Odstupové vzdálenosti staveb v České republice: Komplexní průvodce

Základním principem a účelem odstupových vzdáleností staveb je bezesporu zajistit kvalitu zástavby, údržbu stavby a v neposlední řadě komfortní bydlení, tzn. starší terminologií celkovou "pohodu bydlení" nejen uživatelů stavby, ale i vlastníků sousedních nemovitostí. Rozhodování stavebních úřadů o umístění staveb či jejich změn je jedním z nástrojů územního plánování. Umístění každé jednotlivé stavby je samo o sobě způsobilé výrazně a na dlouhou dobu ovlivnit kvalitu prostoru, ve kterém žijeme. Umisťování staveb je proto svázáno celou řadou norem.

Při výběru pozemku je důležité si uvědomit, že nebude možné využít celou plochu pozemku pro stavbu domu, ale je nutné respektovat jisté náležitosti. Pro umístění stavby na pozemku je nutné dodržet řadu podmínek, které stanoví příslušné předpisy (zákony, vyhlášky a související normy). Patří mezi ně i požadavky na odstupové vzdálenosti.

Právní rámec odstupových vzdáleností

Problematiku odstupových vzdáleností upravuje hlavně prováděcí vyhláška ke stavebnímu zákonu č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území (dále jen „vyhláška“). Tato vyhláška byla upravena vyhláškou č. 269/2009 Sb. Dne 29. 7. 2021 byl ve Sbírce zákonů publikován pod č. 283/2021 Sb. nový stavební zákon, který má s účinností od 1. 7. 2023 nahradit dosavadní právní úpravu (tzn. stavební zákon z r. 2006 včetně všech jeho novel a prováděcích předpisů). Nový stavební zákon (na rozdíl od jeho stále platného předchůdce) obsahuje i hmotněprávní ustanovení, což znamená, že přímo v textu zákona jsou nově zakotveny požadavky na to, jak se má stavět (a tedy i umisťovat stavby v prostoru).

Ustanovení § 76 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“), zakotvuje povinnost být šetrný k zájmům vlastníků sousedních pozemků a staveb. Jde o základní princip, na jehož základě je třeba interpretovat všechna další pravidla týkající se vzájemných odstupů a vzdáleností mezi stavbami.

Pojem "Kvalita prostředí" a "Pohoda bydlení"

K pojmu "pohoda bydlení" lze odkázat na stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj č. j. 21280/99-32, kde se uvádí, že tento pojem není ve vyhlášce č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, definován. Při praktické aplikaci se za pohodu bydlení považuje souhrn činitelů a vlivů, které přispívají k tomu, aby bydlení bylo zdravé a vhodné pro všechny kategorie uživatelů, respektive aby byla vytvořena vhodná atmosféra klidného bydlení. Pohoda bydlení je dána zejména kvalitou jednotlivých složek životního prostředí, např. nízkou hladinou hluku (z dopravy, výroby, zábavních podniků, ze stavebních prací apod.), čistotou ovzduší, přiměřeným množstvím zeleně, nízkými emisemi pachů a prachu, osluněním apod. K pohodě bydlení se vyslovil také Nejvyšší správní soud ČR v rozsudku ze dne 2. 2. 2006, č. j. 2 As 44/2005-116, publikovaném ve Sbírce rozhodnutí Nejvyššího správního soudu č. 5/2006, v němž odkázal na stejné principy pohody bydlení, které zmínilo Ministerstvo pro místní rozvoj ve svém stanovisku.

Čtěte také: Urbanistické principy Prahy

Nové stavebně správní předpisy již pojem "pohoda bydlení" nepoužívají a pracují s pojmem "kvalita prostředí", který však obsahově naplňuje stejná kritéria. Ačkoliv se Nejvyšší správní soud ve své judikatuře již několikrát pokusil pojem definovat, výčet složek tvořících kvalitu prostředí neuvedl nikdy úplný. V zásadě se však jedná o souhrn činitelů vnějších negativních vlivů, posouzených jednotlivě i ve vzájemných souvislostech s ohledem na území, kde má být záměr umístěn, a to s přihlédnutím ke způsobu života dotčených osob, který však musí odpovídat určitému standardu předmětné lokality.

Obecné požadavky na odstupy staveb

Ustanovení § 25 odst. 1 vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecně technických požadavcích na využívání území, kde se uvádí: "Vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu." Většina těchto požadavků se promítne do stanovisek dotčených orgánů státní správy. Stavební úřad by pak měl posuzovat zejména osvědčení požadavku ohledně světla a zachování kvality prostředí.

