Souhlas s omezením kvůli odstupu staveb: Komplexní průvodce legislativou a praxí

Problematika veřejnoprávní ochrany soukromí realizovaná ustanovením o odstupových vzdálenostech staveb je vedle soukromoprávní ochrany sousedských práv upravených v občanském zákoníku nástrojem ochrany práv všech osob, které jsou dotčeny výstavbou. Odstup stavby od hranice pozemku je jedním ze základních principů urbanistického plánování a ochrany práv sousedů. Jeho cílem je zajistit dostatečný prostor mezi jednotlivými budovami, chránit soukromí, zamezit nadměrnému zastínění a umožnit přístup ke stavbě například při údržbě nebo haváriích. V tomto článku se podrobně podíváme na to, co říká platná legislativa o odstupu staveb, kdy je ho nutné dodržet, kdy postačí souhlas souseda, jaké jsou sankce za porušení a jaké jsou možnosti obrany proti nelegální výstavbě.

Stavební zákon a jeho vývoj

Dne 29. 7. 2021 byl ve Sbírce zákonů publikován pod č. 283/2021 Sb. nový stavební zákon, který má s účinností od 1. 7. 2023 nahradit dosavadní právní úpravu (tzn. stavební zákon z r. 2006 včetně všech jeho novel a prováděcích předpisů). Nový stavební zákon (na rozdíl od jeho stále platného předchůdce) obsahuje i hmotněprávní ustanovení. Jinými slovy, přímo v textu zákona jsou nově zakotveny požadavky na to, jak se má stavět (a tedy i umisťovat stavby v prostoru).

Původní úprava (do 30. 6. 2024)

Do 1. 7. 2024 odstupové vzdálenosti mezi stavbami řešila Vyhláška o obecných požadavcích na využívání území č. 501/2006 Sb. Stávající stavební zákon a jeho prováděcí právní předpisy, podle kterých se umísťují do území a povolují stavby rodinných domů v řízeních zahájených do 30. 6. 2024, stanovují, že mezi rodinnými domy musí být vzdálenost, která nesmí být menší než 7 m, zároveň vzdálenost rodinných domů od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být dle těchto předpisů vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m. Pro rodinné domy taktéž pracovala s tzv. sklopnou výškou v případech, kdy některé z protilehlých stěn sousedních staveb pro bydlení měla umístěna okna obytných místností. Pak musel být odstup staveb roven minimálně výšce vyšší z protilehlých stěn. V praxi panovala nejednoznačnost ohledně výkladu sklopné výšky v budovách zasazených ve svažitém terénu. Posuzování vzdálenosti staveb skrze sklopnou výšku se neuplatnilo vždy. Výjimku tvořily například stavby umísťované v prolukách. Vyhláška č. 501/2006 Sb. taktéž umožňovala požádat o výjimku z nedodržení sklopné výšky, a to za splnění podmínek podle § 169 zákona č. 183/2006 Sb. Pokud se na pozemku s RD umísťovaly stavby garáže a další stavby související a podmiňující bydlení, pak vzdálenost od společných hranic pozemků nesměla být menší než 2 m. Bylo možné rodinný dům a/nebo garáž umístit až na samotnou hranici pozemku, pokud to dovoloval charakter zástavby. Byla zde však zvlášť daná podmínka, že k umožnění takového umístění nesmí být ve stěně, která je na hranici pozemku, žádný stavební otvor (např. okna, větrací otvory, apod.), a zároveň muselo být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu na sousední pozemek.

Novinky od 1. 7. 2024

Od 1. 7. 2024 je účinná nová Vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu. Tyto pravidla však nový stavební zákon, respektive jeho prováděcí vyhláška, podle kterých se začnou povolovat i rodinné domy, u kterých byla podána žádost o vydání povolení po 30. 6. 2024. Odstupové vzdálenosti mezi stavbami jsou nově řešeny pouze v pár větách § 11 v odst. 2) a odst. 4) s tím, že umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku. Nový stavební zákon v souvislosti s požadavky na umísťování staveb přináší pouze obecné pravidlo, podle kterého „vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické a požadavky stanovené prováděcím právním předpisem a jinými právními předpisy“; zároveň budou muset vzájemné odstupy umožňovat údržbu. Lze poznamenat, že výše uvedené obecné pravidlo navazuje na to dosavadní obsažené ve „starém“ stavebním zákoně. Jak již bylo výše zmíněno, nový stavební zákon ponechává, stejně tak jako starý stavební zákon, konkrétnější požadavky na prováděcí vyhlášce Ministerstva pro místní rozvoj. Tímto krokem tedy dojde k určité liberalizaci stavebního práva v souvislosti s odstupovými vzdálenostmi, což ostatně bylo jedním z cílů zákonodárců. Stavba musí být dále umístěna minimálně 2 m od hranice pozemků vyjma pozemku veřejného prostranství. V případě umístění stavby na hranici pozemku, nesmí být ve stěně stavby orientované k hranici pozemku žádné stavební otvory; to neplatí při umístění stavby na hranici s pozemkem veřejného prostranství. Stavba musí být umístěna tak, aby bylo zamezeno stékání srážkových vod a spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek. Nemyslím si, že termín znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku osobám dotčeným danou stavbou a účastníkům stavebního řízení mnoho napoví. Dle existující judikatury v dané věci je třeba budoucí záměry sousedů jako účastníků stavebního řízení brát v potaz jen tehdy, pokud již tito žádali o povolení jimi zamýšlené stavby.

