Prodej nemovitosti s „černou stavbou“ a průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

Při prodeji nemovitosti se prodává nemovitost ve skutečném stavu, ale převádí se dle aktuálního právního stavu. Pojem „černá stavba“ zahrnuje takový typ nemovitosti, či její část, která je fyzicky rozestavěna, či dokonce dostavěna, ale po právní stránce v pořádku není. S černou stavbou se velmi často setkáváme u starších a rekreačních nemovitostí, zejména ve chvíli, kdy se je majitelé rozhodnou prodat. Nejčastěji bývají černými stavbami různé přístavby u rodinných domů, zemědělských usedlostí, chat a chalup. Černá stavba vznikne jednoduše tak, že historicky například předchozí generace příbuzných provedly stavebně technické zásahy bez stavebního povolení.

Co je považováno za černou stavbu dle nového stavebního zákona?

Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. přináší mnoho změn a úprav, jež se dotknou i tzv. černých staveb. Černou stavbou se dle ustanovení § 250 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů („nový stavební zákon“) zjednodušeně řečeno rozumí stavba, která byla provedena bez příslušného povolení, v rozporu s územně plánovací dokumentací (např. bez stavebního povolení či ohlášení, v jiných rozměrech, tvaru nebo umístění, než bylo povoleno, nebo bez kolaudace, i když měla proběhnout). Současně platí, že se nemusí vždy jednat o stavbu jako celek. Černá stavba tak může být kupříkladu i jen přístavba, nástavba, či obdobná změna v minulosti řádně povolené stavby, např. rodinného domu. U těchto typů „malých“ černých staveb je zpravidla klíčovým problémem, že provedené stavební úpravy často porušují architektonický ráz místa a jsou tak v rozporu s územním či regulačním plánem.

Za černé stavby tak budou nově považovány rovněž stavby, které jsou, nebo byly prováděny v rozporu s platnou územně plánovací dokumentací. Tato novinka přitom cílí primárně na drobné stavby nevyžadující vydání povolení dle nového stavebního zákona, v jehož rámci by byl posuzován soulad stavby s územně plánovací dokumentací. Stavebníci by tak v budoucnu neměli podceňovat soulad drobných staveb s územně plánovací dokumentací, a to i přes absenci formálního povolovacího procesu dle nového stavebního zákona vůči těmto stavbám. Skutečnost, že drobná stavba nevyžaduje povolení stavebního úřadu totiž neznamená, že jí následně (i po jejím kompletním dokončení) stavební úřad nemůže nechat odstranit.

Nejčastější případy černé stavby z praxe jsou:

• přístavby, terasy, zimní zahrady
• pergoly, garáže, zahradní domky, bazény
• změny dispozice uvnitř domu
• přípojky, studny, větší terénní úpravy
• stavby na hranici pozemku bez souhlasu souseda

Jak poznat černou stavbu a co dělat při jejím zjištění

První indicií, jak poznat černou stavbu, je katastrální mapa. Z té je ve většině případech ihned rozpoznatelné, že půdorys stavby neodpovídá jejímu skutečnému stavu. Nicméně ani katastrální mapa vám nemusí černou stavbu na 100% potvrdit. Stavba totiž nemusí být pouze zapsaná v katastru, ale může být řádně zkolaudovaná. V tomto případě by se nejednalo o černou stavbu, ale o řádně zkolaudovanou a pouze administrativně „nedotaženou“.

Čtěte také: Objevte české vinylové poklady

Zda je, nebo není stavba řádně zkolaudovaná, zjistíte na místně příslušném stavebním úřadě. Může nastat několik variant. Na stavebním úřadě můžete dohledat pouze stavební povolení, nebo stavební povolení i kolaudační rozhodnutí, nebo zde nemusí být ani jeden dokument. Nejjednodušší případ je ten, kdy na stavebním úřadu naleznete jak stavební povolení, tak i kolaudační rozhodnutí. V tu chvíli budete vědět, že daná přístavba není černou stavbou a pouze stačí na katastrální úřad dodat příslušné podklady pro správný zápis stavby. Druhou variantu, tzn. stavební povolení bez vydaného kolaudačního rozhodnutí, vyřešíte dodatečnou kolaudací. Třetí variantu, tzn. kdy stavební úřad o přístavbě vůbec nic neví, lze vyřešit dodatečnou legalizací stavby.

