Rozdělení domu na jednotky a problematika společných částí v bytovém spoluvlastnictví

Definice toho, co je společnou částí v bytovém domě, je klíčová zejména při úpravách konstrukcí domu a při poruchách, které ovlivňují jednak předmětný prostor jako takový a jednak dotčené bytové jednotky. Z určení společné části vyplývá, kdo financuje úpravy a rekonstrukce těchto konstrukcí a prostor.

Definice společných částí a právní rámec

Nový občanský zákoník (NOZ) č. 89/2012 Sb. obecně definuje a vyjmenovává společné části v domech. Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. U starších domů, kde k převodu první jednotky došlo před 1. lednem 2014, platí zjednodušeně řečeno zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb.

Tabulka: Rozdělení budov pro účely bytového spoluvlastnictví

Způsoby rozdělení domu na jednotky

Vymezit jednotky lze v principu třemi způsoby:

• Prohlášení vlastníka: Nejčastější způsob, kdy vlastník budovy určí prostorově vymezené části budovy, které se stanou jednotkami. Dokument musí mít písemnou formu a obsahuje popis budovy, jednotek i vymezení podílů na společných částech.
• Smlouva o výstavbě: Využívá se zejména při přístavbách nebo zásadních přestavbách, kdy v rámci budovy vznikají nové bytové jednotky. Definuje také finanční vypořádání mezi zúčastněnými stranami.
• Rozhodnutí soudu: Uplatní se v případě sporů mezi spoluvlastníky, kdy soud na návrh některého ze spoluvlastníků rozhodne o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Specifika lodžií, balkonů a teras

Podle NOZ jsou všechny terasy, lodžie, balkony apod. společnými částmi. Pouze pokud je na ně vstup jen z jedné jednotky, jsou určeny k výhradnímu užívání. To ale nemůže blokovat případné nutné zásahy do konstrukcí, pokud je potřeba jejich oprava.

V případě rekonstrukce terasy, která je zároveň střechou, je třeba tyto vrstvy považovat za společnou část. Střecha je dle zákona společnou částí a na její opravě se podílí všichni spoluvlastníci. Pokud se však vlastník terasy rozhodne vyměnit z estetických důvodů např. jen dlažbu, která neplní izolační funkci, náklady by měly jít za majitelem bytu.

Čtěte také: typy asfaltových směsí a jejich využití v praxi

Správa domu a SVJ

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) se ze zákona musí zakládat v domech, kde je alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 4 jsou ve vlastnictví čtyř různých osob. Členství ve společenství vlastníků je neodděitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Vlastník jednotky má povinnost přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech, pokud není určeno jinak.

Při koupi bytu je vždy vhodné ověřit definici jednotky a společných částí v prohlášení vlastníka a dále pak shodu popisu jednotky v tomto prohlášení a v kupní smlouvě. Z hlediska vztahů kupované jednotky a celého domu je vhodné zjistit stav fasády, balkonů, lodžií a teras a také střechy, jaké investice se plánují apod.

Čtěte také: komplexní průvodce druhy papíru

Čtěte také: More on the Czech Massif

tags: #rozdeleni #na #jednotky #vcetne #strechy #a

Oblíbené příspěvky:

• Vše o fasádních hmoždinkách na polystyren do 4 cm
• Průvodce závěsnou lištou
• vypočítat potřebné množství kamene
• efektivní odvodnění střechy
• Průvodce metrážovými vinylovými podlahami s dekorem dlažby a kamene