Kupní smlouva na stavební parcelu: Vzor a důležité informace pro bezpečný převod

Kupní smlouva na pozemek slouží k převodu vlastnického práva k pozemku na základě finančního plnění ze strany prodávajícího na stranu kupujícího. Tato smlouva musí být písemná a upravuje ji například zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, konkrétně pak ustanovení § 2079 a násl.

I. Postavení smluvních stran

Příklad smluvních stran v kupní smlouvě na pozemek:

Prodávající:

  • JUDr. Vladimíra Knoblochová Pavel Novák nar. 12. 2. 1967 bytem Brdičkova 1256, Praha 13, PSČ 155 00.

Kupující:

  • Manželé Ing. Tomáš Novotný nar. 21. 1. 1972 bytem Václavské náměstí 12, Praha 1, PSČ 110 00 a Petra Novotná nar. 13. 6. 1974 bytem Václavské náměstí 12, Praha 1, PSČ 110 00.

Strany, každá z nich samostatně jako „Strana“ a společně jako „Strany“, uzavírají níže uvedeného dne, měsíce a roku podle ustanovení § 1105 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jako „občanský zákoník“) a § 2079 a násl. NOZ tuto kupní smlouvu (dále jen „Smlouva“).

Čtěte také: Finanční kompenzace při reklamaci: Vše, co potřebujete vědět

Preambule

Prodávající je vlastníkem pozemku parc. č. 225/12, jehož součástí je budova čp. 2294, nacházejícího se v katastrálním území Hostivice, obec Hostivice, a zapsaného v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ, na listu vlastnictví („LV“) č. 1220 (dále také jen „předmět koupě“). Výpis z LV č. 1220 je přílohou č. 1 a nedílnou součástí této Smlouvy.

Kupující mají zájem předmět koupě nabýt do svého výlučného vlastnictví - společného jmění manželů za podmínek sjednaných v této Smlouvě. S ohledem na uvedené skutečnosti se Strany dohodly na uzavření této Smlouvy, na základě které se prodávající zaváže odevzdat kupujícím předmět koupě a umožní jim nabýt vlastnického práva k němu, a kupující se zaváží, že předmět koupě převezmou a zaplatí prodávajícímu sjednanou kupní cenu.

II. Převod vlastnického práva k předmětu koupě

Prodávající převádí touto Smlouvou kupujícím vlastnické právo k předmětu koupě a kupující tento předmět koupě do svého společného jmění manželů přijímají, a zavazují se zaplatit prodávajícímu za předmět koupě kupní cenu sjednanou v článku III. této Smlouvy.

Předmětem koupě je také veškeré vybavení stavby uvedené v čl. 2.1 této smlouvy. Seznam vybavení tvoří přílohu č. 2 této smlouvy. Výpis z katastru nemovitostí tvoří přílohu č. 2.

Předmětem této smlouvy je závazek na straně prodávajícího odevzdat kupujícímu předmět koupě s veškerým příslušenstvím, blíže specifikovaný v čl. 2 této smlouvy, a umožnit kupujícímu nabytí vlastnického práva k předmětu koupě a závazek na straně kupujícího tento předmět koupě s veškerým příslušenstvím převzít a zaplatit za něj prodávajícímu kupní cenu.

Čtěte také: Lamino do kuchyně

III. Prohlášení Stran

Prodávající prohlašuje, že:

  • je výlučným vlastníkem předmětu koupě, a je oprávněn s předmětem koupě disponovat ve smyslu této Smlouvy;
  • součástí předmětu koupě (převáděného pozemku) je stavba čp. 2294 (rodinný dům);
  • k předmětu koupě nebylo zřízeno a nevzniklo právo stavby;
  • k uzavření této Smlouvy se nevyžaduje souhlas manželky prodávajícího, neboť předmět koupě je ve výlučném vlastnictví prodávajícího a není součástí společného jmění manželů;
  • na předmětu koupě neváznou žádná práva třetích osob, zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, či jiné závady a neváží se k němu žádné nájemní vztahy;
  • neexistují žádné jiné smlouvy či dohody, které by ohledně předmětu koupě dle této Smlouvy zakládaly vlastnická práva, jež dosud nejsou zapsána v katastru nemovitostí, pokud se tam zapisují, a ani nejsou u příslušného katastrálního úřadu ohledně předmětu koupě podány žádné návrhy na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva k předmětu koupě do katastru nemovitostí, o nichž dosud nebylo pravomocně rozhodnuto;
  • ohledně předmětu koupě není vedeno žádné řízení o výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí, ani jiné soudní, rozhodčí, exekuční nebo správní řízení.

