Kompletní průvodce opravou a rekonstrukcí střechy na bytovém domě: Legislativa, materiály a financování

Čeká vás kompletní oprava střechy a výměna staré krytiny na bytovém domě? Aby práce dopadly na jedničku bez zbytečných komplikací, je důležité si pohlídat legislativní náležitosti a vše důkladně naplánovat. Práci si můžete také usnadnit výběrem vhodného materiálu pro zastřešení.

Kdy potřebujete stavební povolení pro opravu střechy?

Než se pustíte do výběru krytiny a rekonstrukčních prací, nejprve je třeba podniknout nutné legislativní kroky. Ty záleží v prvé řadě na typu stavby a rozsahu prací. Od loňského roku platí výrazně pozměněná verze stavebního zákona (č. 283/2021 Sb.), která vcelku zřetelně popisuje, jak se v konkrétní situaci zachovat. V případě prací na již kolaudované stavbě je rozhodující, zda jde o činnosti směřující k její změně nebo jen údržbě.

Jednoduchá výměna krytiny a menší opravy

Pokud se chystáte pouze na výměnu střešní krytiny, aniž byste zasahovali do nosných konstrukcí střechy či měnili její vzhled (například výměna staré krytiny za novou stejného typu a barvy), stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu obvykle není nutné. To platí například při výměně staré krytiny za novou stejného typu a barvy. Do kategorie udržovacích prací se můžete vměstnat i s mnohem velkorysejším záměrem - novou střešní krytinou, a klidně i s výměnou latí a doplňkové hydroizolace. Důležité je, abyste nezasáhli do nosné konstrukce. V tomto případě ale určitě neuděláte chybu, když svou investici s místně příslušným stavebním úřadem budete alespoň konzultovat.

Bez komunikace s úřady je možné provádět takové udržovací práce a stavební úpravy, které negativně neovlivní zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu či vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání. Pokud měníte střešní krytinu za jiný typ (například z eternitu na pálenou tašku, nebo z cihlového odstínu na uhlově černou), není ve většině případů potřeba s úřady řešit nic. Změnou vzhledu stavby se totiž myslí zásadní změna materiálu, ne zpravidla nová barva. Nicméně i v tomto případě doporučujeme místní stavební úřad kontaktovat a ubezpečit se, že se na chystanou rekonstrukci nevztahuje žádná zákonná povinnost.

Zásadní změny a rekonstrukce krovu

Pokud plánujete zásahy do nosných konstrukcí střechy, jako je rekonstrukce krovu, změna tvaru střechy, instalace střešních oken či vikýřů, nebo pokud měníte typ či barvu střešní krytiny, která výrazně ovlivní vzhled budovy, je nutné ohlášení stavebnímu úřadu nebo získání stavebního povolení. Obecně lze říci, že nutnost stavebního povolení se vztahuje zejména na případy, kdy je součástí projektu také rekonstrukce krovu, jelikož během tohoto typu rekonstrukce střechy zasahujete do nosných částí budovy, které mají vliv na stabilitu domu. Podobné je to v případě realizace půdní vestavby nebo vybudování nového střešního okna či vikýře. Nicméně konkrétní rozhodnutí ohledně formy stavebního řízení (povolení záměru nebo povolení stavby) udělá vždy stavební úřad na základě druhu a povahy stavby.

Čtěte také: Svépomocná oprava parketové podlahy

Budovy pro bydlení, rekreační objekty nebo garáže vstupují do stavebního řízení vždy. Došlo však k určitým změnám. Namísto stavebního povolení se ale nově žádá o povolení záměru nebo povolení stavby. Při částečné opravě nebo výměně střešního pláště lze využít zrychlené řízení, které je určené pro jednodušší případy.

