Nová pravidla pro odstupové vzdálenosti staveb a parkovací stání v České republice

Od 1. července 2024 nabude v plné síle účinnosti nový stavební zákon (má číslo 283/2021 Sb.). Jedná se o zásadní rekodifikaci stavebního práva, která přináší nové definice i postupy a vytváří velmi turbulentní právní prostředí. Nová vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj o požadavcích na výstavbu byla vyhlášena ve Sbírce zákonů 12. června 2024 s číslem 146/2024 Sb. Nová vyhláška nahrazuje stávající předpisy, zejména vyhlášku o požadavcích na stavby (č. 268/2009 Sb., zkracována jako „OTP“) a vyhlášku o obecných požadavcích na využívání území (č. 501/2006 Sb.). Tyto byly často kritizovány pro svou přísnost.

Nově nastavené odstupy staveb

Nový stavební zákon přinesl zásadní změny v oblasti stavebnictví, které se dotýkají i odstupové vzdálenosti staveb a odstupové vzdálenosti od hranic pozemku. Tato změna výrazně ovlivňuje možnosti výstavby a rekonstrukce nemovitostí.

Nová vyhláška bez náhrady ruší složitější kalkulaci odstupů mezi rodinnými domy a dalšími budovami prostřednictvím tzv. „sklopných výšek“, které dosud řešila Vyhláška o obecných požadavcích na využívání území č. 501/2006 Sb. V praxi panovala nejednoznačnost ohledně výkladu sklopné výšky v budovách zasazených ve svažitém terénu. Posuzování vzdálenosti staveb skrze sklopnou výšku se neuplatnilo vždy. Výjimku tvořily například stavby umísťované v prolukách. Vyhláška č. 501/2006 Sb. taktéž umožňovala požádat o výjimku z nedodržení sklopné výšky. Nyní platí, že stavba musí být umístěna jen minimálně 2 m od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství. Tuto informaci naleznete v § 11 NSZ (Umisťování stavby s ohledem na stavební čáru a na hranici pozemku). Nicméně, zákon vyžaduje, aby umístění domu respektovalo charakter okolní zástavby a nezabránilo budoucímu využití sousedního pozemku. Zároveň musí být zajištěna možnost údržby domu. Bližší informace naleznete ve vyhlášce č. 146/2024 Sb. Přímo podle § 11 odst. 2 vyhlášky č. 146/2024 Sb. platí, že umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku. Toto obecné pravidlo obsahuje i nový stavební zákon v § 144, a to že vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické.

Umisťuje-li se stavba na hranici pozemku, nesmí být ve stěně stavby orientované k hranici pozemku žádné stavební otvory; to neplatí při umístění stavby na hranici s pozemkem veřejného prostranství. Stavba musí být umístěna tak, aby bylo zamezeno stékání srážkových vod a spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek. Pro nebytové stavby platí obecně stejná pravidla jako pro stavby bytové.

Při vzniku nové stavby hraje vzdálenost pro sousedy důležitou roli s ohledem na hluk, prach a emise. Je nutné si uvědomit, že s příchodem nové právní úpravy zaniká při umisťování RD požadavek minimální vzdálenosti 7 m, respektive sklopné výšky protilehlých stěn RD v případě oken z obytných místností směřujících ke společné hranici pozemků. Nová hranice vzájemných vzdáleností je zmenšena na 2 m od hranice pozemků. V případě použití výjimky bude možné i tento minimální požadavek překonat a umístit RD až na hranice pozemků.

Čtěte také: Bezpečnost kontaktních zateplovacích systémů

Výjimky z odstupových vzdáleností

V odůvodněných případech je možno požádat o výjimku, pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Výjimku schvaluje stavební úřad a nelze na ni uplatňovat právní nárok. Podle § 95 Vyhlášky č. 146/2024 Sb. je taktéž možné za splnění podmínek § 138 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., (nový) stavební zákon, požádat o výjimku z nedodržení minimální vzdálenosti, tzn. z nedodržení alespoň 2 metrů od hranic pozemků a umístění stavby se stavebními otvory na hranice pozemků. Lze poukázat na to, že podle § 138 odst. 1 nového stavebního zákona nesmí být při udělení výjimky ohroženy sousední pozemky nebo stavby, což již chrání § 11 Vyhlášky č. 146/2024 Sb., ze kterého se výjimka uděluje. O povolení výjimky již ale nebude stavební úřad rozhodovat samostatně. Podle NSZ je nutné, aby stavebník přímo do žádosti o vydání povolení záměru uvedl i to, zda-li žádá o povolení výjimky, případně jaké, odůvodnil ji a doložil závaznými stanovisky příslušných dotčených orgánů.

