Parametrické ceny staveb: Komplexní vysvětlení a metody rozpočtování

Nejen ve stavebnictví, ale i v jiných oblastech lidské činnosti nás zajímá, kolik to bude stát, jak a kde získáme prostředky na financování a jakým způsobem naplánovat investice, aby byly realizovatelné. S pojmem rozpočet se setkáváme v řadě souvislostí. Existují rozpočty státní, rodinné, firemní, stavební a mnoho dalších.

Pokud mluvíme o rozpočtování a rozpočtech, v zásadě se vždy jedná o jistý výčet potřeb spojených s určitou činností. Často je výčet nákladů doplněn o výčet příjmů či výnosů, tedy o další pohled - „kde na to vzít“. Každý, kdo se účastní stavebního řízení, se dříve nebo později setkává se stavebními rozpočty. Stavebníka zajímá rozpočet z pohledu, kolik a za co konkrétně bude platit a naopak zhotovitele zajímá, kolik má stavebníkovi účtovat, za jaké druhy úkonů a zda mu tyto výnosy pokryjí jeho vynaložené náklady. Další oblastí využití stavebních rozpočtů je dodavatelská oblast. Zde slouží stavební rozpočty např. k řízení zdrojů, subdodávek nebo plánování.

Ceny mezi investorem a dodavatelem jsou smluvní, tedy dohodnuté ve smlouvě o dílo. Tyto ceny lze stanovit nejrůznějšími postupy, ale jedním ze základních postupů je stanovení ceny tzv. podrobným rozpočtem. Pro sestavení rozpočtu dnes neexistují žádné závazné předpisy, ale běžně se dodržují ve stavební praxi určité zvyklosti, které si níže popíšeme.

Rozpočtování a jeho fáze

Proces rozpočtování nebo zjišťování ceny se rozděluje do dvou hlavních fází - propočet a rozpočet stavby. Toto dělení využívá určených částí cenové soustavy, které umí pracovat s mírou podrobnosti podkladů a informací, jež má zpracovatel k dispozici. V průběhu investiční výstavby se zpracovávají rozpočty staveb, které účastníkům investiční výstavby umožňují plánovat výstavbu s ohledem na její financování.

Propočet

Propočet je předběžný odhad celkových nákladů, pro získání představy o ceně stavebního díla. Je prvotní informací pro jeho další případné úpravy a vodítkem při rozhodování o způsobu financování investičního záměru. Zpracovává se v přípravné fázi stavby (investiční záměr, územní řízení), kdy investor nemá dostatečné množství podkladů. Slouží investorovi k tomu, aby mohl posoudit ekonomickou efektivnost daného projektu a nastavit jeho financování. Tento odhad dává výsledky s přesností 15 - 20 %, neboť vychází z porovnávání obdobných staveb na základě zjištěných objemových ukazatelů stavby (obestavěný prostor, délka trasy, zastavěná plocha apod.) a použití THU na kalkulovanou jednotku. Očekávaný cenový údaj bude tak přesný, jak budou vypovídající podklady zpracované investorem nebo projektantem.

Čtěte také: Faktory ovlivňující cenu oken

Metody propočtu s využitím THU:

• Zjistíme přibližně obestavěný prostor oceňované stavby. Informace závisí na dostupných podkladech v příslušné fázi stavebního řízení.
• Jednotkovou cenu u THU vynásobíme množstvím hledané položky.
• Ceny položek sčítáme v jednu celkovou cenu stavby.

Lze využít i postup založený na procentuální skladbě ceny. THU jsou sestaveny jako dvě základní měřítka: procentuální podíl na celkové ceně stavby a cena za měrnou jednotku. Zmíněná odchylka ceny propočtu podle cenových ukazatelů může u konkrétních staveb dosahovat klidně i více než 25 %, což je dáno technickou a technologickou náročností realizace stavby.

