Výšková regulace v Praze: Proč se v hlavním městě nestaví do výšky a co přináší Metropolitní plán

Otázka, proč se v Praze nestaví do výšky, dlouhodobě trápí pražské stavaře, developery i politiky na magistrátu. Nový Metropolitní plán Prahy, který má určovat rozvoj města na několik desetiletí dopředu, přináší jasné výškové limity pro nové budovy. Jejich cílem je chránit historická panoramata města a zachovat charakter pražského centra bez dominant, které by podle památkářů narušovaly jeho genius loci.

Důvody omezení výškové výstavby

Praha nestaví do výšky kvůli složitým povolovacím procesům, nedostatku dlouhodobé koncepce a odporu ze strany památkářů a některých organizací, které chtějí zachovat historický charakter města. Podle aktuálních dat je 56 procent domů v Praze nižších než 10 metrů a regulace brání stavět vysoké budovy.

Názory na výškovou regulaci

Kritici volají po benevolentnějších limitech výškové výstavby a tvrdí, že kdyby se více stavělo do výšky po vzoru evropských metropolí, tak by bylo dostupnější bydlení. Naopak pražský zastupitel Patrik Nacher (ANO) se domnívá, že stavba vysokých budov by měla být benevolentnější a pružnější. „Nemyslím tím, že by se výškové budovy měly stavět v centru. To rozhodně ne, ale pro mě je výškový limit jakýmsi lakmusovým papírkem, jestli je tady ochota a zájem stavět a udělat tady novou, soudobou architektonickou vrstvu.“

Podle Nachera má Praha tři možnosti, jak stavět a čelit krizi bydlení. Město musí využít buď oblasti brownfieldů, jako je Smíchov či Nákladové nádraží Žižkov, rozpínat se a „jít do šířky“, nebo právě stavět do výšky. „Stačí se podívat jak na Západ, tak na Východ od nás. Bratislava, Vídeň, Budapešť nebo Varšava.“

Porovnání s V4 zeměmi

Hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda poukázal na problematiku, že „Z Česka a Prahy zvláště se stal skanzen, i Brno či Bratislava mají vyšší budovu, o Varšavě ani nemluvě…“ V první padesátce žebříčku nejvyšších budov zemí Visegrádské čtyřky má Česko jen dvě zastoupení: brněnskou AZ Tower na 39. místě a pražskou City Tower na 42. místě. To potvrzuje i CEO developerské společnosti Neocity Oded Beer: „Současný trend ve výškové výstavbě ukazuje na snahu developerů maximalizovat stavební potenciál a hledat nové formy dostupného bydlení.“

Čtěte také: klíč k hladkým podlahovým přechodům

Metropolitní plán Prahy a jeho regulace

Metropolitní plán Prahy dává jasná pravidla a vymezuje prostor, kde budou moci výškové stavby vyrůst. Hutník uvedl, že se jedná o maximálně možný kompromis města s obyvateli, developery i památkáři. „Pokud se časem ukáže, že někde je plán ve výškové regulaci přísnější, než je nezbytně nutné, je možné ji změnit podobně, jako se mění územní plán dnes.“

Metropolitní plán chrání i 44 panoramatických pohledů. „Například i Pankrác, kde už máme dvě budovy, které mají přes 100 metrů, by měl mít limit 70 metrů, což je za mě absurdní,“ uvedl Nacher s tím, že jedním z hlavních problémů jsou aktivisté z řad politiků, jako jsou Piráti a Praha sobě, kteří „podporují cokoliv, co může zpomalit výstavbu.“

Definice výškové stavby a území se zákazem

Výšková stavba je taková stavba, která svou výškou překračuje výškovou hladinu dané lokality nebo relativní výšku 40 m. Území se zákazem výškových staveb je stanoveno v optickém kontaktu s Pražskou památkovou rezervací a slouží k ochraně výrazných kulturních hodnot struktury historické zástavby hlavního města Prahy a dochovaného panoramatu jádra města. Hranice zákazu výškových staveb je vymezena ve výkresu č. 4 - Plán využití ploch. Tato hranice tvoří myšlené rozhraní o šířce 25 m od osy čáry směrem do oblasti 1, v němž je možné posuzovat stavby podle podmínek stanovených pro oblast 2 v případě, kdy hranice výškových staveb vede mimo hranici posuzovaného pozemku. Dále zahrnuje všechny památkové rezervace a zóny a dochovaná historická jádra bývalých samostatných obcí.

Stávající výšková hladina a drobné výškové dominanty

Stávající výšková hladina může být v tomto území překročena pouze drobnými výškovými dominantami. Drobná výšková dominanta je část stavby vystupující nad výškovou hladinu okolní zástavby i vlastního objektu, nepřesahující zpravidla výšku dalšího podlaží a nezvyšující významně užitnou plochu objektu. Zdůrazňuje pozici objektu v urbanistické struktuře (např. nároží, zdůraznění vstupu, schodiště apod.).

