Nová střecha a odpisy: Pravidla pro stavební povolení a daňové úlevy

Plánujete opravu či kompletní rekonstrukci střechy, výměnu oken nebo stavbu garáže? Než se pustíte do práce, je důležité zjistit, zda budete potřebovat stavební povolení nebo zda se obejdete pouze s ohlášením. Záleží na rozsahu prací, typu změn i lokalitě, ve které se dům nachází.

Stavební povolení a ohlášení u rekonstrukce střechy

Modernizace střechy může mít mnoho důvodů a podob. O tom, kdy musíte na úřad, přitom nerozhoduje jen její rozsah. Do hry zde vstupuje několik dalších faktorů. Stavební povolení je nutné v případech, kdy instalace nové střechy zahrnuje zásadní změny, například významný zásah do nosných konstrukcí nebo změnu typu střešní krytiny. Tento typ povolení se vyžaduje i při změně způsobu užívání budovy.

Do 30. června 2023 (podle zákona č. 183/2006 Sb.)

• Pouhá výměna střešní krytiny: Není nutné stavební povolení ani ohlášení, pokud výměna neovlivní vzhled stavby (např. jiná barva krytiny), životní prostředí, požární bezpečnost nebo zdraví osob.

• Výměna krytiny s ovlivněním parametrů nebo u kulturní památky: Bude nutné provést ohlášení stavebního záměru na příslušném stavebním úřadě.

• Výměna krovu (nosné konstrukce střechy): Bude třeba získat stavební povolení, jelikož se jedná o zásah do nosných struktur stavby.

  Čtěte také: Nová Ves v Horách: historie a oslavy

• Vybudování obytného podkroví: Vyžaduje stavební povolení, neboť se jedná o zásah do nosné konstrukce a změnu užívání stavby. Neobejde se bez kvalitního zateplení a prosvětlovacích prvků (střešní okna, vikýře, světlovody atd.), tedy ani bez rekonstrukce střechy.

Od 1. července 2023 (podle Nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb.)

• Obecné pravidlo: Nutnost stavebního povolení se vztahuje zejména na případy, kdy je součástí projektu také rekonstrukce krovu, jelikož během tohoto typu rekonstrukce střechy zasahujete do nosných částí budovy, které mají vliv na stabilitu domu.

• Dílčí oprava či výměna střešního pláště (krytiny, okapů a svodů): Pokud se jedná o drobnou stavbu (zastavěná plocha do 40 m² a do 5 m výšky s nejvýše jedním nadzemním podlažím a podsklepením k rodinnému domu nebo stavbě související s bydlením), není potřeba s úřady nic řešit, pokud se nemění zásadně vzhled (např. průhledná střecha namísto klasické krytiny) a neovlivňuje požární bezpečnost.

• Dílčí oprava či výměna střešního pláště u staveb pro bydlení/rekreaci/garáže: Tyto stavby vždy podléhají stavebnímu řízení. V případě dílčí opravy lze využít „zrychlené řízení“, které nahrazuje dřívější územní souhlas a ohlášení stavby.

• Kompletní rekonstrukce střechy (včetně konstrukce krovu), půdní vestavba, nové střešní okno/vikýř: K vašim povinnostem bude patřit komunikace s příslušným úřadem v plném rozsahu. Konkrétní rozhodnutí ohledně formy stavebního řízení udělá vždy stavební úřad na základě druhu a povahy stavby.

  Čtěte také: Volná místa truhlář Nová Paka

Zvláštní situace

• Kulturní památka nebo památková zóna: Veškeré stavební úpravy je nutné konzultovat s příslušnými orgány památkové péče bez ohledu na rozsah prací. Národní památkový ústav doporučuje před rekonstrukcí střechy v památkově chráněné oblasti konzultovat záměr s jeho odborníky.

• Azbestové střechy (eternit): Při odstraňování je nutné získat povolení k odstranění stavby a dodržet speciální předpisy týkající se nakládání s nebezpečnými materiály. Žádné shazování do kontejneru, ale velmi opatrná práce a přísná pravidla pro nakládání s odpadem.

Rekonstrukce střechy: Postup a na co se připravit

Existuje několik důvodů k rekonstrukci střechy a její postup se pak odvíjí právě od nich. Některé úkony zvládnete sami, na jiné si budete muset přizvat odborníka.