Nejvyšší správní soud ve svém rozsudku ze dne 26. 8. 2013, č. j. 8 As 37/2013 - 40, konstatoval, že pro posouzení odstupových vzdáleností staveb podle ustanovení § 25 vyhlášky je rozhodná povaha daného objektu jako stavby ve smyslu stavebního práva (viz § 2 odst. 3 stavebního zákona). Obecné požadavky pro odstupy staveb vymezené v § 25 odst. 1 vyhlášky je proto nutné dodržet při umístění jakékoliv stavby ve významu stavebního zákona, a to i v případě, že konkrétní stavba jinak nepodléhá povolovacímu režimu.

Odstupy rodinných domů a domů pro rekreaci

V praxi nejfrekventovanější jsou pravidla zakotvená v § 25 odst. 2 a § 25 odst. 4 vyhlášky. Tato ustanovení fungují na sobě zcela nezávisle.

Základní odstupové vzdálenosti

• Rodinné domy: Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností; v takovém případě se odstavec 4 nepoužije.
• Stavby pro rodinnou rekreaci: V § 25 odst. 3 vyhlášky je pak pro stavby pro rodinnou rekreaci, které mezi sebou vytvářejí volný prostor, určeno, že vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než deset metrů.

Postupovat dle citovaných ustanovení lze ovšem pouze v případech, kdy jde o samostatně stojící rodinné domy či stavby pro rodinnou rekreaci, mezi nimiž je volný prostor - stavby tady tedy již musejí být umístěny a současně musí být splněna podmínka, že je mezi nimi volný prostor.

Čtěte také: Zakládání staveb: Nové normy a technologie

Definice rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci

• Rodinný dům: Ve smyslu § 2 písm. a) bod 2 vyhlášky je to "rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví".
• Stavba pro rodinnou rekreaci: Podle následujícího písm. b) je to "stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví".

Vyhláška výslovně neřeší otázku odstupových vzdáleností mezi rodinnými domy a stavbami pro rodinnou rekreaci. Při posouzení nejmenšího přípustného odstupu mezi stavbou rodinného domu a stavbou pro rodinnou rekreaci je podle ustálené judikatury Nejvyššího správního soudu třeba přihlédnout k záměrům využití daného území vyjádřeným v územním plánu obce. Je-li území primárně určeno k zástavbě rodinnými domy, je tak na místě dodržet méně přísný limit stanovený pro odstup mezi rodinnými domy.

Odstupy jiných staveb

Pokud jde o odstupové vzdálenosti jiných staveb, je třeba odkázat na § 25 odst. 4, který říká: "Vzdálenost stavby samostatné garáže, stavby uvedené v § 103 odst. 1 písm. a) bodě 1 stavebního zákona a stavby pro podnikatelskou činnost odpovídající svými parametry § 104 odst. 2 písm. d) stavebního zákona, umístěné na pozemku rodinného domu, od společných hranic pozemků rodinných domů nesmí být menší než 2 m." V daném případě je tedy třeba zohlednit nejen definice přípustných staveb, ale rovněž vyložit pojem "pozemek se stavbou rodinného domu". Toto ustanovení se ve vazbě na § 25 odst. 2 vyhlášky neuplatní ve zvlášť stísněných územních podmínkách.

Podle ustanovení § 25 odst. 4 vyhlášky dále platí, že „jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou vzájemných odstupů staveb rodinných domů podle odstavce 2“. Aby se citované ustanovení na umístění stavby aplikovalo, musí být splněny tyto dvě podmínky, tj. (i) jde o posouzení odstupové vzdálenosti mezi dvěma bytovými domy, nebo bytovým domem a rodinným domem, event. mezi bytovým domem nebo rodinným domem a stavbou nebytovou, a současně (ii) je v některé z protilehlých stěn (uvedených) staveb pro bydlení okno obytné místnosti. Protilehlými stěnami se rozumí stěny, které jsou v rovnoběžném nebo obdobném postavení. Za protilehlé stěny naopak nemohou být považovány ty stěny, které by byly na sebe kolmé. Návod, jak posuzovat protilehlost stěn ve vztahu k oknům obytných místností, byl Nejvyšším správním soudem dovozen v rozsudku ze dne 14. 7. 2011, č. j. 1 As 69/2011 - 176. Požadavek definovaný v odstavci 4 vyhlášky se nevztahuje na proluky. V praxi panovala nejednoznačnost ohledně výkladu sklopné výšky v budovách zasazených ve svažitém terénu.

