Judikatura k cennostem souvisejícím s realizací staveb

Realizace staveb je komplexní proces, který se řídí řadou právních předpisů a vyhlášek. V praxi se však často setkáváme s případy, kdy dochází k odchylkám od schválené projektové dokumentace, což může vést k právním sporům. V těchto situacích hraje klíčovou roli judikatura soudů, která pomáhá interpretovat a aplikovat stavební zákon a související předpisy.

Případ odstranění a znovuvybudování hasičské zbrojnice

Krajský soud v Praze se zabýval případem, kdy obec hodlala provést stavební úpravy a přístavbu hasičské zbrojnice. Z důvodu nevyhovujícího stavebně technického stavu byla však nakonec odstraněna a znovu zbudována i ta část, která z původní stavby měla zůstat. Obec v dané věci realizovala stavbu „stavební úpravy a přístavba objektu občanské vybavenosti bez č.p./č.e. (hasičské zbrojnice)“, na kterou měla společné povolení dle stavebního zákona.

Vlastník sousední stavby ale podal stavebnímu úřadu podnět k prošetření provádění stavby. Obec předložila záznam o provedení nutných zabezpečovacích prací vypracovaný technickým dozorem, dle něhož bylo při demolici zjištěno, že obvodové zdivo je provedeno z překládaných cihel, nikoli z plných cihel (nosného zdiva) na vazbu, jak předpokládala projektová dokumentace. Zároveň pod obvodovým zdivem částečně chyběly základové konstrukce, což je z hlediska statiky zcela nevyhovující. Dále nebyl odvodněn prostor mezi zdivem objektu a oplocením sousedního pozemku, pročež docházelo k degradaci zdiva nadměrnou vlhkostí.

Stavební úřad ale obec vyzval k bezodkladnému zastavení prací, neboť postupovala v rozporu s původním společným povolením. Z toho důvodu stavební úřad zahájil řízení o odstranění stavby, načež obec podala žádost o dodatečné povolení stavby občanské vybavenosti (hasičské zbrojnice s prostory klubovny). Sousedi brojili proti právnímu posouzení stavebního úřadu, který na předložený stavební záměr nenahlížel jako na novou stavbu, ale považoval jej za změnu stavby před dokončením.

Judikatura k pojmu "zánik stavby"

Krajský soud poukázal na rozsudek NSS ze dne 28. 5. 2003, sp. zn. 22 Cdo 2088/2001, který judikoval, že „nadzemní stavba zaniká v okamžiku, kdy už není patrné dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží, tedy dojde-li k úplnému odstranění obvodových zdí. Tyto právní závěry vyplývající z civilní judikatury jsou podle NSS použitelné i ve stavebním právu (srov. rozsudek ze dne 21. 1. 2021, č. j. 7 As 216/2019-32, bod 19) a NSS z nich ve své rozhodovací praxi opakovaně vycházel (srov. např. rozsudky ze dne 7. 7. 2015, č. j. 4 As 106/2015-55, a ze dne 12. 3. 2014, č. j. 1 As 78/2011-58).

Čtěte také: Zakládání staveb: Nové normy a technologie

Krajský soud poukázal na skutečnost, že „ze správního spisu se jednoznačně podává, že stavebník původní objekt hasičské zbrojnice, jehož stavební úpravy a přístavba byly schváleny původním společným povolením, v průběhu stavebních prací zcela odstranil. Tuto skutečnost zjistil stavební úřad již při kontrolní prohlídce dne 26. 5. 2022. Podle původního společného povolení měly být zachovány obvodové zdi v západní části. Ty však byly taktéž odstraněny (opět viz protokol o kontrole) pro jejich nevyhovující technický stav, který potvrdil technický dozor stavebníka v záznamu ze dne 18. 3. 2022.“

