Položkový rozpočet ploché střechy: Kompletní průvodce

Položkový rozpočet je dokument, podle kterého se platí stavba. Většina stavebníků ho dostane, rychle prolistuje a podepíše smlouvu. Pak ale často přijdou "vícepráce" a najednou je stavba o 20 % dražší.

Správný položkový rozpočet vychází z výkazu výměr (VV) - dokumentu, kde architekt nebo projektant přesně spočítá plochy, délky a objemy každé konstrukce. Pro sestavení rozpočtu dnes neexistují žádné závazné předpisy, ale běžně se dodržují ve stavební praxi určité zvyklosti.

Co je to položkový rozpočet a proč je důležitý?

Položkový rozpočet je detailní seznam všech prací a materiálů potřebných k realizaci díla. Je nesmírně důležité, aby byl kvalitně zpracovaný, proto v něm musí být zahrnuté opravdu všechno od poplatků za stavební povolení, přes přesné množství potřebného materiálu, po veškeré práce specialistů. Pokud nebude pečlivě udělaný, nebude vám jasné, co přesně je v ceně té či oné položky. Tak vám mohou utíkat peníze a rozpočet na rekonstrukci nebo stavbu nebude sedět.

Pouze s tímto dokumentem budete sebejistě komunikovat se všemi stavebními specialisty a dodavateli, protože budete přesně vědět, co po nich chcete a za kolik. Tím pádem si nastavíte takový smluvní vztah, ve kterém podrobně popíšete, co pro vás budou specialisté dělat a za jakou částku. Jako stavaři známe bohužel stovky případů, kdy se bez sebejisté a vědomé komunikace dostali běžní lidé do velkých finančních problémů. Pak volají nám.

Každý, kdo se účastní stavebního řízení, se dříve nebo později setkává se stavebními rozpočty. Stavebníka zajímá rozpočet z pohledu kolik a za co konkrétně bude platit a naopak zhotovitele zajímá, kolik má stavebníkovi účtovat, za jaké druhy úkonů a zda mu tyto výnosy pokryjí jeho vynaložené náklady. Další oblastí využití stavebních rozpočtů je dodavatelská oblast. Zde slouží stavební rozpočty např. k řízení zdrojů, subdodávek nebo plánování.

Čtěte také: Stavba svépomocí z PORFIXu: Rozpočet a tipy

Rozpočet stavebního díla určuje cenu skladebně, to znamená, že se stavební dílo rozloží na určité konstrukční prvky a stanoví se podle projektové dokumentace jejich množství, určí se cena jednotková a cena celkem a připočítají se další náklady spojené s prováděním stavebních prací (další náklady = náklady, které nebylo možno výše uvedeným způsobem stanovit).

Co předchází položkovému rozpočtu?

Položkový rozpočet by vám neměl udělat odborník jen tak od stolu. Je potřeba vše pečlivě zvážit a jít krok za krokem. Navrhujeme následující postup:

1. Schůzka s klientem
2. Prohlídka a zaměření objektu/koupelny/zahrady/atd.
3. (Někdy je potřeba udělat i) sondy
4. Vytvoření projektu
5. Potvrzení projektu s klientem
6. Až nyní specialista vytvoří rozpočet.

Díky dokumentaci rozpočtář získává vizuální prostorovou představu o výstavbovém projektu. Vytváří si určitý grafický model tohoto výstavbového projektu (z technických zpráv, výkresů, výpočtů a tabulek), pomocí kterého transformuje stavební práce, konstrukce, materiály do výkazu výměr a rozpočtu.

Klíčové prvky položkového rozpočtu a jak s ním pracovat

Položkový rozpočet by měl splňovat několik důležitých kritérií:

1. Srovnejte oddíly v rozpočtu se scopem projektu.
2. Každá položka by měla obsahovat: popis, množství, měrnou jednotku (m², m, ks, m³), cenu/MJ a celkem.
3. Pozorně čtěte poznámky pod rozpočtem.
4. Pevná cena pro jasně specifikované práce (ne "orientační").
5. Změnový list - jakákoliv vícepráce vyžaduje písemný souhlas stavebníka předem.
6. Cenový strop pro vícepráce (např. max. 10 % z celkové ceny).