Pozemek se stavbou rodinného domu

V současné době hovoří o pozemku se stavbou rodinného domu § 25 odst. 4 vyhlášky; tato vyhláška ovšem definici dotčeného pojmu neobsahuje. Lze vyjít ze stanoviska Ministerstva pro místní rozvoj ze dne 17. 4. 2000, č. j. K 143/00, kde se uvádí, že tento pojem není možné paušálně ztotožňovat, respektive zužovat na výraz stavební parcela. Jako pozemek se stavbou rodinného domu je třeba chápat pozemek, na kterém se kromě vlastní budovy rodinného domu zpravidla umísťují stavby související s plněním funkce rodinného domu a dále bezprostředně navazující nezastavěné pozemky, které jsou tradičně určeny k užívání spolu s rodinným domem, přičemž tyto pozemky společně vytvářejí jeden souvislý funkční celek.

Pozemkem se stavbou rodinného domu bude tedy funkční celek souboru pozemků, kde je umístěna stavba rodinného domu, bazén, ploty, opěrné zdi, altány, zahradní pergoly, schodiště a další stavby a zařízení, které slouží k zajištění funkcí rodinného bydlení. Vedle uvedeného je třeba upozornit na definici zastavěného stavebního pozemku, která je obsažena v § 2 odst. 1 písm. c) stavebního zákona. Zde je určeno, že je "zastavěným stavebním pozemkem pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami". Na základě spojení výše zmíněného stanoviska Ministerstva pro místní rozvoj a definice zastavěného stavebního pozemku lze pozemek se stavbou rodinného domu vcelku dobře definovat pro potřeby řízení u stavebního úřadu.

Čtěte také: Zjistěte vše o suchých stavbách

Umístění stavby na hranici pozemku

Právní úprava stanoví v § 25 odst. 5 vyhlášky: "Z důvodu zachování stávajících hodnot zástavby a v souladu s nimi je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek." Nově platí, že stavba musí být umístěna minimálně 2 metry od hranice pozemku, vyjma pozemku veřejného prostranství. Tuto informaci naleznete v § 11 NSZ (Umisťování stavby s ohledem na stavební čáru a na hranici pozemku).

V konkrétním případě musí tedy stavební úřad zkoumat, zda je postup při uplatnění citovaného ustanovení, které umožňuje bez udělení výjimky umístění vybraných staveb na hranici pozemků, vhodný, respektive zda není důvod postupovat cestou udělení výjimky z odstupové vzdálenosti upravené § 25 odst. 2, 3 a 4 vyhlášky. Stavební úřad se proto musí v odůvodnění svého rozhodnutí při uplatnění výše citovaného ustanovení zabývat například tím, zda jde o stavbu v místě, kde je zástavba převážně tvořena samostatně stojícími rodinnými domy se zahradami. Nelze ovšem připustit, aby stavební úřad místo vedení řízení o výjimce z obecných technických požadavků na využívání území postupoval cestou § 25 odst. 5 vyhlášky v případech, kdy nebude dán žádný důvod pro uskutečnění stavby na hranici pozemku kvůli zachování stávajících hodnot zástavby. Stavební úřad by měl dle citovaného ustanovení postupovat skutečně pouze v případech umísťování stavby v lokalitě (zástavbě), která vykazuje určité hodnoty, ať již historické, architektonické, územní či krajinářské.

Součástí stavebního povolení je i projekt požárně bezpečnostního řešení stavby. Je zpracovávána jak pro novou tak i pro rekonstruovanou stavbu. V této dokumentaci je řešen i tzv. požárně nebezpečný prostor (PNP). Zjednodušeně jde o prostor, kam až může zasahovat sálavé teplo od hořící stavby. Tento odstup slouží k tomu, aby nedocházelo k přenosu požáru na další stavbu či na jeho další části stavby.