NSS ale v rozsudku ze dne 7. 7. 2015, č. j. 4 As 106/2015-55, konstatoval, že „závažný technický stav stavby stěžovatele nezbavil povinnosti postupovat podle stavebního zákona a ke svým činnostem si vyžádat odpovídající povolení. Posudek statika, který uvádí, že je stavba ve špatném technickém stavu, nemohl bez dalšího založit oprávnění stavbu bez ohlášení odstranit a nahradit stavbou novou. Ani havarijní stav dané stavby a s tím související potřeba řešení tedy nemůže stavebníka zbavit povinnosti postupovat dle stavebního zákona (srov. rozsudek NSS ze dne 15. 1. 2021, č. j. 7 As 216/2019-32, bod 19).“

Krajský soud dále konstatoval: „V nyní posuzované věci stavebník namísto toho, aby nastalou situaci řešil se stavebním úřadem, přistoupil k odstranění celého původního objektu hasičské zbrojnice, čímž ale tato stavba ve smyslu shora citované judikatury zanikla. Poté započal s prováděním stavby, která se částečně shodovala s předpokládaným konečným stavem podle původního společného povolení. Odchylovala se zejména tím, že byla vyšší a jižní nosná stěna byla posunuta přibližně o 0,6 m do pozemku stavebníka. Za takové situace byl stavební úřad povinen zahájit řízení o odstranění stavby podle § 129 odst. 1 písm. b) stavebního zákona. Původní společné povolení jím být nemohlo, protože to pozbylo platnosti ve chvíli, kdy byl původní objekt hasičské zbrojnice odstraněn (nelze provádět stavební úpravy a přístavbu něčeho, co neexistuje). V následném řízení o dodatečném povolení stavby, které bylo zahájeno k žádosti stavebníka podle § 129 odst. 2 stavebního zákona, tak bylo nutno na předložený stavební záměr nahlížet jako na novou stavbu, nikoliv na změnu stavby před dokončením.“

Krajský soud dodal, že citovaný rozsudek byl sice vydán za účinnosti zákona č. 50/1976 Sb., ale „v něm vyjádřené obecné pravidlo, že po zániku stavby neopravňuje původní povolovací akt stavebního úřadu (stavební povolení, územní souhlas, územní rozhodnutí aj.) stavebníka k výstavbě nové (třebaže vlastnostmi obdobné) stavby na témže místě, je však plně přenositelné i na právní úpravu dle stavebního zákona užitou v této věci (viz rozsudek NSS ze dne 19. 7. 2017, č. j. 1 As 78/2011-58).“

Judikatura k připojení sousední nemovitosti k pozemní komunikaci

Nejvyšší správní soud se zabýval otázkou účastenství žalobce v řízení podle § 10 odst. 4 zákona o pozemních komunikacích a možnosti subsidiárního použití úpravy účastenství podle správního řádu. Podle § 10 odst. 1 zákona o pozemních komunikacích lze pozemní komunikace navzájem připojovat zřizováním křižovatek nebo připojovat na ně sousední nemovitosti zřízením sjezdů nebo nájezdů. Přímé připojení sousední nemovitosti na pozemní komunikaci není účelovou komunikací.

Čtěte také: Zjistěte vše o suchých stavbách

Silniční správní úřad v řízení podle § 10 odst. 4 zákona o pozemních komunikacích posuzuje navrhované připojení po předchozím souhlasu vlastníka dotčené pozemní komunikace z hlediska bezpečnosti a plynulosti provozu na pozemních komunikacích. Z tohoto důvodu se k povolení připojení vyžaduje též souhlas dopravního inspektorátu Policie ČR. Bližší podmínky, za nichž může být takové povolení vydáno, jsou stanoveny v § 12 odst. 1 až 3 prováděcí vyhlášky k zákonu o pozemních komunikacích, která určuje zejména technické parametry sjezdů a nájezdů na pozemní komunikace, neobsahuje však povinnost silničního správního úřadu posuzovat vliv povolení na vlastnická práva osob odlišných od žadatele a vlastníka dotčené pozemní komunikace.

