Zápis atypických staveb do katastru nemovitostí v České republice

Katastr nemovitostí je veřejně dostupný seznam, který obsahuje informace o nemovitostech. Katastr je přístupný v digitální podobě a základní informace o nemovitostech jsou dostupné zdarma. Pokud byste chtěli výpis z listu vlastnictví, pak již budete muset zaplatit. Zápis do katastru nemovitostí znamená zápis věcných práv k nemovitosti. Zápis můžete vytvořit tak, že podáte návrh na vklad zápisu vzniku, zániku, změny atd. práva (nejčastěji vlastnického práva). Pouze na základě změny v katastru nemovitostí začínají vaše práva platit.

Typy staveb a jejich zápis

Dokončené novostavby a rekonstrukce

Dokončili jste stavbu rodinného domu nebo rekonstrukci, při které došlo ke změně obvodu budovy? Pokud ano, zbývá vám udělat poslední krok - zapsat změnu do katastru nemovitostí. Do katastru nemovitostí se zapisují dokončené stavby o ploše větší než 16 m² a do 4,5 m výšky. Pokud má vaše novostavba větší výměru než 16 m2 zastavěné plochy a do 4,5 m výšky, bude nutné ji zapsat do katastru nemovitostí. Kromě klasické žádosti na vklad do katastru budete muset přiložit ještě další dokumenty.

• Geometrický plán novostavby: Ten musí vyznačovat obvod budovy. Geometrický plán je jedním z hlavních dokumentů pro zápis stavby do katastru nemovitostí, a to dle § 79 vyhlášky č. 357/2013 Sb. Geometrický plán vyhotovuje úředně oprávněný geodet. Cena geometrického plánu pro zápis stavby do katastru nemovitostí začíná na 5 000,- bez DPH a odvíjí se od velikosti stavby a vzdálenosti pozemku.
• Ohlášení dokončené stavby: Pokud na pozemku vznikla nová stavba, obec jí musí přidělit číslo popisné či evidenční. Aby se tak stalo, je třeba vyplnit formulář Žádost o přidělení čísla popisného/evidenčního. K žádosti přiložte geometrický plán a prohlášení stavebníka o tom, že stavba byla provedena v souladu s jejím povolením a ověřenou projektovou dokumentací. Jestliže jste pouze rekonstruovali stávající budovu, ke které již náleží číslo popisné, stačí vám vyplnit formulář Ohlášení dokončené stavby.

Dříve bylo nutné nechat si novostavbu také zkolaudovat a potvrzení o kolaudaci přiložit k žádosti na vklad do katastru. Listiny musí být předloženy v originále, úředně ověřené kopii nebo jako autorizovaně konvertovaný dokument. Návrh na vklad lze podat také elektronicky.

Drobné stavby

Zapisovat se nemusí takzvané drobné stavby - bazény, různé konstrukce, sloupy nebo zpevněné plochy. V praxi však vznikají nejasnosti při dělení parcel v souvislosti s vyznačením drobných staveb, tedy staveb uvedených v příloze č. 1 stavebního zákona, které podle § 171 stavebního zákona nepodléhají povolení. Stavební úřad vydá toto vyjádření na žádost vlastníka stavby postupem podle ustanovení § 154 až 158 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád. K žádosti o vydání tohoto vyjádření předloží vlastník stavby geometrický plán, případně další podklady, z nichž je možné ověřit splnění definičních znaků drobných staveb, zejména odstupové vzdálenosti od hranic pozemků.