Důvody k rekonstrukci

• Střecha není v dobrém stavu, je mechanicky poškozena.
• Vybudování obytného podkroví.
• Estetické důvody (opotřebovaná střešní krytina versus nová fasáda apod.).

Nejvhodnější období pro rekonstrukci

Vzhledem k tomu, že dům zůstane po dobu opravy nechráněný, jako nejvhodnější období se jeví jaro a léto.

Postup rekonstrukce střechy

Zde je stručný postup kompletní rekonstrukce:

Čtěte také: kde koupit obkladové palubky v Otrokovicích

1. Odborné posouzení a projekt: Pokud střecha stále dobře slouží a vy chcete změnu z estetických důvodů, je to celkem snadné a celou akci pravděpodobně zvládnete svépomocí. Při větších zásazích odborník provede potřebné testy, zkontroluje všechny prvky střechy, posoudí rozsah prací (výměna krytiny, oplechování, krovu) a připraví projekt na rekonstrukci střechy. Projekt střechy zahrnuje půdorys včetně řezů a pohledů, zakreslení jednotlivých rovin a částí s uvedením příslušných kót. Chybět by neměl ani způsob odvodnění střechy, hromosvodná soustava a návrh protisněhových opatření.

2. Zajištění povolení: Zjistěte, zda potřebujete stavební povolení nebo postačí ohlášení stavebnímu úřadu. S tím vám pomůže odborný řemeslník nebo autorizovaný projektant.

3. Demontáž staré krytiny a likvidace: To nejspíše zvládnete sami, jen si nezapomeňte zajistit kontejner a jeho odvoz.

4. Výměna krovu (pokud je nutná): Výměna krovu už je chápána jako zásah do nosné konstrukce, proto se nejprve informujte na příslušném stavebním úřadě o správném postupu. Tuto práci je lepší přenechat zručným tesařům a pokrývačům.

5. Montáž bednění, hydroizolační fólie a latí: Tuto práci je rovněž lepší přenechat zručným tesařům a pokrývačům.

6. Zateplení: Lépe řečeno tepelná izolace, protože nejde jen o udržení tepla uvnitř (v zimě), ale také o odizolování horka zvenku (v létě). Tento krok vždy řešte se specialistou, který umí navrhnout vhodnou skladbu střešního pláště. Důležitá je totiž nejen dostatečná tloušťka izolace, ale také její kombinace se střešní fólií. Odborník nezapomene ani na správné odvětrávání.

7. Pokládka nové střešní krytiny: Sami se můžete opět zapojit v dalších fázích, tedy při pokládce střešní krytiny a oplechování. Výběr vhodné nové střešní krytiny je zásadní. Na téma „volba střešní krytiny” existují články, které poradí, jakou střešní krytinu vybrat, a obsahují podrobnosti o jednotlivých materiálech, o jejich vlastnostech a také o způsobech pokládky.

8. Montáž okapového systému: Při rekonstrukci střechy se často mění i okapový systém. Návody na montáž okapů svépomocí jsou dostupné.

Odvodnění plochých střech

Dobře navržené odvodnění střešní plochy je základním předpokladem správné funkce střechy jako celku, který chrání vnitřní prostředí proti přímému působení atmosférických vlivů. Střechy musí zachycovat a odvádět srážkové vody, sníh a led. Požaduje se, aby voda byla ze střechy odváděna odvodňovacím systémem. Plynulému odtoku vody k okapu, do žlabů nebo vtoků nemají bránit žádné překážky.

Základní zásady odvodnění

• Sklon střechy: Střecha se navrhuje tak, aby se na povrchu krytiny netvořily kaluže. To se zajistí dostatečným sklonem krytiny (doporučujeme min. 3%). Tvorbu dlouhodobě stojících kaluží na povlakových krytinách plochých střech lze obvykle eliminovat realizací střech se spádem povrchu 3% a více.

• Vtoky: Pro jednu vnitřně odvodňovanou střechu se mají navrhovat nejméně dva vtoky se samostatným odpadním potrubím. Použije-li se jeden vtok, musí se navrhnout bezpečnostní přepad. Doporučuje se navrhovat bezpečnostní přepad na všech plochých střechách (např. pomocí chrliče). Vtoky se nedoporučuje umisťovat do závětrných koutů střech, do bezprostřední blízkosti atik nebo jiných nadstřešních konstrukcí.

• Ochrana proti zamrznutí: Pokud nelze předpokládat, že zamrznutí vtoku zabrání teplý vzduch stoupající z kanalizace, je třeba navrhnout opatření proti zamrznutí vtoku.

