Inspektor nemovitostí: Klíč k bezpečnému realitnímu obchodu a ochraně střechy

Před koupí bytu či domu si musí zájemce prověřit mnoho věcí a technický stav nemovitosti je jednou z nich. Spoléhat na první dojem z prohlídky se nemusí vyplatit. Kupující není vyškolen, aby odhalil všechny skryté vady, proto by měl zvážit, zda využít služeb inspektora nemovitosti. Prověření nemovitosti inspektorem je žádoucí prakticky u každého realitního obchodu. Pro kupujícího znamená výrazné snížení rizik při koupi. Skryté vady se mohou objevit na starším bytě či domě, ale také u novostaveb. Někdy samotný majitel o závadách neví, a proto není vhodné spoléhat jen na dobrý dojem z prvního jednání.

Role inspektora nemovitostí a jeho přínosy

Této služby nejčastěji využívá vážný zájemce o nemovitost. Proškolený inspektor vydá po prohlídce zprávu, která obsahuje zjištěné vady, jejich rozsah i odhad ceny jejich odstranění. Součástí bývá také odhad kupní ceny nemovitosti, což kupujícího také zajímá. Avšak pro prodávajícího je tento dokument také velmi cenný. Chrání ho od možných reklamací ze strany kupujícího, které se mohou stát později velkou nepříjemností. Protokol o prověření nemovitosti si nechává zpracovat například developer při převzetí nových bytů či domů od stavební firmy. Zprostředkování inspekce nemovitosti může být také jednou ze služeb realitní kanceláře. Proto by se na tuto možnost prověření vytipovaného bytu či domu měl kupující zajímat u svého makléře.

Kvalifikace a nástroje inspektora

Inspektor nemovitostí prochází speciálním školením a musí mít za sebou určitou zkušenost v oboru. Má k dispozici i speciální nástroje. Inspektoři pod značkou Nemopas například využívají speciální metodiku a aplikaci, která zajišťuje, aby nedošlo k opomenutí nějakého problému nebo konstrukce při provádění inspekce. Inspektor nemovitostí by měl být členem Asociace inspektorů nemovitostí, která odbornost prověřuje. Inspektor musí složit zkoušku, bere se v úvahu i stavební vzdělání, praxe ve stavebnictví, autorizace. Inspektoři jako Ing. Jiří Čížek prošli školením a zkouškou přímo v rámci Nemopasu.

Kdy se obrátit na inspektora nemovitostí?

Nejzásadnější jsou realitní obchody. Dalším případem jsou investoři se záměrem rekonstruovat. Jejich cílem je s pomocí inspektora vytvořit podklady projektantovi. Dalším častým případem je konec záruční doby u bytových domů. Na inspektory se obrací i individuální investoři se záměrem oprav v budoucnu, případně mají specifický problém typu vlhkostí nebo plísní a chtějí vědět co s tím. Inspekce je důležitá i v případě záměrů právního jednání, soudního řešení a sporů. V současné době inspekční služby využívají soukromí investoři, ale stále více je využívají přímo i developeři. Ti si dnes již často nechávají dělat kontroly před tím, než nemovitost ukáží klientovi. Developeři navíc využívají několik stupňů kontrol, a to kontroly jednotlivých stavebních částí a kontroly po svých subdodávkách. Někteří potřebu inspekcí vnímají velice zásadně. Navíc od nástupu platnosti nového občanského zákoníku platí možnost reklamace nemovitosti po dobu 5 let prodávajícímu za případné vady, na které nebyl upozorněn. Z toho důvodu si inspekci nemovitosti objednávají i prodávající.

Rozdíl mezi inspektorem a technikem

Pokud srovnáme technika z oboru a inspektora, tak se jedná o dvě rozdílné věci. Inspektor nemovitostí prochází speciálním školením a musí mít za sebou určitou zkušenost v oboru. Nezkušený technik obvykle zjevné poruchy odhalí, ale nemusí se zaměřit na skryté vady. Například u rodinného domu s podkrovím, kde se vždy řeší vzduchotěsnost, původně pozvaný technik nezjistil stav parotěsnicí vrstvy. Nevšiml si statických defektů. Šlo o starou zástavbu, pro účely vestavby se demontovaly některé prvky krovu, které nebyly nahrazeny.

Čtěte také: Dřevotřískové desky v dřevostavbách

Co inspektor kontroluje v bytě a domě?