Prodávající dále prohlašuje, že:

  • nemá žádné daňové ani jiné dluhy vůči finančním či jiným orgánům státní správy, z důvodu jejichž existence by mohlo být zřízeno zástavní právo k předmětu koupě na základě zákona;
  • proti němu nebyl nařízen či podán návrh na nařízení výkonu soudního nebo správního rozhodnutí či exekuce;
  • na jeho majetek ke dni uzavření této Smlouvy nebyl prohlášen konkurs, a insolvenční soud nevydal rozhodnutí o zjištění úpadku či hrozícího úpadku;
  • předmět koupě nebyl vložen do základního kapitálu obchodní společnosti či družstva;
  • jeho dispoziční právo k předmětu koupě není nijak omezeno zákonem, soudním či správním rozhodnutím ani smluvně;
  • s předmětem koupě nenaložil způsobem, který by bránil naplnění účelu této Smlouvy.

Kupující prohlašují, že:

  • si předmět koupě prohlédli, a že jej do svého vlastnictví (společného jmění manželů) včetně veškerých součástí a příslušenství bez výhrad přijímají.
  • nepřejímají jakékoliv závady váznoucí na předmětu koupě, s výjimkou těch, které jsou zapsány v katastru nemovitostí ke dni uzavření této Smlouvy, nebo těch, které jsou uvedeny v této Smlouvě.

Strany prohlašují, že jim jiné závady na předmětu koupě nejsou známy.

Závazky prodávajícího:

Čtěte také: Návod na použití strukturálního válečku

Prodávající se zavazuje, že ohledně předmětu koupě nebude do doby podání návrhu na zápis vlastnického práva vkladem do katastru nemovitostí dle této Smlouvy činit žádná právní jednání ani faktické úkony, kterými by předmět koupě omezoval, zatěžoval nebo fakticky poškozoval. Poruší-li prodávající jakoukoliv shora uvedenou povinnost, zavazuje se uhradit kupujícím smluvní pokutu ve výši 50 000 Kč za každé jednotlivé porušení povinnosti. Tím není dotčen nárok kupujících na náhradu vzniklé škody.

IV. Kupní cena a způsob její úhrady

Strany se dohodly na kupní ceně za předmět koupě v celkové výši 5 000 000 Kč (slovy: pět milionů korun českých) (dále jako „kupní cena“).

Strany potvrzují, že kupující uhradili kupní cenu v plné výši formou zálohy před uzavřením této Smlouvy, a to na účet advokátní úschovy advokátky JUDr. Michaely Robátkové, se sídlem Soukupova 12, Praha 3 (dále jen „Advokátka“). Advokátka vyplatí kupní cenu v plné výši prodávajícímu do pěti (5) pracovních dnů poté, co jí bude předložen originál nebo ověřená kopie výpisu z příslušného listu vlastnictví vedeného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - západ, pro katastrální území Hostivice, v němž budou jako vlastníci předmětu koupě v části A uvedeni kupující, přičemž vlastnické právo kupujících nebude omezeno žádnými právy třetích stran či jinak zatíženo, vyjma případného zástavního práva zřízeného z důvodu na straně kupujících (např. za účelem zajištění úhrady kupní ceny). Ohledně podmínek výplaty z advokátní úschovy Strany uzavřely samostatnou smlouvu.

