěte také: Oprava dřevěného nábytku s tvrdým olejovým nátěrem

Varianta B: Cena díla činila: 80 000 Kč + DPH, SVJ vznikl přeplatek.

Na přeplatek (vrácení zálohy) aplikuje dodavatel sazbu 15 %, tj. sazbu platnou k datu přijetí zálohy. Dodavatel SVJ vrátí 11 500 Kč.

Oprava základu daně a opravný daňový doklad

Pokud plátce uskutečnil zdanitelné plnění a dodatečně dojde ke změně ceny, jedná se o opravu základu daně. Oprava základu daně se podle § 42 odst. 3 ZDPH považuje za samostatné zdanitelné plnění, které se považuje za uskutečněné dnem, kdy nastaly skutečnosti rozhodné pro provedení opravy základu daně. Pokud měl plátce povinnost vystavit u původního zdanitelného plnění daňový doklad, je podle § 42 odst. 4 ZDPH také povinen vystavit opravný daňový doklad.

Plátce je povinen vystavit opravný daňový doklad i v případě, že povinnost vystavit daňový doklad neměl, a přesto daňový doklad vystavil. Povinnost vystavit opravný daňový doklad v tomto případě plátce má, pokud je mu osoba, pro kterou se plnění uskutečnilo, dostatečně známa.

Plátce je povinen vystavit opravný daňový doklad do 15 dnů ode dne uskutečnění zdanitelného plnění a v této lhůtě je také povinen opravný daňový doklad odeslat zákazníkovi.

Čtěte také: Oprava dýhovaného nábytku krok za krokem

Uvedení v daňovém přiznání

Plátce uvede opravu základu daně v daňovém přiznání za zdaňovací období, ve kterém se tato oprava považuje za uskutečněnou. Pokud je opravou základ daně snižován, a plátce má povinnost vystavit opravný daňový doklad, uvede se oprava základu daně v daňovém přiznání za zdaňovací období, ve kterém plátce vystavený opravný daňový doklad odeslal osobě, která původní zdanitelné plnění reklamuje.

Oprava odpočtu daně

Odběratel plátce, který uplatnil odpočet daně, musí provést podle § 74 odst. 1 ZDPH opravu odpočtu daně. Tuto opravu odpočtu daně provede za zdaňovací období, kdy se o okolnostech rozhodných pro vznik povinnosti provést opravu dozvědět měl a mohl. Opravu odpočtu daně prokazuje opravným daňovým dokladem.

Při opravě základu daně opraví plátce také výši daně, u které použije sazbu daně, která byla platná ke dni povinnosti přiznat daň u původního zdanitelného plnění. Obdobně se v případě opravy základu daně použije kurz přepočtu cizí měny na českou měnu uplatněný u původního zdanitelného plnění nebo při přiznání daně z přijaté úplaty.

Lhůta pro opravu základu daně

Opravu základu daně lze podle § 42 odst. 8 ZDPH provést do konce sedmého kalendářního roku bezprostředně následujícího po kalendářním roce, ve kterém vznikla povinnost přiznat daň u původního uskutečněného zdanitelného plnění. Tato lhůta se uplatní i v případě opravy základu daně při poskytnutí zdanitelného plnění podle smlouvy o dílo, kde se lhůta počítá od převzetí celkového díla.

Oprava základu daně osobou, která přestala být plátcem

Tato úprava je řešena v § 42a ZDPH. Jedná se o případy, kdy osoba povinná k dani přestala být plátcem nebo identifikovanou osobou v době lhůty pro provedení opravy základu daně. Oprava základu daně se uvede v dodatečném daňovém přiznání za poslední zdaňovací období registrace.

Stavební povolení na rekonstrukci střechy

O tom, kdy musíte na úřad, přitom nerozhoduje jen rozsah rekonstrukce. Do hry zde vstupuje několik dalších faktorů. Od loňského roku platí výrazně pozměněná verze stavebního zákona, která vcelku zřetelně popisuje, jak se v konkrétní situaci zachovat.

