Pasportizace staveb: Informace a moderní přístupy

Pasport stavby je dokumentace, která zachycuje skutečný stav existující budovy. Cílem pasportu je věrně zachytit skutečné provedení stavby v době zaměření. Je důležité odlišovat pasport stavby od dokumentace skutečného provedení stavby, která se pořizuje při řádném dokončení nové stavby.

Právní rámec a povinnosti

Stavební zákon ukládá vlastníkovi povinnost uchovávat dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby. Konkrétně, podle zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona, „stavba musí mít po celou dobu trvání dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení“. Pokud se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla řádně povolena (případně povolení podle tehdejších předpisů nevyžadovala), je vlastník povinen pořídit pasport stavby a nechat jej ověřit stavebním úřadem.

Z právního hlediska je důležité vědět, že povinnost mít k dispozici dokumentaci odpovídající skutečnému provedení stavby nese vlastník stavby. Pokud tedy dokumentace stavby neexistuje, měl by si vlastník zajistit dokumentaci stávajícího stavu.

Pasport stavby a dodatečné povolení

Pasport stavby nezastupuje dodatečné povolení stavby. Pasport naopak neslouží k „dodatečnému zlegalizování“ nepovolené stavby. Pokud se zjistí nepovolené úpravy, řeší se to jinými postupy (např. řízením o dodatečném povolení stavby). Rozdíl mezi obsahem dokumentace pasportu stavby a dodatečného povolení je výrazný. U dodatečného povolení stavby je nutné zpracovat projektovou dokumentaci, která splňuje veškeré aktuální normy a je autorizována.

Stavební úřady v ČR si toto rozhodnutí mohou vykládat každý specificky po svém. Nejčastěji se však setkáváme s tím, že zjednodušený pasport stavby je možné řešit u objektů, které byly postaveny před rokem 1972.

Čtěte také: Průvodce pasportizací stávajících staveb

Ověření pasportu stavby

Samotné zpracování pasportu ještě nemusí stačit. Ověření pasportu stavby probíhá na žádost vlastníka u příslušného stavebního úřadu. Při ověřování pasportu úřad typicky posuzuje, zda pasport odpovídá skutečnosti a zda jde o stavbu, která byla řádně povolena (nebo povolení tehdy nebylo potřeba). Pokud se při tom ukáže, že skutečný stav obsahuje nepovolené úpravy, může to otevřít navazující postupy.

Obsah a zpracování pasportu

Pasport stavby není jen jednoduchý náčrt půdorysu. Pasport stavby je odborně zpracovaná dokumentace skutečného provedení budovy. Pasport vyhotovuje autorizovaný odborník a obsahuje technickou zprávu, výkresovou část i popis konstrukcí.

Rozsah pasportu stavby je pevně stanoven vyhláškou 131/2024 Sb. Pasport stavby zachycuje výhradně stavební část objektu. Nejsou žádným způsobem stavebně-technicky posuzovány jednotlivé nosné konstrukce. Neobsahuje statické posouzení, ani požárně-bezpečnostní řešení stavby.

Pasport stavby zpracovává odborně způsobilá osoba - typicky projektant. Pokud si nejste jistí, zda máte dokumentaci v souladu se zákonem, je vhodné nechat si situaci právně prověřit ještě před podáním žádosti na úřad.

Cena pasportu stavby

Cena pasportu stavby není stanovena zákonem a je vždy výsledkem dohody s projektantem. Odvíjí se od velikosti a složitosti objektu i od toho, zda je nutné podrobné zaměření. U běžného rodinného domu se cena může pohybovat v řádu desítek tisíc korun. Pokud je nutné i ověření pasportu stavby, pak počítejte i s náklady správního řízení.

Čtěte také: Zakládání staveb: Nové normy a technologie

Kdy je pasportizace nutná?

Pasportizace se využívá při prodeji nemovitosti, změně užívání stavby, významné rekonstrukci i při legalizaci nepovolených úprav a může odhalit nesoulad mezi skutečným a povoleným stavem, což někdy vede k řízení o dodatečném povolení či dokonce k sankcím.

Pojem pasportizace budov se často používá v širším významu. Tento příklad ukazuje, že pasportizace budov není pouze jakási technická inventarizace. Z tohoto důvodu je pasportizace budov často zároveň preventivním právním nástrojem.