Inspektor by si měl projít exteriér nemovitosti a zkontrolovat ji od spodu až nahoru. Kontroluje se zejména obálka budovy vč. zateplovacího systému, jeho detaily. Pokud je předmětem inspekce byt, a ten je umístěný pod střechou, tak je součástí prohlídky i střecha. Pokud je byt umístěn na terénu nebo nad nevytápěnými garážemi, tak se inspektor chce podívat i na detaily u paty domu, do garáže, jak je izolovaný strop. Zajímají ho vjezdy do garáží a přístupové části k té bytové jednotce z hlediska akustiky. U vstupu do bytu zajímá třída požární bezpečnosti dveří. Důležité je seřízení oken a jejich funkčnost, ale také stav výplní, které bývají často poškozené. Kontrolují se vnitřní dveře a zárubně, kolize křídel apod. Pokud byt není dokončen, zkoumají se konstrukce, které jsou vidět, např. dilatační pásky v podlahách, provedení elektroinstalací atd. V koupelně se zjišťuje, zda je hydroizolace pod vanou, zda je sama dobře usazená, jak jsou přístupné vodoměry, přístupnost uzávěrů. Kontroluje se způsob kladení obkladů a dlažby, kvalita včetně spár. Inspektor nemovitostí kontroluje umístění otopných těles, jejich přístupnost, kontroluje se umístění jističů, označení okruhů. Samotná funkčnost a správnost zapojení těchto zařízení předmětem inspekce není. Samozřejmě upozorňuje klienty, pokud mají např. dožilý starý kotel, že by byla vhodná jeho výměna, a v takovém případě upozorňuje na požadavky, které se na nové zdroje tepla vztahují. Zároveň upozorňuje na budoucí povinnosti výměn kotlů, možnosti dotací apod.

Při přejímce nové nemovitosti, např. bytu, prohlídka typicky trvá kolem dvou hodin. Není ale výjimkou, pokud se tam řeší něco zásadního, případně jde o velký byt, že tam inspektor stráví až 4 hodiny. U starších rodinných domů doporučujeme nechat si vždy zpracovat písemný výstup.

Nejčastější problémy a vady, které inspektor odhalí

Často může jít o vady spojené s úniky tepla, špatnou statikou budovy, škodlivé látky a další, které nekvalifikovaný člověk nemá moc šancí odhalit. Nejčastěji se jedná o případy starších nemovitostí, zejména rodinných domů, kde jsou pro inspekci prvotně osloveni rodinní kamarádi, stavaři, v jejichž případě jde vždy jen o ústní konzultaci. Investor by měl vždy vyžadovat písemný výstup, který je nějakým způsobem systematický, neobsahuje jen to, co je vidět na první pohled.

Vady v podkroví a střeše

První oblastí je podkroví. Nejzásadnějším problémem v podkroví je parozábrana. Když už tam je, tak by měla být těsná. Napojení u stěn je mnohdy jen dořezem, nejsou dotlačeny, přilepeny. Další věc jsou prostupy - profese potřebují prostup, tak parozábranu proříznou, například elektrikáři. I když parozábranu udělá školená firma a provede ji dokonale, tak pak přijdou další řemesla. Správně nebývá udělaná ani doplňková hydroizolační vrstva. Nebývá utěsněná kolem prostupů. U okapu by měla být odvodněna nejlépe přes okapničku, to často nebývá. U větších prostupů by měla být nějaká rozháňka, aby voda mohla volně odtékat. To také většinou není. Stačí se pak pozorněji podívat na dřevěný krov, a hned vidíme, že má na sobě vlhké fleky. Další problém je, že doplňkové hydroizolační vrstvy, které se převážně používají pod krytiny šikmých střech, nejsou UV stabilní. Často je stavba ponechána zakrytá pouze takovou fólií, a ta vlivem UV záření postupně degraduje. Daleko dříve, než dřevokazné houby se začínají při těchto vadách projevovat vlhké mapy ve vadných detailech vestavby podkroví. Zejména jsou to koupelny nebo ložnice, kde se vlhké stopy projevují.

