Údržba, rekonstrukce a modernizace staveb: Komplexní přehled

Dlouhodobý majetek podniku se používá ve firmě déle než jeden rok. V průběhu jeho používání je nezbytná údržba, oprava nebo další zásah do majetku. Význam údržby staveb při provozování nemovitostí se zásadami Facility managementu je obrovský. Správně a kvalitně prováděná údržba staveb napomáhá k bezproblémovému a zejména bezporuchovému provozování, resp. užívání daných staveb. Snaha každého vlastníka, resp. provozovatele je, aby z provozování, resp. užívání těžil maximální užitky.

Stavební právo zahrnuje veřejnoprávní předpisy, které upravují řízení o stavbách. K základním předpisům stavebního práva patří stavební zákon a jeho prováděcí vyhlášky. Platný stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů) ukládá vlastníkovi stavby a zařízení povinnost udržovat stavbu a zařízení v dobrém a řádném stavu po celou dobu jejich existence (§ 154).

Definice a právní rámec

V souvislosti s péčí o dokončené stavby používá stavební zákon termín údržba stavby, případně udržovací práce a termín změny dokončených staveb, kterými rozumí nástavby, přístavby a stavební úpravy. Základní pojmy, které stavební zákon používá, jsou definovány v § 2 a § 3 zákona č. 283/2021 Sb., Stavební zákon. Změna přitom dle znění zákona rozlišuje nástavbu, přístavbu i stavební úpravy.

Údržba staveb

Údržba je soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení majetku. Údržbou se předchází poruchám, odstraňují se drobnější závady. Podle stavebního zákona se údržbou stavby rozumějí práce, jimiž se zabezpečuje její dobrý stavební stav tak, aby nedocházelo ke znehodnocení stavby a co nejvíce se prodloužila její uživatelnost. Údržba stavby je povinností každého jejího vlastníka. Do údržby stavebních objektů musíme zahrnovat diagnostické, údržbové a opravárenské postupy. Údržba slouží k předcházení provozních výpadků.

Existují různé přístupy k údržbě:

Čtěte také: Jak chránit teakový nábytek

• Reaktivní údržba: Je přístup „nechej to být a provozuj, dokud se to neporouchá“. Není vynaložená jakákoliv snaha na zajištění projektované životnosti a parametrů provozované stavby.
• Preventivní údržba: Může být definována jako činnost prováděná na základě časového harmonogramu (kalendářního času nebo provozních hodin), která si klade za úkol kontrolu, detekci a zpomalení degradace komponentu a zařízení s cílem dosažení nebo prodloužení projektované provozní životnosti se zachováním projektovaných parametrů.
• Prediktivní údržba: Princip prediktivní údržby spočívá v provádění jednotlivých nebo souhrnu měření a analýz, které nás mají v předstihu upozornit na začínající degradaci a v dostatečném časovém předstihu nám umožní předejít, zpomalit nebo eliminovat příčiny této fyzické degradace a opotřebení.
• Údržba zaměřená na spolehlivost: Koncept tohoto programu spočívá ve vytvoření údržby, která by byla strategicky propojena s jádrem podnikání dané organizace. Je definována jako „proces použitý při rozhodování požadavků na údržbu jakéhokoliv fyzického objektu v kontextu provozu s vyhodnocením rizika případného selhání mechanismu“.

Povolovací procesy údržby

Udržovací práce nevyžadují rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas (§ 79 odst. 5 stavebního zákona). Územním opatřením o stavební uzávěře nelze omezit nebo zakázat udržovací práce (§ 97 odst. 1). Ostatní udržovací práce nevyžadují stavební povolení ani ohlášení (§ 103, odst. 1 písm. c).

Udržovací práce, jejichž provedení může negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a bezpečnost při užívání a udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou, vyžadují ohlášení stavebnímu úřadu (§ 104 odst. 1 písm. j). K ohlášení udržovacích prací podle § 104 odst. 1 písm. j) stavebník připojí dokumentaci obsahující technický popis jejich provedení. Vyžaduje-li to zvláštní právní předpis, stavebník přikládá k ohlášení udržovacích prací a stavebních úprav požárně bezpečnostní řešení.

Pokud není stavba řádně udržována, může stavební úřad nařídit vlastníkovi stavby provedení udržovacích prací. Udržovací práce uvedené v § 103 a § 104 může stavebník provádět svépomocí.