• Odvodnění nadstřešních konstrukcí: Voda z konstrukcí nad úrovní střechy (krytí atik, střechy strojoven výtahů, střechy technologických zařízení) nesmí stékat na střechou chráněné povrchy a konstrukce.

• Úžlabí: I pro střechu s podtlakovým odvodněním se nedoporučuje použití bezespádových úžlabí. Tyto úžlabí je nutno „rozehnat“ pomocí spádových klínů v rámci tepelné izolace.

Výpočet odvodňovací kapacity

Pro výpočet odvodňovací kapacity se používá vzorec Q = i . A . C (kde Q je odtoková kapacita, i je intenzita deště, A je odvodňovaná plocha a C je součinitel odtoku). Součinitel odtoku C je udáván bezrozměrným číslem, jehož hodnota je maximálně rovna 1 a jehož použitelná hodnota je ovlivněna sklonem střechy a schopností povrchu střechy zadržovat vodu. S ohledem na spolehlivost a bezpečnost odvodnění se dle ČSN EN 12 056-3 vypočtená hodnota Q ještě násobí koeficientem bezpečnosti (hodnota 1 až 3).

Výměna oken

Do 30. června 2023 (podle zákona č. 183/2006 Sb.)

• Výměna oken stejného vzhledu a velikosti: Nebude nutné povolení ani ohlášení.

• Osazování větších oken: Může se jednat o stavební úpravu v režimu § 103 odst. 1 písm. d) stavebního zákona. Stavebního povolení ani ohlášení stavby nebude zapotřebí v případech, kdy se výměnou nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání, výměna nevyžaduje posouzení vlivů na životní prostředí, osazení větších oken nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy na stavbě, která je kulturní památkou.

Od 1. července 2023 (podle Nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb.)

• Výměna oken stejného rozměru a vzhledu: Pro udržovací práce u drobných staveb není potřeba žádat o povolení záměru, pokud výměna nemůže negativně ovlivnit zdraví, požární bezpečnost, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a stavba není kulturní památkou.

Stavba garáže

Do 30. června 2023 (podle zákona č. 183/2006 Sb.)

• Garáž na pozemku rodinného domu nebo chaty (do 25 m²): Není nutné ani stavební povolení, ani ohlášení.

• Výstavba garáže na jiném pozemku: Již vyžaduje územní souhlas.

Od 1. července 2023 (podle Nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb.)

• Garáže do 5 metrů výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 metrů: Považovány za jednoduché stavby, pro něž bude zapotřebí podat žádost o povolení záměru podle § 171 a následujících nového stavebního zákona.

Zpevnění příjezdové cesty

• Zpevnění cesty mimo vlastní pozemek (nebo vybudování nové): Podléhá schválení dopravního úřadu a povolení. Podkladem k žádosti o povolení je projektová dokumentace sjezdu vypracovaná oprávněnou osobou a odsouhlasená dopravním inspektorátem Policie ČR a vlastníkem komunikace.

• Chodníček od hranice pozemku ke vstupním dveřím: Žádná povolení nepotřebuje.

Daňové odpisy nemovitostí

Náklady na pořízení nemovitosti jsou postupně daňově uznatelné. To znamená, že je po dobu několika let odepisujete a snižujete si tím základ daně z příjmů. Nemovitosti se obvykle odpisují rovnoměrně, ale rozhodnutí záleží na vás. U účetních odpisů využijete časové odpisy.

Podmínky pro odpisy budov

• Nemovitost musí být součástí vašeho obchodního majetku (souvisí s vaším podnikáním).
• Pořizovací cena musí být vyšší než 80 000 Kč.
• Nemůžete odepisovat pozemky, protože jde o majetek, který nelze opotřebovat.

Odpisové skupiny a doby odpisu

Zákon o dani z příjmů stanovuje tzv. odpisové skupiny. Každá odpisová skupina budov obsahuje výčet nemovitostí, které do ní spadají, a dobu jejich odpisu. Budovy, které nespadají do 4. nebo 6. odpisové skupiny, jsou obvykle zařazeny do 5. odpisové skupiny. Zařazení typů budov do jednotlivých odpisových skupin najdete v příloze č. 1 zákona o dani z příjmů. Nejčastější typy nemovitostí - byty a rodinné domy se řadí do 5. odpisové skupiny.

