Průvodce nákupem nemovitosti v Chorvatsku: Zkušenosti z Vodic

Mít vlastní bydlení u moře byl vždy velký sen. I když jsem si myslela, že se k němu dostanu později, náhodná dovolená v chorvatské Selce s manželem v září 2021, v době covidu a před válkou na Ukrajině, tento proces urychlila. V té době byly v České republice nemovitosti extrémně drahé, ale věděla jsem, že se situace brzy vrátí k normálu.

Počáteční výběr lokality a finanční limity

Moje původní záměry směřovaly k Crikvenici, která je sice blíže slovinským hranicím, ale nemá tak slunečné počasí. Prošla jsem si nabídky několika realitních kanceláří a stanovila si finanční strop na 100 000 euro v hotovosti (nakonec se koupě nemovitosti vešla do 99 000 euro včetně všech poplatků). Mezi mé oblíbené lokality patřily Crikvenica, Selce, Pag, Biograd na Moru, Vodice a Primošten (což byla maximální akceptovatelná vzdálenost).

Rychlý přehled preferencí:

• Oblíbené lokality: Crikvenica, Selce, Pag, Biograd na Moru, Vodice, Primošten (maximální vzdálenost)
• Vzdálenost z ČR: Maximálně do 10 hodin cesty
• Finanční limit v hotovosti: 100 000 euro (realizováno za 99 000 euro včetně poplatků)
• Realitní kanceláře: Joda nekretine, REMAX nekretine, NAŠ DOM, Wohin, Casa de Mar a jednotliví zprostředkovatelé z Česka (doporučuji Martin Dráb, specializace spíše od Splitu dolů)
• Realitní servery: Njuškalo.hr, Indomi.hr (rozhodně nedoporučuji kupovat napřímo od vlastníka bez jakékoliv pomoci)

Poplatky spojené s koupí nemovitosti v Chorvatsku

Při koupi nemovitosti v Chorvatsku je nutné počítat s několika typy poplatků. Cena nemovitosti běžně neobsahuje daň, kterou si bere realitní kancelář za své služby.

Přehled poplatků:

• Poplatek realitní kanceláři: 3 % a výše z ceny nemovitosti. Měli by připravit smlouvu, domluvit podpis notáře (bez něj nelze nemovitost koupit) a přepsat všechny energie z vlastníka na kupujícího. Zápis na katastr nemovitostí je otázkou dohody.
• Poplatek za notáře: Cena se liší, v mém případě byl zahrnut v poplatku realitní kanceláře.
• Daň z koupě nemovitosti: V Chorvatsku činí 3 % z ceny nemovitosti. V Česku je tato daň zrušena. Po zápisu na soud přijde výzva k doplnění údajů pro výpočet ceny.
• Poplatky za jednotlivé služby:
  • Elektřina (HEP): Měsíční zálohy kolem 4 euro.
  • Odpad: Pro rok 2022 to bylo 6 euro měsíčně, nyní 7 euro.
  • Voda a kanalizace: Platba chodí z města jednou za 3 měsíce.
  • Poplatek za rekreační nemovitost: 80 euro ročně. V případě pronájmu se platí ještě turistická taxa.
• Poplatky za pronájem nemovitosti: Nutná registrace do eVisitoru v turistické agentuře. V mém případě nebyl pronájem primárním zájmem, a proto jsem koupila dům namísto apartmánu.

V současné době nemám zavedený internet, protože žádný dodavatel nenabídl dobrou cenu a připojení. Zvažuji řešit to přes mobilní data. TV určitě pořizovat nebudu, je to přece u moře.

První pokusy o koupi a úskalí chorvatského realitního trhu

Můj limit 100 000 euro bez poplatků RK byl problémem. Navíc manžel nebyl myšlence koupě nemovitosti v zahraničí nakloněn, což mé rozhodování komplikovalo. Kdybych byla rychlejší a rozhodnější, v roce 2021 byly ceny domů a bytů stále velmi příznivé a nabídka široká.

Čtěte také: Hronbach – váš spolehlivý dodavatel stavebnin

Sledovala jsem nemovitosti na internetu dva měsíce a vyrazila na obhlídku do Crikvenice, kde jsem si nešťastnou náhodou odřela koleno na koloběžce. Navštívila jsem tři místní realitní kanceláře: JODA, Remax a Casa de Mar. Komunikace s chorvatskými realitními kancelářemi je dost složitá, často se setkáte s "nema problema", které se nakonec problémem stane.

Zkušenosti s realitními kancelářemi:

• JODA: Vybrané nemovitosti, ale nikdy mi nezavolali zpět ohledně prohlídek.
• Remax: První prohlídka malého domku v Selce za 93 000 euro (55 m2). Byl maličký, v slepé uličce, blízko moře. Měl malé nádvoří (cca 50 m2), spodní patro (15 m2), první patro se samostatným vstupem (15 m2) a ložnici s terasou (25 m2). Dvě koupelny byly před vstupem do domu, což odradilo mnoho zájemců. Pro mě to ale bylo ideální.

Koupě nemovitosti v Chorvatsku se liší od České republiky. Je důležité si uvědomit, že v Chorvatsku se rozcházejí údaje v katastru nemovitostí a zápis na soudu, který je stěžejní. Smlouva o koupi jde na soud, zatímco na katastrální úřad je potřeba provést zápis samostatně. Pokud nejste znalci stavebního procesu, doporučuji kupovat nemovitost v Chorvatsku přes českého zprostředkovatele z jeho nabídky. Jednání napřímo s chorvatskou stranou vyžaduje pevné nervy, stavební znalosti a především seriózního partnera, a to nemusí stačit bez dobrého právníka. Já jsem si nechala smlouvu zkontrolovat známým.

