PergolyPrůměrná doba přípravy pozemních staveb a vlivy na délku stavebního řízení
Předtím, než se bagr vjede na pozemek a začne se den za dnem stavba domu vylupovat, je třeba odpracovat mnoho hodin práce na přípravách. Získání stavebního povolení je zásadním krokem pro každého, kdo plánuje stavbu nového domu nebo jeho rekonstrukci. Je však potřeba i při rozsáhlejší rekonstrukci bytu. Jedná se o oficiální dokument, který potvrzuje, že plánovaná stavba splňuje veškeré zákonné a technické požadavky, a může tak být legálně realizována. V současnosti je potřeba pro výstavbu všech budov, včetně novostaveb rodinných a bytových domů nebo rozsáhlých rekonstrukcí domů i bytů.
Ačkoli to na první pohled může vypadat jako formalita, ve skutečnosti se jedná o složitější postup, který má jasně dané zákonné náležitosti. Délka řízení se často liší projekt od projektu, a to podle jeho rozsahu, lokality i složitosti. Ne všechny úpravy interiéru se obejdou bez povolení, a právě proto je důležité vědět, kdy už zákon vyžaduje souhlas stavebního úřadu. Větší rekonstrukcí se rozumí zejména takové zásahy, které zásadně mění dispozici bytu, zasahují do nosné konstrukce domu, mění vzhled budovy či ovlivňují požární bezpečnost. Typicky sem patří například bourání příček, rozšiřování místností, vytváření nových otvorů ve zdech nebo zásahy do stropů a podlah, pokud mají nosnou funkci. V těchto případech už nestačí jen ohlášení drobné stavební úpravy, ale je nutné žádat o stavební povolení.
Délka povolovacích řízení a nový stavební zákon
Díky novému stavebnímu zákonu, který vstoupil v platnost 1. července 2024, se situace v České republice pomalu, ale jistě zjednodušuje. Jak dlouho nyní trvá získat stavební povolení? Dříve bylo nutné projít dvěma samostatnými řízeními - územním a stavebním. Nový stavební zákon však zavedl jednotné řízení o povolení záměru, ve kterém jsou oba kroky spojeny. Jde o klíčový prvek digitalizace a modernizace stavebního řízení, který zjednodušuje celý proces a minimalizuje duplicitní administrativu.
Průzkum mezi autorizovanými osobami činnými ve výstavbě, realizovaný na konci ledna 2024, potvrdil dlouhodobě opakovaný názor ČKAIT, že je škoda, že se před zahájením velké rekodifikace stavebního práva nejprve neprovedla podrobná analýza a nezhodnotil dopad předchozí poslední velké novelizace stavebního zákona, která začala platit od roku 2018 (větší uplatnění jednoho povolovacího řízení tzv. společného územního a stavebního řízení) a od roku 2020. Průzkum délky povolovacích řízení podle „starého“ stavebního zákona č. 183/2006 Sb. přinesl řadu velmi zajímavých dat, která dokládají, že existuje přímá úměra mezi kvalitně zpracovaným stavebním záměrem a délkou povolení - ať jde o rozhodnutí o umístění stavby, stavební povolení nebo tzv. „Téměř polovina zapojených autorizovaných osob odpověděla, že délka trvání většiny povolovacích řízení staveb v ČR, a to včetně související inženýrské činnosti, je obvykle šest měsíců až jeden rok. Například ve sledované kategorii bytových domů činí průměrná délka územního řízení zhruba 5 měsíců, totéž platí pro stavební povolení.