Rozpočet

Rozpočet je jistá forma sestavení nákladů v oblasti oceňování stavebních prací. Má skladebnou strukturu, vycházející z konstrukční nebo technologické struktury stavebního díla. Je to podle technické dokumentace sestavený výkaz výměr oceněný příslušnými cenami konstrukčních prvků (podrobný položkový rozpočet), cenami skupinových prvků nebo ukazateli na stavbu či etapu (propočet). Rozpočet stavebního díla určuje cenu skladebně, to znamená, že se stavební dílo rozloží na určité konstrukční prvky a stanoví se podle projektové dokumentace jejich množství, určí se cena jednotková a cena celkem a připočítají se další náklady spojené s prováděním stavebních prací (další náklady = náklady, které nebylo možno výše uvedeným způsobem stanovit).

Rozpočet stavby zpracovávají rozpočtáři a každý účastník výstavby si může u nich zpracování rozpočtu v požadované podrobnosti objednat. Doporučujeme nejen sestavení kontrolního rozpočtu, ale také zobrazení čerpání nákladů v čase v podobě cash flow plánu výstavby. Rozpočet se zpracovává na základě výkazu výměr stavebních konstrukcí, pomocí položek katalogů popisů a směrných cen.

Rozpočet metodou BIM

Rozpočet metodou BIM je samostatnou skupinou při rozpočtování staveb, kde podkladem pro sestavení ceny je informační model stavby. Systém RTS BIM je souhrnem klasifikace, parametrů, podmínek a metodik, které pomáhají především projektantovi průběžně zjišťovat cenu v procesu modelování nebo sestavit soupis konstrukcí po dokončení projekčních prací. I tento systém pracuje s principem zpřesňování ceny a je postaven na metodě dynamického oceňování. Předmětem ocenění je konstrukce BIM modelu, ke kterému se cena vytváří na základě klasifikačního určení a parametrického navržení. Tato identifikace je pak napojena na cenovou soustavu RTS, kde definovanými algoritmy vyhledává vhodné položky montáže a materiálů pro ocenění konstrukce. Takto se na pozadí každé konstrukce sestavuje „minirozpočet“.

Klíčové pojmy v rozpočtování staveb

• Celkové náklady výstavby - jsou veškeré náklady investora související s přípravou, realizací a uvedením stavby do provozu.
• Jednotková cena - cena za jednici stavební konstrukce nebo práce.
• Nemovitost - je pozemek nebo stavba pevně spojená se zemí základem.
• NUS - náklady na umístění stavby - zvýšené režijní náklady dodavatele.
• Obvyklá cena zboží - je cena srovnatelného zboží schopného nejlépe zastoupit dané zboží v jeho základních užitných vlastnostech z hlediska kupujícího.
• OP (Obestavěný prostor) - je součtem obestavěných prostor základů, spodní a vrchní části stavby a zastřešení a je to objem, který je těmito konstrukcemi vyplněn. Jedná se o prostorové vymezení stavebního objektu ohraničeného vnějšími vymezujícími plochami. Obestavěný prostor objektu se vypočítá jako součet základního obestavěného prostoru hlavního objektu a dílčích obestavěných prostor mimo hlavní objekt. Takto odděleně vypočítané obestavěné prostory umožňují použít více cenových ukazatelů pro jeden objekt.
• PD (Projektová dokumentace) - podle stavebního zákona je projektovou dokumentací dokumentace pro vydání stavebního povolení, projektová dokumentace ohlášení stavby.
• THU (Technicko-hospodářské ukazatele) - (rozpočtové ukazatele) zpracovává např. Ústav pro racionalizaci ve stavebnictví (ÚRS) na základě statistického vzorku již realizovaných staveb, které jsou rozčleněny podle druhu a vybavení a je zjištěna jejich průměrná cena na objemovou jednotku. THU jsou členěny na jednotlivé stavební části (konstrukce) a z tohoto členění lze procentuálně vyjádřit podíl jedné konstrukce na celkové ceně.
• Výkaz výměr - je soubor rozměrů konstrukčních prvků odečtených z výkresové dokumentace, nebo podle skutečnosti. V rozpočtování se jedná o součet půdorysných ploch všech podlaží. Zahrnuje půdorysné plochy všech místností, stavebních konstrukcí, balkonů, schodišť, výtahů a jiných komunikačních prostor a dalších pronajímatelných i nepronajímatelných ploch. Výkaz výměr sestavený rozpočtářem je nutno chápat jako součást rozpočtu.
• ZRN (Základní rozpočtové náklady) - jsou součtem stavebních a montážních prací.
• Cenové ukazatele - jsou nejjednodušším způsobem stanovení předpokládané ceny stavby a jsou využívány především k propočtům ve fázích investičního záměru, architektonické studie a stavebního povolení. Cenové ukazatele obsahují základní rozpočtové náklady, které je vhodné poupravit dle zamýšleného návrhu stavby. Neobsahují například vedlejší a ostatní náklady. Přesnost ceny je přímo závislá na správném zařazení objektu, definici obsahu a rozsahu zamýšleného záměru a správném výpočtu výměry účelové měrné jednotky.

