DPH u staveb rodinných a bytových domů dle podlahové plochy

V oblasti daně z přidané hodnoty (DPH) ve stavebnictví je správné stanovení sazby daně pro stavební a montážní práce, a také pro převody nemovitostí, klíčové. Vzhledem k významným finančním částkám, které se v tomto odvětví pohybují, může být jakékoli chybné určení sazby DPH velmi problematické. Tento článek se podrobně zabývá aplikací DPH u staveb pro bydlení, s důrazem na definice a pravidla související s podlahovou plochou, a to jak u běžných staveb, tak u staveb pro sociální bydlení.

Zákonné základy a přechodná ustanovení

Do 30. 4. 2004 platila pro uplatňování DPH na stavební práce snížená sazba daně. Od 1. 5. 2004 se vychází z jednotlivých ustanovení zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen "zákon") a uplatňuje se v souladu s § 47 a § 48 zákona.

V § 47 ZDPH je uvedeno, že u služeb se použije - pokud není uvedeno něco jiného - základní sazba daně, tj. 21 %. První skupinou služeb, u kterých se použije jiná než základní sazba daně, jsou služby uvedené v příloze č. 2 ZDPH, u těchto služeb se použije snížená sazba daně.

Z ustanovení § 48 zákona o dani z přidané hodnoty vyplývá, že se při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených se změnou dokončené stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu, vymezenou stavebním zákonem, nebo v souvislosti s opravou těchto staveb uplatní snížená sazba daně. Opravou se rozumí též údržba. Obdobně se snížená sazba daně uplatní u rekonstrukcí a oprav příslušenství bytového domu, rodinného domu nebo bytu.

Od roku 2024 dochází ke změně, kdy se při definici bytového a rodinného domu bude postupovat dle definice stavebního zákona.

Čtěte také: Zakládání staveb: Nové normy a technologie

Definice staveb a podlahové plochy

Definice staveb

• Stavba: Veškerá stavební díla jako výsledek stavební činnosti, tvořící prostorově ucelenou nebo alespoň technicky samostatnou část stavby spolu s jejími součástmi.
• Nedokončená stavba: Stavba, na kterou nebylo doposud vydáno kolaudační rozhodnutí, a stavba, na které byly provedeny změny vyžadující stavební povolení podle § 54 a § 55 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění zákona č. 83/1998 Sb., a k těmto změnám dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí. Za nedokončenou stavbu se nepovažují zařízení a stavby, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení podle § 56 stavebního zákona.
• Rodinný dům: Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy místností a prostorů je určena pro bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví, nebo může mít místo podkroví další, maximálně třetí nadzemní podlaží, které musí být ustoupené od vnějšího líce obvodové stěny budovy orientované k uliční čáře alespoň o 2 metry.
• Bytový dům: Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena.
• Byt: Soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení.
• Obytný prostor: Byt nebo jiný soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením odpovídají požadavkům na trvalé bydlení a jsou k tomu účelu určeny.

Definice podlahové plochy

Podlahovou plochou místností a prostorů se rozumí jejich vnitřní nášlapná plocha mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu. Pro stanovení podlahové plochy se do úhrnu započítává podlahová plocha všech místností a prostorů určených k bydlení, nebytových prostorů, plocha hal, chodeb, schodišť, sklepů, balkonů, teras, prádelen, sušáren, kočárkáren, podloubí, průjezdů, pasáží apod. Do úhrnu podlahových ploch se nezapočítává plocha těch místností či prostorů, které nejsou běžně přístupné uživatelům domu a obvykle slouží jako technologické zázemí (transformovny, kotelny, místnosti a prostory pro vzduchotechniku, dílny pro údržbu). Dále se do úhrnu podlahové plochy nezapočítávají šachty výtahů.

Podlahovou plochou bytu se rozumí součet podlahových ploch všech místností a prostor, včetně těch tvořících příslušenství bytu ve smyslu ustanovení § 2 písm. g) ZoVB, a to i v případě, že příslušenství je umístěno mimo byt. Do podlahové plochy bytu se započítává plocha vybavení bytu, sloužící uživateli bytu (nábytek, vestavěné skříně a kuchyňské linky, otopná tělesa apod.).