Obecné požadavky na odstup staveb

Pro umístění stavby na pozemku je nutné dodržet řadu podmínek, které stanoví příslušné předpisy (zákony, vyhlášky a související normy). Patří mezi ně i požadavky na odstupové vzdálenosti. Stavební zákon nestanovuje jednotnou konkrétní minimální vzdálenost, ale odkazuje na to, že stavba musí být umístěna v souladu s požadavky na urbanistickou koncepci, technickými požadavky na stavby a s ohledem na charakter okolí. Obecné požadavky pro odstupy staveb vymezené v § 25 odst. 1 vyhlášky je proto nutné dodržet při umístění jakékoliv stavby ve významu stavebního zákona, a to i v případě, že konkrétní stavba jinak nepodléhá povolovacímu režimu. Vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu.

Čtěte také: Legislativní rámec pro územní souhlas

Nemyslím si, že termín znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku osobám dotčeným danou stavbou a účastníkům stavebního řízení mnoho napoví. Dle existující judikatury v dané věci je třeba budoucí záměry sousedů jako účastníků stavebního řízení brát v potaz jen tehdy, pokud již tito žádali o povolení jimi zamýšlené stavby. Výše uvedená judikatura poodhaluje výklad termínu znemožnění budoucí zástavby sousedního pozemku a tvrzení případného stěžovatele, že umístění stavby by mohlo v budoucnu znemožnit jejich stavební záměr. K aspektu neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku lze upozornit na důležité faktory jako je zajištění dostatku denního světla, míry oslunění, zajištění možnosti údržby stavby, hygienické či další požadavky.

Souhlas souseda a výjimky

Podle § 95 Vyhlášky č. 146/2024 Sb. je taktéž možné za splnění podmínek § 138 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., (nový) stavební zákon, požádat o výjimku z nedodržení minimální vzdálenosti, tzn. z nedodržení alespoň 2 metrů od hranic pozemků a umístění stavby se stavebními otvory na hranice pozemků. Lze poukázat na to, že podle § 138 odst. 1 nového stavebního zákona nesmí být při udělení výjimky ohroženy sousední pozemky nebo stavby, což již chrání § 11 Vyhlášky č. 146/2024 Sb., ze kterého se výjimka uděluje. V odůvodněných případech je možno požádat o výjimku, pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Výjimku schvaluje stavební úřad a nelze na ni uplatňovat právní nárok.

Souhlas souseda je nutný, pokud se stavba nachází blíže než 2 metry od hranice pozemku, pokud stavba ovlivňuje jeho vlastnická práva (např. stíní, omezuje přístup ke světlu, hlučí apod.), pokud je nutné vstupovat na jeho pozemek během stavby. Součástí žádosti o výjimku by mělo být i vyjádření dotčených vlastníků sousedních pozemků. Její udělení závisí na správním uvážení stavebního úřadu. Ten posuzuje každý případ individuálně, přičemž může výjimku zamítnout i v případě, že by technicky byla realizovatelná. Výjimka musí být vždy řádně odůvodněna a nesmí být v rozporu s veřejným zájmem nebo s ochranou práv sousedů.

Řízení o dodatečném povolení stavby

Nový stavební zákon částečně změnil podmínky, které budou muset být ze strany „černého“ stavebníka splněny pro dodatečné povolení stavby. Dodatečně nebude možno povolit stavby, která vyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu. V případě, kdy probíhá řízení o dodatečném povolení stavby, může být nutnost udělení výjimky z požadavků na výstavbu důvodem pro zamítnutí žádosti o dodatečné povolení stavby a nařízení jejího odstranění. Ne vždy však tomu tak musí být. K určitému zmírnění dochází v případě, kdy stavba nesplňuje právě toliko ožehavé požadavky na umisťování staveb, které zahrnují zejména zachování minimálních odstupových vzdáleností. V takovém případě je dodatečné povolení stavby možné pouze za situace, že stavebník doloží souhlas dotčeného vlastníka sousedního pozemku nebo stavby s umístěním stavby. V případě, že tento souhlas nebude udělen, bude dodatečné povolení stavby rovněž znemožněno.