Opravy staveb

Opravou dlouhodobého majetku se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození. Cílem opravy je uvedení majetku do provozuschopného stavu. Při opravě se obvykle používá náhradních dílů a součástí. Opravou nedochází k technickému zhodnocení.

Pro účetní účely je pojem „oprava“ definován v § 47 odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 500/2002 Sb. „Opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení.“

Čtěte také: Povrchová úprava dřeva opálením: Návod

Oprava a priori nezvyšuje hodnotu opravovaného majetku, nepřináší žádnou novou funkčnost, nevylepšuje (významně) původní technické parametry, nerozšiřuje vybavenost, nemění účel ani použitelnost dané věci. Jediným úkolem opravy je „vrátit majetek do hry“, aby opět řádně sloužil svému účelu. Oprava je tudíž nezbytná anebo přinejmenším výhodná pro samotné provozování opravované věci - v našem případě stavby - z čehož logicky vyplývá, že spadá mezi provozní náklady, které jsou okamžitým účetním i daňovým nákladem.

Rekonstrukce staveb

Pod pojmem rekonstrukce rozumíme zásahy do majetku, které mají za následek změnu jeho účelu používání nebo technických parametrů. Rekonstrukce je zásah do majetku, který má vliv na funkci či vlastnosti majetku. Za rekonstrukci nelze považovat záměnu používaného materiálu, například výměna dřevěných oken za plastová stejného rozměru. Rekonstrukce je také v případě změny účelu užívání majetku.

Platný stavební zákon pojem rekonstrukce, popř. rekonstrukční práce nezná, což však neznamená, že se na rekonstrukce tato zákonná úprava nevztahuje. Stavební zákon pracuje s obecnějším pojmem „stavební úprava“, jakožto změnou dokončené stavby, při které se však zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; mění-li se vnější ohraničení stavby, jedná se podle stavebního zákona buď o nástavbu, nebo o přístavbu.

Povolovací procesy rekonstrukce

Stavební zákon rozlišuje v zásadě trojí režim, a to stavba (i) bez ohlášení a bez stavebního povolení, (ii) s ohlášením a (iii) se stavebním povolením:

• Bez stavebního povolení a ohlášení: Stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžaduje rekonstrukce spočívající ve stavebních pracích, jimiž se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou (§ 103 odst. 1 písm. e).
• S ohlášením: Ohlášení stavebnímu úřadu vyžadují stavební úpravy pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí (§ 104 odst. 1 písm. k)). Pokud se má v důsledku rekonstrukce změnit způsob užívání (části) stavby (např. účel bydlení se nahradí/doplní účelem podnikání), vystačí stavebník s ohlášením rekonstrukce příslušnému stavebnímu úřadu. Zákonná lhůta stavebního úřadu k povolení ohlášené rekonstrukce činí 40 dnů ode dne doručení ohlášení stavebnímu úřadu.
• Se stavebním povolením: Stavebník chystající rekonstrukci, kterou bude zasahováno do nosné konstrukce stavby, měnit se vzhled stavby nebo která negativně ovlivní požární bezpečnost stavby, by měl do svého časového harmonogramu zahrnout dobu nutnou k získání stavebního povolení od příslušného stavebního úřadu (v zásadě 30 - 60 dnů).

V obou případech je přitom nutno počítat s výdaji na pořízení projektové dokumentace, která tvoří povinnou součást ohlášení, resp. žádosti o stavební povolení. Pro žádost o stavební povolení rekonstrukce je nutno použít předepsaný formulář. Po dokončení stavby je třeba ohlásit stavebnímu úřadu, že je dokončena.

Čtěte také: Realizace inženýrských sítí krok za krokem

Modernizace staveb

Modernizace představuje rozšíření použitelnosti nebo vybavenosti majetku. Opět se posuzuje, jak se zvyšují či rozšiřují kvalitativní znaky majetku. Jedná se tedy většinou o rozšířené vybavenosti majetku. Příkladem je dodatečná tepelná izolace (zateplení pláště stavby), která je podle stavebního zákona stavební úpravou a podle zákona o dani z příjmů technickým zhodnocením.

Technické zhodnocení

Technickým zhodnocením se pro účely zákona o daních z příjmů rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku 40 000 Kč. Malé technické zhodnocení hmotného majetku - úhrn částky vynaložené na technické zhodnocení je do 40 tis. Rozhodující limit je určen zákonem o dani z příjmů, § 33. Podstatným kritériem hodnocení technického zhodnocení je dané zdaňovací období.