Měření odstupů a vzdáleností

Při měření odstupových vzdáleností bude nutné vycházet z § 25 odst. 6, 7 a 8 vyhlášky:

• Vnější hrany pochozí plochy: Vnější hrany pochozí plochy rodinného domu, jako jsou terasa nebo balkon, která je nad přilehlým terénem výše než 2 m, musí být nejméně 3 m od hranice sousedního pozemku.
• Vzdálenost průčelí budov od vozovky: Vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností, musí být nejméně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace; tento požadavek se neuplatní u budov umisťovaných ve stavebních prolukách řadové zástavby a u budov, jejichž umístění stanoví vydaná územně plánovací dokumentace.
• Způsob měření: Vzájemné odstupy a vzdálenosti se měří na nejkratší spojnici mezi vnějšími povrchy obvodových stěn, balkonů, lodžií, teras, dále od hranic pozemků a okraje vozovky pozemní komunikace. V tomto (úplném) výčtu není obsažena jakákoliv členitost povrchu stavby, ale pouze některé výstupy. Pokud takový výstup posuzovaná stavba nemá, je třeba vzdálenost měřit od vnějšího povrchu obvodové stěny.

Z uvedeného vyplývá, že projektant bude muset mít k dispozici řádné mapové podklady, územní plán (regulační plán), podklady od silničního správního úřadu ohledně pozemních komunikací. Měření odstupových vzdáleností by mohlo činit problémy v případě, že v blízkosti navrhované stavby vede pozemní komunikace, neboť § 25 odst. 7 vyhlášky zmiňuje pouze vozovku silnice a místní komunikace, zatímco následující odst. 8 hovoří obecně o pozemní komunikaci bez bližšího vymezení jejího druhu. Lze tedy dovodit, že § 25 odst. 8 vyhlášky je třeba uplatnit nejen ve vztahu k silnicím a místním komunikacím, ale také k účelovým komunikacím, které bohužel v řadě případů nejsou zakresleny v mapových podkladech a jsou seznatelné pouze v terénu. V pochybnostech, zda se na pozemku nachází účelová komunikace, rozhoduje příslušný silniční správní úřad.

Odstupové vzdálenosti v novém stavebním zákoně

Nový stavební zákon přinesl v oblasti odstupových vzdáleností určité zjednodušení. Nově platí, že stavba musí být umístěna minimálně 2 metry od hranice pozemku, vyjma pozemku veřejného prostranství. Tato změna výrazně ovlivňuje možnosti výstavby a rekonstrukce nemovitostí. Nicméně, zákon vyžaduje, aby umístění domu respektovalo charakter okolní zástavby a nezabránilo budoucímu využití sousedního pozemku. Zároveň musí být zajištěna možnost údržby domu. Bližší informace naleznete ve vyhlášce č. 146/2024 Sb. Pro nebytové stavby platí obecně stejná pravidla jako pro stavby bytové.

Možnosti výjimek a údržba stavby

Výjimky z odstupových vzdáleností

Vyhláška uvádí v § 26, že z výše zmíněných odst. 2, 3, 4, 5 a 7 § 25 lze udělit výjimku, a to za splnění podmínek stanovených v § 169 stavebního zákona. O výjimce z obecných požadavků na využívání území pro územní řízení rozhoduje stavební úřad příslušný rozhodnout ve věci. Pro územní souhlas se výjimka nepřipouští. Právní předpisy tedy umožňují udělit výjimku z výše uvedených odstupových vzdáleností pro rodinné domy, stavby pro rodinnou rekreaci, garáže či jiné vyhláškou definované stavby a tyto stavby pak lze umísťovat i na hranicích pozemků. Dle charakteru stavby, tvaru a velikosti pozemku, lze ve výjimečných případech snížit odstupové vzdálenosti. V takovém případě musí majitel sousedního pozemku se snížením vzdálenosti souhlasit. Obecně se však stavební úřad nepřiklání k výjimkám. V odůvodněných případech je možno požádat o výjimku, pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Výjimku schvaluje stavební úřad a nelze na ni uplatňovat právní nárok.

Nejvyšší správní soud ČR konstatoval, že rozhodnutí stavebního úřadu o povolení či nepovolení výjimky z obecných technických požadavků na výstavbu je předmětem soudního přezkumu.

Údržba stavby na hranici pozemku

Z výše popsaného právního režimu odstupových vzdáleností staveb vyplývá, že vlastníkovi nelze bez dalšího odepřít realizaci stavby na hranici jeho pozemku. Údržba takové stavby se pak ale zpravidla neobejde bez nutnosti vstoupit na sousední pozemek, vyloučena však není. Námitky týkající se nemožnosti údržby vznášené sousedem, jenž prohlašuje, že na svůj pozemek v případě potřeby, např. natření či jiné údržby nebo opravy plotu, nikoho nepustí, nemají přitom oporu ani ve stavebním zákoně, ani v občanském zákoníku.