Zásadním zjištěním průzkumu je vyjádřená obava téměř 60 % respondentů, podle nichž nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. sám o sobě nepovede ke zlepšení a urychlení povolování staveb. V komentářích se nejčastěji argumentovalo tím, že tato zásadní rekodifikace přináší rozsáhlé a početné změny navazujících zákonů a prováděcích vyhlášek, které navíc nejsou dosud dokončené. Navíc neustálá novelizace zákonů přináší pocit právní nejistoty. Všechny tyto náročné úpravy dopadají jak na projektanty, tak na pracovníky stavebních úřadů. „Obáváme se, že stavební úřady jsou a budou zahlcené novými požadavky a z alibismu nebo prostě z nedostatku kapacit budou rozhodování odsouvat. Nepomůže ani zákonná 30denní lhůta, protože stále lze i pro nepatrné administrativní pochybení v podání zahajovat řízení opět od počátku,“ doplňuje Ing. Michal Drahorád, Ph.D., místopředseda ČKAIT.
Čtěte také: Proč třídit odpad?
Podle něj bylo chybou, že takto zásadní rekodifikace stavebního práva proběhla bez potřebné analýzy skutečné délky povolovacího řízení a identifikace hlavních procesních problémů. Komora opakovaně, ale bohužel marně doporučovala vyhodnotit dopad předchozí velké novelizace starého stavebního zákona (č. 225/2017 Sb.), která vstoupila v účinnost 1. ledna 2018 a změnila 44 navazujících zákonů. Na ni pak navázala novela starého stavebního zákona a správního řádu provedená zákonem č. 403/2020 Sb., která se týkala problematiky a závazných stanovisek dotčených orgánů včetně toho, jak lze závazná stanoviska napadnout. „Takže už nyní podle starého stavebního zákona, když je dotčený orgán nečinný, je to, jako kdyby souhlasil bez podmínek. Problémem zůstalo jen to, že akty dotčených orgánů mohou být podmiňovány dalšími. NSZ fikci závazných stanovisek jen rozšířil i na vyjádření dotčených orgánů,“ vysvětluje JUDr. Tomáš Paclík, tajemník ČKAIT.
Tyto novely starého stavebního zákona přinesly podle profesních zkušeností představitelů Komory řadu pozitivních změn, mezi nimi zásadní zjednodušení povolování rodinných domů a větší uplatnění tzv. společného územního a stavebního řízení. Přínos společného územního a stavebního řízení ostatně potvrdila svými výsledky i anketa mezi autorizovanými osobami: například u staveb (bez rozlišení typu) se stavebními náklady nad 100 milionů korun trvá toto společné povolovací řízení v průměru 231 dní (medián 124 dní). Společné řízení podle odpovědí zainteresovaných projektantů u staveb nad 100 mil. Kč tedy jasně ukazuje na průměrnou úsporu více než 5 měsíců v povolovací fázi stavebního záměru! Potvrzují se tak i doporučení ČKAIT, aby se zkušenosti s tímto typem povolovacího řízení výrazně propsaly do nyní připravované vyhlášky o projektové dokumentaci. Ještě markantnější jsou výsledky průzkumu v případě nejčastěji povolovaných staveb - rodinných domů a staveb pro rodinnou rekreaci. Pokud není třeba územní rozhodnutí, je stavební povolení na stavbu vyhovující všem předpisům otázkou v průměru 4 měsíců (medián 70 dní), při společném řízení pak stavebník obdrží povolení za 5 měsíců od podání žádosti. Samozřejmě se objevují případy, kdy územní rozhodnutí nebo stavební povolení nebyla vydána ani po několika letech.
Kroky pro získání stavebního povolení
- Nejdůležitější je kvalitní projektová dokumentace vypracovaná autorizovaným projektantem. K žádosti se přikládají také doklady o vlastnictví pozemku nebo souhlasu jeho majitele, potřebná stanoviska dotčených orgánů (např. hasičů, hygieny či ochrany přírody) a v některých případech i souhlasy sousedů.
- Žádost se následně podává na příslušný stavební úřad, nově lze toto vyřídit prostřednictvím online systému Portál stavebníka.
- Do procesu mohou vstupovat vlastníci sousedních pozemků nebo různé dotčené instituce. Mají možnost podávat připomínky či námitky, které může úřad zohlednit při rozhodování.
- Stavební úřad může svolat ústní jednání spojené s ohledáním místa stavby.
- Pokud je vše v pořádku, vydá úřad stavební povolení. V opačném případě žádost vrátí k doplnění nebo ji zamítne.
Obdobným způsobem jako doposud platí, že stavební úřad si může vyžádat potřebná závazná stanoviska dotčených orgánů sám, nicméně praxe ukáže, která si budou stavebníci obstarávat v předstihu, aby nedocházelo k prodlevám nebo jiným negativním situacím. Výhodou je, že bude vydáváno koordinované závazné stanovisko v rámci jednoho správního orgánu (například odboru životního prostředí a památkové péče).
Digitalizace a zrychlení procesu
Digitalizaci prostřednictvím Portálu stavebníka - stavebník zde najde formuláře, podá žádost, přiloží dokumentaci a může sledovat průběh řízení online. Dotčené orgány budou muset vydat stanovisko do 30 a ve složitějších případech do 60 dnů od podání žádosti. Pokud to nestihnou, nastane tzv. fikce souhlasu. Mediálně známá digitalizace stavebního řízení by měla zjednodušit komunikaci a urychlit proces schvalování žádostí.
Nový stavební zákon stanovuje konkrétní termíny, které by měly stavební úřady dodržet. U jednoduchých staveb by měl stavební úřad vydat rozhodnutí do 30 dnů od podání žádosti a v ostatních případech do 60 dnů. Stavební úřad si může tyto lhůty prodloužit, a to maximálně o 60 dnů. Původní záměr zákona počítal s tím, že po uplynutí těchto lhůt by došlo k automatickému schválení žádosti (tzv. fikce), od čehož však bylo nakonec upuštěno. Po podání žádosti o vydání jednotného povolení stavebního záměru má stavební úřad stanovenu lhůtu 10 dnů, během které by měl žádost přezkoumat a pokud by v ní objevil jakékoliv nesrovnalosti, měl by vyzvat stavebníka k doplnění a/nebo opravě žádosti a současně stavební úřad řízení přeruší. V řízení podle dosavadních předpisů se stavebník mohl bránit přerušení řízení a obsahu výzvy stavebního úřadu podáním odvolání. Podle příslušných pravidel nového stavebního zákona však odvolání po novu přípustné není.
Čtěte také: kompletní vybavení interiéru v SIKO Černý Most
To znamená, že pokud podle názoru stavebníka stavební úřad požaduje opravu nebo doplnění žádosti (v některých ohledech) protiprávně, může se stavebník bránit jedině v rámci správního soudnictví žalobou proti rozhodnutí správního orgánu. Předcházet nejen výše uvedenému je možné konzultací s příslušným stavebním úřadem před podáním žádosti, kterému může stavebník formálně položit konkrétní dotazy a požádat stavební úřad o předběžnou informaci. V rámci přípravy zejména velkých projektů lze tedy tento přístup jedině doporučit. Otázkou zůstává, nakolik bude možné v předstihu vyřešit veškeré případné „sporné“ záležitosti, jelikož dokumentace velkých projektů bývá velmi rozsáhlá a komplexní.
Stavební úřad do 7 dnů od obdržení bezvadné žádosti vyrozumí ostatní dotčené účastníky o zahájení řízení a vyzve je k případnému podání námitek ve lhůtě, která nebude kratší než 15 dnů. Současně může stavební úřad nařídit ústní jednání, popřípadě veřejné ústní jednání. Pokud je záměr dotčen posuzováním EIA, může být veřejné ústní jednání stanoveno nejdříve po uplynutí 30 dnů od zveřejnění vyhlášky. Pokud podají účastníci řízení námitky, stanoví stavební úřad stavebníkovi přiměřenou lhůtu k vyjádření. Stavební úřad řízení přerušuje po každé výše nastíněné období. Poté, co stavební úřad vydá rozhodnutí o žádosti, má možnost se proti němu odvolat jak stavebník, tak další účastníci řízení.