Projektová dokumentace slouží jako podklad pro sestavení a výpočet výměr prací, konstrukcí a materiálů obsažených ve stavebním díle. Projektová dokumentace stavebních objektů je velmi různorodá. Před započetím rozpočtování je nutné, aby se rozpočtář nejprve podrobně seznámil s projektovou dokumentací.

Čtěte také: Rozpočet na keramický sokl

Poznámka: Výkaz výměr sestavený projektantem jako součást projektové dokumentace, např. v tabulce místností, se nemusí s výkazem výměr rozpočtáře shodovat. Výkaz výměr sestavený rozpočtářem je nutno chápat jako součást rozpočtu.

Typy nákladů a jejich strukturování

Náklady na realizaci určité stavební činnosti, které souvisí přímo s jejím provedením, se vyčíslují pro kalkulační jednici. Kalkulační jednice je definována jako výkon vymezený názvem, kvalitativními, případně dodacími podmínkami a měrnou jednotkou. Náklady/cena jednotlivé stavební práce nebo konstrukce se obvykle vyčíslují podle kalkulačního vzorce v kalkulačním členění nákladů.

V rámci struktury nákladů jsou zahrnuty i náklady, které nejsou nutné přímo k realizaci stavby, ale vznikají v souvislosti s její realizací. Všechny uvedené úrovně však nemusí vždy zcela vyhovovat potřebám rozpočtáře a také nemusí postihovat všechny náklady, které na určité stavbě vznikají. Tím, jak je stavebnictví pestré a různorodé, vznikají potřeby různých způsobů členění nákladů, ať již tyto potřeby vychází z přání investora či z potřeby řízení stavební výroby.

Celkové náklady výstavby - jsou veškeré náklady investora související s přípravou, realizací a uvedením stavby do provozu. Jednotková cena - cena za jednici stavební konstrukce nebo práce se vypočítá pomocí kalkulačního vzorce. Mezi další důležité pojmy patří:

• NUS - náklady na umístění stavby - zvýšené režijní náklady dodavatele.
• OP - obestavěný prostor - je součtem obestavěných prostor základů, spodní a vrchní části stavby a zastřešení a je to objem, který je těmito konstrukcemi vyplněn.
• PD - projektová dokumentace - podle stavebního zákona je projektovou dokumentací dokumentace pro vydání stavebního povolení, projektová dokumentace ohlášení stavby podle § 104 odst. 1 písm.
• Propočet - je předběžný odhad celkových nákladů, pro získání představy o ceně stavebního díla.
• THU - technicko-hospodářské ukazatele - (rozpočtové ukazatele) zpracovává např. Ústav pro racionalizaci ve stavebnictví (ÚRS) na základě statistického vzorku již realizovaných staveb.
• Výkaz výměr - je soubor rozměrů konstrukčních prvků odečtených z výkresové dokumentace, nebo podle skutečnosti.
• ZRN - základní rozpočtové náklady - jsou součtem stavebních a montážních prací.

Klasifikace stavebních prací a dílů

Systémy klasifikací mají ve stavebnictví praktický význam. Při sestavování rozpočtu jakékoliv stavby se jejich využití nevyhneme. Rozpočet, který tvoříme, bychom měli uspořádat do určitých skupin, které by měly mít určité společné vlastnosti. Ale nejen rozpočet je třeba zatřídit. Měli bychom podle určitého klíče zařadit do jakési kategorie i stavbu, kterou rozpočtujeme.

Čtěte také: nástroje pro kalkulaci stavebních zakázek

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) vypracovalo v rámci projektu NIPEZ (Národní infrastruktura pro elektronické zadávání veřejných zakázek) třídník rozdělený do čtyř úrovní:

• I. úroveň udává stavební práce.
• II. úroveň rozděluje stavební práce na výstavbu, opravy a údržbu a demoliční práce.
• III. úroveň členění je klasifikací stavebních děl podle CZ-CC.

NIPEZ by měl zajistit snížení cen nakupovaných komodit, snížení transakčních nákladů na straně zadavatelů i dodavatelů, větší transparentnost zadávání, zjednodušený přístup Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže k zrealizovaným tendrům, lepší přehled zadavatelů o veřejných zakázkách v rámci organizace, zlepšení informovanosti veřejnosti o zadávaných VZ, urychlení procesu vyhodnocování nabídek.

JKSO je stále jedna z nejpoužívanějších, již zrušených klasifikací v ČR. V 90. letech byla nahrazena pro statistické účely Standardní klasifikací produkce (SKP), resp. její součástí Klasifikací stavebních děl (KSD). JKSO však veřejnost nadále využívá pro její lepší přehlednost a vypovídací schopnost.

Klasifikace CZ-CC nahradila od 1.1.2004 SKP a je tedy v současnosti jedinou závaznou klasifikací v ČR pro třídění stavebních objektů. Stavební díla jsou v Klasifikaci CZ-CC rozdělena na dvě sekce: 1 - Budovy a 2 - Inženýrská díla. Stavební díla se klasifikují podle technického řešení stavby (projektu), které vyplývá ze zvláštního užívání stavby. Stavební objekty jako takové nejsou tedy ještě dostatečně přesnou porovnávací jednotkou.

Tuto klasifikaci představuje Třídník stavebních konstrukcí a prací (TSKP) ČSÚ a ÚRS. Za základ třídění stavebních prací byl zvolen stavební díl (SD) jako účelově a funkčně vymezená část stavebního objektu, zahrnující soubor konstrukcí a prací provedených různými technologiemi a z různých materiálů.

Rozpočtování na různých úrovních

Rozpočtovat je možné na úrovni stavebních objektů - používáme rozpočtové ukazatele, na úrovni stavebních dílů - používáme agregované položky a na úrovni jednotlivých stavebních prací - používáme položky katalogů popisů a směrných cen stavebních prací.

Rozpočtové ukazatele (THU)

Rozpočtové ukazatele jsou součástí soustavy THU. Využití THU spočívá v porovnání stavebních objektů již realizovaných s nově připravovanými. Proto musí být ukazatele na vhodnou měrnou jednotku. Propočet je předběžný odhad celkových nákladů, který se zpracovává v přípravné fázi stavby, kdy investor nemá dostatečné množství podkladů. Slouží investorovi k tomu, aby mohl posoudit ekonomickou efektivnost daného projektu a nastavit jeho financování. Tento odhad dává výsledky s přesností 15 - 20 %, neboť vychází z porovnávání obdobných staveb na základě zjištěných objemových ukazatelů stavby (obestavěný prostor, délka trasy, zastavěná plocha apod.) a použití THU na kalkulovanou jednotku. THU jsou sestaveny jako dvě základní měřítka: procentuální podíl na celkové ceně stavby a cena za měrnou jednotku.

Pro sestavení propočet THU se používá postup:

1. Zjistíme přibližně obestavěný prostor oceňované stavby.
2. Informace závisí na dostupných podkladech v příslušné fázi stavebního řízení.
3. Jednotkovou cenu THU vynásobíme množstvím hledané položky.
4. Ceny položek sčítáme v jednu celkovou cenu stavby.

Lze využít i postup založený na procentuální skladbě ceny:

1. OP nebo ZP vynásobíme příslušnou cenou stavby na měrnou jednotku (m2 nebo m3).

Agregované ceny

Pro podrobnější členění projektové dokumentace do stavebních dílů se používá rozpočtování na úrovni agregovaných cen. Agregovaná cena se tvoří spojováním položek jednotlivých stavebních prací, přičemž jejich normované množství se určí podle jejich podílu na jednici stavebního dílu. Další možný způsob je seskupování oceňovacích podkladů, kdy se do jedné agregované položky seskupí všechny oceňovací podklady potřebné k realizaci stavebního díla.

Katalogy popisů a směrných cen

Pro rozpočtování na úrovni jednotlivých stavebních prací se nejčastěji používají katalogy popisů a směrných cen stavebních prací obsahující směrné ceny, které umožňují ocenění většiny stavebních prací. Nejrozšířenějším oceňovacím podkladem jsou katalogy směrných cen ÚRS Praha, a.s. Tyto katalogy jako jediné v České republice obsahují úplné kompletní popisy jednotlivých stavebních prací. Směrné ceny jsou počítány na základě kalkulace množství potřeb stanovených k jednotlivým položkám v členění podle kalkulačního vzorce.

Směrné ceny jsou uvedeny v katalozích devítimístným číslem, které v prvních pěti místech navazuje na Třídník stavebních konstrukcí a prací (TSKP). Směrné ceny jsou do jednotlivých katalogů zařazeny podle vymezení jejich použití.

Pokud v ceníku není uvedena námi požadovaná položka, nebo její hodnota neodpovídá našim podmínkám, je nutné provést rozbor stávající položky a tímto rozborem původní položku upravit nebo vytvořit položku zcela novou. Při individuální kalkulaci a tvorbě R-položek vycházíme z členění nákladů podle oborového kalkulačního vzorce. Pro každou R-položku se zpracovává rozborový kalkulační list, ve kterém jsou rozčleněny přímé náklady na měrnou jednotku příslušné stavební části.

Financování stavby a role rozpočtu

Očekávaný cenový údaj bude tak přesný, jak budou vypovídající podklady zpracované investorem nebo projektantem. V průběhu investiční výstavby se zpracovávají rozpočty staveb, které účastníkům investiční výstavby umožňují plánovat výstavbu s ohledem na její financování.

Před zahájením výstavby RD či rozsáhlejší rekonstrukce nemovitosti musíte mít připravenou projektovou dokumentaci. Ta velmi konkrétně a dopodrobna popisuje plánované stavební činnosti. Projekt obsahuje například architektonické a technické řešení stavby, plány rozvodů vody, odpadů, plynu a elektroinstalací, situační výkresy a technické zprávy. Díky položkovému rozpočtu získáte velmi přesný obrázek o finanční náročnosti stavebního záměru. Rozpočet slouží především pro vaše plánování financí. Jednoduše si podle něj například spočítáte potřebnou výši hypotéky a finanční rezervy. Položkový rozpočet vám rovněž pomůže při kontrole výdajů za již odvedené stavební práce.

Položkový rozpočet vyžadují v případě financování stavby hypotékou i banky. Když se obecně řekne položkový rozpočet, většina lidí si představí několikastránkový elaborát. Ovšem položkový rozpočet pro banky je obvykle v rozsahu jedné strany formátu A4, kde stavebník uvádí velmi obecně o jaké stavební práce se bude jednat. Banky tento rozpočet potřebují proto, aby posoudily, zda je částka na výstavbu nebo rekonstrukci dostačující a mohou tak s klientem řešit jeho záměr. Dále se rozpočet používá při ověřování využití finančních prostředků, kdy odhadce banky kontroluje, do jaké míry bylo prostavěno dle uvolněných peněz.