Černé stavby zpravidla nejsou zapsány v katastru nemovitostí, nebo je jejich zápis nesprávný či neúplný (např. zapsána pouze původní stavba bez nelegální přístavby). Pro řádný zápis stavby do katastru je nutné doložit její legální existenci, tedy příslušná povolení a zpravidla doklad o jejím dokončení a možnosti užívání (kolaudační rozhodnutí/souhlas). Absence zápisu nebo nesoulad mezi katastrem a realitou je významným varovným signálem. Tento stav komplikuje využití nemovitosti jako zástavy pro úvěr a jakékoliv právní úkony s nemovitostí, včetně prodeje.

Důsledky existence černé stavby

Pokud si nejste jistí, zda vámi vlastněná nemovitost nespadá do skupiny označených jako černá stavba, ověřte to. Z legislativních změn v této oblasti totiž plyne, že zákonodárce usiluje o zefektivnění celého procesu odhalování, resp. odstraňování černých staveb. Černá stavba tak může mít pro jejich vlastníky nepříjemné důsledky. Jakmile stavební úřad zjistí existenci černé stavby (ať už na základě vlastního šetření, podnětu souseda, nebo v rámci revize katastru), je povinen z moci úřední zahájit řízení o nařízení odstranění stavby.

Pokud vlastník ve stanovené 30denní lhůtě od zahájení řízení o odstranění nepodá žádost o dodatečné povolení, nebo pokud podaná žádost nesplní velmi přísné podmínky stanovené novým stavebním zákonem pro legalizaci (zejména nemožnost udělení většiny výjimek), stavební úřad nařídí odstranění (demolici) černé stavby. Veškeré náklady spojené s nařízenou demolicí hradí vlastník černé stavby. Pokud vlastník stavbu neodstraní dobrovolně ve stanovené lhůtě (obvykle 60 dní), stavební úřad může přistoupit k výkonu rozhodnutí (exekuci) a zajistit demolici prostřednictvím specializované firmy. Provedení stavby bez povolení nebo v rozporu s ním je přestupkem (§ 301 NSZ), za který stavební úřad ukládá pokutu. Výše pokuty se odvíjí od závažnosti porušení a typu stavby. NSZ obecně zvýšil horní hranice pokut. Zvýšená regulatorní kontrola je logickým důsledkem deklarovaného cíle NSZ "zatočit" s černými stavbami. Předchozí praxe byla vnímána jako příliš benevolentní, což vedlo k vysokému počtu nelegálních staveb. Nový zákon proto zavádí přísnější sankce a komplikovanější proces legalizace.

Lze tedy očekávat, že stavební úřady budou aktivněji vyhledávat a řešit černé stavby, aby naplnily účel zákona. Řízení o odstranění nebo dodatečném povolení již existujících černých staveb se řídí právní úpravou platnou v době rozhodování stavebního úřadu. To znamená, že i starší černé stavby, které vznikly za platnosti mírnějších předpisů, budou nyní posuzovány podle přísnějších kritérií NSZ, pokud stavební úřad zahájí řízení. Finanční rizika spojená s černou stavbou se mohou nebezpečně kumulovat. Vlastník čelí nejen hrozbě pokuty, ale i nákladům na případnou legalizaci (pokud je vůbec možná), které zahrnují poplatky, projektovou dokumentaci a případné stavební úpravy pro dosažení souladu s předpisy. Pokud legalizace selže, přichází na řadu povinnost uhradit často velmi vysoké náklady na demolici. Skutečnost, že právo nařídit odstranění stavby se nepromlčuje, v kombinaci s probíhajícími revizemi katastru, vytváří situaci, kdy i desítky let stará černá stavba představuje latentní, ale trvalé riziko. Problém může nečekaně vyplavat na povrch kdykoli - při plánovaném prodeji, žádosti o úvěr, stížnosti souseda nebo jen při běžné administrativní kontrole.

Čtěte také: dodavatelé štěrku Zábřeh

Černé stavby jsou častým zdrojem konfliktů se sousedy, kterým mohou vadit z různých důvodů (zastínění, ztráta výhledu, narušení soukromí, obavy o bezpečnost, nesoulad s okolní zástavbou).

Legalizace černé stavby

Nový stavební zákon přináší novinky i ve vztahu k možnostem dodatečného povolení černých staveb. V případě, že bude stavebník usilovat o dodatečné povolení černé stavby, bude muset dle nového stavebního zákona splnit řadu podmínek. Vedle splnění obecných podmínek, jako je např. soulad s územně plánovací dokumentací, soulad s prováděcími předpisy atd., bude k povolení černé stavby nezbytné, aby posuzovaná stavba zároveň nevyžadovala rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu (např. ve vztahu k ochraně rostlin nebo živočichů), nevyžadovala povolení výjimky z požadavků na výstavbu (např. platí, že stavebník musí prokázat, že stavba nevyžaduje povolení výjimky).