Další typické vady

Pokud půjdeme dál, většinou bývá špatně oplechování parapetu. Většinou má špatný spád, je špatně napojeno na okolní konstrukce. Další problémy bývají s tepelnými mosty. Důležité je, jak je zatažená tepelná izolace zateplovacího systému pod terén, kolik centimetrů. V samotné technologii zateplovacích systémů bývají chyby, např. nejsou provedeny výztužné diagonální pásky kolem otvorů apod. Pak vidíme v těchto detailech praskliny, a to přitom u novostaveb. Další věc je hydroizolace spodní stavby. Jedná se o starší podsklepené nemovitosti, kde jsou izolace suterénu většinou nedostatečné. Často jsou u starších staveb dožilé, či špatně nadimenzované. Např. při neexistenci drenáže by měla být provedena izolace proti tlakové vodě. A způsoby ukončení u terénu bývají také vadné. U nových nepodsklepených staveb je často nevhodně opracován detail napojení vodorovné izolace na svislou a na navazující konstrukce či prvky. Dalšími typickými oblastmi závad jsou terasy, řešení jejich skladby, hydroizolace, lepení dlažby, výška a výplně zábradlí, jeho kotvení atd.

Čtěte také: Jak chrání parotěsná fólie Wurth proti vlhkosti?

Pravidelná kontrola střechy: prevence a ochrana

Zásadám kontrolního a zkušebního plánu pro střešní konstrukce se věnuje Česká státní norma 73 1901-1. Podle ní by střechy a jejich součásti měly být pravidelně a odborně kontrolovány, ideálně dvakrát ročně. Za pravidelné prohlídky a kontrolu střech odpovídá vlastník budovy, takže pokud by došlo k újmě na zdraví či majetku vinou zanedbané údržby střechy, nese veškerou finanční a právní odpovědnost majitel objektu. Jestliže není střecha odborně zkontrolována, nemusí pojišťovna hradit škodu. Dalším důvodem, proč pravidelně a odborně kontrolovat střechu, je záruka. Ta bývá až pět let, ale pokud se u nových či tzv. předaných děl (rekonstrukce) nedodrží pravidelná kontrola, záruka nebude dále platit. A posledním důvodem je samozřejmě ochrana nemovitosti před nečekanými událostmi, které mohou nastat, pokud střecha nebude v pořádku. Odborníci doporučují pozvat si na kontrolu specialistu. Mnohdy jsou totiž právě ta místa, kde je nutné kontrolu provést, nejhůře přístupná. Doporučují tedy provést spíše prvotní vizuální kontrolu střešní krytiny, například z bezpečí střešního okna, a třeba zkontrolovat a vyčistit okapy.

Co kontrolovat na střeše?

V první řadě se kontroluje stav střešní krytiny. Pokud zaznamenáte rozbité, poškozené nebo uvolněné tašky, je už vhodné přivolat na opravu odborníka. Dalším kontrolovaným objektem jsou klempířské prvky, tedy veškeré oplechování průniků, odvětrávacích otvorů, oken, vikýřů, lemování komínů. Poté je třeba zaměřit se na svody a žlaby, včetně jejich spojů. Pokud skrze okno zatéká voda, bude je třeba zřejmě vyměnit. Do kontroly patří i kontrola sněhových zábran a hromosvodů. A na ty opět pozor. Revizi by měl provádět certifikovaný odborník minimálně jednou za čtyři roky. I když ze zákona nemusí revizní zpráva obsahovat popis problémů a nutné opravy, je vhodné trvat na tom, aby tam technik napsal svá zjištění a vy jste podle toho mohli nechat provést příslušné opravy. Poté, co se zkontroluje vnější střecha, je třeba zkontrolovat také podkroví. Podívat se, zda nejsou někde mokré skvrny, které by značily zatékání vody, nebo se někde netvoří plísně, které jsou také známkou nežádané vlhkosti. Problém může nastat u plochých střech, kde je těžké zjistit, kudy do domu zatéká. A to zvláště u střechy se zazeleněním nebo kačírkem.

Četnost kontrol střechy

Podle České správy střech a doporučení dalších odborníků by kontrola střechy měla probíhat minimálně jednou do roka, ideálně dvakrát, a to před zimou a po zimě. Dále pak je vhodné zvláště ploché střechy zkontrolovat po větším dešti, bouřce, krupobití nebo větru.

Čtěte také: Jak Rigips Modrá Akustická Deska a Habito H transformují interiéry?

tags: #modra #strecha #inspektor #domu

Oblíbené příspěvky:

• Jak správně izolovat podkroví
• inovace v sociální práci OSPOD Lanškroun
• Jak vybrat ideální fasádu pro váš dům?
• Tesařské a truhlářské služby Roztoky: Podívejte se na reference
• Přesné řezání cihel a stavebních materiálů