Příklady z praxe

• Prodej nemovitosti: Klientka zdědila rodinný dům z roku 1968, jehož původní projektová dokumentace se nedochovala. Když chtěla nemovitost prodat, banka kupujícího odmítla financování bez doložení dokumentace.
• Správa bytových domů: Společenství vlastníků řešilo opakované zatékání do střechy. Při rozhodnutí o rekonstrukci si nechalo zpracovat pasportizaci budovy, aby mělo aktuální podklady pro projektanta. Tím se situace zásadně změnila. Nešlo už jen o technický problém střechy, ale o právní otázku nepovolené stavby. U bytových domů proto doporučujeme spojit technickou pasportizaci s právním posouzením - zejména pokud existuje podezření na starší nepovolené úpravy. U bytových domů může pasportizace odhalit například nelegální stavební úpravy v jednotlivých jednotkách nebo nesoulad se stavebním povolením.
• Dokumentace pro stavbu: Pasportizace je zaznamenání a zdokumentování současného, stavebně technického, stavu komunikace. Její využití je zejména jako součást přípravných prací pro stavbu, kdy jsou dokumentovány obrusné vrstvy, kanalizační víka, chodníky a obruby. Pasportizovány jsou v závislosti na šířce komunikace v jednom, či dvou jízdních směrech.
• Dokumentace vad: V závislosti na vzdálenosti okolních objektů od plánované stavby a na jejich technickém stavu provádíme pro investory a stavební společnosti pasportizace interiérů, obytných i průmyslových staveb se zaměřením na zadokumentování aktuálního stavu případných vad. Pasportizace je prováděna formou fotodokumentace s možností označení a měření případných trhlin ve zdivu.

Moderní technologie v pasportizaci

Digitalizace stavebnictví přináší nové možnosti, jak efektivně přistupovat a pracovat s informacemi o stavbě během jejího celého životního cyklu. Digitální technologie nejenže zkvalitňují stávající služby, ale mohou nabízet další přidané hodnoty, které si mnohdy nedokážeme uvědomit. Digitalizované procesy nabízejí kvalitativně jiný přístup při sdílení projektové dokumentace, respektive obecně při sdílení databáze informací o stavbě. V této souvislosti se proto hovoří o společném datovém prostředí, které má za cíl zpřístupnit potřebné informace o stavbě dle předem určených rolí a práv, jež dovolí oprávněnému uživateli s informacemi dále pracovat.

BIM (Building Information Modelling)

Od roku 2020 se Univerzita Karlova připravuje na postupné zavádění metody BIM (Building Information Modelling), aby vyhověla požadavkům "Koncepce zavádění metody BIM v České republice" a připravovanému zákonu „o správě informací o stavbě, informačních modelech stavby a vystavěného prostředí a o změně některých zákonů“. S ohledem na tyto skutečnosti a v kombinaci s již nedostačujícím stávajícím systémem pro evidenci a správu nemovitého majetku se UK rozhodla pro výběr nového systému. V letech 2023 a 2024 proběhly 3 kola předběžných tržních konzultací, jejichž cílem je vypsání veřejné zakázky a výběr dodavatele ke konci roku 2024. Nový CAFM systém bude integrován s geografickým informačním systémem (GIS), který zajistí jednotnou podobu veškerých grafických podkladů spojených se správou budov a pozemků pro celou UK.

Naše projekční kancelář nabízí vypracování pasportu stavby pro majitele nemovitostí v Královehradeckém kraji. Pracujeme ve specializovaném programu a vaši stavbu můžeme vynést metodou BIM (Building Information Modeling), což znamená, že pasport stavby nevytváříme pouze ve 2D podobě, ale zpracováváme i virtuální 3D model objektu v měřítku 1 ku 1. Tento přístup umožňuje přesnější dokumentaci a poskytuje významné výhody v případě dalšího využití dokumentace - například pro projekty rekonstrukcí, změnu užívání stavby či žádosti o dotační tituly.

Čtěte také: Zjistěte vše o suchých stavbách

U novostaveb není potřeba výhody tzv. informačního modelování budov příliš zdůrazňovat. Zde se uplatní od projektu, přes realizaci stavby až po její užívání. Je ale metoda BIM využitelná i pro stávající stavby?

O budovách, které dnes užíváme, máme mnohdy málo informací, které jsou navíc často zastaralé. Dokumentace k objektu je většinou původní z doby, kdy byl objekt uveden do provozu. Nezachycuje změny, které se v budově za desítky let jejího užívání mnohdy odehrály. O nutnosti pasportu koneckonců hovoří i současný stavební zákon.

Sběr dat a 3D modely

V geodézii se při sběru dat stále více prosazují 3D laserové skenery nebo využívání dronů. Sběr dat u jednoho projektu probíhal pomocí dvou přístrojů. Pro exteriérový sběr dat byl nasazen terestrický skener FARO FOCUS M70. Pro sběr dat v interiéru byl použit ruční mobilní laserový skener GeoSLAM ZEB1. Rychlost sběru dat - zaměření bytů formou skenování v interiérech obývaných bytů ocenili především jejich obyvatelé, neboť skenování jednotlivých bytů většinou nezabralo více než 15 až 20 minut.