Existuje zákonná výjimka, při jejímž splnění může být nedostatek zhojen. Jedná se o případy, kdy stavba vyžaduje výjimku z požadavků na umisťování. V takovém případě je možné dodatečně černou stavbu povolit. Stavebník může výjimku využít pouze pokud doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení. Souhlas musí poskytnout ti, jejichž práva k sousedním stavbám nebo pozemkům mohou být výjimkou dotčena. Možnost využití výjimky při dodatečném povolení černé stavby tak nezáleží výlučně na stavebníkovi, ale především na vlastnících sousedních staveb či pozemků, jejichž práva mohou být přímo dotčena. Povinnost zajistit souhlas (dotčeného) souseda, tak s ohledem na mnohdy problematické sousedské vztahy, může představovat pro stavebníka značnou překážku při dodatečném povolení černé stavby. Nový stavební zákon stanovuje, že stavba má být standardně umístěna minimálně 2 metry od hranice pozemku. To platí jak při řádném povolení, tak zejména při dodatečné legalizaci.

Pokud jste se stali vlastníky nemovitosti, která je označena jako černá stavba, je prvním řešením její dodatečná legalizace. Může jít o černou stavbu jako celek nebo její část. Hlavním cílem by mělo být navázání komunikace s místně příslušným stavebním úřadem. Zpravidla půjde o odbor územního plánování a stavebního úřadu. Úřad sdělí, jaké podklady má žadatel předložit k žádosti o dodatečné povolení stavby. Tyto podklady se odlišují dle typu stavby. V případě složitějších černých staveb (např. rodinných domů) bude třeba doložit rozsáhlejší dokumentaci.

Proces dodatečného povolení trvá obvykle několik týdnů až měsíců a může prodej výrazně zpomalit. Proto je ideální začít s legalizací co nejdříve.

Čtěte také: dodávka štěrku a kameniva v okolí Kolína

Náklady na legalizaci černé stavby

Cena legalizace se vždy odvíjí od rozsahu stavby, dokumentace a nutných kroků. Náklady na dodatečné povolení zahrnují poplatky, projektovou dokumentaci a případné stavební úpravy pro dosažení souladu s předpisy. Dále je třeba získat souhlas sousedů tam, kde je to třeba.

Prodej nemovitosti s černou stavbou

Otázkou však zůstává, kdy a kdo bude řešit soulad skutečného stavu se stavem právním, když potřebujete předmětnou nemovitost prodat. Nespěcháte-li na prodej a máte-li čas a energii (a chcete-li maximalizovat prodejní cenu), je vhodné před spuštěním prodeje, aby právní a skutečný stav sjednotil současný vlastník nemovitosti. Jestli-že toto není možné (nebo to řešit jednoduše nechcete), prodat nemovitost lze i s tím, že není právní a skutečný stav nemovitosti sjednocen, ale je zapotřebí kupujícího se všemi skutečnostmi řádně seznámit a rovněž mít jednoznačně vše definováno v kupní smlouvě. Nestačí kupujícího informovat pouze ústně.

Je zapotřebí mít v kupní smlouvě detailně popsán současný právní i skutečný fyzický stav nemovitosti, a z kupní smlouvy musí jednoznačně vyplývat i to, že kupující je se vším seznámen, právní i skutečný stav nemovitosti bere na vědomí a že tento stav nebude důvodem pro pozdější případný nárok na kompenzaci, atd. Ideální je přesný popis toho, co jednoduše řečeno „nemovitost nemá“, ale měla by mít. Rozhodně doporučuji celé znění kupní smlouvy nechat vypracovat zkušeným advokátem.

Co na to občanský zákoník?

Podle právní úpravy kupní smlouvy má prodávající povinnost odevzdat kupujícímu, kromě věci samotné, i doklady, které se k ní vztahují (§ 2087 OZ). Pokud kupující zjistí až po koupi nemovitosti, že její součástí je černá stavba (což představuje právní vadu), má zpravidla práva z vadného plnění vůči prodávajícímu. Může požadovat slevu z kupní ceny, v závažných případech může od kupní smlouvy odstoupit a požadovat vrácení kupní ceny a náhradu škody. Rozsah těchto práv závisí na konkrétních ujednání v kupní smlouvě a na tom, zda prodávající o vadě věděl nebo vědět měl a zda ji kupujícímu zatajil.