Proslunění, osvětlení a stínění

Stávající vyhláška OTP (č. 268/2009 Sb.) stanovila relativně složitě nastavený požadavek na přímé denní prosvětlení bytu. To ale znemožňovalo zásadním způsobem rekonstruovat byty v typických starých čtvrtích, jako např. pražské Vinohrady nebo Dejvice, zejména pokud byly byty obráceny severním směrem, popř. měly menší okna nebo se nacházely v nižších patrech. Oproti celostátní vyhlášce tento požadavek ale byl vypuštěn pro Prahu v Pražských stavebních předpisech. V nové vyhlášce je požadavek na proslunění do značné míry redukován a prosluněny musí být pouze pobytové místnosti ve stavbě pro sociální služby a herny mateřské školy s výjimkou lesní mateřské školy. Požadavek proslunění se tedy nově nevztahuje vůbec na bytové a rodinné domy, ty už pro proslunění nemusí vyžadovat určitou orientaci bytu. Vyhláška dále obsahuje požadavek na denní osvětlení a stínění, jejichž parametry budou rozvedeny v technické normě.

Podle § 20 odst. 3 vyhlášky se stavba navrhuje a provádí s ohledem na zastínění obytných a pobytových místností stávající budovy ovlivněné navrhovanou stavbou, s výjimkou pobytové místnosti ve stavbě pro bydlení a bytu v podzemním podlaží.

Parkovací stání

Návrh nové vyhlášky ještě v létě 2023 vyžadoval, aby pro byt nad 70 m² byla zřízena dvě parkovací stání. Dle publikované verze vyhlášky ale postačí jen 1 parkovací stání na 120 m² čisté podlahové plochy. To ale může být i několik bytových jednotek, např. i tři jednotky 2+kk, na které by tak připadalo jedno jediné parkovací místo.

V § 21 odst. 1 vyhlášky je uvedeno, že odstavná a parkovací stání pozemků staveb pro bydlení nebo rodinnou rekreaci musejí být umístěna ve skutečné docházkové vzdálenosti do 300 m, je-li to technicky možné. U staveb pro rodinnou rekreaci je nutno umístit odstavné stání v počtu 1 stání pro jednu stavbu (§ 21 odst. 2).

Čtěte také: Více o kolíkových spojích ve dřevě

Tabulka parkovacích stání (přepočet pro bydlení)

Následující tabulka ilustruje minimální požadavky na počet parkovacích stání pro bytové jednotky dle nové vyhlášky:

Čistá podlahová plocha bytu Požadovaný počet parkovacích stání
do 120 m² 1
nad 120 m² Požadavek na každých 120 m²

Poznámka: Tento požadavek se vztahuje na čistou podlahovou plochu celého záměru, nikoliv pouze na jednotlivé bytové jednotky. Do hrubé podlažní plochy účelu užívání je nutné započítat i schodiště a chodby, nikoliv však garáže, sklepy, pomocné prostory a technické prostory.

Výšky místností

Stávající vyhláška č. 268/2009 Sb. vyžadovala, aby světlá výška místností činila alespoň 2,6 m v obytných a pobytových místnostech, resp. 2,3 m v podkroví (místnosti se zkosenými stropy musí mít tuto světlou výšku nejméně nad polovinou podlahové plochy místnosti). Oproti tomu podle nové vyhlášky světlá výška obytné místnosti nebo pobytové místnosti stavby pro bydlení musí činit minimálně jen 2,5 m. Světlá výška může být dokonce ve stanovených případech (např. podkroví) dále snížena až na 2,2 m, nejvýše nad polovinou podlahové plochy obytné místnosti. V podkroví musí být světlá výška obytné místnosti minimálně 2,2 m.

Důsledky nové právní úpravy

Kombinace požadavků znamená zásadní liberalizaci. Jednotlivé změny samy o sobě představují podstatnou změnu oproti stávajícím požadavkům na (obytné) budovy. Pro stavební úřad, především však pro účastníky stavebního řízení zahájeného po 1.7.2024 bude oproti minulému právnímu stavu spoléhajícímu na přesnou kvantifikaci vzdálenosti staveb důležité se vypořádat s obecnými požadavky na umožnění budoucí zástavby sousedního pozemku nebo neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku. K aspektu neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku lze upozornit na důležité faktory jako je zajištění dostatku denního světla, míry oslunění, zajištění možnosti údržby stavby, hygienické či další požadavky.

Problematika veřejnoprávní ochrany soukromí realizovaná ustanovením o odstupových vzdálenostech staveb je vedle soukromoprávní ochrany sousedských práv upravených v občanském zákoníku nástrojem ochrany práv všech osob, které jsou dotčeny výstavbou. Bude na každém, aby se v případě pochybností začal aktivně bránit cestou námitek a znaleckých posudků na možné dopady stavby jako je zastínění, vliv na ochranu soukromí, životní prostředí, hluk či případné emise.

Čtěte také: Provětrávaná fasáda a požární bezpečnost

tags: #odstupove #vzdalenosti #staveb #parkovaci #stani #pravidla

Oblíbené příspěvky: