Úprava střechy: Kdy je potřeba stavební povolení a souhlas sousedů?

Rekonstrukce střechy je procesem, který je někdy nezbytným předpokladem pro to, aby byla stavba vůbec použitelná. V jiných případech je hlavním účelem rekonstrukce změnit vzhled budovy a zlepšit její užitné vlastnosti. Než se pustíte do práce, je důležité zjistit, zda budete potřebovat stavební povolení nebo zda se obejdete pouze s ohlášením. Záleží na rozsahu prací, typu změn i lokalitě, ve které se dům nachází.

Kdy je nutná celková rekonstrukce střechy?

Pokud má vaše střecha nedostatky, nemusíte se vždy pouštět do zásadní renovace. Ta je nutná zejména v případě:

• značného poškození střešní krytiny
• výrazného zatékání střechou
• velkých a neřešitelných problémů
• pokud je střecha stará již desítky let
• poškození nebo snížení nosnosti krovů

V případech, které jsme výše nezmínili, si s největší pravděpodobností vystačíte s důkladnou opravou střechy. Ty mají zpravidla charakter a soustředí se na poškozená místa.

Legislativní požadavky na úpravu střechy

Chystáte-li se k rekonstrukci vašeho domu či bytu, je důležité si stanovit, čeho všeho se zamýšlená rekonstrukce bude týkat a jak velký rozsah jednotlivých prováděných prací bude. Od toho se poté odvíjí, co bude pro tuto rekonstrukci třeba na stavebním úřadu vyřídit, aby vše probíhalo v souladu s právními předpisy.

Stavební povolení vs. ohlášení stavby

Stavební zákon upravuje tři možnosti, jimiž lze rekonstrukci provést:

Čtěte také: podmínky pro obnovu fasády domu

1. Nejjednodušší variantou je možnost rekonstrukce bez ohlášení stavebnímu úřadu.
2. U druhé možnosti je třeba stavební záměr ohlásit příslušnému stavebnímu úřadu.
3. Ve třetím případě je nutné žádat stavební úřad dokonce o povolení.

Práce bez stavebního povolení nebo ohlášení

Odpověď na otázku, které udržovací práce nevyžadují stavební povolení ani ohlášení, naleznete v § 139b odst. 16 písm. Stavebního zákona (Zákon o územním plánování a stavebním řádu) kde se ve čtvrté části (Stavební řád) v §103 odst. (1) písm. d. je uvedeno, že stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou. Za udržovací práce stavební zákon typicky považuje např. výměnu oken a střechy. Důležitou podmínkou je, aby se neměnil vzhled střechy či oken v podobě jejich barvy nebo členění. To platí například při výměně staré krytiny za novou stejného typu a barvy. Do kategorie udržovacích prací se ale můžete vměstnat i s mnohem velkorysejším záměrem - novou střešní krytinou, a klidně i s výměnou latí a doplňkové hydroizolace. Důležité je, abyste nezasáhli do nosné konstrukce. Pokud pouze měníte střešní krytinu za jiný typ, není ve většině případů potřeba s úřady řešit nic. Změnou vzhledu stavby se totiž myslí zásadní změna materiálu - když byste se například rozhodli pro průhlednou střechu ze skla namísto klasické krytiny. Stejně tak není nutné povolení řešit v případě drobných staveb, které zákon definuje jako doplňkové (zastavěná plocha do 40 m2 a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím a podsklepením) k rodinnému domu nebo stavbě, která souvisí s bydlením nebo rodinnou rekreací.

Ohlášení stavebnímu úřadu

Je tedy zřejmé, že pokud rekonstrukcí střechy nedojde k podstatné změně vzhledu stavby, ani se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, postačí ohlášení stavebnímu úřadu před vlastním zahájením prací, které můžete provést poměrně snadno i bez pomoci právníka. Pokud se na vinném sklepě mění střešní krytina za jiný typ, rozhodnete se například pro populární břidlicově černou namísto dosavadního cihlového odstínu, není potřeba s úřady nic řešit. Nicméně i v tomto případě doporučujeme místní stavební úřad kontaktovat a ubezpečit se, že se na chystanou rekonstrukci nevztahuje žádná zákonná povinnost.