Úhrn podlahových ploch se zjistí z projektové dokumentace stavby schválené stavebním úřadem. Při posuzování stavby, která ještě není zapsaná do katastru nemovitostí, například u nové výstavby, se vychází ze stavební dokumentace (např. projekt, stavební povolení, situační výkres), z níž by splnění charakteristik určujících bytový či rodinný dům mělo být zřejmé.

Příklady výpočtu podlahové plochy pro určení typu stavby

Příklad 1: Určení bytového domu

Celková podlahová plocha domu je 1 758 m². Z toho podlahová plocha šachty výtahu je 3 m², podlahová plocha kotelny je 5 m². Podlahová plocha bytů je 1 050 m². Součástí domu jsou obchody umístěné v přízemí domu, součet podlahové plochy obchodů je 600 m². Podlahová plocha společných částí domu je 100 m².

Od celkové podlahové plochy se odečtou nepřístupné plochy (šachta výtahu, kotelna) a podlahová plocha společných částí domu, celkem 108 m². Pro výpočet je celková podlahová plocha 1 650 m².

Čtěte také: Zjistěte vše o suchých stavbách

Výpočet: 1050 : 1650 = 0,64 x 100 = 64 %.

Závěr: Jedná se o bytový dům, při poskytnutí stavebních nebo montážních prací, provedených v rámci oprav a rekonstrukcí se uplatní snížená sazba daně 12 %.

Příklad 2: Určení rodinného domu (varianta A)

Celková podlahová plocha domu je 420 m². Součástí domu je garáž a obchod. Podlahová plocha garáže je 30 m² a podlahová plocha obchodu je 60 m². Ostatní prostory odpovídají požadavkům na trvalé rodinné bydlení.

Výpočet: 420 - 90 = 330 m² odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení. Výpočet: 330 : 420 = 0,79 × 100 = 79 %.

Závěr: Na trvalé rodinné bydlení je určeno 79 % celkové podlahové plochy. Jedná se o rodinný dům vymezený v zákonu o DPH, při poskytnutí stavebních nebo montážních prací, provedených v rámci oprav a rekonstrukcí tohoto rodinného domu se uplatní snížená sazba daně 12 %.

Čtěte také: Jak se změnila pravidla požární bezpečnosti staveb

Příklad 3: Určení rodinného domu (varianta B)

Celková podlahová plocha domu je 420 m². Součástí domu jsou tři obchody. Podlahová plocha obchodů celkem je 260 m². Ostatní prostory odpovídají požadavkům na trvalé rodinné bydlení.

Výpočet: 420 - 260 = 160 m² odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení, 160 : 420 = 0,38 x 100 = 38 %.

Závěr: Na trvalé rodinné bydlení je určeno 38 % podlahové plochy. Nejedná se o rodinný dům vymezený v zákonu o DPH, při poskytnutí stavebních nebo montážních prací, provedených v rámci oprav a rekonstrukcí tohoto domu se uplatní základní sazba daně 21 %.

Sazby DPH pro stavební práce a převody nemovitostí

Snížená sazba daně (aktuálně 12%)

Snížená sazba daně se uplatňuje u dodání bytového domu, rodinného domu a bytu jako součástí těchto domů, a to i nedokončených, včetně stavebních a montážních prací spojených s jejich výstavbou, rekonstrukcí, modernizací a opravami včetně konstrukcí, materiálů, strojů a zařízení, které se do nich jako jejich součást (§ 120 OZ) montážními a stavebními pracemi zabudují nebo zamontují.

