Změna stavby před dokončením: Co říká nový stavební zákon a jak se bránit?

Možná zjistíte, že chcete realizovanou stavbu změnit ještě před jejím dokončením. Stejně tak se může stát, že budete potřebovat změnit již postavenou stavbu nebo že bude třeba změnit účel jejího užívání povolený stavebním úřadem. Na všechny tyto situace reaguje nový stavební zákon č. 283/2021 Sb.

Změny stavby oproti stavebnímu povolení a ověřené projektové dokumentaci jsou v praxi poměrně běžné. Některé mohou být vynuceny skutečnostmi, které nebyly v průběhu stavebního řízení známé, jiné mohou být výsledkem modifikace záměru stavebníka. Stavební zákon povolování těchto změn připouští, a to v různém režimu závislém na jejich významu.

1. Změna záměru před dokončením

Zjistíte-li v průběhu výstavby, že se potřebujete od povolení stavby a ověřené projektové dokumentace odchýlit, je to možné. Změnu stavby před jejím dokončením ale lze realizovat jen na základě povolení stavebního úřadu, které se vydává na žádost stavebníka.

Za změnu záměru před dokončením se považuje změna v záměru oproti jeho povolení nebo oproti dokumentaci pro povolení stavby ověřené stavebním úřadem. Z hlediska systematiky stavebního řádu lze tento druh řízení upravený v § 224 zařadit ještě k povolování staveb, neboť k němu funkčně i časově přísluší. Na rozdíl od změny dokončené stavby tato změna předchází dokončení stavby, příp. její kolaudaci, vyžaduje-li stavba vydání kolaudačního rozhodnutí. Dle nového stavebního zákona (NSZ) vyžaduje každá změna záměru před dokončením před svou realizací povolení stavebního úřadu. Příslušným k povolení této změny záměru před dokončením je ten úřad, který záměr povolil.

Žádost o povolení změny

V žádosti o změnu záměru před dokončením uvede stavebník kromě obecných náležitostí popis změn a připojí dokumentaci pro povolení záměru s vyznačením zamýšlených změn. K tomu doloží žadatel vyjádření, závazná stanoviska a rozhodnutí dotčených orgánů v rozsahu, v jakém se změna dotýká zájmů chráněných jiným právním předpisem.

Čtěte také: jak správně vybrat a aplikovat novou fasádní barvu

V případě, že má žadatel pochybnost o tom, jaké podklady by měl ke změně záměru před dokončením doložit, může požádat stavební úřad o předběžnou informaci, kde mu stavební úřad tyto informace sdělí.

Zjednodušené povolení změny

Pokud se změna nedotkne práv ostatních účastníků řízení (např. sousedů), chráněných veřejných zájmů a nepodléhá posouzení vlivů na životní prostředí, vydá stavební úřad povolení, aniž by předtím proběhlo standardní řízení. Povolení změny záměru před dokončením lze vydat jako první úkon v řízení, nedotýká-li se změna záměru práv účastníků řízení, s výjimkou stavebníka, ani chráněných veřejných zájmů a nepodléhá-li posouzení vlivů na životní prostředí. Jedná se o postup z moci úřední, tzn. že žadatel o něj nemusí v žádosti výslovně žádat. Jedná se o obdobu možnosti stavebního úřadu schválit změnu stavby před dokončením rozhodnutím vydaným na místě při kontrolní prohlídce dle dosavadní úpravy (§ 118 odst. 6 zákona č. 183/2006 Sb.).

Nepodstatné odchylky

Jedinou výjimku, kdy povolení změny stavby před dokončením nepotřebujete, představují nepodstatné odchylky od ověřené projektové dokumentace. Na rozdíl od dosavadní právní úpravy, NSZ výslovně uvádí, že nepodstatné odchylky se za změnu stavby nepovažují. Nepodstatné odchylky se projednávají v kolaudačním řízení.

Jedná se o odchylky oproti ověřené projektové dokumentaci, u kterých:

• se nemění půdorysný ani výškový rozsah stavby,
• se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby,
• se nemění způsob užívání stavby,
• není ovlivněna požární bezpečnost stavby.

Oproti stávající právní úpravě NSZ v uvedeném výčtu již neuvádí změny vzhledu stavby ani změny kulturních památek. NSZ již neupravuje v této části výslovně možnost požádat stavební úřad o stanovisko, zda se v případě zamýšlených změn o nepodstatné odchylky jedná, či nikoliv. O tyto informace je však možné požádat formou žádosti předběžnou informaci (§ 174).

Čtěte také: Příčiny šednutí smrkového dřeva venku

Změna povolení záměru

Zcela novým institutem NSZ je změna povolení upravená v § 200 NSZ. Rozdíl oproti změně stavby před dokončením je ten, že se jedná pouze o změnu povolení, nikoliv o změnu záměru oproti projektové dokumentaci. Typicky se jedná o prodloužení platnosti povolení. Prakticky se bude jednat především o ty případy, kdy realizace záměru nebyla zahájena. Tímto způsobem může být dle výkladu Ministerstva pro místní rozvoj požádáno např. i o prodloužení platnosti územního rozhodnutí vydaného dle dosavadní právní úpravy.

2. Změna dokončené stavby

Změna dokončené stavby je podle nového stavebního zákona trojí - nástavba, přístavba a stavební úprava.

• Nástavbou se stavba zvyšuje.
• Přístavbou se rozšiřuje její půdorys.
• Při stavebních úpravách zůstávají půdorys a výška stavby zachovány.

Pokud samotná stavba, která má být změněna, musela být povolena stavebním úřadem, není možné její změnu realizovat bez povolení stavebního úřadu.

3. Změna v účelu užívání stavby

Účel užívání stavby se stanoví v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě v povolení stavby, pokud stavba nemusí být zkolaudována. Pokud potřebujete stavbu používat k jinému účelu, musíte požádat stavební úřad o povolení změny v užívání stavby. V žádosti je třeba zamýšlenou změnu odůvodnit. Jedná-li se o změnu bez větších dopadů, může ji stavební úřad povolit, aniž by tomu předcházelo standardní řízení.

4. Soudní ochrana a lhůty

V praxi se lze setkat i se zneužitím institutu změny stavby, kdy stavba je povolena v „nekonfliktní“ podobě a některé prvky dotýkající se práv vlastníků sousedních nemovitostí jsou do ní zaneseny až právě na základě změny stavby před dokončením nebo i bez této změny a následně se žádá o dodatečné povolení. Někdy se tak děje i „ve spolupráci“ se stavebním úřadem, který změnu povolí, aniž by s vlastníky sousedních nemovitostí jednal jako s účastníky řízení.

Čtěte také: Inspirace pro dřevostavbu

Účastníci řízení a odvolání

Změnu stavby povolené stavebním povolením lze povolit opět rozhodnutím stavebního úřadu podle § 118 odst. 3 stavebního řádu vydávaným v řízení, na které se přiměřeně použije úprava stavebního řízení. Účastníky řízení jsou ti účastníci původního stavebního řízení, jejichž práv se může změna dotknout. Nemusí jít tedy o všechny účastníky stavebního řízení. Ti se pak mohou proti povolení změny stavby před dokončením odvolat, a to i v případě, že s nimi stavební úřad jako s účastníky nejednal, ať proto, že nesprávně vyhodnotil možnost dotčení jejich práv nebo proto, že je záměrně opomenul.

V takovém případě mají navíc zvláštní lhůtu pro podání odvolání podle § 84 správního řádu, jelikož rozhodnutí jim nebylo doručováno, takže jim lhůta nemůže běžet „klasicky“ od jeho doručení. Nebude-li jejich odvolání vyhověno, mohou podat správní žalobu podle § 65 a násl. soudního řádu správního.

Zjednodušená forma povolení a obrana

Pro méně zásadní změny stavby před dokončením je povolovací režim upraven v § 118 odst. 6 stavebního zákona, podle nějž může stavební úřad změnu stavby, která se nedotýká práv ostatních účastníků stavebního řízení, schválit rozhodnutím vydaným na místě při kontrolní prohlídce stavby. Rozhodnutí je stavebníkovi oznámeno zápisem do stavebního deníku nebo jednoduchého záznamu o stavbě a stavební úřad jej následně zaznamená do svého správního spisu, případně podle okolností vyznačí změnu též v ověřené projektové dokumentaci. Změna je sice povolena zjednodušenou formou zápisem do stavebního deníku, z pohledu práva však jde o správní rozhodnutí, proti němuž se mohou opomenutí vlastníci sousedních nemovitostí bránit. Nejdříve mohou podat odvolání, nicméně to příliš efektivní není. Zřejmě totiž jde o rozhodnutí vydané v řízení na místě ve smyslu § 143 správního řádu, takže odvolání nemá podle odstavce 2 tohoto ustanovení odkladný účinek a jeho podání nebrání v provádění změněné stavby. Správní řád navíc neumožňuje odkladný účinek odvolání přiznat, pouze ho vyloučit u odvolání, které tento účinek ze zákona naopak má, a to z důvodů uvedených v § 85 odst. 2.

Alternativou je podání podnětu k provedení přezkumného řízení, jelikož v tomto řízení lze podle § 95 odst. 5 správního řádu právní účinky přezkoumávaného rozhodnutí pozastavit. Vzhledem k tomu, že odvolání nemá odkladný účinek, přezkumné řízení lze provést i ohledně nepravomocného rozhodnutí. Přezkumné řízení ovšem není zahájeno již podáním podnětu (na rozdíl od odvolání) ani na jeho zahájení není právní nárok.

Nepodstatné odchylky a kolaudace

Třetí režim povolení změn stavby je vyhrazen ještě méně významným změnám. Ty není třeba povolovat ani zjednodušenou formou zápisu ve stavebním deníku. Podle § 118 odst. 7 stavebního zákona může stavební úřad stavebníkovi na základě žádosti obsahující popis navrhovaných nepodstatných odchylek od dokumentace nebo projektové dokumentace sdělit, že tuto změnu projedná až při vydání kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního rozhodnutí. V tomto případě stavebník předloží stavebnímu úřadu spolu se žádostí o vydání kolaudačního souhlasu dokumentaci skutečného provedení stavby. Ke schválení nepodstatných odchylek oproti ověřené dokumentaci nebo ověřené projektové dokumentaci dochází vydáním kolaudačního souhlasu, resp. kolaudačního rozhodnutí, pokud stavební úřad rozhodne o jeho provedení.

V případě kolaudačního rozhodnutí je obrana zřejmá, jde o správní rozhodnutí, takže se proti němu lze odvolat a následně podat správní žalobu. U kolaudačního souhlasu prošla soudní obrana poměrně „bouřlivým“ vývojem. Dle aktuálního právního názoru rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu (usnesení č. j. 1 As 436/2017-43 ze dne 17. září 2019) jsou souhlasy vydávané stavebním úřadem podle stavebního zákona opět rozhodnutím ve smyslu § 65 a násl. soudního řádu správního, a lze je tedy napadnout žalobou podle těchto ustanovení.

Řetězení správních aktů

V řízení o žalobě proti podmíněnému rozhodnutí správního orgánu (zde kolaudačního souhlasu) soud k žalobní námitce žalobce zohlední zrušení nebo změnu podmiňujícího rozhodnutí správního orgánu (zde povolení změny stavby), přestože ke změně nebo zrušení došlo po vydání podmíněného rozhodnutí. K uplatnění tohoto názoru v praxi je ovšem nezbytné, aby řízení o správní žalobě proti podmiňujícímu rozhodnutí bylo skončeno dříve než řízení o správní žalobě proti podmíněnému rozhodnutí.

Jako vhodné opatření tak přichází do úvahy buď přerušení řízení o žalobě proti podmíněnému rozhodnutí (kolaudačnímu souhlasu) nebo spojení obou řízení.

Přechodná ustanovení NSZ

Dle § 330 odst. 4 přechodných ustanovení nového stavebního zákona povolí změnu záměru před dokončením a kolaudační řízení provede u záměrů povolených přede dnem nabytí účinnosti (dle § 334a odst. 3 je pro účely přechodných ustanovení dnem nabytí účinnosti den 1. 7. 2024) stavební úřad, na který přešla působnost k povolení záměru. Jde-li o stavbu související s vyhrazenou stavbou, změnu záměru před dokončením povolí a kolaudační řízení provede stavební úřad, který tuto stavbu povolil.

tags: #zmena #stavby #pred #dokoncenim #do #kdy

Oblíbené příspěvky:

• Doporučení pro obklad Porothermu
• Pexeso z dřevěných kolíků
• Průvodce světem lešticích a brusných past
• Objevte složité kompozice parfémů
• Řešení pro sádrokarton, omítky, zdivo a beton