V kupní smlouvě musí být popsáno, jak a kdy bude kupní cena předmětu převodu kupní smlouvy předána od kupujícího k prodávajícímu. Smluvní strany se mohou samozřejmě domluvit, že peníze budou prodávajícímu rovnou převedeny na jeho bankovní účet po podpisu vložení kupní smlouvy na katastr. Smluvní strany se mohou v kupní smlouvě dohodnout, že peníze kupující do úschovy načerpá po podpisu kupní smlouvy. Po potvrzení, že peníze se nachází v úschově se podá návrh na vklad vlastnického práva na katastru nemovitostí. Po převedení pozemku na nového majitele se peníze z úschovy odešlou prodávajícímu. Úschova může být u advokáta, notáře nebo u banky.

V. Předání předmětu koupě a zápis do katastru nemovitostí

Prodávající se zavazuje předat kupujícímu předmět koupě s veškerým příslušenstvím nejpozději do deseti (10) dnů ode dne zápisu změny vlastnictví v katastru nemovitostí. Vlastnické právo nabývá strana kupující vkladem práva do katastru nemovitostí, a to zpětně ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva.

Poplatek za návrh na vydání rozhodnutí o vkladu a zápisu do katastru nemovitostí činí 2 000 Kč a bude uhrazen kupujícím. Pro podání kupní smlouvy na katastr nemovitostí musí být smlouva obsahovat ověřené podpisy všech smluvních stran. Ověřit podpisy, nebo také uznat podpis za vlastní, můžete u advokáta, který má příslušnou ověřovací knihu, notáře nebo u kteréhokoliv CzechPointu. Toto ověření je zpoplatněno částkou 30,- Kč za každý podpis. Součástí podání návrhu na vklad na katastrálním úřadě musí být tento formulář. S tímto formulářem na podatelně katastrálního úřadu předložíte jedno vyhotovení kupní smlouvy s ověřenými podpisy a dále je nutné uhradit správní poplatek.

V případě, že katastrální úřad zamítne, a to z jakéhokoliv důvodu, návrh na povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch strany kupující do katastru nemovitostí, zavazují se smluvní strany poskytnout si vzájemně součinnost, aby v takovém případě došlo k odstranění příslušných vad, eventuálně k uzavření nové kupní smlouvy, jejíž obsah bude v podstatných náležitostech, po odstranění zjištěných vad, odpovídat obsahu této kupní smlouvy, a to nejpozději do 30 dnů od právní moci zamítavého rozhodnutí katastrálního úřadu. Obdobným způsobem bude postupováno, pokud katastrální úřad vyzve smluvní strany k doplnění či opravě podaného návrhu na vklad vlastnického práva k věci nemovité na podkladě této smlouvy. Nedojde-li k opravě nebo doplnění podaného návrhu ve lhůtě, uvedené ve výzvě katastrálního úřadu anebo smluvní strany v uvedené lhůtě neuzavřou novou kupní smlouvu, jsou strany povinny vrátit přijatá plnění.

VI. Smluvní pokuty a daň z nabytí nemovitých věcí

  • Jestliže kupující nesplní svůj závazek sjednaný v čl. 4 odst. 2 této smlouvy, tj. neuhradí kupní cenu řádně a včas, a neučiní-li tak ani v dodatečné lhůtě do 10 pracovních dnů po sjednaném datu splatnosti kupní ceny, sjednávají smluvní strany pro tento případ ve prospěch prodávajícího smluvní pokutu ve výši 5 % (slovy: pět procent) z kupní ceny.
  • V případě, že prodávající bude disponovat s předmětem koupě způsobem směřujícím ke znemožnění nabytí vlastnického práva kupujícího, sjednávají smluvní strany pro tento případ ve prospěch kupujícího smluvní pokutu ve výši 5 % (slovy: pět procent) z kupní ceny.
  • Pro případ, že se některá ze stran ocitne v prodlení s předáním, resp. s převzetím předmětu koupě, je povinna zaplatit druhé smluvní straně smluvní pokutu ve výši 500,- Kč (slovy: pět set korun českých) za každý den prodlení s předáním, resp. s převzetím.
  • Ujednáním dle předchozích odstavců není dotčeno právo oprávněné smluvní strany domáhat se náhrady škody přesahující výši smluvní pokuty.