Stavební povolení

Stavební povolení budete v zásadě potřebovat, pokud je rekonstrukce střechy doprovázena významným zásahem do konstrukce budovy a jejího vzhledu nebo pokud se mění způsob užívání budovy. To se týká i rozsáhlých rekonstrukcí, kdy nová střešní konstrukce tvoří pouze jednu část střešní konstrukce, nebo pokud byste se rozhodli zcela změnit typ střešní krytiny. Dále je nutné stavební povolení v případě, že plánujete zásahy do nosných konstrukcí střechy, jako je rekonstrukce krovu, změna tvaru střechy, instalace střešních oken či vikýřů, nebo pokud měníte typ či barvu střešní krytiny, která výrazně ovlivní vzhled budovy. Obecně lze říci, že nutnost stavebního povolení se vztahuje zejména na případy, kdy je součástí projektu také rekonstrukce krovu, jelikož během tohoto typu rekonstrukce střechy zasahujete do nosných částí budovy, které mají vliv na stabilitu domu. Podobné je to v případě realizace půdní vestavby nebo vybudování nového střešního okna či vikýře. Pokud se chystáme zasáhnout do nosných konstrukcí celé budovy či měnit její tvar, bude již třeba vyřídit stavební povolení příslušného stavebního úřadu. V těchto případech se bude jednat především o změnu rozměrů a velikosti oken či změnu výšky střechy apod. Jedná se o nejvýznamnější stavební zásahy při přestavbě nemovitosti, které mohou ovlivnit bezpečnost veřejnosti. I z tohoto důvodu ustanovení § 108 stavebního zákona upravuje postup stavebního řízení, kterým musí stavebník projít a pro vydání stavebního povolení splnit určené podmínky v podobě např. dodání projektové dokumentace, aby mohl stavební úřad celou věc posoudit.

Konkrétní rozhodnutí ohledně formy stavebního řízení udělá vždy stavební úřad na základě druhu a povahy stavby.

Důležitost projektu

Z čistě praktického hlediska je vhodné, pokud má rekonstrukce střechy také svůj projekt zpracovaný odborníkem, který stanoví, čeho všeho se rekonstrukcí dosáhne, jaký bude výsledek a jak budou práce probíhat. Doporučujeme, abyste rekonstrukci střechy vždy konzultovali s odborníkem a důsledně dodržovali zákonné povinnosti. Vyhnete se tak nejen nedostatkům v samotném návrhu a provedení střechy, ale také případným sankcím ze strany stavebního úřadu.

Čtěte také: Informace o nové střeše a povolení

Souhlas sousedů s úpravou střechy

Spolu s ohlášením musí stavebník předat stavebnímu úřadu mimo jiné i souhlasy sousedů, kteří mohou být rekonstrukcí dotčeni. Souhlas souseda se stavbou může nahradit například územní nebo stavební řízení. Sousedé vám tak mohou svými podpisy ušetřit mnoho času i peněz. Z pohledu zákona zde hovoříme o takovém projevu souhlasu, který požaduje stavební zákon (zákon č. Pro jaké stavby je možné souhlasu využít? Institut souhlasu (nejedná se o právní termín, použijeme ho pouze pro snazší srozumitelnost) můžete využít zejména tehdy, pokud se jedná o stavby, které se nacházejí na zastavitelné ploše nebo na zastavěném území, nebo o stavby, které nemění poměry v území a nevyžadují nároky na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu. Nejčastěji se jedná například o stavby pro bydlení nebo pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy o jednom podzemním podlaží a max. 2 nadzemních podlažích s podkrovím.

Kdy je souhlas sousedů potřeba a kdy ne?

Souhlas nemusíte mít v případě, kdy nejsou stavby umístěné blíže než 2 metry od společných hranic pozemků a kdy se jedná o případy uvedené v § 103 (např. údržbové práce bez změny vzhledu a nosných konstrukcí).