Nový stavební zákon (účinný od 1. 1. 2007) v § 141 určuje:

• "(1) Pro vytvoření podmínek k provedení stavby nebo její změny, nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav, udržovacích prací a k odstranění stavby nebo zařízení může stavební úřad uložit těm, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k sousedním pozemkům či stavbám na nich, aby umožnili provedení prací ze svých pozemků nebo staveb, pokud mezi zúčastněnými osobami nedošlo k dohodě. Účastníkem řízení je ten, v jehož prospěch má být povinnost uložena, a ten, z jehož pozemku nebo stavby mají být práce prováděny."
• "(2) Ten, v jehož prospěch byla povinnost podle odstavce 1 uložena, musí dbát, aby co nejméně rušil užívání sousedních pozemků nebo staveb a aby prováděnými pracemi nevznikly škody, kterým je možno zabránit. Po skončení prací je povinen uvést sousední pozemek nebo stavbu do předchozího stavu; nesplní-li tuto povinnost nebo nedojde k jiné dohodě, postupuje se podle obecných právních předpisů o náhradě škody."

Obdobné ustanovení je obsaženo rovněž v občanském zákoníku, kde se v § 127 odst. 3 stanoví: "Vlastníci sousedících pozemků jsou povinni umožnit na nezbytnou dobu a v nezbytné míře vstup na své pozemky, případně na stavby na nich stojící, pokud to nezbytně vyžaduje údržba a obhospodařování sousedících pozemků a staveb. Vznikne-li tím škoda na pozemku nebo na stavbě, je ten, kdo škodu způsobil, povinen ji nahradit; této odpovědnosti se nemůže zprostit." Právní předpisy tedy omezení vlastnického práva ve prospěch vlastníků sousedních pozemků a staveb v nezbytné míře a za splnění zákonem stanovených předpokladů výslovně umožňují.

Budoucí záměry a soudní přezkum

Nejen při posuzování odstupových vzdáleností by měly stavební úřady přihlížet ke všem ustanovením platné právní úpravy a současně respektovat základní zásady činnosti správních orgánů zakotvené ve správním řádu. Splnění minimální odstupové vzdálenosti bez dalšího neznamená splnění požadavku na umístění stavby v souladu se závaznou legislativou. Je na stavebních úřadech, aby dbaly na to, že umístěním nové stavby (nebo její změnou) nedojde k narušení vztahů k jiným objektům či zásahu do spravedlivého uspořádání vztahů v území. Například není výjimkou, že stavební úřad konkrétní záměr posoudí i ve vztahu k dosud neexistující (byť do budoucna možné) stavbě na sousedově pozemku. V této situaci je na místě obrana stavebníka, neboť podle ustálené judikatury platí, že se do úvahy sice berou i budoucí stavební záměry sousedů jakožto účastníků územního řízení, avšak pouze v případě, pokud již tito zažádali o povolení jimi zamýšlené stavby.

Pokud zjistí stavební úřad, že stavba byla postavena s nedodržením odstupových vzdáleností, může zahájit stavební řízení. Za porušení stavebního zákona mohou být uloženy vysoké pokuty jak fyzickým tak právnickým osobám.

V souvislosti s výše uvedeným je důležité upozornit na rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ČR ze dne 17. prosince 2008, č. j. 1 As 65/2008-97, ve kterém se tento soud vyjádřil k otázce soudního přezkumu rozhodnutí stavebního úřadu o výjimce z obecně technických požadavků na výstavbu. I když stavební úřad rozhodoval podle starého stavebního zákona, lze uvedený právní názor uplatnit i na právní úpravu založenou novým stavebním zákonem a vyhláškou o obecně technických požadavcích na využívání území účinnou od 1. 1. 2007.

Tabulka: Shrnutí odstupových vzdáleností dle Vyhlášky č. 501/2006 Sb. (§ 25)

Poznámka: Tato tabulka je zjednodušeným shrnutím a pro konkrétní případy je vždy nutné odkazovat na platnou legislativu a konzultovat se stavebním úřadem nebo odborníkem. Nový stavební zákon přinesl změny, které je třeba také zohlednit.

tags: #okotovane #odstupy #staveb #u #liniove #stavby

Oblíbené příspěvky:

• možnosti chromových lišt pro Audi A4 B5
• Inspirace pro interiér kavárny
• Služby Patrika Mazáče pro střechy
• Kompletní průvodce hřebíkovačkou na lepenku
• efektivní odvodnění pro váš dům