Nesporným stěžejním benefitem je zavedení tzv. apelačního principu, kdy odvolací stavební orgán sám ve věci rozhodne. Nebude tedy nastávat kolečko, že odvolací orgán rozhodnutí prvostupňového orgánu zruší a vrátí jej, kdy tento proces se může opakovat i vícekrát. Na druhou stranu bude působit poměrně značné problémy to, že pokud odvolání podá jiný účastník řízení, tak stavebník nebude stranou sporu, ale pouze osobou zúčastněnou.
Důležitou změnou je i prodloužení platnosti povolení na stavbu. Zákon stanoví, že povolení platí 2 roky od nabytí právní moci, přičemž v odůvodněných případech může být platnost prodloužena až na 5 let. Výše uvedené lhůty stanovené stavebním úřadům k činění příslušných kroků, včetně vydání příslušných rozhodnutí, tedy zjevně nejsou pevné a jejich běh bývá v rámci řízení přerušován, nebo se lhůty také obnovují. I pokud by došlo k marnému uplynutí lhůty ze strany stavebního úřadu, automaticky to neznamená, že se procesní postavení stavebníka zlepší. Stavebník se může proti prodlení stavebních úřadů bránit především podáním tzv. nečinnostní žaloby a domáhat se náhrady škody po státu.
Faktory ovlivňující délku přípravy
I když zákon stanovuje, že stavební úřad má na vydání rozhodnutí obvykle 30 až 60 dnů od podání kompletní žádosti, v praxi se tato lhůta daří dodržet spíše výjimečně. U jednodušších staveb, kde nejsou potřeba další stanoviska nebo se neřeší námitky účastníků řízení, je možné povolení stavby získat zhruba do 2 až 3 měsíců, u složitějších projektů často až v rozmezí 4 až 6 měsíců.
Čtěte také: Soudal Kamnářský tmel: podrobný průvodce
Připravenost pozemku rozhodne, jak dlouhá bude příprava stavby. U pozemků již připravených na stavbu trvá přípravná fáze 5 měsíců. Kde pozemek ale připravený není, tam se prodlužuje čas přípravy o řešení jednotlivých nedostatků daného místa. Vysoké procento pozemků má ovšem nějakou komplikaci. Není souhlas souseda. Není dořešený příjezd. Musíme řešit hlukovou studii. I pozemky s nějakou obvyklou vadou ale umožňují celkem rychlý postup. U 20 % pozemků pak příprava stavby trvá déle než 7 měsíců.
Typické časové úseky v přípravné fázi
- 30 dní - schválení studie domu. Studie domu odráží vaši představu o domě. Podle našich zkušeností u nás běžně trvá vypracování studie 1 měsíc. Následně, než se schválí na úřadu územního plánování, mohou uběhnout třeba i 4 měsíce. Úředníci na toto vyjádření sice mají zákonnou lhůtu 30 dní, ale situace je nyní taková, že se projekty ve stanovených termínech často nestíhají schvalovat. Záleží však úřad od úřadu, 4 měsíce jsou ta nejextrémnější varianta na Pardubicku. Aby to „odsýpalo“, studii dáváme na úřad a už začínáme pracovat na další dokumentaci. Může se zdát, že není jisté, jestli studie bude schválena a práce nepřijde vniveč. Nicméně úředník dokáže říci i dopředu, jestli dokumentaci schválí.
- 60 dní - projekt domu. Od schválení studie trvá vypracování projektu šedesát dní. U rodinného domu se vytváří jednostupňová projektová dokumentace, která obsahuje všechny části stavby. Než vypracujeme kompletní dokumentaci, musí se nejprve vypracovat dokumentace, podle které ostatní inženýři vypracují jednotlivé dílčí projekty. Je zapotřebí navrhnout požární bezpečností řešení, vypočítat průkaz energetické náročnosti apod. Následně se projektová dokumentace dodělá. Musíme opatřit vyjádření hygieny, hasičů, životního prostředí, památkářů, síťařů a desítky dalších.
- 40 dní - vyjádření účastníků řízení. Než podáme takzvané ohlášení záměru stavby, potřebujeme získat souhlasná vyjádření všech účastníků řízení. Pokud se řeší ohlášení stavby, stavebnímu úřadu by mělo vyjádření trvat 1 měsíc. Pokud se řeší stavební povolení, vyjádření může stavebnímu úřadu trvat 2-3 měsíce. Tyto termíny jsou však platné v případě, kdy je vše bez komplikací. Tato řízení mají své opodstatnění, není to žádná formalita. Úředníci zjišťují a konzultují záměr. Může se stát, že zjistí nějakou neočekávanou komplikaci a celý cyklus může být zpomalen. To se však stává výjimečně.
- 20 dní - ohlášení stavby. Možnost ohlášení stavby má oproti plnému stavebnímu povolení za cíl celý proces povolování jednoduchých staveb rodinných domů zjednodušit a hlavně zrychlit. Bohužel jsou ale situace, kdy ohlášení není možné použít. Například tehdy, kdy nezískáme souhlas souseda. Tento vliv není příliš častý.
Tabulka: Průměrná délka povolovacích řízení dle průzkumu ČKAIT (starý stavební zákon)
| Kategorie stavby | Průměrná délka územního řízení (měsíce) | Průměrná délka stavebního povolení (měsíce) | Společné řízení (dny) |
|---|---|---|---|
| Bytové domy | ~5 | ~5 | 231 (medián 124) |
| Rodinné domy (bez územního rozhodnutí) | Není potřeba | ~4 (medián 70 dní) | ~5 |
| Stavby nad 100 mil. Kč | - | - | 231 (medián 124) |
Komplikace prodlužující přípravu
I přes plošné snahy o zjednodušení celého procesu stále existují faktory, které mohou získání stavebního povolení zkomplikovat. Jedním z nich je nedostatek kapacit na úřadech - stavební úřady jsou často přetížené, což vede k prodlevám, které žadatel neovlivní. Dále složitější řízení nastávají, když do hry vstupují například vlastníci sousedních pozemků nebo různé dotčené instituce. Je proto vždy důležité pečlivě nachystat veškeré potřebné dokumenty a být připraven na případné doplnění informací.
Mezi další komplikace patří:
- Nedostatečně řešený přístup k pozemku: I když jste přijeli na svůj pozemek po pěkně zpevněné cestě, nemusí to nutně znamenat, že pozemek má oficiální, dopravně schválený přístup. Pro povolení stavby domu totiž musí mít každý pozemek vyřešenou dopravní obslužnost. Zhruba u 15 % pozemků přitom musíme před stavebním povolením nejprve povolit cestu. Povolení sjezdu s ohledem na množství nutných vyjádření tedy trvá.
- Povolení domácí čistírny odpadních vod a studny: Nejvíce časově náročné je povolení domácí čistírny odpadních vod a případně povolení studny. K této situaci dochází na pozemcích, na kterých není možnost běžné kanalizace a které nemohou být připojené na místní vodovod. Povolení domácí čistírny i vrtu (studny) se vyřizuje ve vodoprávním řízení. Silný hlas má v tomto ohledu Odbor životního prostředí. Bohužel tento odbor je zároveň jedním z nejhůře fungujících úřadů v Česku. Vyjádření, které se má ze zákona vydat do 30 dní, často trvá i 3/4 roku. A tak mnozí, kteří potřebují povolit vrt, čekají, čekají a čekají.
- Dodatečné požadavky úřadů: Když stavební úřad nestíhá zákonné termíny, tak se rozhlídne, o co by mohl ještě tak požádat. Rozhlíží se a ano, požádá o hlukovou studii tepelného čerpadla. Stavíte na samotě u lesa? Nevadí, stejně ji dodejte.