Pokud ovšem rekonstrukcí střechy dojde ke změně výšky, sklonu apod., bude jistě soused potřebovat povolení na tuto stavbu a pak budete přímým účastníkem řízení.

Proč je dobré si souhlas souseda obstarat?

1. Stavební úřady obvykle vydávají souhlasy mnohem rychleji v případech, že se nejedná o rozhodnutí vydávané ve správním řízení. Jedná se například o územní souhlas nebo souhlas s ohlášenou stavbou. Na této variantě (v porovnání s územním rozhodnutím nebo se stavebním povolením) je výhodné, že proti rozhodnutí není možné se odvolat. Pokud je tedy žádost úplná a v souladu s požadavky stavebního úřadu, pak stavební úřad vydá územní souhlas do 30 dnů od podání žádosti. Pro srovnání, pokud je jedno územní nebo stavební řízení, má stavební úřad lhůtu 60 dnů od zahájení řízení. Pokud se navíc jedná o zvláště složitý případ, pak má úřad lhůtu až 90 dnů. Vše mohou ještě prodloužit nejrůznější lhůty.
2. Za vydání příslušných oprávnění se platí.
3. Vždy je lepší být se sousedy zadobře nebo minimálně nebýt ve sporu. Proto je více než vhodné sousedy informovat o tom, že na stavební úřad podáváte žádost. Jakoukoliv nedůvěru pravděpodobně prolomíte také tím, že budete sousedům pravidelně ukazovat průběžné návrhy a prodiskutujete s nimi případné návrhy. Naslouchejte jejich připomínkám.

Co dělat, když soused nesouhlasí?

Získaný souhlas souseda se stavbou je výhodou, není však nezbytný. Stává se totiž, že soused odmítne souhlas podepsat nebo se jej z nějakého jiného důvodu nepodaří získat. Ani při takovém postupu však sousedy nelze vynechat, protože i dále s nimi budete mít co dočinění v rolích účastníka řízení. Budou totiž ze své pozice oprávnění podávat námitky (podle § 89 odst. 4, SZ), či podat odvolání proti rozhodnutí, které stavbu povolilo. Konečné slovo však bude mít vždy stavební úřad. Jeho úkolem bude posoudit námitky účastníků řízení, kteří se nedohodli. Vycházet přitom bude z technických norem, závazných stanovisek nebo obecných požadavků na výstavbu (§ 89 odst. 6, SZ).

Pokud nebudou souhlasy kompletní nebo se ozve nějaký opomenutý soused, že s rekonstrukcí nesouhlasí, stavební úřad přejde do režimu stavebního řízení a bude rozhodovat o vydání stavebního povolení. Stejně bude postupovat i v případě, pokud nelze získat souhlas souseda z důvodu dlouhodobé nepřítomnosti v podobě např. pobytu v zahraničí.

Čtěte také: pravidla pro pokládku plovoucí podlahy

Forma souhlasu

Samotnou formu územního souhlasu specifikuje § 96/3 písm. d, stavebního zákona. Podle něho musí být doložené „souhlasy osob, které mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům nebo stavbám na nich a které mají společnou hranici s pozemkem, na kterém má být záměr uskutečněn“. Podobné náležitosti musí mít i souhlas s ohlášenou stavbou, který upravuje § 105 odst. 1 písm. f). V neposlední řadě byste si měli dát pozor na případ, kdy je více spoluvlastníků. Součástí dopisu sousedům by měl být i situační nákres, stručný popis projektové dokumentace a popis situačního výkresu.

Zvláštní situace

Kulturní památky a památkové zóny

Pokud se váš objekt nachází v památkově chráněné zóně nebo je kulturní památkou, je nutné veškeré stavební úpravy konzultovat s příslušnými orgány památkové péče, bez ohledu na rozsah plánovaných prací. V případě, že je nemovitost označena za kulturní památku, je třeba ohlášení či stavebního povolení vždy. Není-li nemovitost označena za kulturní památku, ale nachází-li se v památkovém ochranném pásmu městské památkové rezervace, je stavebník povinen vyžádat si závazné stanovisko obecního úřadu s rozšířenou působností. K žádosti o vydání závazného stanoviska je oprávněn vlastník nemovitosti. Žádost se podává u příslušného orgánu státní památkové péče. Přílohami této žádosti jsou následně doklad o vlastnictví nemovitosti (např. výpis z katastru nemovitostí) a v případě udržovacích prací v podobě výměny oken či střechy by postačil i popis prováděných prací s uvedením použitých materiálů.