Klasifikace ve stavebnictví

Systémy klasifikací mají ve stavebnictví praktický význam. Při sestavování rozpočtu jakékoliv stavby se jejich využití nevyhneme. Rozpočet, který tvoříme, bychom měli uspořádat do určitých skupin, které by měly mít určité společné vlastnosti. Ale nejen rozpočet je třeba zatřídit. Měli bychom podle určitého klíče zařadit do jakési kategorie i stavbu, kterou rozpočtujeme.

Čtěte také: Inspirace pro práci s dřevěnými bednami

Typy klasifikací

• NIPEZ (Národní infrastruktura pro elektronické zadávání veřejných zakázek) - MMR vypracovalo třídník rozdělený do čtyř úrovní. I. úroveň udává stavební práce, II. úroveň rozděluje stavební práce na výstavbu, opravy a údržbu a demoliční práce, III. úroveň členění je klasifikací stavebních děl podle CZ-CC a IV. NIPEZ by měl zajistit snížení cen nakupovaných komodit, snížení transakčních nákladů na straně zadavatelů i dodavatelů, větší transparentnost zadávání, zjednodušený přístup Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže k zrealizovaným tendrům, lepší přehled zadavatelů o veřejných zakázkách v rámci organizace, zlepšení informovanosti veřejnosti o zadávaných VZ, urychlení procesu vyhodnocování nabídek.
• JKSO (Jednotná klasifikace stavebních objektů) - je stále jedna z nejpoužívanějších, již zrušených klasifikací v ČR. Svým číslováním bezprostředně navazuje na klasifikace zemědělské, lesní a průmyslové výroby jako samostatná klasifikace produktů stavební výroby. V 90. letech byla nahrazena pro statistické účely Standardní klasifikací produkce (SKP), resp. její součástí Klasifikací stavebních děl (KSD). JKSO však veřejnost nadále využívá pro její lepší přehlednost a vypovídací schopnost.
• Klasifikace CZ-CC - nahradila od 1.1.2004 SKP a je tedy v současnosti jedinou závaznou klasifikací v ČR pro třídění stavebních objektů. Klasifikace CZ-CC obsahuje místně a prostorově ucelená stavební díla s takovým vybavením či zařízením, aby mohla samostatně plnit funkce, ke kterým jsou určena. Stavební díla jsou v Klasifikaci CZ-CC rozdělena na dvě sekce: 1 - Budovy a 2 - Inženýrská díla. Stavební díla se klasifikují podle technického řešení stavby (projektu), které vyplývá ze zvláštního užívání stavby. Stavební objekty jako takové nejsou tedy ještě dostatečně přesnou porovnávací jednotkou.
• TSKP (Třídník stavebních konstrukcí a prací) - tuto klasifikaci představuje Třídník stavebních konstrukcí a prací (TSKP) ČSÚ a ÚRS. Za základ třídění stavebních prací byl zvolen stavební díl (SD) jako účelově a funkčně vymezená část stavebního objektu, zahrnující soubor konstrukcí a prací provedených různými technologiemi a z různých materiálů.

Ministerstvo pro místní rozvoj stanovilo podle § 14 odst. 3 zákona č. 134/2016 Sb. o veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů k provedení § 44 odst. 4 zákona, že podrobnosti o vymezení předmětu veřejné zakázky na stavební práce a rozsah soupisu stavebních prací, dodávek a služeb s výkazem výměr jsou definovány vyhláškou.