Pokud dojde během používání dlouhodobého majetku k technickému zhodnocení, musí se navýšit o hodnotu technického zhodnocení původní vstupní cena. Při rovnoměrném odpisování ze zvýšené ceny se stanoví odpis procentní sazbou pro zvýšenou vstupní cenu.

I u nehmotného majetku je limitní hodnota pro určení technického zhodnocení 40 tis. Kč. Počínaje 1. lednem 2008 má podnikatel právo volby i u úprav nehmotného dlouhodobého majetku do 40 tis.

Účetní vymezení technického zhodnocení se částečně liší od daňového, zejména tím, že od roku 2014 v účetnictví odpadla podmínka pevného hodnotového limitu 40 000 Kč. Je stěžejní posouzení „významnosti“ u dotyčné účetní jednotky.

Technickým zhodnocením „cizího“ majetku může účetně odpisovat uživatel - nájemce, pachtýř, vypůjčitel, výprosník - který jej hradí, pokud s tím vlastník věci souhlasí. Ať už TZ zvyšuje ocenění vlastního majetku nebo je samostatnou účetní položkou, tak se při dokončení, resp. uvedení TZ do užívání zaúčtuje na stranu MD příslušného majetkového účtu zhodnoceného majetku, v případě staveb tedy obvykle půjde o účet 021-Stavby. Pokud výdaje charakteru TZ nepřesáhnou individuální účetní limit účetní jednotkou, pak jde o okamžité provozní náklady, např. MD 548-Ostatní provozní náklady.

Adaptace staveb

Adaptace znamená přestavbu pro nové funkční využití a může být provázena změnami dispozičního uspořádání, tj. vnitřního členění. V některých případech je v rámci adaptace dokonce provedena dílčí úprava obvodové konstrukce, jakou představuje především prorážení nebo zazdívání stavebních otvorů. S uvedenými změnami může souviset potřeba dodatečného statického zajištění nebo zesílení stávajících konstrukcí nejen v průběhu realizace stavby, ale rovněž po dobu následného užívání.

Z hlediska památkové péče může adaptace představovat značná rizika pro původní vzhled stavby, zejména pokud jsou na adaptovaný objekt kladeny nepřiměřené nároky a zároveň není respektováno historické konstrukční řešení. V prostředí vesnic a malého města je častá zejména adaptace nevyužívaných hospodářských staveb (např. stodol) na obytné účely. Známé jsou ovšem i případy adaptací církevních staveb na bydlení.

Specifické typy staveb a jejich údržba

Vodní díla

Povolování vodních děl a staveb k vodohospodářským melioracím pozemků upravuje zákon č. 254/2001 Sb., o vodách (vodní zákon). K provedení vodních děl, k jejich změnám a změnám jejich užívání, jakož i k jejich odstranění je třeba stavební povolení vodoprávního úřadu. Vlastník vodního díla je povinen ohlásit vodoprávnímu úřadu udržovací práce, které by mohly negativně ovlivnit životní prostředí nebo stabilitu vodního díla a vodohospodářské úpravy. Ohlášení podléhá i obnova vodních děl zničených živelní pohromou nebo havárií.

Definici pojmu „údržba staveb k vodohospodářským melioracím pozemků“ najdeme ve vyhlášce č. 225/2002 Sb. „Péči o stavby k vodohospodářským melioracím pozemků a jejich částí provádí jejich vlastník údržbou těchto staveb. Údržba staveb se provádí za účelem zpomalení procesu fyzického opotřebení a zabezpečení spolehlivého a bezpečného provozu těchto staveb. Rozsah údržby vychází ze zápisu o udržovací prohlídce“, která se provádí nejméně jedenkrát ročně.

Pozemní komunikace

Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, ve znění pozdějších předpisů, stanoví v § 16 odst. 4, že prováděcí předpis vymezí, pro které stavební úpravy dálnice, silnice a místní komunikace prováděné na silničním pozemku postačí místo stavebního povolení ohlášení speciálnímu stavebnímu úřadu a pro které udržovací práce není třeba ani toto ohlášení. Tímto prováděcím předpisem je vyhláška č. 104/1997 Sb., kterou se provádí zákon o pozemních komunikacích.