Národní památkový ústav doporučuje před rekonstrukcí střechy v památkově chráněné oblasti konzultovat záměr s jeho odborníky. Nejlepší je pozvat je přímo na místo, kde vysvětlí, jaké zásady památkové péče se na váš objekt vztahují a jak je možné je sladit s vaším plánem. Častou chybou je, že vlastníci bez předchozí konzultace investují čas a peníze do návrhu, který pak nelze schválit.

Azbestové střechy

Zbystřit byste měli i při odstraňování starých střešních krytin obsahujících azbest. Zde je nutné získat povolení k odstranění stavby a dodržet speciální předpisy týkající se nakládání s nebezpečnými materiály. Pokud při rekonstrukci střechy přijdete do styku se stavebními materiály s obsahem azbestu, budete muset k jeho odstranění získat povolení. Do detailu se tomuto tématu věnují hned tři odstavce v §128 Stavebního zákona (Stavební řád), konkrétně odstavce 1), 5) a 6). Také samotné snímání eternitové střešní krytiny má svá specifika. Pokud ho raději nesvěříte odborné firmě, což je ideální případ, musíte stejně jako odborní pracovníci dodržovat jasně daná pravidla. Žádné shazování do kontejneru, ale velmi opatrná práce. Přísná pravidla má i nakládání s odpadem.

Problémy se stavebním úřadem a právní pomoc

V případě nevyžádání si závazného stanoviska se stavebník dopouští přestupku, za který lze uložit pokutu dle zákona č. 20/1987 Sb., zákon o státní památkové péči, v platném znění (dále jen „zákon o státní památkové péči“). Za takové porušení zákonem stanovené povinnosti lze následně uložit osobě pokutu až do výše 2.000.000,- Kč. Resp. v případě národní kulturní památky až do výše 4.000.000,- Kč. Vzhledem k výše uvedenému je důležité nepodcenit přípravu celé rekonstrukce. Tato část může stavebníku ušetřit spoustu času a nervů při následných problémech se stavebním úřadem. Lze jen doporučit stavební záměr ohlásit vždy, pokud si není stavebník úplně jistý, zda zamýšlená rekonstrukce spadá pod udržovací práce. V samotném stavebním řízení, kdy se jedná o větší přestavbou nemovitosti, vydává stavební úřad stavební povolení. Pokud ovšem tuto žádost zamítne, lze se proti tomuto rozhodnutí bránit prostřednictvím odvolání.

Zde je vhodné vyhledat pomoc advokáta, který celou věc posoudí, pomůže odstranit jednotlivé vady a případně i samotné odvolání sepíše. Stejně tak může advokát stavebníka zastupovat v přestupkovém řízení u příslušného orgánu. A to v případě, pokud se dopustil výše uvedeného přestupku dle jednotlivých ustanovení zákona o státní památkové péči. Konkrétně, když si nevyžádal závazné stanovisko nebo ani přestavbu neohlásil či nezažádal o stavební povolení a nemovitost je zároveň označena za kulturní památku či se nachází v ochranném pásmu městské památkové rezervace.

Je nám jasné, že administrativní úkony a papírování baví málokoho. Ale mějte na paměti, že rekonstrukci střechy budete patrně řešit jen jednou za život. Vyplatí se proto obezřetnost a ujištění, že postupujete v souladu s právními předpisy.

tags: #povolení #sousedů #úprava #střechy

Oblíbené příspěvky:

• Recenze barevných sprejů na dřevo
• Silikonový tmel pro umělce a řemeslníky
• Přizpůsobení horní lišty
• Vše o venkovních obkladech z dlaždic FAVI
• PATTEX Parket tmel