Oceňování staveb k minulému datu: Komplexní průvodce

Při objednání znaleckého posudku je důležité vědět, jaký typ ocenění je po znalci požadován. V zásadě se ve většině případů jedná o dva možné typy ocenění - cenou administrativní (podle oceňovacího předpisu) nebo tržní. Většina posudků a odhadů má ocenění ke dni blízkému datu zpracování. Mluvíme o současné obvyklé ceně. Pokud je požadavek na vypracování znaleckého posudku k datu v minulosti (i několik let zpátky), postupuje znalec dle zvolené metody ocenění.

Typy ocenění a jejich právní rámec

Oceňování na bázi cenových předpisů je velkým světovým unikátem České republiky a některých zemí bývalého východního bloku. Tento přístup k oceňování nemovitostí je upraven zákonem č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) a aktuálně vyhláškou č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Odvolává-li se libovolný zákon právě na užití oceňovací vyhlášky, nemůžeme volit jiný přístup. V praxi je možno se s tímto přístupem setkat nejčastěji u soudu (dědické řízení, vypořádání majetku, vklad do společnosti) a na finančním úřadě (daň z nemovitosti).

Pojmem cena zjištěná, resp. někdy cena administrativní, se označuje cena zjištěná podle cenového předpisu. V současné době je tímto předpisem zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, který nabyl účinnosti dnem 1.1.1998, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. Prováděcím předpisem k tomuto zákonu pak je vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. ze dne 5. prosince 2012, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Důležité upozornění: ocenění cenou administrativní se váže k příslušnému oceňovacímu předpisu, v okamžiku jeho změny, nebo náhrady jiným, novějším předpisem, musí být znalecký posudek zpracován znovu (aktualizace podle nové vyhlášky).

Jako jeden z doprovodných zákonů k novému občanskému zákoníku byl v minulém roce schválen zákon č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva. Tyto změny se dotkly také zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ten upravuje oceňování nemovitostí především pro potřeby výběru daní a další případy, kdy je nutné relativně snadno a přezkoumatelně určit cenu. Novela nic nemění na vlastním způsobu ocenění staveb. V souladu se zásadou superficies solo cedit se bude cena stavby přičítat k ceně pozemku (tj. jak uvádí důvodová zpráva, stavba je chápána jako zhodnocení pozemku - § 10 odst. 8). V případě odlišného vlastnictví stavby a pozemky bude jejich cena uvedena pochopitelně samostatně. Výslovně je dále uvedeno, že se k ceně pozemku přičte také cena trvalých porostů (§ 10 odst. 9).

Nový občanský zákoník rozlišuje služebnosti a reálná břemena. Ustanovení týkající se oceňování služebností byla téměř doslovně převzata z dnešního § 18. Budou se tak oceňovat výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny (§ 16b). V případě některých v novém občanském zákoníku výslovně upravených služebností (např. služebnosti rozlivu, práva na vodu) lze očekávat, že se budou oceňovat paušální částkou 10 000 Kč (§ 16b odst. 5), protože u nich nelze roční užitek jednoznačně stanovit. Zákon musel reagovat na zavedení práva stavby, které je považována za věc nemovitou a opravňuje stavebníka ke zřízení stavby na cizím pozemku. Stejně jako služebnosti se bude oceňovat výnosovým způsobem na základě ročního užitku (§ 16a). Roční užitek se bude stanovat rozdílně v závislosti na tom, zda je stavba již zřízena nebo není. Blíže stanoví způsob výpočtu § 39 vyhlášky č. 441/2013 Sb., která zákon konkretizuje. V neposlední řadě nelze nezmínit, že právo stavby také mění charakter pozemku, který se stává stavebním (§ 9 odst. 2 písm. a)).

Čtěte také: Oceňování nemovitostí v České republice

Definice obvyklé ceny v § 2 byla doplněna o pravidlo, že se určí porovnáním. Tímto způsobem se ovšem postupuje běžně již dnes. Po několika letech se (konečně) přestane rozlišovat jednotný funkční celek a funkční celek. Bylo provedeno také množství terminologických změn: např. se cena bude podle cenového předpisu určovat (nikoliv zjišťovat), místo podniku se bude oceňovat závod, nemovitosti budou označovány jako nemovité věci atd. Charakter změny v termínech má také rozlišování zastavěných a nezastavěných stavebních pozemků. Tyto změny jsou ryze technické a jsou vyvolány především potřebou sjednotit názvosloví s novým občanským zákoníkem. Pro osoby provádějící ocenění podle cenového předpisu přináší zákon převážně jen drobné změny. Výjimkou je oceňování věcných práv k nemovitým věcem, kde novela přináší další otázky do již tak velmi složité problematiky.