Daňový předpis stanoví možnost výběru rovnoměrných odpisů nebo zrychlených. V prvním případě je v prvním roce uplatněn nízký odpis a větší v dalších letech.

Výpočet a uplatnění odpisů

Konkrétní výši odpisu spočítáte z kupní ceny budovy.

• Technické zhodnocení: Pokud nemovitost rekonstruujete a cena úprav je vyšší než 80 000 Kč, jedná se o technické zhodnocení majetku.

• Pronájem nemovitosti: Pokud nemovitost využíváte k pronájmu, můžete si pomocí odpisů snížit daň z pronájmu nemovitosti. Odpisy pronajímaných nemovitosti lze uplatnit pouze proti příjmům z pronájmu.

Kdy lze nemovitost zařadit do odpisů

1. Nemovitost pořízena úplatně (do 5 let): Nemovitost zařadíme do odpisů nejpozději do pěti let po jejím úplatném pořízení. Do odpisů vstupuje vyčíslení skutečně vynaložených nákladů, za které byla pořízena. K tomu se přidávají další výdaje spojené s jejím pořízením, například náklady na poradenské služby, zprostředkování prodeje nemovitosti nebo získání úvěru, správní poplatky, expertizy, projektové práce, za určitých podmínek i kurzové náklady. Pozor! Do nákladů není možné zahrnout poměrnou částku kupní ceny vynaloženou na pozemek. Tento proces zpravidla vyžaduje znalecký posudek, který určí poměrnou část celkové pořizovací ceny, jež připadá na samotnou stavbu a na pozemek. Správné určení těchto hodnot má zásadní vliv na výpočet daňových odpisů, protože vyšší hodnota stavby umožňuje vyšší daňově uznatelné náklady během doby odpisování.

2. Mezi zařazením do odpisů a nabytím nemovitosti koupí uplynula delší doba než pět let: V tomto případě je určena tzv. reprodukční pořizovací cena nemovitosti jako vstupní údaj pro odpisy. Žádné další náklady nejsou uplatňovány.

3. Nemovitost zděděná, darovaná nebo restituovaná: Nabytí majetku, které bylo od daně z příjmu osvobozeno nebo nebylo předmětem daně. V §27 Zákona o daních z příjmů jsou vyjmenovány případy, u kterých není možné zařazení do odpisů provézt. Teoretickou možností je případ, kdy se jedná o zděděnou nemovitost, kterou zůstavitel již před svojí smrtí odpisoval. V tomto případě by mohl nový majitel pokračovat v odpisování započatém původním vlastníkem.

4. Majitel nemovitosti si postavil nemovitost sám (do 5 let před zahájením pronájmu): Vstupní cenou pak budou vlastní náklady na pořízení nemovitosti.

Porovnání výdajů z pronájmu

Při pronájmu nemovitosti lze proti příjmům z pronájmu uplatnit výdaje buď procentem z příjmů (paušální odepisování nákladů - 30 % z celkových příjmů), nebo doložit skutečně vynaložené náklady. Varianta kombinace skutečných nákladů a odpisů nemovitosti je administrativně náročnější. Pro účely kontroly Finančního úřadu je nutné být schopen doložit tyto výdaje zejména daňovými doklady, vyúčtováním energií atd.

Na základě ilustračního příkladu a grafu můžeme shrnout, že uplatnění skutečných výdajů s odpisy může výrazně zvýšit váš čistý peněžní zisk z pronájmu nemovitosti oproti paušálním výdajům. Zahrneme-li i třetí variantu - skutečné výdaje bez odpisů - zjistíme, že čistý zisk je nižší než při uplatnění odpisů, ale může být stále vyšší než při paušálních výdajích, v závislosti na výši vašich skutečných nákladů. To zdůrazňuje důležitost zvážení všech tří možností, abyste mohli zvolit nejvýhodnější postup pro maximalizaci vašeho čistého zisku z pronájmu.

Účetní programy vám mohou pomoci při tvorbě plánu daňových a účetních odpisů budov. V modulu Evidence majetku si zaznamenejte všechny potřebné údaje a program vám spočítá výši odpisů.

tags: #odpisy #z #dani #nova #strecha #pravidla

Oblíbené příspěvky:

• Maximalizace akustického komfortu s elektroinstalací
• Průvodce výběrem bílých obkladů a cihel
• Tipy pro aplikaci fasádní barvy
• Více o PVC tyčích
• inspirace pro tyrkysovou koupelnu