Důsledky nedodržení odstupových vzdáleností

Nedodržení požadovaného odstupu stavby je přestupkem proti stavebnímu zákonu. Pokud stavební úřad zjistí, že došlo k porušení, může nařídit zastavení stavby, dodatečné projednání stavby v řízení o dodatečném povolení nebo odstranění stavby, pokud není možné ji legalizovat. Za porušení stavebního zákona mohou být uloženy vysoké pokuty jak fyzickým, tak právnickým osobám. Stavební úřad má několik možností: zahájí řízení o odstranění stavby, vyzve stavebníka k doložení dokumentace a zajištění dodatečného povolení, může uložit pokutu až do výše 500 000 Kč fyzické osobě nebo až 2 miliony Kč právnické osobě. V případě, že není možné stavbu dodatečně povolit, úřad může nařídit její odstranění na náklady stavebníka.

Čtěte také: Pevnost a odolnost betonu díky přísadám

Jak se bránit proti nelegální výstavbě nebo rozhodnutí o odstranění stavby

Pokud soused postaví stavbu příliš blízko nebo přímo na hranici pozemku bez vašeho souhlasu, můžete se bránit několika způsoby:

• Podnětem ke stavebnímu úřadu - úřad je povinen přezkoumat, zda je stavba legální a v souladu se zákonem.
• Stížností na porušení územního plánu nebo zákona.
• Občanskoprávní žalobou - pokud stavba porušuje vaše vlastnická práva (např. stíní zahradu, brání výhledu, hlučí apod.).

V každém případě doporučujeme jednat nejprve smírně - sousedské spory jsou často dlouhé a nákladné. Pokud ale narazíte na neústupnost, neváhejte využít právní pomoc.

Pokud stavební úřad nařídí odstranění stavby, má stavebník právo se bránit:

• Podáním odvolání k nadřízenému stavebnímu orgánu (např. krajský úřad).
• Správní žalobou ke krajskému soudu - je třeba ji podat do dvou měsíců od doručení rozhodnutí.
• Žádostí o přezkum nebo obnovu řízení, pokud se objeví nové skutečnosti.

Zároveň je možné se pokusit dodatečně legalizovat stavbu, pokud je to technicky a právně možné - tedy pokud stavba neodporuje územnímu plánu a nejsou proti ní závažné námitky sousedů.

Praxe a doporučení

Pro stavební úřad, především však pro účastníky stavebního řízení zahájeného po 1. 7. 2024 bude oproti minulému právnímu stavu spoléhajícímu na přesnou kvantifikaci vzdálenosti staveb důležité se vypořádat s obecnými požadavky na umožnění budoucí zástavby sousedního pozemku nebo neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku. Vliv nově vznikající stavby na své okolí a dodržení odstupových vzdáleností bylo vždy aktuální téma a jsem přesvědčen, že aktuálním zůstane i v budoucnu. O to víc, že nová vyhláška de facto odstupové vzdálenosti řeší okrajově, či spíše neřeší. Při vzniku nové stavby hraje vzdálenost pro sousedy důležitou roli s ohledem na hluk, prach a emise. Bude na každém, aby se v případě pochybností začal aktivně bránit cestou námitek a znaleckých posudků na možné dopady stavby jako je zastínění, vliv na ochranu soukromí, životní prostředí, hluk či případné emise.

Čtěte také: Zakládání staveb: Nové normy a technologie

V praxi naší advokátní kanceláře je téma vzájemných odstupů staveb jednou z nejfrekventovanějších problematik, které v rámci stavebního práva řešíme. Naše služby využívají stavební firmy, investoři i veřejní zadavatelé, protože jim poskytujeme komplexní právní podporu v oblasti stavebního práva. Víme, že stavební právo je složité a může přinášet nečekané komplikace. Pokud plánujete výstavbu nemovitosti, určitě již víte, že se s celým procesem pojí celá řada povinností a podmínek, které musí Vaše stavba splňovat. Důležité je ale pamatovat také na to, že řada podmínek, které musíte splnit, se pojí nejen ke stavbě samotné, ale např. také k umístění stavby na pozemku. Jednou z nejdůležitějších věcí, na kterou je třeba pamatovat již při úplném začátku s plánováním stavby, resp. už při výběru pozemku, je pak podmínka dodržení rozestupů mezi stavbami. Vždy doporučujeme konzultovat záměr se stavebním úřadem a v případě potřeby také se sousedy. Nelegální výstavba se může výrazně prodražit a v krajním případě skončit demolicí.

tags: #souhlas #s #omezením #kvůli #odstupu #staveb

Oblíbené příspěvky:

• Vše o závěsných drapácích na kamenivo
• Vše o chromových lištách oken pro VW Passat B8
• Vše o balkánské rula dlažbě
• Recenze ONETIME tmelu
• Odolné protiskluzové lišty pro schody