Ať již stavební úřad po koupi černé stavby takovou stavbu dodatečně povolí, nebo s ohledem na její charakter nařídí její odstranění, má kupující zpravidla nárok vůči prodávajícímu na náhradu způsobené újmy. Majetková újma zpravidla vznikne v podobě vynaložených nákladů souvisejících s povolovacím řízením při odstraňování stavby, nebo například v důsledku zhoršení životních podmínek nového vlastníka nepovolené stavby po jejím odstranění. V podobné situaci vždy záleží na obsahu konkrétního smluvního vztahu mezi kupujícím a prodávajícím.

Jak se chránit při koupi nemovitosti s černou stavbou?

V ideálním případě se vyvarujete nákupu černé stavby obezřetným jednáním před uzavřením kupní smlouvy. Proveďte prověrku jejího právního stavu. Kupující by měl standardně kontrolovat zapsání stavby v katastru nemovitostí a nahlédnout do katastrální mapy. Zkontrolujte, zda stav odpovídá realitě. Dále doporučujeme sjednat ve smlouvě o koupi nemovitosti výslovné prohlášení prodávajícího. Prodávající prohlašuje, že nemovitost disponuje platnými povoleními dle stavebního zákona. Na toto prohlášení navážeme nejméně následující povinnosti prodávajícího:

• Prodávající musí uhradit veškeré související náklady a újmu kupujícího. To platí v případě dodatečného povolování stavby, pokud se zjistí, že stavba nedisponuje potřebnými veřejnoprávními povoleními.
• Prodávající musí vrátit kupní cenu a nahradit škodu kupujícímu, pokud stavební úřad rozhodne o odstranění stavby.

Stanovte kupujícímu smluvní pokutu v adekvátní výši za porušení jeho prohlášení. Pamatujte, že ujednání o smluvní pokutě vylučuje dle občanského zákoníku náhradu škody. Je tudíž nezbytné výslovně stanovit, že smluvní pokuta nevylučuje nárok kupujícího na náhradu škody. Ta může vzniknout v souvislosti se zjištěním, že prodávaná stavba nedisponuje potřebnými veřejnoprávními povoleními.

Dokumentace skutečného provedení stavby a pasport stavby

Prodáváte nemovitost a chybí k ní dokumentace stavby? Vystavujete se riziku, reklamacím a pokutám v řádu až stovek tisíc korun. Povinnost majitele nemovitosti je po celou dobu životnosti stavby uchovávat dokumentaci skutečného provedení stavby, a to včetně kolaudačního rozhodnutí a všech revizí. Prodávající musí tyto dokumenty předat kupujícím. Pokud tak neučiní, vystavuje se možnosti postihu správních orgánů a uplatnění právní vady či náhrady škod v rámci pětileté reklamační lhůty od prodeje nemovitosti.

Dle ustanovení § 125 stavebního zákona: vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případě, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě (prodej domu, apod.) odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby. Pokud vlastník stavby nemá ověřenou dokumentaci stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení, stavební úřad mu nařídí, aby pořídil dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud není nezbytná úplná dokumentace skutečného provedení stavby, uloží stavební úřad pouze pořízení zjednodušené dokumentace (pasport stavby), pokud ji stavebník nepořídil sám.

Pro jaké případy je nutné pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby?

1. Při podání oznámení o užívání stavby dle § 120 a podání žádosti o vydání kolaudačního souhlasu dle § 122 (při provedení změny oproti projektové dokumentaci ověřené při povolení stavby).
2. Při podání žádosti o dodatečné povolení stavby dle § 129, odst. 2 stavebního zákona se předkládá projektová dokumentace předepsaná k ohlášení či stavebnímu povolení (dle druhu stavby).

Pro jaké případy postačí pořídit zjednodušenou dokumentaci stavby, tzv. pasport stavby?

V případě dle § 125 odst. 1 stav. zákona, kdy stavba byla v minulosti řádně povolena a zkolaudována, dochovaly se doklady či jiné důkazy o jejím řádném povolení a slouží svému účelu, ale ověřená dokumentace odpovídající jejímu skutečnému provedení nebyla dochována, příp. nebyla vůbec pořízena nebo není v náležitém stavu. V tomto případě je možné předložit stavebnímu úřadu zjednodušenou dokumentaci stavby (tzv. pasport stavby), kterou stavební úřad následně ověří.