Neúspěšné pokusy a růst cen

Můj sen o domě v Selce pokračoval i po vypuknutí války na Ukrajině, i když jsem zvažovala, zda je nákup v tuto dobu dobrá volba. Další dům v Selce jsem našla u realitky Casa de Mar za 93 000 euro bez provize. Chtěla jsem cenu trochu snížit, což se mi stalo osudným - realitka po odmítnutí majitelky se mnou přestala komunikovat a dům zmizel z nabídky.

Nakonec jsem si našla realitního makléře z Prahy, pana Marinkoviče, který mluvil chorvatsky. Zjistila jsem, že dům v Selce je nyní v nabídce Remaxu za 100 000 euro. Bylo mi řečeno, že Chorvatsko bude přecházet na euro a ceny porostou, což se potvrdilo.

Když se pan Marinkovič spojil s majitelkou, ta oznámila, že má jiného zájemce z Česka a podepsanou rezervační smlouvu. Můj půlroční boj tak přišel vniveč. Litovala jsem, že jsem tak dlouho váhala, obzvláště kvůli krátké dojezdové vzdálenosti (cca 7,5 hodiny).

Čtěte také: Dřevo a stavebniny od Palubky Lochovice

Hledání ve Vodici a úspěšná koupě

Rozhodla jsem se pokračovat v hledání a jednat rychleji kvůli blížícímu se přechodu na euro. Naplánovala jsem si další prohlídky, tentokrát v Crikvenici, Novi Vinodolski, na Pagu a mnoho nemovitostí ve Vodici a Primoštenu.

V Crikvenici jsem se znovu setkala s agentem Domagojem, který už pracoval pro jinou realitní kancelář. Komunikace s ním se výrazně zlepšila. Bohužel, všechny prohlídky byly k ničemu, protože do 14 dnů bylo vše rezervováno, dokonce se jeden byt prodal v rámci rodiny. V Chorvatsku totiž realitní kancelář nemá výhradní právo na prodej, a tak se nemovitosti prodávají rychle.

Na Pagu byly nemovitosti podezřele levnější, ale neseděla mi realitní kancelář a město Pag jako takové pro život. Nakonec jsem se sestrou dorazila do Vodic, kde jsme navštívily realitní kancelář Náš Dom. Prohlédly jsme si čtyři byty ve Vodici a Srimě, ale žádný mě neoslovil. I zde jsem se setkala s problémem změny ceny nemovitosti ze strany majitele, který požadoval 129 000 euro místo původních 99 000 euro.

Další prohlídku jsem měla s realitní kanceláří Wohin a makléřkou Darijou, s níž byla komunikace nejlepší. Prohlédla jsem si novostavbu se šesti byty, ale komplikovaná vlastnická struktura (šest spoluvlastníků, jeden žijící v Itálii) mě odradila.

Darija mi pak náhodou nabídla dům v centru Vodic, který jsem si dříve vyhlédla. Byla ochotna mi vyjednat cenu 99 000 euro. Prohlédla jsem si dům, který byl přesně jako na fotografiích. Darija mi rychle poslala veškerou dokumentaci. Dům z roku 1968 s přistaveným patrem měl v pořádku projekt, schválení stavebním úřadem i kolaudaci. Vlastník byl jen jeden, a údaje se shodovaly s katastrem i zemskou knihou.

Čtěte také: Rozšíření výroby dřevěných konstrukcí v Mimoni

S majitelkou jsem se setkala, bydlela ve Vodici 20 let. Jediný problém bylo parkování, které jsem vyřešila pronájmem u sousedů. Darija a Sabina se mnou šly k notáři, kde se k smlouvě přidávala tabularna isprava. Tentýž den Darija se mnou přepsala elektřinu, vodu, odpady a přihlásila mě na město k platbě poplatku za rekreační nemovitost. Do 3 týdnů od podpisu smlouvy jsem byla zapsána v zemské knize. Na zápis na katastrálním úřadě a platbu daně z koupě nemovitosti stále čekám.

Zabydlování a praktické aspekty

Během pobytu při podpisu smlouvy jsem se náhodou potkala s Tamarou, která se narodila ve Frýdku-Místku, ale žije v Chorvatsku 30 let, a tak rozumí a mluví česky i chorvatsky.

Při zabydlování jsem zjistila drobné nedostatky, které rychlá prohlídka neodhalila. Střecha byla sice nová, ale podbití v patře z nového dřeva nebylo ani po čtyřech letech natřené. Elektřina byla nová v mědi, ale některé zásuvky bylo nutné předělat. Zkontrolovala jsem vodu, odtok odpadů, okna a podlahy.

Velkou výzvou byl odvoz starého nábytku. Tamara mi zjistila, že mám nárok na jeden bezplatný odvoz čtyř kubíků odpadu ročně. Domluvila jsem si tedy s Leč Vodice konkrétní den odvozu.

Shrnutí a doporučení

Koupě nemovitosti v Chorvatsku je složitý proces plný úskalí, které se liší od české legislativy. Je klíčové mít trpělivost, důkladně prověřovat dokumentaci a ideálně využít služeb ověřeného českého zprostředkovatele, který má zkušenosti s chorvatským trhem.

Tabulka: Přehled nákladů a služeb při koupi nemovitosti v Chorvatsku

tags: #stavebniny #vodice #chorvatsko

Oblíbené příspěvky:

• Úsporné zateplení s Isover GreyWall Plus TL 100 mm
• Vše o příčkách Ytong a Silka
• Tipy pro výběr dřevěných hraček do kuchyňky
• zateplení fasády cihlového domu
• podrobný průvodce stavbou cihlového bazénu