V rozpočtu pro banku je třeba určit záměr, tedy zda plánujete výstavbu nové nemovitosti nebo rekonstrukci. Pokud jste si spolu projektovou dokumentací nechali vypracovat i podrobný položkový rozpočet, využijte ho při sestavování rozpočtu pro banku. V případě, že ho nemáte, můžete oslovit profesionálního rozpočtáře staveb. Cena zjednodušeného rozpočtu obvykle nepřekročí 5 tisíc korun. Rozpočet si můžete sestavit i svépomocí. V takovém případě získáte položkový rozpočet zdarma. Bance není třeba předkládat rozpočet takzvaně s kulatým razítkem. Položek v rozpočtu pro banku je jen pár a nemusíte se obávat ho sestavit sami. Je potřeba vždy vyplnit jen položky, které se vás týkají a uvést co konkrétně chcete realizovat. Pokud si nejste jisti, požádejte o pomoc vašeho stavaře či stavební firmu, který vám pomůže zorientovat se v cenách materiálů a potřebných pracích. Na konci dokumentu je zpravidla sumář nákladů. Zde také uvedete, kolik vlastních zdrojů na stavbu použijete.

Rozpočet pro novostavbu a rekonstrukci se liší pouze v rozsahu stavebních prací. U rekonstrukce není například potřeba hloubit základy, budovat základovou desku nebo stavět obvodové zdi. Pokud si vytváříte položkový rozpočet pro hypotéku sami, při zpracování dokumentu si vystačíte s běžnými kancelářskými aplikacemi jako je Excel a Word. Výhodou zpracování rozpočtu v počítači je, že můžete provádět jednoduše a rychle případné úpravy, rychlé součty jednotlivých údajů a rovněž také pohodlně sdílet vytvořený dokument. Při sestavování položkového rozpočtu pro banku se můžete inspirovat i na internetu. Jako příklad uvádíme vzor rozpočtu od RSTS (Raiffeisen stavební spořitelna a.s.).

Finanční rezerva a čerpání hypotéky

Výstavba i rekonstrukce nemovitosti je nákladná. Při sestavování rozpočtu vždy počítejte s dostatečnou finanční rezervou. Dům například nemá dostatečně pevné základy a je nutné ho kompletně podbetonovat, k zastavení spodní vody je nutné provést nákladné podřezání celého domu, krovy jsou ztrouchnivělé… To jsou jen některé příklady z praxe, které výrazně zvyšují původní cenu. Díru do rozpočtu mohou udělat i rostoucí ceny stavebních materiálů a prací.

„V posledních letech bohužel nastávaly situace, kdy rozpočet vlivem extrémního růstu cen stavebního materiálu neseděl o více než 100 procent. Ovšem to není příběh dneška, kdy se sektor stavebnictví pomalu dostává do útlumu a ceny klesají. Pro všechny případy je důležité mít v záloze finanční rezervu.“ Miroslav Majer doporučuje následující: „Vezměte si vyšší hypotéku a vytvořte si pohodlný finanční polštář.“

Zásadní vliv na položkový rozpočet při hypotéce má úroková sazba. Vyšší úroková sazba hypotéky totiž znamená i vyšší měsíční splátku úvěru. Může se stát, že při rychlejším růstu úrokových sazeb na potřebnou výši hypotéky nedosáhnete. „Inflace v České republice pozvolna ustupuje a centrální banka může již na podzim letošního roku přistoupit ke snížení základních úrokových sazeb. Při sjednávání hypotéky je třeba zvolit takovou výši měsíční splátky, kterou bezpečně zvládnete splácet. Sazba totiž není po celou dobu splácení hypotéky neměnná. Po vypršení sjednané doby fixace vám banka nabídne aktuální tržní sazbu. Rozpočet se dodává bance jako jeden z prvních dokumentů po podání žádosti o hypotéku.

V rámci hypotéky je možné využít i takzvanou neúčelovou část, která se pohybuje v závislosti na zvolené bance mezi 20 a 40 procenty z celkové výše úvěru. „Když neúčelovou část hypotéky využijete, jsou tyto peníze čerpány až jako poslední. Při čerpání hraje prim ukazatel LTV, tedy poměr mezi výší poskytnutého hypotečního úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti.