Pro výměnu krovu, vybudování nového podkroví či stavbu nové střechy stavební povolení potřebovat budete. Zažádat o něj musíte u stavebního úřadu a doložit dokumentaci připravenou projektantem obsahující stavební část (půdorys včetně řezů a pohledů, zakreslení jednotlivých rovin a částí s uvedením příslušných kót, odvodnění střechy, hromosvodná soustava, protisněhová opatření atd.), statické posouzení a požárně-bezpečnostní řešení. Získání stavebního povolení je většinou běh na několik měsíců. Proto je třeba začít jej řešit co nejdříve.

Zvláštní situace: Památková zóna a azbest

Pokud se váš objekt nachází v památkově chráněné zóně nebo je kulturní památkou, je nutné veškeré stavební úpravy konzultovat s příslušnými orgány památkové péče, bez ohledu na rozsah plánovaných prací. Národní památkový ústav doporučuje před rekonstrukcí střechy v památkově chráněné oblasti konzultovat záměr s jeho odborníky. Nejlepší je pozvat je přímo na místo, kde vysvětlí, jaké zásady památkové péče se na váš objekt vztahují a jak je možné je sladit s vaším plánem. Častou chybou je, že vlastníci bez předchozí konzultace investují čas a peníze do návrhu, který pak nelze schválit.

Zbystřit byste měli i při odstraňování starých střešních krytin obsahujících azbest. Zde je nutné získat povolení k odstranění stavby a dodržet speciální předpisy týkající se nakládání s nebezpečnými materiály. Pokud při rekonstrukci střechy přijdete do styku se stavebními materiály s obsahem azbestu, budete muset k jeho odstranění získat povolení. Do detailu se tomuto tématu věnují hned tři odstavce v §128 Stavebního zákona (Stavební řád), konkrétně odstavce 1), 5) a 6).

Plánování opravy střechy

Jistě máte zájem na tom, aby rekonstrukce střechy dopadla na jedničku. Podaří se to zejména tehdy, pokud budete nejprve dobře naplánovat, co vše bude nutné udělat. Prvním krokem by vždy mělo být zjištění stavu původní střechy. To, že vám zatím zatéká jen v jednom místě, nemusí znamenat, že ostatní části střechy jsou v pořádku. Proto je nezbytné důkladně posoudit její stav, zjistit, zda bude stačit provést pouze drobnější úpravy, nebo bude nutná výměna střešního pláště či oprava konstrukce krovu. Nejste-li profesionálem v oboru, doporučujeme obrátit se na pokrývače či specializovanou firmu, aby stav střechy odborně posoudili.

Čtěte také: Oprava dřevěného nábytku s tvrdým olejovým nátěrem

Co může na střeše zůstat?

Otázku, co vše bude možné na střeše ponechat, by pak měl zhodnotit odborník. Ze staré střechy na domě většinou zůstávají alespoň krovy, pokud jsou v dobrém stavu. Pokud je krov poškozený, shnilý nebo nestabilní, případně napadený škůdci, je nutná jeho výměna. V případě menšího poškození může postačit oprava krovu, u rozsáhlejšího poškození je třeba výměna. „Záleží na tom, jaký materiál si majitel na střechu zvolí. Například plechové střešní krytiny mají vždy přesně dané rozteče latí, které je nutné dodržet. Staré latě obvykle nejsou ve správných roztečích, aby bylo možné vyměnit pouze střešní krytinu,“ popisuje Ing. Petr Tureček, produktový manažer společnosti SATJAM.

Budete třeba odstranit střešní krytinu, latě, všechny klempířské prvky a eventuálně i oplechování komína. Jistě se shodneme na tom, že bude třeba odstranit i prach a nečistoty. Pokud máte na domě střešní okna, i ta bude nutné demontovat a otvor zalepit. Tím zamezíte tomu, aby se nepořádek nedostal do interiéru.