Při sběru dat pomocí nových technologií však nevznikají jen mračna bodů. Záleží na typu skeneru, nicméně při témže zaměření lze mnohdy zaznamenávat i videozáznam či pořizovat fotodokumentaci.

Hlavní objem práce se tedy přesunul z terénního sběru dat do kanceláře k počítači. V první fázi musí geodet zpracovat z nasbíraných dat tzv. mračna bodů, která mu následně poslouží jako podklad pro vynášení modelu stavby.

V případě tohoto projektu byl pro vynášení zaměření využit CAD/BIM softwarový nástroj, který umožnil prostorově zkoordinovat celý zaměřovaný objekt tak, aby bylo možné jednotlivé výstupy pasportu generovat ze 3D modelu objektu.

Pokud je objekt zpracováván na základě mračen bodů, pak lze mračno bodů chápat jako základní 3D reprezentaci zaměřované stavby - podklad pro vynesení 2D pasportu. Mračnem bodů mohou být vedeny zásadní 2D půdorysné a svislé řezy, pohledy na fasády a na střechu. Všechny tyto 2D výstupy jsou vůči sobě umístěny ve správné polohopisném i výškopisném kontextu. Můžeme tedy hovořit o 2D modelu. Takto vzniklá 2D dokumentace stejně jako klasicky vynášené 2D zaměření neřeší komplexně celý zaměřovaný objekt, data jsou garantovaná pouze v místě vedených půdorysných a svislých řezů, případně pohledů.

Není 3D model jako 3D model. Minimálně je potřeba rozlišovat mezi dvěma základními druhy 3D modelů:

1. Model z obecného 3D modeláře: Je v zásadě hmota, jež je tvořena tzv. mesh - polygonovou sítí tvořenou vrcholy, hranami a plochami, jednotlivé části modelu existují samostatně a s sebou nenesou žádné další, než jen geometrické informace, pozici a barvu (texturu). 3D model vizuálně interpretuje pouze povrchovou obálku objemů. Z 3D modelu nelze generovat korektně se zobrazující 2D dokumentaci, nelze z něj vykazovat objemy ani výměry.

2. 3D/BIM model: Představuje model stavby, jehož data jsou garantována v celém rozsahu zaměřeného objektu. Takto vytvořeným 3D modelem lze vytvořit libovolný řez, pohled, půdorys, jakoukoliv 2D interpretaci generovanou z 3D/BIM modelu. Z modelu lze vykazovat výměry či kubatury hmot, plochy stěn, podlah nebo stropů, filtrovat dle vlastností daných parametrů objektů. Vychází primárně z 3D/BIM modelu a na geometrické informace nabaluje další negeometrické (negrafické) informace, které se mohou týkat materiálového upřesnění konstrukcí, stavu konstrukcí, případně informací, které souvisí s provozováním stavby nebo s její plánovanou rekonstrukcí. Každý další rozměr modelu s sebou nese další informace. Existence digitálního dvojčete nebo chcete-li databáze informací o budově, je výhodou pro všechny účastníky stavebního řetězce. V neposlední řadě pro vlastníka.

Časová osa pasportizace na Univerzitě Karlově

Geodézie a pasportizace

Úloha geodézie ve stavebnictví je zásadní. V rámci studijních programů se studenti seznamují s geodetickými polohovými a výškovými základy, metodami měření a sběru prostorových dat. Speciální pozornost je věnována základním postupům měření a vytyčování na stavbách včetně analýz přesnosti. Mezi klíčové oblasti patří:

• Úhlová, délková, výšková měření, geodetické výpočty.
• Globální navigační satelitní systémy (GNSS), využití v geodézii, řízení stavebních strojů.
• Metody sběru prostorových dat - geodetické, GNSS, pozemní a letecké laserové skenování, mobilní mapovací systémy.
• Vytyčování staveb, kontrolní měření, určování posunů a deformací, speciální měřické práce.
• Katastr nemovitostí, získávání informací z KN.
• Kartografie, státní mapové dílo, geografické informační systémy (GIS), informační model budovy (BIM).

tags: #pasportizace #staveb #studium #informace

Oblíbené příspěvky:

• Kompletní průvodce vinylovou podlahou
• Ubytování v okolí Mont Blancu
• Jak bezpečně ohřívat jídlo v mikrovlnce
• Modely střešní krytiny Bramac Classic
• Univerzální vruty PZ s půlkulatou hlavou