Rozdělení pozemků

Společný metodický pokyn Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č.j. ČÚZK-019343/2026 sp. zn. ze dne 17. Ministerstvo pro místní rozvoj stanoví podle § 333 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění zákona č. 152/2023 Sb., k provedení § 158 odst. 5 a § 166 odst. 1. Stavebním pozemkem je v souladu s § 12 písm. b) zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“), pozemek, jeho část nebo soubor pozemků vymezený a určený k zastavění rozhodnutím stavebního úřadu nebo regulačním plánem. Z této definice stavebního pozemku vyplývá, že pro účely stavebního zákona se od svého vymezení stavební pozemek stává jedním pozemkem. Zastavěný stavební pozemek je totiž podle § 12 písm. c) stavebního zákona definován tak, že se jím rozumí pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením tvořící souvislý funkční a prostorový celek se stavbami majícími určující funkci v tomto souvislém celku. Potřebu povolení dělení a scelení podle stavebního zákona je proto třeba posuzovat vždy s ohledem na konkrétní vymezení stavebního pozemku nebo zastavěného stavebního pozemku, a to bez ohledu na terminologii a způsob evidence pozemků v katastru nemovitostí.

Čtěte také: Zakládání staveb: Nové normy a technologie

V první řadě musíte k rozdělení pozemků získat povolení stavebního úřadu. To získáte tak, že na příslušný stavební úřad podáte žádost o vydání územního rozhodnutí o dělení pozemku. K této žádosti musíte doložit také další dokumenty podobně jako když byste žádali o stavební povolení. Společně s těmito dokumenty pak můžete podat žádost o vklad do katastru nemovitostí.

Rozestavěné stavby a jednotky

V katastru nemovitostí můžete najít také rozestavěné stavby, ale pouze pokud zápis proběhl ještě před rokem 2014. Na začátku roku 2014 totiž vešel v účinnost zákon o katastru nemovitostí, který již neumožňuje zápis rozestavěné budovy do katastru nemovitostí. Výjimku ale představují rozestavěné jednotky. Jednotkou se přitom myslí byt nebo nebytový prostor, případně jejich soubor. Jedná se tedy o prostorově oddělenou část domu společně s podílem na společných částech domu.

Studny a vodní díla

Studna se do katastru nemovitostí nezapisuje. Přesto si ji ale nemůžete postavit bez povolení. Studna je totiž vodním dílem, které nelze zhotovit na černo. V první řadě budete potřebovat souhlas vodoprávního úřadu k tomu, abyste mohli provést hydrogeologické vrty, které posoudí, zda vůbec studnu na pozemku můžete mít. V případě, že máte podzemní vody dostatek a studnu je možné postavit, přichází na řadu územní rozhodnutí o umístění stavby studny, které vám vydá příslušný stavební úřad. Následně je třeba získat také stavební povolení a povolení k odběru podzemních vod. Ty můžete vyřešit ve sloučené žádosti, kterou podáte na místní odbor životního prostředí. Počítejte ale také s tím, že v případě, že by se jednalo o vrt hlubší než 30 metrů, bude se již jednat o tzv. průzkumný vrt.

Problematika nezapsaných a chybně zapsaných staveb

Nejčastěji se s nezapsanými nebo chybně zapsanými stavbami setkáváme u starších domů, postavených před několika desítkami let. Často majitelé stavby postavili, zkolaudovali, ale na katastrální úřad už celou věc neoznámili. Chcete koupit dům a zjistili jste nesrovnalosti v katastru nemovitostí? Nebo svoji nemovitost prodáváte a přišli jste na to, že vaše garáž nebo přistavená veranda je vlastně černou stavbou? Toto je věta, kterou jsem slyšel od nespočtu prodávajících nemovitostí. Naštěstí se mi většinu z nich podařilo přesvědčit, aby s řešením této vady neváhali.

Legalizace starších staveb (před rokem 1976)

Pokud je stavba starší roku 1976, pro zápis do katastru nemovitostí bude třeba zajistit potvrzení od stavebního úřadu. Stavební úřad by vám měl takové potvrzení vydat na základě vaší žádosti, podložené pasportem stavby, geometrickým plánem a dalších případných potvrzení od městského úřadu. Pasport je zjednodušená dokumentace stavby.

Čtěte také: Zjistěte vše o suchých stavbách

Legalizace novějších staveb

Jedná-li se o novější stavby, je postup zápisu trochu náročnější. Stavební úřad po vás pravděpodobně bude chtít podrobnější dokumentaci. Může se jednat o dodatečnou kolaudaci, revizi instalací apod. Požadavky stavebního úřadu se mohou lišit podle konkrétního případu. V obou případech je nutné se spojit s dotčeným stavebním úřadem příslušné obce a zjistit, co pro legalizaci stavby vyžaduje. Zároveň se připravte na to, že práce geodetů apod. mohou být nákladné.

Prodej nemovitosti s nezapsanými stavbami

Pokud jste prodávající, je správné zapsání staveb do katastru nemovitostí ve vašem zájmu. Kupci se určitě budou zajímat o to, zda je vše v pořádku a v případě, že financují koupi nemovitosti hypotékou, určitě na nezapsanou nebo špatně zapsanou nemovitost přijde odhadce banky. Banka pak zájemci nepůjčí a vy přijdete o kupce. Kromě toho, že se celý prodej následně kvůli potřebným úkonům protáhne, hrozí také reálně ztráta kupujícího. Pokud o chybném zápisu nebudete vědět, nebo ho záměrně zatajíte, můžete se s kupujícím dostat do velmi nepříjemné situace, a to v jakékoliv fázi obchodu.

Když chci prodat, dříve nebo později se to povede. V tu chvíli je dobré mít veškeré stavby zlegalizované a s čistým štítem moci podepsat kupní smlouvu.

Legalizace "černých" staveb

Je důležité podotknout, že černé stavby se v zásadě nepromlčují, což znamená, že pokutu nebo povinnost stavbu odstranit vám může udělit úřad i po mnoha letech, co stavba stojí. Černou stavbu můžete dodatečně zlegalizovat. Pokud dostanete kladná vyjádření ze všech dotčených míst, můžete jít žádat o dodatečné stavební povolení. S sebou musíte mít geometrický plán a projekt. Zaplatíte také pokutu za černou stavbu. Následuje kontrola ze stavebního úřadu a kolaudační rozhodnutí. Potom už zbývá jen zakreslení stavby do katastrálních map. Za to už neplatíte a obvykle to netrvá déle, než pár dnů.

Proces zápisu do katastru nemovitostí

Než se vydáte na příslušný katastrální úřad žádat o zápis stavby do katastru nemovitostí, ujistěte se, že s sebou máte veškeré potřebné dokumenty. Návrh na zahájení vkladového řízení se podává buď elektronicky, poštou, nebo osobně. Online aplikace katastru nemovitostí vám usnadní práci tím, že sama dokáže načíst všechny potřebné údaje z katastru. Formulář ohlášení změny údajů o pozemku lze stáhnout buď v PDF a následně vyplnit ručně, nebo v editovatelném Word dokumentu.

Čtěte také: Jak se změnila pravidla požární bezpečnosti staveb

Návrh na vklad do katastru nemovitostí není jen tak a často se v něm objevují chyby, které vedou k zamítnutí. To celý proces prodlouží a prodraží. Chybovat je přitom možné již ve vkladové listině. Ta obsahuje základní informace o nemovitosti (např. určení katastrálního území či parcelní číslo). Kromě toho se často stává, že se informace ve vkladové listině dostanou do rozporu se samotným návrhem na vklad.

Katastr o povolení vkladu rozhodne nejdříve po uplynutí 20 dnů, většinou však do měsíce. Cena za podání návrhu na vklad do katastru je pak stanovena na 2000 korun.

Možné vady návrhu na vklad

• Odstranitelné vady: Odstranitelnou vadou je například podpis na vkladové listině, který není úředně ověřen.
• Neodstranitelné vady: Jedná se například o chybné informace o nemovitosti. Tyto vady odstranit nelze, což znamená, že vám katastr návrh neodsouhlasí.

Pokud vám byl návrh zamítnut, lze situaci často napravit správným přepracováním listin. Většinu takových nedostatků lze jednoduše odhalit ještě před podáním.