Snížená sazba daně se uplatní:

• Pro zdanění stavebních a montážních prací spojených s výstavbou, rekonstrukcí, modernizací, opravami a údržbou bytového domu, rodinného domu a bytu, který je součástí bytového nebo rodinného domu včetně zabudovaných materiálů, výrobků a konstrukcí (zboží), tzn. že zboží se stane pevnou součástí stavebního díla.
• Pro práce prováděné uvnitř vnějšího půdorysu bytového nebo rodinného domu, tj. nadzemní stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
• Pro dodání spojené se zabudováním a pro rekonstrukci, modernizaci, opravu a údržbu stávajících strojů a zařízení zabudovaných do rodinného nebo bytového domu a tvořících jeho součást (např. osobní výtah, centrální vysavač, klimatizace, zabudované kuchyňské linky, bojlery, kotle, radiátory, části tepelných čerpadel, žaluzie, rolety, markýzy, svítidla, podlahové krytiny).
• Pro stavební opravy a stavební údržbu bytového nebo rodinného domu.
• U převodu bytového domu, rodinného domu a bytu, pokud se nejedná o osvobozené plnění podle § 56 zákona.
• U převodu bytu jako jednotky spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, který je vymezen prohlášením vlastníka budovy (např. garážové stání, které je společnou částí domu).
• Snížená sazba daně se uplatní také při poskytnutí stavebních a montážních prací, které jsou prováděny na dokončené stavbě pro bydlení, nebo na stavbě pro sociální bydlení.

Základní sazba daně (aktuálně 21%)

Základní sazba daně se uplatňuje podle ustanovení § 47 odst. 5 zákona u dodání stavby, včetně nedokončené stavby, stavebních a montážních prácí spojených s jejich výstavbou, rekonstrukcí a opravami včetně konstrukcí, materiálů, strojů a zařízení, které se do stavby jako jejich součást montážními a stavebními pracemi zabudují nebo zamontují, pokud zákon nestanoví jinak.

Sníženou sazbu daně nelze uplatnit:

• Pro stavební a montážní práce prováděné při výstavbě, rekonstrukci, modernizaci, opravách a údržbě drobných a vedlejších staveb, byť tyto stavby pro účely převodu se považují za příslušenství stavby hlavní. Znamená to, že základní sazbě daně podléhá výstavba, rekonstrukce, modernizace, oprava a údržba staveb, které se nacházejí mimo vnější půdorys domu jako garáží, skladů, skleníků, kůlen, zahradních altánů, oplocení, studní, septiků, přístupových cest, přípojek inženýrských sítí, atd.
• Pro činnosti nezbytné k přípravě a realizaci stavebních děl a zajištění přípravné fáze výstavby, jako jsou průzkumné a projektové práce, geologické, geodetické a kartografické práce včetně inženýrských prací (např. revize), které nejsou uvedeny v příloze č. 2 zákona a proto se zdaňují základní sazbou bez ohledu na druh výstavby.
• U dodání bytu (přístavbou, nástavbou, půdní vestavbou ...) v domě, který není bytovým či rodinným domem.
• Při převodu nebytového prostoru jako jednotky spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu.
• Pokud jsou současně převáděny jak byty jako jednotky a nebytové prostory jako dvě zdanitelná plnění, je nezbytné uplatnit pro každé zdanitelné plnění samostatně příslušnou sazbu daně (např. garážové stání, jako samostatné jednotky nebytového prostoru).

Osvobození od daně

V souladu s ustanovením § 56 odst. 1 zákona je převod staveb, bytů a nebytových prostor osvobozen od daně po uplynutí tří let od nabytí nebo kolaudace.

Převod pozemků, včetně finančního pronájmu, je osvobozen od daně, s výjimkou převodu stavebních pozemků. Stavebním pozemkem se pro účely tohoto zákona rozumí nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem. Nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc. Pokud na tomto pozemku (sumě parcel) je stavba jako věc, pak stavební pozemek přestává být stavebním pozemkem jako celek.

Stavby pro sociální bydlení

Snížená sazba daně se uplatní také při poskytnutí stavebních a montážních prací provedených na dokončené stavbě (opravy, rekonstrukce, modernizace) staveb pro sociální bydlení a u nové výstavby staveb pro sociální bydlení. Stavby pro sociální bydlení jsou vymezeny v § 48 odst. 5 ZDPH a často jde o podmnožinu staveb pro bydlení, což znamená, že primárně musí splňovat parametry staveb pro bydlení.