Od roku 2020 se neplatí daň z nabytí nemovitosti. Ke dni 26.9.2020 byla zrušena daň z nabytí nemovitých věcí, a to se zpětnou účinností pro případy, kdy byl vklad práva do katastru nemovitostí proveden v prosinci 2019 a později. Daň z nabytí nemovitých věcí se proto nevztahuje na převody nemovitých věcí ode dne 26.9.2020. Smluvní strany se dohodly, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je strana prodávající. Přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí se zavazuje vypracovat kupující.

VII. Praktické rady a ověření před koupí stavebního pozemku

Než kupní smlouvu na pozemek podepíšete, poraďte se s odborníkem, který ji zkontroluje z hlediska právních rizik a upozorní vás na případné nedostatky. Kupní smlouva na pozemek je klíčovým dokumentem při převodu vlastnického práva a její správné sepsání je zásadní pro ochranu práv obou stran. Obsahovat by měla přesné označení pozemku, dohodnutou kupní cenu, platební podmínky a také ujednání o předání pozemku. Než smlouvu podepíšete, je dobré prověřit právní stav pozemku v katastru nemovitostí, zjistit jeho skutečnou hodnotu a ověřit, zda na něm neváznou žádná břemena nebo jiná omezení. Správně nastavená smlouva chrání nejen kupujícího, ale i prodávajícího, a minimalizuje riziko budoucích sporů.

Ověření pozemku před koupí

Pokud kupujete nebo prodáváte pozemek proto, abyste na něm stavěli, základem je koupit stavební pozemek k tomu určený. Doporučujeme však prostudovat i další záměry s okolním územím. Může se připravovat rušná silnice, výstavba obchodního komplexu, či něco jiného, co do statusu a hodnoty daného pozemku neblaze zasáhne. A nejen do hodnoty pozemku, ale přímo do vašeho života. Svůj průzkum neomezujte pouze na územní plán obce, ale zaměřte se i na ten krajský. V územním plánu obce by vás mělo zajímat samozřejmě využití pozemku a u stavebního pozemku potom míra zastavitelnosti. Pokud nejste odborníci na danou problematiku, je dobré se předem s odborníkem poradit. V územním plánu najdeme i různé značky a kódy, které mohou svědčit o znemožnění výstavby. Následně je vhodné si ověřit, zda je územní plán obce v souladu s tím krajským, aby například kraj neměl s pozemkem jiné záměry. Nesouhlasíte se změnami v územním plánu? Dotkly se tyto změny přímo vašeho pozemku nebo okolí a máte obavy, že vám značně znepříjemní život? Vždy vycházejte ze situace zapsané v katastru nemovitostí. Porovnejte ji ovšem se skutečností. Ploty nebo zdi mezi pozemky mohou vést špatně. Vlastník neoprávněně zabraného pozemku pak může vyžadovat uhrazení bezdůvodného obohacení (neoprávněně jste užívali jeho pozemek) nebo zbourání plotu a vrácení pozemku. Vrácení v tomto smyslu znamená přenechání k užívání, jednoduše postavení plotu jinde a tím zmenšení vlastního pozemku. Po uzavření kupní smlouvy na pozemek už ale bude pozdě bycha honit.

Příklad právních překážek

Pan Štefan si vyhlédl pozemek za Prahou. Chtěl si na něm postavit kanadský srub. Podle územního plánu byl tento pozemek skutečně vhodným útočištěm pro takovou výstavbu. V katastru jsme však objevili několik překážek. Na pozemku totiž vázlo více věcných břemen, než bývá zvykem. Jednalo se jak o klasická břemena vodáren a plynáren, břemena mělo ale zapsáno i několik sousedů. Právní řečí bychom to označili za stav, který by byl s klidným sousedským životem neslučitelný. Prostě a jasně, pan Štefan by tam moc klidu neměl.