Volba střešní krytiny

Důležité jsou také požadavky na celkový vzhled a finanční možnosti. Vhodně zvolená krytina může celou rekonstrukci poměrně usnadnit. V posledních letech jsou populární například lehké plechové střechy. „Plechová krytina se vyznačuje nízkou hmotností a rychlostí montáže," vysvětluje Ing. Petr Tureček ze SATJAMu. „Hodí se tedy kromě novostaveb právě i pro rekonstrukce. Například tam, kde už krov není v úplně stoprocentním stavu, a klasické střešní tašky by tak pro něj byly příliš těžké. Střecha pak může bez problémů dále sloužit po mnoho let, aniž by bylo nutné předělávat celý krov.“

Výhody plechové střechy

• Plechová krytina také zabere méně místa, což usnadňuje její dopravu, skladování i manipulaci.
• Díky použitým materiálům je navíc velmi pevná a dá se bez obav použít i na střechu s velmi nízkým sklonem.
• Lze ji použít dokonce i v místech, kde bývá silný vítr nebo hodně sněhu.
• Plech se navíc snadno tvaruje, takže plechové krytiny jsou k dostání v široké škále tvarů, rozměrů i barev.
• Některé varianty plechových střešních krytin se na pohled neliší od klasických taškových střech, a mohou tedy být volbou i pro majitele, kteří chtějí zachovat původní vzhled domu.

Možnosti plechové střechy

Plechové střechy se nejčastěji vyrábí z oceli a hliníku. To, kterému z nich dáte přednost, pak záleží na vašich preferencích. „Ocel je pevnější a odolnější vůči mechanickému namáhání. Její povrch ale musí být dostatečně chráněný proti korozi. Hliník je ve srovnání s ní měkký, ale na druhou stranu dosahuje vyšší chemické odolnosti a ani po čase nekoroduje,“ porovnává tyto dva materiály Ing. Petr Tureček ze SATJAMu. Plechové krytiny jsou k dispozici většinou ve velkém a malém formátu. Velkoformátové střešní krytiny se vyrábí o šířce zhruba jeden metr a délce až šest metrů a zhotovují se na míru dané střeše. Setkat se můžete i s kusovými plechovými taškami.

Další důležité kroky

Ať už děláte střechu novou, nebo renovujete tu stávající, nezapomeňte na kontrolu a případnou výměnu okapového systému - ten je důležitý pro odvod dešťové vody a ochranu domu před vlhkostí. Pro správné izolační vlastnosti je nutné správné oplechování střechy, které zabrání zatékání vody. Troufnete-li si na práci s plechem, pamatujte na to, že je třeba oplechovat střechu obzvlášť důkladně, a to zejména v inkriminovaných místech, jako jsou vikýře, komíny, úžlabí či okapová hrana střechy.

Čtěte také: Oprava dýhovaného nábytku krok za krokem

Financování a účtování opravy střechy

Cena rekonstrukce střechy se liší v závislosti na velikosti střechy, typu střešní krytiny, rozsahu prací a ceně práce ve vašem regionu. Samotný statický posudek a projekt vás vyjde v řádu desetitisíců, cena krovu se odvíjí od složitosti a velikosti konstrukce, sklonu střechy, způsobu ukotvení, potřeby použití lešení atd. Dále pak závisí na zvolené izolaci a vybrané střešní krytině. Vzhledem k tomu, že financování střechy představuje značný zásah do rozpočtu, můžete na ni využít úvěr ze stavebního spoření, hypotéku nebo spotřebitelský úvěr někdy bez nutnosti doložení příjmů. Informujte se také, zda nemůžete využít některý z dotačních programů, který by mohl ulehčit jak vaší peněžence, tak životnímu prostředí.

Oprava versus technické zhodnocení

Z hlediska účetnictví a daní je klíčové rozlišit, zda se jedná o opravu nebo technické zhodnocení. Ona doopravdy oprava jde celá do nákladů a pokud dojde například na rekonstrukci, tak se již jedná o technické zhodnocení a je nutné vše odpisovat. Výměna krytiny, doplnění střešních oken, nové krovy, změna využití podkroví. Modernizace střechy může mít mnoho důvodů a podob. Pokud se na střeše nebude měnit ani 1 mm vzhledu (něco navíc), tak by to měla být oprava. Pokud dojde ke kompletní výměně střešní krytiny za jiný typ (např. z eternitu na pálenou tašku), jedná se spíše o technické zhodnocení.

Odpisy a DPH

Pokud se jedná o technické zhodnocení, náklady se odpisují několik let. V případě pronajaté provozovny, pokud pronajímatel prohlašuje, že žádné odpisy neuplatňuje, může je uplatnit nájemce. Otázkou je, zda si nájemce může uplatnit náklady / odpisy v plné výši nebo je upravit koeficientem podle výměry (např. podlahové plochy provozovny vzhledem k celkové ploše budovy). Záleží na přesné specifikaci - zda je to náhrada za nájem, nebo máte nájem x a povinnost opravit střechu. Jsou tam i možné daňové dopady pro toho pronajímatele, dle toho se může řídit i DPH. Pokud je nájemce plátce DPH, nárok na odpočet DPH se řídí stejnými pravidly jako u jiných investic do pronajatého majetku. Pokud je oprava realizována jako náhrada za nájem, vznikne pravděpodobně pohledávka za pronajímatelem ve výši opravy střechy, která se bude započítávat s nájemným.

V případě, že nájemce opravu střechy zařídí a pronajímatel mu za tuto částku odpustí nájemné, je důležité správně nastavit smluvní vztahy. Pokud nájemní smlouva bude na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 5 nebo 10 let a pronajímatel ji ukončí dříve, je stanovena smluvní pokuta ve výši plného nájemného za každý měsíc předčasného vypovězení.

Tabulka: Rozdíly mezi opravou a technickým zhodnocením střechy

Doporučený postup při opravě střechy

1. Zjištění stavu střechy: Než se pustíte do jakýchkoliv aktivit, je třeba zjistit, jak na tom střecha skutečně je. Důkladně posuďte její stav.
2. Konzultace s odborníkem: Nejste-li profesionálem v oboru, doporučujeme obrátit se na pokrývače či specializovanou firmu, aby stav střechy odborně posoudili.
3. Ujasnění rozpočtu: Nejprve si ujasněte rozpočet financí, které do úprav můžete vložit. Informujte se také, zda nemůžete využít některý z dotačních programů.
4. Legislativní kroky: Ověřte si na stavebním úřadě, zda na vámi plánované práce nepotřebujete stavební povolení.
5. Výběr dodavatele: Oslovte více firem a nechte si vypracovat cenové nabídky. Upřednostňujte vždy firmu s dlouholetými zkušenostmi a dobrými referencemi zákazníků.
6. Podpis smlouvy o dílo: Nikdy nenechávejte realizovat práce na svém domě bez smlouvy o dílo.
7. Naplánování termínu: Zvažte, jestli bude možné v domě během rekonstrukce bydlet, a to z hlediska bezpečnosti, hluku i pohodlí.
8. Demontáž a likvidace staré krytiny/krovu: Tu je nutné zlikvidovat v souladu s platnými předpisy - tedy odvézt na skládku.
9. Realizace nové střechy: Nechte si zhotovit nový krov, izolaci, odvětrání a položit střešní krytinu.

Pamatujte, že práce ve výškách je vždy riziková. Proto je třeba, abyste i při výměně střešní krytiny byli jištěni, dodržovali bezpečnost práce a používali vhodné ochranné pomůcky. Pokud vám do střechy zatéká, potřebujete provést opravy krovů či jejich výměnu, nebo tepelnou izolaci střechy, spolehněte se vždy na odborníky. Jen ti jsou schopni provést nezbytné testy, vyhodnotit nezbytnost oprav, navrhnout skladbu střešního pláště, dostatečnou tloušťku izolace, správné odvětrávání atd. a provést je opravdu profesionálně.

tags: #oprava #strechy #na #bytovem #dome #odpis

Oblíbené příspěvky:

• Studený obklad a modřiny: Vše, co potřebujete vědět
• Komfort a efektivita stínění
• Spřahovací Trny
• SIKU 5589: precizní model garáže
• Kompletní průvodce hydroizolací soklu