Příklady a dopady výškové regulace

Projekt Top Tower

Nový Metropolitní plán Prahy nově ohrožuje i očekávanou výškovou budovu Top Tower, kterou má postavit u stanice metra Nové Butovice developerská společnost Trigema. Sporným bodem je výška, neboť Top Tower má měřit 125 metrů, přičemž o dalších deset metrů ji má přesahovat vrak lodi od sochaře Davida Černého. Nový plán ale počítá s limitem sto metrů. Podle šéfa Trigemy Marcela Sourala má firma tři možnosti, jak projekt zachránit: získat stavební povolení ještě před účinností nového plánu, využít přechodné období po jeho schválení, nebo doufat ve změnu samotného dokumentu. Praha má v současnosti tři výškové stavby přesahující sto metrů - V Tower, City Empiria a City Tower, všechny na Pankráci. Nový plán už podobné projekty nepřipouští.

Čtěte také: Zakládání staveb: Nové normy a technologie

Regulace v Holešovicích

Stavební úřad zamítl kritizovanou zástavbu proluky nedaleko Holešovické tržnice v Praze 7. Stavební úřad v rozhodnutí uvedl, že není přípustné, aby v místě vznikla 42 metrů vysoká stavba. Důvodem je, že „Výšková hladina v dané lokalitě dosahuje výšky maximálně 25 metrů. Navrhovaný záměr svým výškovým uspořádáním tuto výškovou hladinu výrazně převyšuje a není tímto v souladu s předepsaným zákazem výškových staveb.“

Právní rámec a určení výškových hladin

Pro stanovení výšky nových budov v území obecně platí ustanovení zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu („Stavební zákon“) a ustanovení vyhlášky č. 501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území („Vyhláška“). V Praze je však situace odlišná kvůli možnosti Prahy upravit si podmínky výstavby odlišně od zbytku republiky. V Praze je tak výška nových budov regulována ustanoveními nařízení č. 10/2016 Sb. hl. m. Prahy, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze, v platném znění („Pražské stavební předpisy“).

Pražské stavební předpisy zejména zavádějí tzv. výškové hladiny (celkem 8), které stanovují jak maximální, tak i minimální výšku nových budov. Zavedení výškových hladin by mělo být promítnuto do pražského územního plánu, což v současné době není. Pražské stavební předpisy také upravují způsob, jak se výška budov v území stanovuje a dále výjimky pro umístění vyšších staveb do území. Maximální výšku mohou v odůvodněných případech překročit veřejné budovy a dále tzv. drobné výškové dominanty.

Určování výškové hladiny

Výšková hladina pro konkrétní záměr se stanovuje tak, že se vymezí relevantní zástavba, dle jejíž výšky se bude odvozovat stávající výšková hladina území. Problémem je právě stanovení relevantní zástavby, ze které se bude existující výšková hladina odvozovat. Okruh této zástavby je totiž pro každý projekt nutno stanovit individuálně právě s přihlédnutím k charakteru území, do kterého je stavba umisťována. Zatímco v jednom případě může být relevantní zástavbou pouze zástavba v dané ulici, popř. jednoho bloku, tak v jiném to může být zástavba celé čtvrti. Při vymezování správné výškové hladiny je také důležité pamatovat na to, jaké části budovy se do této výšky započítávají. Do výšky stávajících budov se totiž počítá výška jen po hlavní římsu budovy, nikoliv výška nad. Tzn. že podkroví a ustoupená podlaží nejsou pro stanovení výškové hladiny relevantní.

Regulace výšky nových budov Pražskými stavebními předpisy bývá pro stavebníky občas matoucí, a to z důvodu, že výklad Pražských stavebních předpisů má na starosti příslušný stavební úřad, nikoliv úřad územního plánování. Odstranit nesoulad lze jen tak, že územní plán bude přímo sám obsahovat výškovou regulaci území.

Čtěte také: Zjistěte vše o suchých stavbách

Přístup nového Metropolitního plánu k výškové regulaci

Nový územní plán Prahy, tzv. Metropolitní plán, sice vyloženě výškovou regulaci neobsahuje, avšak obsahuje regulaci maximálního počtu podlaží v příslušném území. Od této regulace lze s užitím hodnoty průměrné výše jednoho podlaží alespoň přibližně vyhodnotit, s jakou výškovou hladinou lze orientačně počítat. Po účinnosti Metropolitního plánu se tak o něco zvýší jistota stavebníků ohledně přípustnosti umístění jejich stavebního záměru, neboť si při určení správné výškové hladiny budou moci vypomoct maximálním počtem podlaží uvedeným v Metropolitním plánu. Úplnou jistotu ohledně maximální výšky záměru budou mít stavebníci při umisťování staveb s výškou nad 40 metrů. Metropolitní plán totiž stanovuje pro budovy nad tuto výšku kromě regulované podlažnosti výslovně i konkrétní regulovanou výšku budovy.

tags: #uzemi #se #zakazem #vyskovych #staveb #co

Oblíbené příspěvky:

• Podrobně o vrutech a jejich aplikacích
• Spřahovací Trny
• Odvodnění plochých střech s podtlakovou izolací
• kompletní průvodce žlabovými háky
• Návod na sádrokartonovou předstěnu s izolací 150 mm