Pozor: Podmínka pro vydání pasportu stavby! Aby mohl vlastník stavby předložit zjednodušenou dokumentaci stavby a požádat o ověření tzv. pasportu stavby, musí stavebnímu úřadu prokázat (důkazní materiály, výpovědi, úřední listiny apod.), že stavba byla v minulosti řádně povolena a zkolaudována. Institut pasportu neslouží k legalizaci „černých“ staveb. Rozsah a obsah dokumentace skutečného provedení stavby a zjednodušené dokumentace stavby stanoví § 4 vyhlášky č. 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb, v platném znění (příloha č. 2 k vyhlášce č. 499/2006 Sb.).

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

Pokud budete pronajímat nebo prodávat dům, potřebujete průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Pokud rekonstruujete dům, budete potřebovat průkaz, pokud bude prováděna větší změna dokončené budovy. Povinnost PENB vyplývá ze zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií, ve znění novely zákonem č. 318/2012 Sb.

Průkaz energetické náročnosti budovy musí být součástí dokumentace při prokazování dodržení technických požadavků na stavby. Součástí průkazu je i návrh souboru úsporných opatření a hodnocení alternativních systémů dodávek energie pro budovu. V průkazu je uvedeno doporučení v jednotlivých krocích pro snížení energetické náročnosti. Prvním krokem je zlepšení konstrukcí a prvků na obálce budovy. Druhým krokem je využití zařízení pro zpětné získávání energie (např. rekuperace vzduchu, rekuperace teplé vody).

Kdy je třeba vyhotovit PENB?

Dle § 7a odst. (2) zákona č. 406/2000 Sb. je vlastník budovy, společenství vlastníků jednotek nebo v případě, že společenství vlastníků jednotek nevzniklo, správce povinen opatřit si průkaz:

1. při prodeji budovy nebo ucelené části budovy,
2. při pronájmu budovy.

Dále je PENB vyžadován od 1. ledna 2013 možnému kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy před uzavřením smluv týkajících se koupě budovy nebo ucelené části budovy, a kupujícímu budovy nebo ucelené části budovy nejpozději při podpisu kupní smlouvy.

Výjimky z povinnosti PENB

Dle § 7a odst. (5) zákona č. 406/2000 Sb. se povinnosti podle odstavců 1 až 3 nevztahují na případy uvedené v § 7 odst. 5 písm. a), c), d), e), g), h), i) a j) a na budovy, které jsou kulturní památkou, anebo nejsou kulturní památkou, ale nacházejí se v památkové rezervaci.

Příklady výjimek dle § 7 odst. 5 zákona č. 406/2000 Sb.:

• u budov s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 50 m²,
• u budov navrhovaných a obvykle užívaných jako místa bohoslužeb a pro náboženské účely,
• u staveb pro rodinnou rekreaci, které jsou užívány jen část roku a jejichž odhadovaná spotřeba energie je nižší než 25 % spotřeby energie, k níž by došlo při celoročním užívání,
• u průmyslových a výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 195 MWh za rok.

Dále dle § 7a odst. 10 zákona 406/2000 Sb. se průkaz neopatřuje při prodeji nebo pronájmu budovy nebo ucelené části budovy, pokud se tak obě strany písemně dohodnou a jde o budovu, která byla vystavěna a poslední větší změna dokončené budovy na ní byla provedena před 1. lednem 1947.

Větší změnou dokončené budovy se chápe změna dokončené budovy na více než 25 % celkové plochy obálky budovy. Obálka budovy je vymezena v § 2 odst. 1 písm. p) zákona č. 406/2000 Sb.

Pokuty za nedodržení povinnosti PENB

Ustanovení § 12 předmětného zákona pak upravuje přestupky fyzických a právnických osob na poli předmětného zákona, když fyzická (či právnická) osoba se mimo jiné dopustí přestupku v případě, kdy nesplní povinnosti stanovené zákonem na zveřejnění, předložení a předání průkazu energetické náročnosti při převodu či pronájmu nemovitosti. Za tento přestupek pak lze uložit pokutu do 50 000 Kč (jde-li o přestupek podle odstavce 1 písm. i) nebo j) zákona), resp. 100 000 Kč (jde-li o přestupek podle odstavce 1 písm. a), b), c), d), e), f), g) nebo h)).

tags: #prodej #alternativnich #staveb #informace

Oblíbené příspěvky:

• Upevnění hromosvodů na plochých střechách
• Stylové obklady z Baumaxu
• Laminovaná MDF a požární bezpečnost
• Vše o anhydritových podlahách v Teplicích
• Kompletní návod pro stavbu ze ztraceného bednění