Definice staveb pro sociální bydlení

• Byt pro sociální bydlení: Obytný prostor, jehož podlahová plocha nepřesahuje 120 m². Do podlahové plochy obytného prostoru pro sociální bydlení se započítává plocha mezi vnitřními povrchy obvodových stěn bytu, včetně podlahové plochy zakryté zabudovanými předměty (skříně ve zdech bytu, vany apod.). Nezapočítávají se podlahové plochy balkonů, teras, lodžií, ani plocha místností užívaných spolu s obytným prostorem pro sociální bydlení, které se nacházejí ve stejné budově (sklep, komora, garáž).
• Rodinný dům pro sociální bydlení: Rodinný dům, jehož podlahová plocha nepřesahuje 350 m². Do podlahové plochy se započítává součet podlahových ploch všech místností rodinného domu (kuchyň, pokoje, sociální zařízení, chodba, pracovna, garáž, která je v domě). Nezapočítává se součet podlahových ploch prostorů, které nejsou místností (balkóny, terasy, lodžie, půda), a součet podlahových ploch místností, které tvoří "příslušenství" rodinného domu (např. garáž mimo dům).
• Bytový dům pro sociální bydlení: Bytový dům, v němž není obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m².

V bytovém domě pro sociální bydlení tedy nemůže být žádný byt, který má větší výměru než 120 m², ale mohou v něm být libovolně velké obchodní prostory. Podmínkou však je, že stavba musí být bytovým domem ve smyslu § 48 odst. 2 ZDPH (tj. stavba určená k trvalému bydlení s nadpoloviční podlahovou plochou připadající na byty).

Příklady aplikace DPH u staveb pro sociální bydlení

1. Obec, plátce, staví bytový dům s deseti byty, všechny s podlahovou plochou 110 m².

   Závěr: Jedná se o stavbu bytového domu pro sociální bydlení. Plátce u výstavby tohoto domu uplatní sníženou sazbu daně.

2. Obec, plátce, staví bytový dům s deseti byty. Osm bytů má podlahovou plochu 110 m², dva byty 130 m².

   Závěr: Nejedná se o stavbu bytového domu pro sociální bydlení, neboť obsahuje byty s plochou přesahující 120 m². Plátce u výstavby tohoto domu uplatní základní sazbu daně.

3. Součet výměry všech místností rodinného domu je 340 m². Letní kuchyně (20 m²), garáž (30 m²) a altán s dílnou a dřevníkem (16 m²) stojí na přilehlém pozemku a užívají se spolu s domem.

   Závěr: Budova je pro účely DPH považována za rodinný dům pro sociální bydlení, protože výměry tzv. vedlejších staveb se do limitu 350 m² nezahrnují. Snížená sazba se uplatní nejen u stavebních a montážních prací na dokončené stavbě, ale i při prodeji této budovy (včetně vedlejších staveb) nebo při výstavbě takové budovy.

4. Součet výměry všech místností rodinného domu je 355 m², z toho 30 m² připadá na garáž v přízemí domu.

   Závěr: Nejedná se o rodinný dům pro sociální bydlení, protože limit 350 m² je překročen. Garáž uvnitř budovy je místností, která se do výpočtu podlahové plochy domu zahrnuje. Ve snížené sazbě daně proto budou jen stavební a montážní práce provedené na dokončené stavbě (jde o rodinný dům - stavbu pro bydlení), zatímco případný prodej nebo výstavba takové budovy budou v základní sazbě daně (nejde o rodinný dům pro sociální bydlení).

Příslušenství stavby a funkční celek

Příslušenstvím stavby mohou být například drobné a jednoduché stavby plnící doplňkovou funkci ke stavbě hlavní (§ 139b zákona č. 50/1976 Sb., stavební zákon) a ostatní stavby, například stavby s jedním nadzemním podlažím, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a výška 4,5 m (zahradní altány, kůlny, skladové prostory pro dům), podzemní stavby, pokud jejich zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a hloubka 3 m.