V případě prací na již kolaudované stavbě je rozhodující, zda jde o činnosti směřující k její změně, nebo jen údržbě. V prvním případě se jednání s úřadem určitě nevyhnete. V tom druhém může být situace snazší - tedy rekonstrukce střechy bez povolení.

Obecně platí, že bez povolení můžete konat tehdy, pokud nezasahujete do nosných konstrukcí a neměníte vzhled ani způsob užívání stavby. K tomu je nutné si pohlídat, zda váš záměr nepotřebuje posouzení vlivů na životní prostředí, nebo jeho realizací nedochází ke snížení požární bezpečnosti. Stejně tak není nutné povolení řešit v případě drobných staveb, které zákon definuje jako doplňkové.

Kdy je souhlas se záměrem nutný?

Situace, pro které je souhlas se záměrem nutný, rozděluje stavební zákon do několika skupin:

• Nástavby měnící výšku budovy.
• Přístavby ovlivňující půdorys.
• Jiné způsoby užívaní stavby.
• Každá situace, kdy dochází k zásahu do nosných konstrukcí.

Příklad: Výměna krytiny a přidání střešních oken

Marek Kovář plánuje nahradit plechové šablony betonovou střešní krytinou, spolu s tím vymění současná střešní okna a dvě další přidá.

• Výměna krytiny: Pokud nezasáhneme do konstrukčních částí střechy, spadá do kategorie udržovacích prací. Takže ani v případě, kdy měníme její materiál, není stavební povolení potřeba.
• Výměna střešních oken: Stejná situace platí i pro výměnu střešních oken, pokud je zachován jejich rozměr.
• Přidání nových střešních oken: V tomto okamžiku už musí Marek Kovář na stavební úřad. Dochází totiž ke změně stavby. Navíc nová okna mohou být i důsledkem jiného využití částí podkroví, což opět znamená jednání s úřady.

Náhrada eternitové střešní krytiny

Náhrada střešní krytiny z vláknitého cementu, obecně nazývanou jako eternit, která obsahuje potenciálně nebezpečný azbest, má svá specifika. Ani v takovém případě sice nemusíte žádat o souhlas se záměrem, pokud nezasahujete do tvaru střechy a její nosné konstrukce, vztahují se na vás ale jiné povinnosti. Také samotné snímání eternitové střešní krytiny má svá specifika. Je nutné dodržovat jasně daná pravidla, včetně přísných pravidel pro nakládání s odpadem.

Praktické otázky a řešení

Oprava střechy s.r.o. na nemovitosti v podnájmu

Společnost s ručením omezeným (s.r.o.) má v podnájmu nemovitost, kde nájemcem je jednatel, který má uzavřenou smlouvu o pronájmu s fyzickou osobou. S.r.o. opravila na své náklady střechu za cca 200 000 Kč, má k tomu souhlas od pronajímatele i nájemce. S.r.o. si chce dát opravu do daňových nákladů a uplatnit odpočet DPH, ale proti tomu vlastně nebude mít žádný příjem ani se s pronajímatelem či nájemcem nedohodli na zápočtu nájemného.

Výměna krytiny bez dalších zásahů je opravdu oprava. Důležité je posoudit, zda jde o opravu, či technické zhodnocení, a to i s ohledem na případné bezdůvodné obohacení vlastníka nemovitosti. Účetní má povinnost zkoumat smlouvy. Problémem může být i podnájemní vztah a to, že s.r.o. nebude mít proti nákladům na opravu žádný příjem ani dohodu o zápočtu nájemného.

Drobné stavební úpravy podnájemcem (např. výměna vany za sprchový kout)

Jde o technické zhodnocení. V případě, že by to bylo technické zhodnocení do limitu 80 000 Kč (původní limit byl 40 000 Kč, ale pro rok 2024 je nově 80 000 Kč), bude se účtovat na účet 548.

tags: #oprava #strechy #zaklad #dane

Oblíbené příspěvky:

• správné napojení soklu
• Montáž palubek krok za krokem
• Urologická praxe MUDr. [Jméno lékaře] - recenze
• Jak správně používat šedé modelářské tmely
• Kvalitní jídelní stoly z masivu