Vyhláška č. 104/1997 Sb. definuje:

• Opravou komunikace změnu dokončené stavby, při které se zachovává vnější ohraničení stavby a při které se zlepšují její parametry a zvyšuje bezpečnost provozu.
• Údržbou komunikace soubor prací, kterým se komunikace udržuje v provozně a technicky vyhovujícím stavu za všech povětrnostních podmínek a odstraňují se vady a nedostatky uvedením do původního stavu.

Cílem údržby a oprav je odstranit závady ve sjízdnosti, opotřebení nebo poškození komunikace, jejich součástí a příslušenství. Vyhláška ukládá povinnost vlastníkovi nebo správci provádět běžné, hlavní a mimořádné prohlídky komunikací a mostů a o jejich výsledku vést záznamy. Souvislá údržba zahrnuje rozsáhlejší práce v souvislých úsecích sloužící k zachování a obnově původních vlastností.

Dráhy

Zákon č. 266/1994 Sb., o dráhách, ve znění pozdějších předpisů, upravuje mj. podmínky pro stavbu drah železničních, tramvajových, trolejbusových a lanových a stavby na těchto dráhách. Vlastník dráhy je povinen zajistit údržbu a opravu dráhy v rozsahu nezbytném pro její provozuschopnost a umožnit styk dráhy s jinými drahami. Vlastník celostátní dráhy a regionální dráhy je dále povinen pečovat o rozvoj a modernizaci dráhy v rozsahu nezbytném pro zajištění dopravních potřeb státu a dopravní obslužnosti území kraje.

Letiště

Provozováním letiště se rozumí také údržba a rozvoj letiště, v rozsahu a podle podmínek stanovených pro provozování letiště. Technické a provozní podmínky pro provozování letiště stanoví prováděcí předpis, kterým je vyhláška č. 108/1997 Sb. Speciálním stavebním úřadem pro letecké stavby je Úřad pro civilní letectví.

Ekonomické aspekty údržby a obnovy staveb

Stavební práce na údržbě a obnově představují vždy poměrně vysokou nákladovou částku, a proto je nutno s ní průběžně počítat. Správné zpracování plánu údržby a obnovy je nezbytnou součástí finančních prostředků na pokrytí nákladů spojených s životním cyklem stavebního díla. Výstupy se odrazí, spolu s dalšími faktory, na příjmové potřeby z provozování vlastněných objektů. V krajním případě se může ukázat, že dlouhodobý provoz některých budov může být ztrátový a je lepší se objektu zbavit nebo změnit způsob a úroveň užívání objektu.

Při rekonstrukci nebo modernizaci stavby, tedy při realizaci nových výstavbových projektů, se všechny náklady na pořízení stavby (kromě ceny pozemku) v různé jiné výši opakují. S velkými náklady je například spojena změna účelu využití stavby. Úplné odstranění stavby (likvidace stavby) je nákladově velmi náročná. Náklady likvidace snižuje případný čistý zisk z likvidace stavby (např. recyklací některých materiálu).

Vlastníci staveb, které nejsou vodními díly, nebo zařízení v korytech vodních toků, popřípadě sousedících s nimi, jsou povinni ve veřejném zájmu dbát o jejich statickou bezpečnost a celkovou údržbu, aby neohrožovaly plynulý odtok povrchových vod, a zabezpečit je proti škodám působeným vodou a odchodem ledu (§ 52 odst. 2 vodního zákona). Pokud má bezprostřední prospěch z vodního díla jiná oprávněná osoba než vlastník tohoto vodního díla, je povinen podílet se na úhradě nákladů na údržbu tohoto vodního díla (§ 57 vodního zákona).

Účetnictví a daně

Rezervy na opravy hmotného majetku se mohou vytvářet pouze na opravy, nikoliv na technické zhodnocení nebo udržování/údržbu majetku. Oporou tu může být vyhláška MF ze dne 5.12.2002 č. 500/2002 Sb.

Oprava a údržba staveb bývá značnou výdajovou položkou, přičemž se jedná o daňově účinné výdaje (náklady) v souladu s obecným § 24 odst. 1 ZDP coby výdaje (náklady) vynaložené na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů. Tato podmínka se týká majetku využívaného k příjmům z pronájmu dle § 9 ZDP.