Rozhodnutí silničního správního úřadu o povolení připojení sousední nemovitosti k pozemní komunikaci je jedním z podkladů, jež žadateli otevírá cestu k dalším krokům, které mohou při naplnění všech zákonných požadavků vyústit v samotnou realizaci připojení; tyto další kroky žadatel činí v rámci jiných řízení - územního a stavebního. Vydáním povolení o připojení sousední nemovitosti k pozemní komunikaci silniční správní úřad neaprobuje samotnou realizaci připojení, ale pouze konstatuje jeho soulad s požadavky prováděcí vyhlášky. Existence povolení o připojení sama o sobě proto nemůže zasáhnout do vlastnických práv osob odlišných od žadatele či vlastníka dotčené pozemní komunikace. Takové pojetí řízení podle § 10 odst. 4 zákona o pozemních komunikacích lze ostatně nalézt i v judikatuře správních soudů, např. v rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 16. 3. 2006, č. j. 10 Ca 284/2005-56, publikovaného pod č. 920/2006 Sb. NSS.

Silniční správní úřad v řízení podle § 10 odst. 4 zákona o pozemních komunikacích neřeší (a ani řešit nemůže, neboť to není v jeho pravomoci) otázky ochrany vlastnického práva k pozemkům dotčeným budoucí stavbou. To je úkolem stavebního úřadu. Domáhá-li se tedy žalobce ochrany svého vlastnického práva k pozemku, na němž osoba zúčastněná na řízení zamýšlela umístit připojení na pozemní komunikaci, mělo by se mu jí dostat v následném územním a stavebním řízení, v němž má stěžovatel postavení účastníka podle § 34 a § 59 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) či podle § 85 a § 109 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Podle § 38 stavebního zákona (a obdobně podle § 86 odst. 3 nového stavebního zákona), pokud navrhovatel nemá k pozemku vlastnické nebo jiné právo, lze bez souhlasu vlastníka územní rozhodnutí o umístění stavby vydat jen tehdy, jestliže je možno pro navrhovaný účel pozemek vyvlastnit nebo má-li se navrhovatel stát vlastníkem pozemku podle zvláštního předpisu. Obdobně podle § 58 odst. 2 stavebního zákona (resp. § 110 odst. 2 nového stavebního zákona) musí stavebník prokázat, že je vlastníkem pozemku anebo že má k pozemku jiné právo, které jej opravňuje k jeho užívání pro účel stavby.

Judikatura k neoprávněnému podnikání ve stavebnictví

Nejvyšší správní soud se zabýval případem stěžovatele, který v rámci své podnikatelské činnosti vykonával činnosti spočívající v provádění staveb a montážních pracích při novostavbách a změnách dokončených staveb, údržbu staveb a jejich odstraňování podle stavebního zákona, aniž by pro uvedenou činnost měl potřebné živnostenské oprávnění, tj. ohlašovací vázanou živnost „Provádění staveb, jejich změn a odstraňování“.

Krajský soud dospěl k závěru, že podnikatel neoprávněně podniká, nemá-li živnostenské oprávnění k provozování činnosti, která je živností, anebo má-li sice živnostenské oprávnění, které ale předmět skutečně provozované činnosti (živnosti) nepokrývá. Stěžovatel v dané době nedisponoval potřebným živnostenským oprávněním, neboť živnostenská oprávnění, jichž byl držitelem, nebyla dostatečná. Stěžovatel byl povinen znát příslušné právní předpisy a tudíž vědět, jaká živnostenská oprávnění pro svou činnost potřebuje.

Čtěte také: Jak se změnila pravidla požární bezpečnosti staveb

Dále soud potvrdil, že se jednalo o trvající jednání, které je charakterizováno tím, že pachatel vyvolá protiprávní stav, který posléze udržuje, popřípadě udržuje protiprávní stav, aniž jej vyvolal. Lhůta pro uložení pokuty, případně pro zahájení řízení o uložení pokuty, začne běžet teprve od okamžiku ukončení trvajícího nezákonného jednání - stavu. V projednávané věci bylo zahájeno řízení dne 17. 3. 2011, tedy v rámci lhůty upravené v § 64 odst. 3 a 5 živnostenského zákona.