- Nesoulad s územním plánem: Všechny předchozí situace předpokládaly, že váš pozemek leží v místě, které je územním plánem určené pro výstavbu rodinného domu. Tedy že je váš záměr stavět v souladu s dělením území obce, kde stavět chcete. Občas k nám ale přijde klient, který pozemek v souladu s územním plánem nemá. Není každý pozemek vhodný k zastavení rodinným domem. V úplně prvém kroku tedy posuzujeme, zda je vůbec změna územního plánu u pozemku vhodná. Celá cesta ke změně územního plánu je často velmi dlouhá. Pokud tedy uvažujete o nákupu pozemku, který není v souladu s územním plánem, pak ho raději nekupujte.
Podle členů ČKAIT jsou hlavními příčinami zdlouhavých povolovacích stavebních řízení hlavně absence metodiky sjednocující postupy dotčených orgánů a stavebních úřadů, často protichůdné požadavky dotčených orgánů (památková ochrana, životní prostředí atd.), požadavky na doplnění stanovisek dotčených orgánů, ale i nedořešené majetkoprávní vztahy. Klíčovým faktorem je podle průzkumu délky povolovacích řízení dle „starého“ stavebního zákona kvalitně zpracovaný stavební záměr. Tento faktor potvrdil i Ing. Robert Špalek, předseda ČKAIT. Data ukazují, že čím lépe je záměr připraven, tím rychleji může projít povolovacím procesem.
Zhruba 60 % respondentů studie má ale obavy týkající se nového stavebního zákona. Sám o sobě prý nepovede ke zlepšení a urychlení povolování staveb, naopak neustálá novelizace zákonů přináší projektantům i pracovníkům stavebních úřadů pocit právní nejistoty. „Obáváme se, že stavební úřady jsou a budou zahlcené novými požadavky a z alibismu nebo prostě z nedostatku kapacit budou rozhodování odsouvat. Nepomůže ani zákonná 30denní lhůta, protože stále lze i pro nepatrné administrativní pochybení v podání zahajovat řízení opět od počátku,“ doplnil Ing. Michal Drahorád, Ph.D., místopředseda ČKAIT.
Závěr
Jedním z hlavních závěrů průzkumu je skutečnost, že délka povolovacích procesů v České republice je mnohem kratší, než se často uvádí. Zatímco politici a analytici mluví o procesech trvajících několik let, data z průzkumu naznačují, že skutečnost je výrazně odlišná. Například průměrná délka územního řízení i stavebního povolení pro bytové domy je přibližně 5 měsíců. Společné územní a stavební řízení pak vychází v průměru na půl roku, mediánově dokonce jen na 3 měsíce. „Téměř polovina zapojených autorizovaných osob odpověděla, že délka trvání většiny povolovacích řízení staveb v ČR, a to včetně související inženýrské činnosti, je obvykle šest měsíců až jeden rok. Prakticky ve všech kategoriích jsme narazili na relativně složitější stavby povolené během několika dní i relativně jednoduché stavby s velmi problematickým a dlouhým povolovacím řízením,“ shrnuje hlavní výstupy průzkumu Ing. Robert Špalek, předseda ČKAIT.
V odpovědích respondentů se často objevovala digitalizace jako možná alternativa urychlení povolovacího řízení. Od digitalizace se totiž očekává především sjednocení a zjednodušení všech dosud požadovaných formulářů. „Podívejme se na množství neustále se měnících zákonů a vyhlášek, se kterými musíme žít a pracovat. Na všechno potřebujeme specialisty, daňové poradce, právníky, účetní. V oblasti povolování staveb se to projevilo tak, že se projektantům postupně zvýšil poměr byrokratické části práce vůči jejich hlavnímu poslání. Tím je bezesporu návrh kvalitní stavby. Proto jsem se těšil a stále ještě těším na Portál stavebníka a obecně na digitalizaci státu. Pokud bude Portál stavebníka navržen optimálně, doufám, že se částečně uleví přetíženým stavebním úřadům i projektantům,“ uvedl Ing. Michal Majer, člen Představenstva ČKAIT a místopředseda oblastního výboru ČKAIT Olomouc.
tags: #prumerna #doba #pripravy #pozemnich #staveb #informace