U účetních jednotek se náklady za opravy majetku nijak časově nerozlišují, ale jednorázově se uplatní v okamžiku realizace (dokončení) opravy dané věci. Svědomitá účetní jednotka by ovšem na hodnotnější opravy měla průběžně vytvářet rezervu. V praxi jsou preferovány tzv. zákonné rezervy na opravy hmotného majetku - tvořené v souladu s § 7 zákona č. 593/1992 Sb., o rezervách pro zjištění základu daně z příjmů.

Mezi daňově uznatelné náklady zahrnuje § 24 také „výdaje (náklady), k jejichž úhradě je poplatník povinen podle zvláštních zákonů“. Tato podmínka bude splněna např. u dodatečné tepelné izolace, které vlastník budovy musí provést, pokud budova nesplňuje stanovené požadavky na energetickou náročnost podle zákona č. 406/2000 Sb.

Plánování a digitální podpora

Vlastní návrh na optimální postup při údržbě a obnově by měl vycházet z diagnostiky současného stavu budovy, z nových technologických postupů a ze zohlednění finanční náročnosti navrhovaných postupů. Harmonogram údržby a obnovy, členěný dle jednotlivých konstrukčních částí budovy, má být upřesňován pravidelným monitoringem. Při správě majetku je důležité vědět, kolik finančních prostředků bude zapotřebí pro jeho dlouhodobou obnovu a údržbu.

Zachycení současného stavu znamená provedení pasportizace objektů. Objekty je potřeba popsat po jednotlivých konstrukčních prvcích, které generují v čase náklady údržby a obnovy. Každý konstrukční prvek je třeba ohodnotit stavem opotřebení a od tohoto bodu vyčíslit náklady obnovy a údržby, které mají pro každý konstrukční prvek své cyklické zákonitosti. Následně se pro životnost objektu, případně pro stanovený časový investiční horizont, spočítají po jednotlivých letech náklady obnovy a údržby za objekt jako celek.

Účelem plánování a zajištění údržby je stanovit koncepci pro objekty vyžadující údržbu, poskytnout nezbytné zdroje pro údržbu a zajistit, že budou během údržby sbírány požadované informace. V této fázi procesu údržby dochází k vypracování časového plánu plánovaných činností založený na systému priorit pro zajištění, že se nejnaléhavější a nejdůležitější činnosti budou provádět jako první, a že budou zdroje využívány efektivněji.

Plán údržby a obnovy je možné vytvořit mnoha způsoby. V dnešní době se tvoří především za pomoci výpočetní techniky. Na trhu je velmi mnoho produktů navržených pro tyto účely. Takové softwary obsahují plánování, řízení a sledování údržby a revizí, správu dat o objektech, propojení grafických dat na systémy CAD, GIS, propojení na elektronickou dokumentaci, výpočet odvozených údajů, evidenci externích partnerů, dodavatelů, zákazníků, řízení a plánování spotřeby energií, evidenci majetku, smluv, nájemců, vytváření rozpočtů pro opravy, evidenci využití prostor. Dalším možným způsobem je využití textového nebo tabulkového procesoru, který nabízí nižší pořizovací náklady.

Renovace a rekonstrukce stávajících budov patří k klíčovým aspektům současné výstavby. Pro zachování hodnoty nemovitosti je klíčová energeticky efektivní renovace, zahrnující například využívání obnovitelných zdrojů energie a zlepšení tepelné izolace. Plánování a výstavba v rámci stávajících objektů jsou stále důležitější, ať už jde o renovaci, přestavbu nebo rozšíření. Architekti a statici se v této oblasti potýkají s jedinečnými problémy, jako je neúplná stavební dokumentace, časově náročné posuzování škod a složité schvalovací procesy. K hospodárné a udržitelné realizaci těchto projektů jsou zapotřebí správné nástroje, například software ALLPLAN, který podporuje digitální metody pro inventarizaci, plánování, výpočet množství a komunikaci.

Životnost je doba, po kterou by stavební objekt měl vyhovovat požadavkům provozu v předpokládaných podmínkách. Po této době se stává nepoužitelným. Počítá se od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za běžné údržby.

tags: #udrzba #rekonstrukce #a #modernizace #staveb #informace

Oblíbené příspěvky:

• Interiér na míru ze dřeva
• Vlastnosti podkladových latí
• Kvalita akátových prken
• Jak na přesné řezy polystyrenu
• Vzpomínka na oběti fašismu