Maximální dobu pro vyčerpání celé hypotéky stanovují banky nejčastěji na 2 roky. S bankou je možné se dohodnout na prodloužení doby čerpání. Tato služba ovšem bývá zpoplatněna částkou ve výši přibližně 5 000 korun za dodatek ke smlouvě. Při výstavbě a rekonstrukci jsou peníze z hypotéky čerpány postupně. Postupné čerpání přináší určité výhody i nevýhody. Hlavní výhodou postupného čerpání hypotéky je nízká měsíční splátka úvěru, protože po dobu čerpání platíte pouze úroky z vypůjčených peněz. Nevýhodou naopak je, že si prodlužujete dobu splácení hypotéky, neumořujete dluh a zvyšujete si tedy celkovou částku zaplacenou na úrocích. Způsob čerpání je vhodné probrat s hypotečním specialistou.

Dofinancování stavby

Zejména v posledních dvou letech se hodně lidí ocitlo v situaci, kdy peníze z hypotéky na plánovanou výstavbu či rekonstrukci nemovitosti nestačily. Možností „dofinancování“ stavby je více. Můžete se například poradit s hypotečním specialistou a eventuálně navýšit současný úvěr. Pokud ovšem máte sjednanou hypotéku s výhodným úrokem v blízkosti dvou procent, refinancování se při současných úrokových sazbách na trhu nevyplatí. Miroslav Majer v tomto případě nabízí následující řešení: „Výhodnější je vzít si druhou hypotéku na nemovitost. Ovšem pozor, musíte si ji sjednat u stejné banky!“ Pokud žádné z uvedených řešení není možné, zvažte využití nezajištěných úvěrů jako jsou úvěry ze stavebního spoření nebo běžné spotřebitelské úvěry. Spotřebitelské úvěry mají ovšem podstatně kratší maximální dobu splatnosti. K dofinancování výstavby či rekonstrukce je možné samozřejmě využít i úspory širší rodiny.

Důležité právní a technické aspekty

Zákon č. 134/2016 Sb. o veřejných zakázkách, ve znění pozdějších předpisů, a vyhláška č. 169/2016 Sb. stanovují podrobnosti o vymezení předmětu veřejné zakázky na stavební práce a rozsah soupisu stavebních prací, dodávek a služeb s výkazem výměr.

Technické normy můžeme chápat jako dokumentované dohody, obsahující technické specifikace nebo jiná určující kritéria používaná jako pravidla, směrnice, pokyny nebo definice charakteristik k zajištění toho, že materiály, výrobky, postupy a služby vyhovují danému účelu a jsou bezpečné. V ČR jsou normy pojímány jako doporučení, někdy i jako příkazy. Jejich používání je dobrovolné. Technické normy lze podle rozsahu jejich působnosti rozdělit na normy mezinárodní (např. ISO, IEC), evropské (např. EN, ETS) a normy národní (např. ČSN, DIN, BS).

Orientační výše nákladů před výběrem firmy

Chcete orientační výši nákladů ještě před výběrem firmy? Rozpočet stavby zpracovávají rozpočtáři a každý účastník výstavby si může u nich zpracování rozpočtu v požadované podrobnosti objednat. Doporučujeme nejen sestavení kontrolního rozpočtu, ale také zobrazení čerpání nákladů v čase v podobě cash flow plánu výstavby. My v Colemanu jsme specialisté v oblasti prodeje materiálů pro střechy. Orientační cena zohledňuje obecné řešení střechy, neberte si ji jako závaznou.

tags: #polozkovy #rozpocet #plocha #strecha #průvodce

Oblíbené příspěvky:

• Přečtěte si o sociálním družstvu Střecha
• Kompletní návod: Sádrokarton a dřevěný rošt
• Skrývání řádků a sloupců v Excelu
• jak upevnit držáky do omítky
• stěnový izolační panel Kingspan KS1000 AWP