Členění nákladů a oceňování

Při realizaci zakázky vzniká mnoho různých druhů nákladů, neboť stavební činnost je jedna z finančně dosti náročných druhů lidské činnosti. To byly důvody, proč vznikla potřeba třídění a vykazování nákladů na stavební zakázky. Náklady na realizaci určité stavební činnosti, které souvisí přímo s jejím provedením, se vyčíslují pro kalkulační jednici. Kalkulační jednice je definována jako výkon vymezený názvem, kvalitativními, případně dodacími podmínkami a měrnou jednotkou. Náklady/cena jednotlivé stavební práce nebo konstrukce se obvykle vyčíslují podle kalkulačního vzorce v kalkulačním členění nákladů. V další úrovni strukturování nákladů je řešeno členění nákladů v rámci stavebních objektů. Potřeba ocenění stavebních nebo montážních prací se objeví v okamžiku, kdy se začne uvažovat s realizací stavebního díla, a to již v období plánování financí ze strany investora, ze strany projektanta, potom z důvodu ocenění projektových prací a v neposlední řadě dodavatel stavebních prací chce vědět, za kolik dílo zrealizuje.

Úrovně rozpočtování

Rozpočtovat je možné na úrovni stavebních objektů - používáme rozpočtové ukazatele, na úrovni stavebních dílů - používáme agregované položky a na úrovni jednotlivých stavebních prací - používáme položky katalogů popisů a směrných cen stavebních prací.

1. Rozpočtové ukazatele (THU)

Rozpočtové ukazatele jsou součástí soustavy THU. Využití THU spočívá v porovnání stavebních objektů již realizovaných s nově připravovanými. Proto musí být ukazatele na vhodnou měrnou jednotku. Cenové ukazatele obsahují základní rozpočtové náklady, které je vhodné poupravit dle zamýšleného návrhu stavby. Neobsahují například vedlejší a ostatní náklady. Obsahem a rozsahem cenového ukazatele se rozumí cenový standard objektu a správné určení „hranice“ objektu. Například objekt budovy je chápán jako soubor stavebních konstrukcí za obálkou budovy směrem dovnitř objektu, vnitřní rozvody technických zařízení budov a elektroinstalací. Tento cenový ukazatel nepočítá například s komunikacemi, přípojkami, oplocením a dalšími objekty.

2. Agregované ceny

Pro podrobnější členění projektové dokumentace do stavebních dílů se používá rozpočtování na úrovni agregovaných cen. Agregovaná cena se tvoří spojováním položek jednotlivých stavebních prací, přičemž jejich normované množství se určí podle jejich podílu na jednici stavebního dílu. Další možný způsob je seskupování oceňovacích podkladů, kdy se do jedné agregované položky seskupí všechny oceňovací podklady potřebné k realizaci stavebního díla. Jednotlivé ceny dílů je vhodné přiblížit ke konkrétnímu řešení dané stavby jejich navýšením či snížením ceny.

Čtěte také: Řezivo: aktuální cenová situace

3. Položky katalogů popisů a směrných cen

Pro rozpočtování na úrovni jednotlivých stavebních prací se nejčastěji používají katalogy popisů a směrných cen stavebních prací obsahující směrné ceny, které umožňují ocenění většiny stavebních prací. Nejrozšířenějším oceňovacím podkladem jsou katalogy směrných cen ÚRS Praha, a.s. Tyto katalogy jako jediné v České republice obsahují úplné kompletní popisy jednotlivých stavebních prací. Směrné ceny jsou počítány na základě kalkulace množství potřeb stanovených k jednotlivým položkám v členění podle kalkulačního vzorce. Směrné ceny jsou uvedeny v katalozích devítimístným číslem, které v prvních pěti místech navazuje na Třídník stavebních konstrukcí a prací (TSKP). Směrné ceny jsou do jednotlivých katalogů zařazeny podle vymezení jejich použití.