Postup ocenění nemovitosti

Níže je stručný standardní postup s nastíněním celého procesu od Vaší poptávky na ocenění po předání výsledného posudku se stanovenou hodnotou nemovitosti:

  1. Poptávka: Uveďte prosím: účel ocenění, adresu nebo katastrální údaje nemovitosti, případně další specifika (např. požadovaný termín). Následně se vám (obvykle tentýž den) ozvu s nezávaznou nabídkou ceny, termínu a postupu.
  2. Příprava podkladů: Po potvrzení Vašeho zájmu o zpracování ocenění si připravím podklady k nemovitosti a zjistím dostupné informace o předmětu ocenění - typicky z veřejných registrů (katastr nemovitostí - výpis LV, mapa), RÚIAN apod. Dobře připravené a v rámci možností kompletní podklady každému znalci velice pomohou a zadavateli ZP mohou pomoci snížit částečně výdaje za jeho zpracování (Příklad: když je k dispozici projektová dokumentace odpovídající skutečnosti, nemusí být nutné stavbu pracně zaměřit a znalec může účtovat přiměřeně snížené znalečné). Nejdůležitějším dokladem je identifikace nemovitosti - výpis z katastru nemovitostí (neměl by být starší 3 měsíců).
  3. Místní šetření: U tržních ocenění standardně probíhá prohlídka, posouzení provedení a stavu nemovitosti, pořízení fotodokumentace a zaměření nebo ověření výměr z dokumentace. U běžných rodinných domů trvá prohlídka cca 60 min, u bytů cca 30 min. Místní šetření není vždy nutné - v případě ocenění pro daňové účely (typicky pro daňové odpisy bytů apod.), případně dědická řízení, ocenění často zpracovávám na základě klientem zaslaných podkladů a informací.
  4. Zpracování posudku: V posudku jasně definuji předmět a účel ocenění, popíšu nemovitost a použitou metodiku. Součástí bývá min. fotodokumentace a výstupy z katastru. Rozsah výstupu je obvykle 15-45 stran (dle typu a účelu). Znalecké posudky jsou vypracovány pomocí programu pro oceňování nemovitostí NEMExpress AC firmy PLUTO-OLT s.r.o. V programu NEM3000 lze vypracovat posudky od vyhlášky č. 178/94 Sb. až po současně platnou vyhlášku, součástí programu je rovněž modul pro tržní oceňování (viz. oceňování nemovitostí cenou obvyklou).
  5. Stanovení hodnoty: U tržních ocenění vycházím primárně z realizovaných kupních cen (zjištěných z kupních smluv) a doplňuji je údaji zjištěnými z realitní inzerce, aby byly porovnávané nemovitosti skutečně ověřené. V případě ocenění pro daňové účely je cena obvykle stanovována jako tzv. cena zjištěná.
  6. Předání výstupu: Výstup zasílám typicky jako PDF s kvalifikovaným elektronickým podpisem; případně mohu samozřejmě předat i tištěné výtisky.

Oceňování k datu v minulosti

Zákonnou povinností znalce je uvést na titulní straně datum vypracování a datum, ke kterému je nemovitost oceněna (datum ocenění). Tato data jsou nesmírně důležitá a je třeba je rozlišovat. Datum vypracování je pouze čas, kdy znalec provedl ocenění. Dlouhou dobu se debatovalo, co znamená přiměřená doba. Obecně přijatou platností znaleckého posudku se udává až půl roku, ale je nutné přihlédnout k již zmíněným parametrům, které tuto dobu mohou prodlužovat, ale i zkracovat.

Když je požadavek na vypracování znaleckého posudku k datu v minulosti (i několik let zpátky), postupuje znalec dle zvolené metody ocenění. U vyhláškové metody znalec oceňuje dle vyhlášky platné k datu ocenění. Oceňovací vyhlášku vydává příslušné ministerstvo jednou ročně. Aktualizovaná verze je na základě realizovaných prodejních cen. Od 1. ledna nového kalendářního roku se mění stáří budov a jejich příslušenství (vliv na opotřebení), stáří trvalých porostů, koeficienty inflace a prodejnosti atd.

Ocenění porovnávací metodou k datu v minulosti je složitější záležitost. Znalec musí dohledat podobné nemovitosti, které se na trhu prodávaly ve stejné době jako oceňovaná nemovitost. Problém je, že inzertní a realitní portály neudržují nebo neposkytují svou historii. Znalec má několik možností. Dnes již téměř si znalec nevede vlastní databáze. Na trhu se již nabízí několik systémů, které nabízejí znalcům v podstatě kompletní realitní inzerci po celé ČR. Liší se v tom, jaké podpůrné služby nabízejí. Od kompletního popisu nemovitosti, přes fotogalerii, propojení s katastrem nemovitostí až po ocenění samotné nemovitosti. Jako příklad lze zmínit komplexní oceňovací systém INEM.

Čtěte také: Zakládání staveb: Nové normy a technologie

Nejčastější účely ocenění k datu v minulosti:

  • Daňové účely: Odpisy jsou nejčastějším účelem vypracování znaleckého posudku k datu v minulosti. Pokud nemovitost je využívána k pronájmu, je nutné ji začít odpisovat. Pokud zařazujete nemovitost k odpisování po pěti letech od pořízení (stěhujete se do nového domu a starý jste se rozhodli pronajímat), stanovuje se tzv. vstupní cena. Pro daňové účely se znalecké posudky používají, když vlastník nemovitosti zapomněl daň zaplatit. Jedná se většinou o daň z příjmu. V současnosti se nejvíce vypracovávají znalecké posudky pro účely darování. Daň sice byla zrušena, ale u darování platí časový test. Pokud se darovaná nemovitosti prodá do 5 let, musí vlastník doplatit daň z příjmu.
  • Bezdůvodné obohacení: Častým případem, kdy se oceňuje obvyklé nájemné ke dni v minulosti, je bezdůvodné obohacení. Obvykle se jedná o nadměrné využívání bytu nebo rodinných domů ve spoluvlastnických podílech. Asi nejčastěji se bezdůvodné obohacení řeší u pozemků.
  • Restituce: Restituce jsou okrajovou záležitostí, která se objevuje ve vlnách. Přichází po uzákonění navrácení zestátněného majetku zpět původním majitelům. Znalec tak potřebuje zjistit přesně tehdejší stav nemovitosti. Je téměř nemožné použít porovnávací metodu, ani moderní oceňovací systémy nemají tak staré záznamy o nemovitostech.
  • Soudní řízení: K datu v minulosti se oceňuje v konkrétních případech i pro potřeby soudního řízení.

Přístupy k oceňování nemovitostí

Existuje několik možných přístupů k problematice oceňování nemovitostí. Volba konkrétního přístupu či metody vždy závisí na požadovaném výsledku oceňovacího posudku, aneb na účelu, za kterým byl posudek vyhotoven. Je-li posudek vyžádán soudem za účelem dědického řízení, budeme volit ocenění na bázi cenových předpisů, neboť zákon zde neponechává prostor jiné volbě. Je-li posudek vyžádán potenciálním investorem, budeme volit s největší pravděpodobností tržní výnosový přístup, neboť investora zajímá výnosová hodnota investice a nákladová hodnota (za kolik byla nemovitost postavena) zde nebude hrát žádnou roli.

Tržní nákladové přístupy

Mezi tržní nákladové přístupy můžeme zařadit tři základní metody: rozpočtovou metodu, metodu agregovaných položek a metodu technicko-hospodářských ukazatelů. Výsledkem všech tří výše uvedených metod je nákladová hodnota stavby aneb „za kolik byla nemovitost postavena“.

  • Rozpočtová metoda: Jednoduše sčítá všechny jednotlivé stavební položky (množství * cena za měrnou jednotku): zdivo, okna, síťové rozvody atd.
  • Metoda agregovaných položek: Sčítá agregované položky, tedy např. základy, svislé a vodorovné konstrukce, zastřešení.
  • Metoda THU (technicko-hospodářských ukazatelů): Pracuje s ještě vyšším stupněm agregace položek a to pouze s ukazatelem obestavěného prostoru (cena za m3 obestavěného prostoru - www.stavebnistandardy.cz). Tato metoda je nejméně přesná, ale zároveň mimořádně oblíbená pro svoji jednoduchost. Objem obestavěného prostoru lze snadno získat ze stavební dokumentace či ponořením zmenšeného modelu do kapaliny. Výslednou hodnotu nemovitosti vždy korigujeme o časové opotřebení.

Příklad: Výpočet nákladové hodnoty výrobní haly (Tržní nákladová metoda THU)

Popis stavby: 1 NP, ocelová konstrukce, výrobní objekt, zastavěná plocha 30 x 100 m, výška 8 m, rok výstavby 2000, venkovní úpravy tvořené převážně komunikacemi činí 5 % z časové hodnoty haly.

  • Obestavěný prostor: 30 * 100 * 8 = 24 000 m3.
  • Dle databáze Českých stavebních standardů se jedná o stavbu typ „811 Hala pro výrobu a služby“, s ocelovou konstrukcí - materiálová charakteristika 7.
  • Stáří je 9 let a životnost dle vyhlášky 3/2008 Sb. (příloha 15) činí 100 let.
  • Opotřebení semi-kvadraticky relativně = (9/100 + 81/10000) / 2 = 4,905 %
  • Opotřebení v Kč absolutně = 70 296 000 * 0,04905 = 3 448 018,8 Kč
  • Časová hodnota = 70 296 000 - 3 448 018,8 = 66 847 981,2 Kč
  • Venkovní úpravy = 66 847 981,2 * 0,05 = 3 342 399 Kč
  • Nákladová hodnota celkem = 66 847 981,2 + 3 342 399 = 70 190 380 Kč

Tržní výnosové přístupy

Mezi tržní výnosové přístupy řadíme taktéž tři základní metody: věčnou rentu, dočasnou rentu a DCF. Pohlížíme na nemovitost jako na investici a výsledkem je vždy výnosová hodnota nemovitosti odvozená od čistého cash flow (efekt pro vlastníka). Základem výpočtu všech tří metod (které jsou si velmi podobné) je vždy čistý roční výnos z pronájmu, od kterého odečítáme provozní náklady (provoz, opravy, údržby, ztráty na nájemném atd.) a získáváme čistý roční výnos z nemovitosti. Neboť se nemovitost obvykle pronajímá jako celek (pozemek + budova), korigujeme čistý roční výnos nemovitosti o část připadající na pozemek a získáváme čistý roční výnos stavby. Z této hodnoty již dopočteme výslednou výnosovou hodnotu stavby dle zvoleného časového horizontu (perpetuita nebo dočasná renta) např. pomocí zásobitele či současné hodnoty. Problémem zde může být určení kapitalizační míry, neboť se jedná o velmi citlivý parametr. Obecně platí, že kapitalizační míra je přímo úměrná riziku, tedy bude nižší u staveb s alternativním využitím a stabilním trhem (obytné jednotky) a vyšší u nemovitostí bez rozumného alternativního využití (výrobní a těžařské komplexy). V současné době se kapitalizační míra bytových jednotek a rodinných domů pohybuje okolo 5 %.

Čtěte také: Zjistěte vše o suchých stavbách

Příklad: Výpočet zástavní hodnoty bytového domu (Tržní výnosová metoda „dočasná renta“)

Popis stavby: Bytový dům s nebytovými prostory, 1 PP a 5 NP, vlastník užívá 1 PP a 1 NP (podniková prodejna a sklad) o celkové ploše 2 x 170 m2, 2 - 5 NP vlastník pronajímá (byty) za tržní nájemné 350 Kč/m2, celková plocha 510 m2, rok výstavby 1995. Provozní náklady, které v sobě zahrnují náklady na provoz a správu, údržby a ztráty na nájemném, kalkulujeme ve výši 20 % z čistého ročního nájemného. Pozemek pod stavbou byl oceněn na částku 5 371 080 Kč. Předpokládejme součinitel bezpečnosti = 1. Abstrahujeme od pozemku.

  • Prostory užívané vlastníkem jsou pronajímatelné, zjednodušeně a zaokrouhleně za cenu shodnou s byty, neboť za prodejnu by byl nájem vyšší a za sklady zase nižší.
  • Kapitalizační míra pro výpočet podílu na pozemek z hodnoty pozemku je určena vyhláškou 3/2008 Sb. (příloha 16) a činí 5 %.
  • Stáří budovy je 14 let, životnost 100 let, zbývající staří tedy činí 86 let.