Ceny stavebních pozemků

Na začátku roku 2025 platí, že ceny stavebních pozemků v České republice po mírném poklesu opět rostou. Vývoj je však velmi rozdílný podle regionu. V Praze se průměrná cena za metr čtvereční drží vysoko, u některých pozemků dokonce dále roste, zejména kvůli zvýšené poptávce po menších parcelách. Právě menší velikost prodávaných pozemků je důvodem, proč celková cena transakce může klesat, zatímco cena za metr čtvereční roste. V mimopražských regionech se růst cen projevuje o něco pomaleji, ale i zde je patrné oživení trhu.

Průměrné ceny stavebních pozemků (začátek roku 2025):

Lokalita Průměrná cena za m²
Praha až 14 000 Kč
Okolí Prahy kolem 6 500 Kč
Větší města kolem 3 300 Kč
Mimo hlavní centra okolo 2 500 Kč

Nejste-li si jisti cenou nabízeného pozemku, porovnejte ji s cenami pozemků obdobných parametrů. U zemědělských pozemků vyjadřuje bonitu (a v návaznosti na to i cenu) půdy pětimístný kód BPEJ. Ten poskytuje informace o klimatických regionech (první číslice), hlavních půdních jednotkách (druhá a třetí), sklonitosti a expozici (čtvrtá) a hloubce půdního profilu a obsahu skeletu (pátá). Z těchto hodnot lze odvodit mnoho dalších charakteristik a odborník z nich může vyčíst mnoho informací pro stanovení hodnoty půdy. BPEJ kód můžete zjistit v katastru nemovitostí. Cena pozemku dle BPEJ kódu se mění v závislosti na katastrálním území a zabývají se jí některé webové aplikace. Pokud naopak pozemek chcete prodat a nevíte si rady s nastavením ceny, lze využít řady online nabídek nacenění zdarma. Existují také různé kalkulačky bonity půdy, grafy a ceníky pozemků, které s nastavením ceny pomohou. Počítejte ale, že velmi často není nic tak úplně zadarmo, tedy, že jde zpravidla o nabídku realitní kanceláře, která vám vzápětí nabídne prodej vašeho pozemku.

VIII. Závěrečná ustanovení

Práva a povinnosti touto smlouvou výslovně neupravené se řídí českým právním řádem, zejména zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Změny a doplňky této smlouvy lze činit pouze písemně, číslovanými dodatky, podepsanými oběma smluvními stranami. Tato smlouva nabývá platnosti a účinnosti dnem podpisu oběma smluvními stranami. Tato smlouva je sepsána ve třech vyhotoveních, přičemž po jednom z nich obdrží každá smluvní strana a jedno je určeno pro příslušný katastrální úřad. Obě smluvní strany shodně prohlašují, že si tuto smlouvu před jejím podpisem přečetly, že byla uzavřena po vzájemném projednání podle jejich pravé a svobodné vůle, vážně a srozumitelně, nikoli v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek.

Smluvní strany se zavazují řešit veškeré spory, které snad mezi nimi v souvislosti s realizací této smlouvy vzniknou, smírnou cestou. Nedojde-li ke smírnému vyřešení sporu, bude předložen k projednání a rozhodnutí příslušnému soudu České republiky.

Smluvní strany shodně prohlašují, že mají plnou způsobilost k právnímu jednání a že smlouvu přečetly a s jejím obsahem souhlasí, což stvrzují vlastnoručními podpisy.

V tomto vzorovém dokumentu mají smluvní strany možnost sjednat i vedlejší ujednání jako je předkupní právo nebo právo zpětné koupě/prodeje. Konkrétně mohou sjednat k předmětu koupě včetně veškerého příslušenství předkupní právo ve prospěch prodávajícího (předkupníka), kdy nabídka ze strany kupujícího bude provedena písemně a musí obsahovat všechny podmínky a obsah smlouvy uzavřený s třetí osobou (koupěchtivým). Dále může kupujícímu vzniknout povinnost převést na požádání předmět koupě včetně jeho příslušenství prodávajícímu za úplatu zpět, nebo má kupující právo předmět koupě včetně jeho příslušenství převést zpět na prodávajícího.

tags: #kupní #smlouva #vzor #na #stavební #parcelu

Oblíbené příspěvky: