Oceňování staveb a pozemků v České republice: Právní rámec a metodika

Vydáním zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. byla do našeho právního řádu začleněna norma týkající se zjišťování cen majetku v případech, kdy sjednané ceny majetku podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění, nejsou k dispozici, protože zboží a majetek nejsou předmětem koupě a prodeje a přitom ocenění je nezbytné pro majetkové, daňové či soudní řízení.

Zákon o oceňování majetku a jeho novely

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), byl novelizován zákony č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb.

Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (dále jen "majetek") a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon.

Definice obvyklé a tržní ceny

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

• Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
• Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.
• Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni.

Čtěte také: Přečtěte si o oceňování staveb k minulému datu

Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění.

Prováděcí vyhláška a její význam

Nezbytnost nové prováděcí vyhlášky vyplynula z potřeby stanovit podrobný postup určování zjištěné ceny v rozsahu větším, než byla její každoroční novelizace, v souvislosti s provedenými změnami v zákoně o oceňování majetku (novela zákona o oceňování majetku je v doprovodném zákoně k NOZ č.). Zákon o oceňování majetku má obecnou povahu, vymezuje způsoby a postupy oceňování a odkazuje v podrobnostech u některých taxativně vyjmenovaných ustanovení na prováděcí předpis, oceňovací vyhlášku. V současnosti je platná vyhláška č. 441/2013 Sb. Stejně tak jako předcházející oceňovací předpisy, respektuje navrhovaná vyhláška přibližování ceny zjištěné nemovitosti k cenám sjednaným.

Oceňování staveb

Došlo ke změně ocenění staveb nákladovým způsobem. Pokud je stavba součástí pozemku, pak se k ceně pozemku její cena připočítává. Nákladový způsob i nadále vychází ze základních cen, postupů a principů zakotvených ve vyhlášce č. 178/1994 Sb., které i nadále vyhovují účelům oceňovací vyhlášky.

Pro účely oceňování se stavba posuzuje podle účelu užití. Při nesouladu mezi účelem užití stavby uvedeným v rozhodnutí o povolení záměru, kolaudačním rozhodnutí nebo v kolaudačním souhlasu nebo ve stavebním povolení nebo ve veřejnoprávní smlouvě nahrazující stavební povolení nebo v ohlášení či v oznámení stavebníka stavebnímu úřadu nebo v souhlasu stavebního úřadu nebo v certifikátu autorizovaného inspektora a skutečným užitím se vychází při oceňování ze skutečného užití stavby. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, nebo při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena.

Základní ceny a způsob jejich úpravy u jednotlivých druhů staveb, postupy při měření a výpočtu výměr staveb a postupy při oceňování včetně způsobů zjištění a uplatnění technického nebo morálního opotřebení stanoví vyhláška.

Čtěte také: Zakládání staveb: Nové normy a technologie

Podlahová plocha jednotky, kterou je byt nebo nebytový prostor, nebo která zahrnuje byt nebo nebytový prostor, je součtem všech plošných výměr podlah jednotlivých místností nebo místností v prostorově oddělené části domu a prostor užívaných výhradně s nimi.

Oceňování pozemků

Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb.

U pozemků zemědělských a lesních byly přepočteny ceny bonitovaných půdně ekologických jednotek a souborů lesních typů a navýšeny o inflaci měřenou indexem spotřebitelských cen. Poslední zohlednění inflace bylo provedeno v roce 2008.

Cenové mapy

Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami.

Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, určí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích, přičemž srovnatelnost obce se posuzuje podle počtu obyvatel, polohy obce, hospodářsko-správního významu obce, dopravní obslužnosti obce, technické infrastruktury a občanské vybavenosti v obci. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku.

Čtěte také: Zjistěte vše o suchých stavbách

Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, určí se nová cena pozemku.

K ceně pozemku se přičte cena stavby, popřípadě staveb, které jsou jeho součástí. Stojí-li stavba, která je součástí pozemku, na několika pozemcích, nezapočte se k ceně pozemku, na němž je přestavkem.

Oceňování lesních porostů a dřevin

Lesní porost se oceňuje nákladovým a výnosovým způsobem. Ovocné dřeviny, rychle rostoucí dřeviny, vinná a chmelová réva se oceňují výnosovým způsobem podle druhu dřevin, jejich věku, pěstebního tvaru nebo způsobu založení jejich porostu.

Další aspekty oceňování

Právo stavby

Jednou z dalších změn je zavedení práva stavby, kterou nový občanský zákoník považuje za nemovitou věc a stavbu vyhovující právu stavby za jeho součást. V tomto smyslu je novelizován zákon o oceňování majetku a zákonu se přizpůsobuje oceňovací vyhláška.

Věcná břemena a závady

Časově neomezené reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě. Zatěžuje-li nemovitou věc věcné břemeno nebo právo zřízené jinak než jako právo odpovídající věcnému břemenu (dále jen „závada“), snižuje cena této závady v případě určování ceny nemovité věci její hodnotu.

Oceňování práv

Majetková práva, která jsou obsahem průmyslových práv a práv na označení nebo vyplývající z jejich užití, a výrobně technické a obchodní poznatky (know-how), majetková práva, která jsou obsahem práv souvisejících s právem autorským, s výjimkou práv výkonných umělců, a majetková práva pořizovatele databáze, se oceňují výnosovým způsobem, a to jako součet diskontovaných budoucích ročních čistých výnosů vyplývajících z užívání těchto práv ode dne ocenění, s možností zohlednění míry zastarání.

Aktuální základní ceny

Aktuální základní ceny nezbytné pro určení zjištěné ceny porovnávacím způsobem, uvedené v přílohách, vycházejí ze skutečně realizovaných cen, které vkládají pracovníci územních pracovišť Generálního finančního ředitelství na základě ustanovení §33 odst. 3 oceňovacího zákona, z kupních smluv, přikládaných k daňovým přiznáním. Základní ceny jsou určeny ve výši průměrných kupních cen podle druhu nemovitosti a lokality. Porovnávací způsob ocenění se rovněž nijak zásadním způsobem nemění, jsou aktualizovány základní ceny nemovitostí oceňovaných porovnávacím způsobem v příslušné příloze.

Role Ministerstva financí a obcí

Ministerstvo financí plní cíl, kterým je sbližování zjištěných cen nemovitých věcí. Finanční úřady shromažďují v daňových spisech obsažené údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitých věcí a o cenách sjednaných za tyto nemovité věci v případě jejich prodeje. Ministerstvo financí má bezplatný dálkový přístup k údajům a informacím o stavbách vedeným v informačních systémech veřejné správy. Do přehledu oceňovacích předpisů je zahrnut z části i výměr Ministerstva financí obsahující seznam zboží s regulovanými cenami pro rok 2014. Uvedena je jeho část I., oddíl A.

Obce mohou v rozsahu a za podmínek uvedených v § 10 stanovit obecně závaznou vyhláškou ceny stavebních pozemků v cenových mapách.

Mezinárodní souvislosti

Oblast oceňování majetku není upravena sekundárním právem Evropské unie a obecně nepodléhá harmonizaci na úrovni Evropské unie. Evropské oceňovací standardy (EVS) i mezinárodní oceňovací standardy (IVS) nejsou pro Českou republiku závazné, ale pouze doporučené.

Oceňování dalších majetkových hodnot

Cenné papíry

Kurz cenného papíru v zahraniční měně se přepočte kurzem devizového trhu České národní banky platným ke dni ocenění.

• Dluhopisy s připojeným kupónem určujícím výnos nebo způsob stanovení výnosu se oceňují jmenovitou hodnotou se zahrnutím úroků, na něž má majitel ke dni ocenění právo.
• Dluhopisy, u nichž je úrokový výnos stanoven rozdílem mezi jmenovitou hodnotou a emisním kurzem, se oceňují jmenovitou hodnotou sníženou o poměrnou část rozdílu mezi průměrným emisním kurzem a jmenovitou hodnotou do doby splatnosti, neodůvodňují-li zvláštní okolnosti cenu vyšší nebo nižší.
• Podílové listy otevřených podílových fondů se oceňují částkou, kterou zaplatí emitent za vrácený podílový list v den ocenění, odpovídající hodnotě podílu podílového listu na vlastním jmění v podílovém fondu sníženém o závazky podílového fondu. Hodnota podílového listu může být snížena o srážku uvedenou ve statutu otevřeného podílového fondu uplatňovanou při vrácení podílového listu.

Vklady a peněžní prostředky

Vklady u bank se oceňují jmenovitou hodnotou, na kterou znějí, s připočtením úroků ke dni ocenění. Peněžní prostředky v cizí měně se přepočítají na české koruny kurzem devizového trhu České národní banky platným ke dni ocenění.

Pohledávky a dluhy

Peněžitá pohledávka a peněžitý dluh se oceňují jmenovitou hodnotou, neodůvodňují-li zvláštní okolnosti, vyplývající zejména z rozhodnutí soudu, cenu vyšší nebo nižší.

Oceňování závodu

Jestliže je při prodeji závodu sjednaná cena vyšší než cena podle odstavce 1 nebo 2, ocení se závod cenou sjednanou.

Tabulka: Legislativní vývoj zákona o oceňování majetku

tags: #ministerstvo #financi #cr #ocenovani #staveb #pozemku

Oblíbené příspěvky:

• Travníkový obrubník 5 cm
• Kdy je ideální čas na palubky?
• Tipy pro výběr vypalovačky
• Tradiční řešení pro moderní výstavbu
• Správný výběr zubového hladítka