Zákon nestanoví pro vznik odpovědnosti požadavek zavinění a odpovědnost za neoprávněné podnikání proto vzniká již na základě porušení právní povinnosti.

Nejvyšší správní soud provedl analýzu živnostenských oprávnění, kterými stěžovatel disponoval:

1. Obor živnosti volné „Přípravné a dokončovací stavební práce, specializované stavební činnosti“: Obsahová náplň této živnosti je popsána v příloze č. 4 nařízení vlády č. 278/2008 Sb. a zahrnuje úpravy terénu, přípravné práce pro stavby, dokončování, úpravy a obnovu staveb bez přímé vazby na vlastní stavební činnost (např. tapetování, montáž okenního těsnění) a specializované stavební činnosti (např. čištění a dezinfekce studní, dlaždičské práce, lešenářské práce a činnosti spojené s drobnými bouracími a úklidovými pracemi na stavbách). Tento obor je považován za pomocné a nekvalifikované stavební práce, pro které není vyžadována odborná způsobilost.
2. Řemeslná živnost „Zednictví“: Její obsahová náplň zahrnuje zednické, kladečské a obkladačské, betonářské, šamotářské a komínářské práce při výstavbě, rekonstrukcích, adaptacích a opravách novodobých i historických objektů. Pro tuto živnost je již vyžadováno vzdělání v příslušném oboru nebo dostatečně dlouhá odborná praxe.
3. Řemeslná živnost „Malířství, lakýrnictví, natěračství“: Obsahová náplň zahrnuje malířské, lakýrnické a natěračské práce v interiéru a exteriéru novodobých i historických objektů, a také tapetářské práce a lepení dekoračních prvků. I zde je vyžadována odborná způsobilost.

Ze shora provedeného vymezení všech tří oprávnění, kterými stěžovatel disponoval, a která se vztahují ke stavebním pracím, je zřejmé, že zdaleka nepokrývají všechny činnosti, které jsou potřebné pro ucelená stavební díla (například stavby rodinných domů), za něž nesl stěžovatel v plném rozsahu odpovědnost. Pro takovou činnost bylo třeba být držitelem oprávnění k živnosti vázané „Provádění staveb, jejich změn a odstraňování“.

Tabulka: Rozdíly mezi typy živností ve stavebnictví

Judikatura k oprávněným stavbám na cizím pozemku

Nejvyšší soud se zabýval otázkou, zda mechanismus vypořádání odlišného vlastnictví stavby a pozemku podle § 1086 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. má být aplikován i na vypořádání staveb oprávněných, ležících na pozemku, který nepatří vlastníku stavby. Jde o posouzení otázky právního režimu vzájemného vztahu vlastníka stavby a vlastníka pozemku za účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a předchozích právních předpisů.

Právní předchůdce žalobce - zemědělské družstvo - zřídilo v době účinnosti občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. oprávněnou stavbu na pozemcích, které byly později vydány v restituci žalovaným; stavba se tak ocitla na pozemcích žalovaných a žalobci, který ji za tohoto stavu koupil, nesvědčí žádný právní titul opravňující jej mít na cizím pozemku stavbu.

Dovolatel tvrdil, že v předchozím občanském zákoníku existovala mezera v právní úpravě, neboť výslovně upravoval v § 135c pouze uspořádání poměrů mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem neoprávněné stavby, a nezabýval se vztahem mezi vlastníkem pozemku a odlišným vlastníkem oprávněné stavby. Vlastníci oprávněných staveb byli za účinnosti dřívější právní úpravy v horším postavení než vlastnící staveb neoprávněných.