Související legislativa a dokumentace

Vyhláška č. 31/1995 Sb., kterou se provádí zákon č. Ministerstvo pro místní rozvoj stanoví podle § 333 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění zákona č. 152/2023 Sb., (dále jen „zákon“) k provedení § 158 odst. 5 a § 166 odst. 1. Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1.

Obsah dokumentace pro povolení stavby je stanoven v příloze č. 1, pro povolení stavby vodního díla včetně souvisejících technologických objektů v příloze č. 2, pro povolení stavby sítí technické infrastruktury včetně souvisejících technologických objektů v příloze č. 3. Obsah dokumentace pro povolení stavby v případě souboru staveb je stanoven v příloze č. 4. Obsah dokumentace pro rámcové povolení je stanoven v příloze č. 5. Obsah dokumentace pro povolení změny využití území je stanoven v příloze č. 6. Obsah dokumentace pro provádění stavby je stanoven v příloze č. 7, pro provádění stavby rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci v příloze č. 8. Obsah dokumentace pro odstranění stavby je stanoven v příloze č. 9. Obsah pasportu stavby je stanoven v příloze č. 10. Obsahové náležitosti stavebního deníku a jednoduchého záznamu o stavbě a způsob jejich vedení jsou stanoveny v příloze č. 11. Obsahové náležitosti doplnění dokumentace pro vydání rozhodnutí o umístění stavby o architektonicko-stavební řešení a stavebně konstrukční řešení podle § 329 odst. 1 písm. b) zákona jsou stanoveny v příloze č. 12.

Příklady příloh a jejich obsahu

Příloha č. B 3.1. Situační výkresy:Vyhotovené ve vhodném měřítku zobrazující speciální požadavky objektů, technologických zařízení, technických sítí, infrastruktury nebo souvisejících inženýrských opatření, včetně přístupnosti staveb a prvků životního prostředí - soustava chráněných území Natura 2000, územní systém ekologické stability, významné krajinné prvky, zvláště chráněná území apod. Stávající, navrhovaná a vznikající ochranná a bezpečnostní pásma, památkové rezervace, památkové zóny apod. Vyznačení pozemků s právem zákonné služebnosti a věcných břemen. Vyznačení území, kde budou provedeny geotechnické sondy. Požárně bezpečnostní řešení se zpracuje podle požadavku stanoveného v položce Zásady požární bezpečnosti.

Stavební deník (Příloha č. A):Obsahuje jména, příjmení a funkce dalších osob, oprávněných k provádění záznamů do stavebního deníku podle § 166 odst. Osoby, vykonávající vybrané činnosti ve výstavbě podle § 155 stavebního zákona, prokazují oprávnění k výkonu těchto činností otiskem svého razítka a podpisem ve stavebním deníku. Záznamy o postupu prací a jejich souvislostech se zapisují tentýž den, nejpozději následující den, ve kterém se na stavbě pracuje. Zápis oprávněných osob do stavebního deníku vedeného elektronickou formou musí být v souladu s právními předpisy.

Statický výpočet (Příloha č. D.3.):Musí být kontrolovatelný, přehledný, aby bylo možno sledovat postup výpočtu, návrhová zatížení, uvažované statické schéma a výpočetní model. Dále obsahuje detaily styků, kotvení apod.

Klasifikace staveb (příklad z bakalářské práce)

Bakalářská práce rozebírá možné atypické stavby a jejich současný zákres v katastrální mapě. V případě, že jejich zákres neodpovídá současným předpisům, je zde vytvořen návrh, jak by měl správně zákres v katastrální mapě vypadat. Klasifikace staveb je popsána v tabulce.

tags: #zakresleni #atypickych #staveb #do #katastru

Oblíbené příspěvky:

• Vše o Punisher vinylových nálepkách
• Průvodce výběrem bílé pracovní desky 36 mm
• Kärcher DE 4002 pro hygienickou čistotu
• kdy použít parozábranu
• Kvalitní vzdělávání v MŠ: role Sto skupin z.s.