Pro účely DPH představuje funkční celek soubor nemovitých věcí tvořený stavbou pevně spojenou se zemí, pozemkem zastavěným touto stavbou a souvisejícím jedním nebo i více pozemky, které k ní náleží nebo jí slouží, přičemž pozemek zastavěný stavbou a přilehlé (sousední, vedlejší) pozemky tvoří s tímto pozemkem zpravidla souvislý celek bez přerušení. Ve funkčním celku může být i více zastavěných pozemků, stejně jako i pozemek nezastavěný.

Stavbami plnícími doplňkovou funkci ke stavbě bytového nebo rodinného domu jsou např. garáže, zahradní altány, kůlny, skladové prostory pro dům; podzemní stavby - jímky, jámy pro měřicí zařízení, čističky odpadních vod sloužící domu, vinné sklepy, stavby pro tepelná čerpadla; přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizace, které jsou ve vlastnictví majitele rodinného domu nebo bytového domu; připojení drobných staveb na rozvodné sítě a kanalizaci stavby hlavní (liniové stavby sloužící domu); studny; bazény; přístupové chodníky, zpevněná plocha k parkování (plošné stavby na funkčním celku).

Důležitým pojmovým znakem funkčního celku je provozní a funkční vazba na stavbu pevně spojenou se zemí nebo společné využívání této stavby a dalších souvisejících nemovitých věcí včetně pozemků. Podmínkou je, že musí být splněn stejný hospodářský účel se stavbou pevně spojenou se zemí. Funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí proto nemohou tvořit stavby s rozdílným účelovým určením.

Příklady funkčního celku

1. Stavební firma rekonstruuje rodinný dům, garáž a zděné oplocení na vedlejších parcelách.

   Závěr: Ve všech případech uplatní sníženou sazbu daně, protože stavbou pro bydlení je nejen rodinný dům, ale i garáž a zděné oplocení. Splňují obě podmínky: používají se s hlavní stavbou a jsou na pozemku tvořící funkční celek s touto hlavní stavbou.

2. Stavební firma opravuje vodovodní přípojku k bytovému domu. Přípojka je umístěna na pozemku patřícím obci.

   Závěr: Bez ohledu na jiného vlastníka bude pozemek, na němž je umístěna přípojka, pozemkem tvořícím funkční celek s budovou. Slouží totiž provozu bytového domu a je s ním využíván. U stavebních a montážních prací na přípojce se proto uplatní snížená sazba daně.

Další důležité aspekty

Stavební a montážní práce

Stavebními a montážními pracemi se rozumí práce při výstavbě nových budov a inženýrských děl a také práce při rekonstrukcích, modernizacích, rozšíření, stavebních úpravách, opravách a údržbě těchto budov a inženýrských děl. Součástí stavebních a montážních prací jsou konstrukce, materiály, stroje a zařízení, které se do staveb (budov a inženýrských děl) jako jejich součást montážními a stavebními pracemi zabudují nebo zamontují. Součástí staveb a stavebně montážních prací nejsou předměty vnitřního vybavení, stroje a zařízení, které nevyžadují zabudování nebo montáž (např. obrazy, mobilní provozní a technické vybavení včetně ledniček, praček, myček nádobí apod., pokud nejsou konstrukčně určeny k zabudování).

Stavební práce jsou podrobněji popsány ve Standardní klasifikaci produkce v sekci F oddílu 45 - Stavební práce.

Režim přenesení daňové povinnosti

Režim přenesení daňové povinnosti v případě stavebních a montážních prací upravuje v obecné rovině § 92a ZDPH, dále pak § 92e ZDPH. Při poskytnutí stavebních nebo montážních prací, které odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 41 až 43, použije plátce režim přenesení daňové povinnosti.

tags: #dph #u #staveb #rodinnych #dle #podlahove

Oblíbené příspěvky:

• správná výška pracovní desky v kuchyni
• Pokládka OSB podlahového podkladu
• Jak na imitaci kamene na fasádách a v interiérech
• Zjistěte, kteří výrobci nabízejí nejkvalitnější akrylátové vany.
• Krása a odolnost podlah Nature