Nejvyšší soud konstatoval, že občanský zákoník v § 1084 a násl. upravuje osud staveb na cizím pozemku, zřízených oprávněně či bez právního důvodu. Přestože neužívá pojem „neoprávněná stavba“, lze jej i nadále (v poměrech občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.) užívat pro stavby, které někdo zřídil na cizím pozemku, ačkoliv k tomu neměl soukromoprávní oprávnění.

Rozdíl mezi oprávněnými a neoprávněnými stavbami

Zákonodárce si byl vědom, že i po 1. 1. 2014 budou nadále existovat stavby, které jsou v souladu s § 3055 odst. 1 a 2 o. z. samostatnými věcmi a nejsou součástí pozemku. Ustanovení § 1084 odst. 2 až § 1086 o. z., upravující režim staveb zřízených neoprávněně na cizím pozemku, jsou založena na uplatnění superficiální zásady, tedy že stavba tam uvedená je součástí pozemku. Toto řešení se vztahuje na případy, ve kterých se uplatní superficiální zásada, tedy staveb zřízených neoprávněně na cizím pozemku od 1. 1. 2014.

Pro posouzení otázky, zda lze na danou věc aplikovat § 1086 o. z., řešící speciální případ neoprávněné stavby, je důležitá i odpověď na otázku, jaký je právní režim staveb zřízených na základě práva, které později zaniklo, na cizím pozemku před 1. 1. 2014, včetně posouzení možnosti aplikovat na režim těchto staveb ustanovení o neoprávněné stavbě analogicky (§ 10 odst. 1 o. z.).

Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. neřeší výslovně další osudy neoprávněných staveb, vzniklých za platnosti občanského zákoníku z roku 1964, resp. i dříve. V ustanoveních přechodných a závěrečných sice pamatuje na vlastnický režim staveb na cizích pozemcích, které tu budou v době, kdy nabyl nový zákoník účinnosti, vztah mezi vlastníkem stavby a pozemku řeší jen zřízením předkupního práva (§ 3056 o. z.). Pro vypořádání neoprávněných staveb zřízených před 1. 1. 2014 není nová úprava použitelná. Na stavby zřízené před 1. 1. 2014 (s výjimkou přestavku - § 1087 o. z.) proto nejsou použitelná ustanovení nového občanského zákoníku o vypořádání neoprávněné stavby, neboť ta vycházejí z opačného přístupu. Zatímco podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. byl vlastníkem stavby stavebník, vlastníkem neoprávněné stavby, zřízené za platnosti nového zákoníku se stává ze zákona vlastník pozemku.

Proto vypořádání neoprávněných staveb, zřízených před nabytím účinnosti občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., se provádí podle dosavadních předpisů (§ 135c obč. zák.). Aplikace ustanovení o stavbě na cizím pozemku (§ 1084 a násl. o. z.) na stavby zřízené před nabytím účinnosti nového občanského zákoníku (1. 1. 2014) je vyloučena již proto, že by šlo o nepřípustnou retroaktivitu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2016, sp. zn. 22 Cdo 4461/2015).

Soudní praxe při posuzování (v době jejich vzniku oprávněných) staveb na cizím pozemku, zřízených do 1. 1. 2014 na základě časově neomezeného práva mít na pozemku stavbu, které později (po zřízení stavby) zaniklo, a na které se proto nevztahuje úprava vypořádání neoprávněné stavby (§ 135c obč. zák.), vychází z toho, že jde o konkurenci dvou rovnocenných vlastnických práv - ke stavbě a k pozemku. Zákon neumožňuje dát právu vlastníka pozemku přednost před právem vlastníka stavby; to ovšem platí i obráceně - vlastník stavby nemá přednost před vlastníkem pozemku (k tomu viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 7. 2009, sp. zn. 22 Cdo 162/2007).

tags: #cinnosti #souvisejici #s #realizaci #staveb #judikatura

Oblíbené příspěvky:

• Nátěr kovových povrchů: Průvodce
• černé kovové lišty pro moderní interiér
• Úloha sádry v cementu
• Vše o panoramatických střechách
• Rychlé zakládání staveb se zemními vruty