Pokud v ceníku není uvedena námi požadovaná položka, nebo její hodnota neodpovídá našim podmínkám, je nutné provést rozbor stávající položky a tímto rozborem původní položku upravit nebo vytvořit položku zcela novou. Při individuální kalkulaci a tvorbě R-položek vycházíme z členění nákladů podle oborového kalkulačního vzorce. Pro každou R-položku se zpracovává rozborový kalkulační list, ve kterém jsou rozčleněny přímé náklady na měrnou jednotku příslušné stavební části.

Cenová soustava RTS DATA

Cenová soustava RTS DATA je ucelený soubor podkladů, pravidel a metodických pokynů poskytujících podrobný popis obsahu stavebních nebo montážních prací, dodávek materiálů a souvisejících služeb. RTS DATA obsahují ceníky a katalogy, třídicí systémy, doprovodné dokumenty, výstupy, protokoly, slovníky a mnoho dalších informací. Cena vydaná v lednu je přepočítaná do cenové úrovně pro první pololetí daného roku a oproti zbylým částem cenové soustavy však platí po celý kalendářní rok. Pro orientační vývoj v průběhu prvního pololetí vydáváme informativní tabulku s indexy, které deklarují změnu ceny.

Význam projektové dokumentace

Projektová dokumentace slouží jako podklad pro sestavení a výpočet výměr prací, konstrukcí a materiálů obsažených ve stavebním díle. Projektová dokumentace stavebních objektů je velmi různorodá. Před započetím rozpočtování je nutné, aby se rozpočtář nejprve podrobně seznámil s projektovou dokumentací. Díky dokumentaci rozpočtář získává vizuální prostorovou představu o výstavbovém projektu. Vytváří si určitý grafický model tohoto výstavbového projektu (z technických zpráv, výkresů, výpočtů a tabulek), pomocí kterého transformuje stavební práce, konstrukce, materiály do výkazu výměr a rozpočtu. Výkaz výměr sestavený projektantem jako součást projektové dokumentace, např. v tabulce místností, se nemusí s výkazem výměr rozpočtáře shodovat.

Technické normy

Technické normy můžeme chápat jako dokumentované dohody, obsahující technické specifikace nebo jiná určující kritéria používaná jako pravidla, směrnice, pokyny nebo definice charakteristik k zajištění toho, že materiály, výrobky, postupy a služby vyhovují danému účelu a jsou bezpečné. V ČR jsou normy pojímány jako doporučení někdy i jako příkazy. Jejich používání je dobrovolné. Technické normy lze podle rozsahu jejich působnosti rozdělit na normy mezinárodní (např. ISO, IEC), evropské (např. EN, ETS) a normy národní (např. ČSN, DIN, BS).

Souhrnný rozpočet stavby

Souhrnný rozpočet stavby je vyjádřen pomocí tzv. souhrnného listu stavby, který podle stanovených pravidel poskytuje údaje o celkové ceně stavby. Celkové náklady stavby jsou všechny náklady a výdaje objednavatele potřebné na přípravu a realizaci i uvedení stavby do provozu. Určují se v zadání a v projektu stavby. V současné době nejsou žádná závazná pravidla na sestavování souhrnných rozpočtů. Stavební veřejnost však nadále používá členění nákladů ISPROFIN vycházející ze zrušené vyhlášky. Provozní náklady během výstavby jsou všechny náklady hrazeny z provozních prostředků.

Tabulka: Příklad členění nákladů v kalkulačním vzorci

Ačkoliv konkrétní tabulka nebyla přímo specifikována, obecné členění nákladů v kalkulačním vzorci pro jednotkovou cenu stavební práce obvykle zahrnuje následující kategorie:

Náklady na provoz strojů a zařízení - pro zjištění těchto nákladů lze využít normativní kalkulaci. První pozice je trojčíslí, které charakterizuje obor stavebnictví a určuje tak, zda se jedná o budovy nebo haly s daným charakterem užití, nádrže, venkovní potrubní systémy a další.

tags: #parametricke #ceny #staveb #vysvětlení

Oblíbené příspěvky:

• navrhování betonových a ocelových konstrukcí
• informace a doporučení k vinylovým podlahám
• Masivní bílý stolek
• Pokládka dlažby na šikmém terénu
• Pokládka OSB desek v Jablonecku