Výpočet:

  • Hrubý roční výnos z pronájmu bytů: 510 m2 * 350 Kč/m2 * 12 měsíců = 2 142 000 Kč
  • Provozní náklady: 2 142 000 * 0,20 = 428 400 Kč
  • Čistý roční výnos z pronájmu bytů: 2 142 000 - 428 400 = 1 713 600 Kč
  • Roční užitek z vlastněných prostor (odhad): 2 * 170 m2 * 350 Kč/m2 * 12 měsíců = 1 428 000 Kč
  • Celkový čistý roční výnos nemovitosti: 1 713 600 + 1 428 000 = 3 141 600 Kč
  • Podíl na pozemek z ročního výnosu: 5 371 080 Kč * 0,05 = 268 554 Kč
  • Čistý roční výnos stavby: 3 141 600 - 268 554 = 2 873 046 Kč

Pro výpočet zástavní hodnoty (dočasná renta po dobu zbývající životnosti) by bylo nutné použít složitější vzorce z oblasti finanční matematiky, které zohledňují kapitalizační míru a zbývající životnost. S ohledem na součinitel bezpečnosti = 1, by zástavní hodnota odpovídala tržní hodnotě vypočtené touto metodou.

Porovnávací metoda

Porovnávací metoda představuje pro účely tržního ocenění staveb spíše dokreslující prvek, neboť najít společný jmenovatel pro dvě zcela unikátní stavby bývá velmi složité. Tato metoda nachází většího využití při oceňování pozemků.

Specifické pohledy bank a pojišťoven

Klasická komerční banka poskytující hypotéky bude potřebovat znát zástavní (zadlužitelnou) hodnotu nemovitostí. Zástavní hodnotu nemovitosti bychom si mohli definovat jako tržní hodnotu nemovitosti s prodejní cenou realizovatelnou kdykoliv (trvale udržitelná hodnota). Klasická tržní hodnota nemovitosti obsahuje předpokládanou prodejní cenu pouze pro datum, ke kterému je ocenění vyhotoveno. Minulý rok byl pro ČR rokem zlomovým, neboť poprvé od sametové revoluce došlo k poklesu cen nemovitostí. Ceny nemovitostí tedy mohou stejně spolehlivě klesat jako růst a zástavní hodnota nemovitosti by měla být schopna eliminovat veškeré výkyvy trhu.

Tržní hodnota = Zástavní hodnota x Součinitel bezpečnosti

Z výše uvedené rovnice je patrné možné odvození zástavní hodnoty od hodnoty tržní. Zavádíme zde parametr „součinitel bezpečnosti“, který zpravidla nabývá hodnot v rozmezí 1 až 3 a odpovídá politice risk managementu banky. Parametr je samozřejmě silně závislý na typu nemovitosti obdobně jako kapitalizační míra, kdy perspektivnější stavby s alternativním využitím, dobrým umístěním a větším trhem nabývají nižších hodnot a naopak. Součinitel bezpečnosti by u bytu v centru Prahy i při velmi opatrné politice risk managementu banky mohl dosahovat hodnot 1 až 2, zatímco u vepřína v okolí podhorské vesnice by se ukazatel mohl vyšplhat i vysoko nad krajní hodnotu 3.

Zatímco banku u nemovitosti nejčastěji zajímá tržní výnosová hodnota a z ní odvozená zástavní hodnota za účelem případného zpeněžení zástavy, pojišťovna u staveb kalkuluje obvykle reprodukční hodnotu počítanou nákladovým přístupem, neboť cílem posudku je závěr „za kolik lze stavbu znovu postavit“. Tyto posudky se zpracovávají nejčastěji až při realizaci rizika a vzniklé škodné události u škodového typu pojištění. Je třeba zdůraznit, že nákladová kalkulace škody se vždy nerovná výslednému pojistnému plnění, neboť zde záleží na typu škodného pojištění (ryzí zájmové, na první riziko, na plnou hodnotu), sjednané pojistné částce a dalších faktorech (spoluúčasti, frančízy).

tags: #ocenovani #staveb #ke #starsimu #datu #informace

Oblíbené příspěvky: