PergolyZprostředkovatelská smlouva s realitní kanceláří: Váš průvodce prodejem nemovitosti
Chystáte se prodat nemovitost a vybrali jste si pro tento účel zprostředkovatele ve formě realitní kanceláře? Podíváme se na zoubek tomu, za co se vlastně platí provize. Také vysvětlíme, jak funguje zprostředkovatelská smlouva a na co si dát při výběru realitky pozor. Prodej nemovitosti není jen o kvalitní prezentaci nemovitosti, prohlídkách a vyjednávání s kupujícími. Jedním z nejdůležitějších kroků je podpis zprostředkovatelské smlouvy s realitní kanceláří. Mnoho lidí však smlouvu podepisuje bez důkladného čtení - a pak přichází nepříjemná překvapení.
Co je to zprostředkovatelská smlouva?
Zprostředkování spočívá v tom, že si osoba za sebe zvolí zprostředkovatele, který dostane na starost uzavření smlouvy s třetí osobou. Za tento úkol pak zprostředkovateli náleží provize. Na nemovitostním trhu se v roli zprostředkovatele nejčastěji setkáte s realitní kanceláří, která za vlastníka nemovitosti vyřídí veškeré činnosti související s prodejem nemovitosti a na oplátku si za své služby vezme provizi. Zprostředkovatelská smlouva je dohoda mezi prodávajícím (vlastníkem nemovitosti) a realitní kanceláří (zprostředkovatelem), která upravuje, jakým způsobem bude kancelář zajišťovat prodej. Musí být uzavřena písemně a ze zákona č. 39/2020 Sb. Smlouva je základem důvěry - a zároveň pojistkou pro obě strany. Správná zprostředkovatelská smlouva by měla být přehledná, konkrétní a vyvážená.
Zprostředkovatelský vztah zakládá smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti. V našich zprostředkovatelských smlouvách ale jdeme mnohem dál a myslíme v nich na každou alternativu tak, aby byl na konci celého procesu spokojený klient. Proto je v nich třeba detailně popsáno, co vše můžete očekávat, že uděláme pro zdárný prodej nemovitosti, jaké náklady za vás v průběhu spolupráce zaplatíme i výši odměny, případně bonusu, pokud se nám podaří prodat nemovitost za vyšší cenu.
Proč je písemná smlouva důležitá?
§ 9 odst. 2 Zákona o realitním zprostředkování (Realitní zákon) vyžaduje zprostředkovatelskou smlouvu v písemné formě, jinak realitní kancelář nesmí vaši nemovitost nabízet. Pokud je realitní makléř ochoten nabízet vaši nemovitost bez písemné smlouvy, porušuje tím zákon. Je tak možné, že bude porušovat zákony i v průběhu prodeje a vás vystaví mnoha rizikům. Raději se mu vyhněte. Dalším důvodem, proč zákon vyžaduje písemnou formu, je, že přispívá k vymýcení nekalých praktik.
Náležitosti zprostředkovatelské smlouvy
Co kontrolovat, když dostanete na stůl k podpisu smlouvu o realitním zprostředkování? Co by v ní nemělo chybět a na co si dát pozor? Následující položky musí v každé zprostředkovatelské smlouvě být, jinak je ze zákona neplatná: označení předmětné nemovitosti, výše kupní ceny a výše provize nebo aspoň způsob jejich určení.Zprostředkovatelská smlouva by měla obsahovat:
Čtěte také: Finanční kompenzace při reklamaci: Vše, co potřebujete vědět
- Údaje o zprostředkovateli a prodávajícím: Ve smlouvě musí být v první řadě uvedeny identifikační údaje realitní kanceláře, která je v tomto vztahu obvykle zastoupena konkrétním realitním makléřem. Účastníky Zprostředkovatelské smlouvy jsou prodávající a realitní kancelář, která je zpravidla zastoupena realitním makléřem. Nestačí, aby za prodávajícího uzavřel smlouvu pouze jeden z manželů.
- Údaje o prodávané nemovitosti: Je třeba přesně specifikovat nemovitost, které se prodej týká a případně i všechny další předměty prodeje. Ve smlouvě musí být přesně specifikovaný předmět prodeje. Viz § 10 odst. 1 a) Zákona o realitním zprostředkování. Podobně není u prodeje domu předmětem prodeje jen samotný dům, ale i pozemky a práva k přístupovým cestám. To vše by mělo být jasně definováno, aby později nedocházelo ke sporům. Pečlivě kontrolujte, jestli je označení nemovitosti správné, tedy zejména včetně všech pozemků, staveb, podílů na společných prostorech atd. Uveďte i případné právní vady nemovitosti, které nejsou zřejmé z veřejného seznamu, tedy z Katastru nemovitostí.
- Cena a provize: Musí zde být určena cena, za kterou se bude nemovitost prodávat, včetně provize realitní kanceláře. Kromě toho je třeba specifikovat také to, za jakých podmínek dojde k jejímu vyplacení a zda má realitní kancelář nárok na bonusy. Nejčastěji se bude jednat o procentuální částku pohybující se mezi 3-6 % z celkové prodejní ceny. Ve zprostředkovatelské smlouvě vždy musí být uveřejněna cena, za kterou se nemovitost respektive předmět převodu nabízí, popřípadě způsob jejího určení. Viz § 10. odst. Ne vždy se za tuto cenu nemovitost prodá. Realitní makléř by se měl rovněž před zahájením prodeje s prodávajícím dohodnout, jak se bude postupovat v situacích, kdy bude o nemovitost větší zájem nebo naopak nezájem. Smlouva by měla přesně říkat, co všechno je v ceně provize. Součástí smlouvy musí být vždy také dohoda na výši provize realitní kanceláře a způsobu jejího určení. Možností je více - můžou to být procenta z kupní ceny, které uhradí prodávající, nebo naopak pevná částka, kterou bude platit kupující. Transparentnost odměny - pozor na nejasné formulace typu „dle dohody“. Kdy vzniká nárok na provizi - Zákon č. 39/2020 Sb. stanovuje, že provize je standardně splatná až dnem uzavření kupní smlouvy, tedy v okamžiku, kdy dojde k úspěšnému dokončení zprostředkování. Právě proto máme v Explicit Reality nastaveno férové a transparentní pravidlo - nárok na provizi vzniká až podpisem kupní smlouvy. Klient tak přesně ví, za co platí, a má jistotu, že odměna je splatná teprve tehdy, když je obchod skutečně uzavřen a přináší výsledek. Skryté provize z navýšení ceny - některé kanceláře si nechávají zaplatit „bonus“ z navýšené prodejní ceny.
- Strategie prodeje: Součástí zprostředkovatelské smlouvy by měla být také strategie prodeje. Tedy, jak se bude při prodeji postupovat. Realitní makléř by se měl rovněž před zahájením prodeje s prodávajícím dohodnout, jak se bude postupovat v situacích, kdy bude o nemovitost větší zájem nebo naopak nezájem. Bude se nabízet formou aukce, nebo se naopak začne na vyšší ceně a v případě nezájmu se zvolí strategie postupného snižování ceny? Požadujte, aby ve smlouvě byla uvedena nabídková cena, na které jste se s makléřem dohodli. Podpisu tedy musí předcházet kvalitní odhad tržní ceny. Dále je třeba stanovit, jakým způsobem se bude případně cena snižovat. Doporučujeme, aby každé snížení bylo podmíněno písemným souhlasem majitele, ideálně ve formě dodatku ke smlouvě.
- Rozsah služeb: Trvejte na tom, aby bylo výslovně uvedeno, jaké služby se realitka zavazuje poskytnout. Realitní kancelář by měla mít ideálně celou řadu povinností. Nemělo by vám stačit, že realitní kancelář se zavazuje vyvíjet aktivity na prodej nemovitosti. Chtějte vědět, jaké konkrétní kroky bude pro prodej podnikat. Ideálně si nechte předložit i již zmíněný prodejní plán. Protože to, co konkrétně bude podnikat, má vliv na to, jak dobře se nemovitost prodá a za jak dlouho. Správná realitní kancelář by měla nabízet široké portfolio služeb souvisejících s prodejem nemovitosti, od úplného počátku až po podpis kupní smlouvy.
- Součinnost prodávajícího: Vy jako klient máte povinnost poskytnout potřebné dokumenty nebo umožnit po předchozí dohodě prohlídku nemovitosti se zájemcem nebo poskytnout informace o nemovitosti za účelem vypracování průkazu energetické náročnosti budovy atd. Kvalitní makléři zpravidla všechny zákonné povinnosti zajistí za vás, vy jen vyvíjíte součinnost. Proto si předem ve smlouvě sjednejte, co všechno zajistí makléř a co všechno si budete muset zařídit sami.
- Pojištění makléře: Realitní kancelář musí mít pojištění odpovědnosti za škodu. Zákon č. 39/2020 Sb. ukládá realitním makléřům povinnost mít pojištění odpovědnosti za škodu, která může vzniknout při výkonu jejich činnosti. Proto se vždy ujistěte, že váš makléř je skutečně pojištěn - ideálně si nechte doložit i potvrzení o pojištění.
Kdo smlouvu uzavírá?
Své nacionále znáte a kontrolujete, ale při čtení předložené smlouvy se zajímejte také o to, kdo je vaším smluvním partnerem. Můžete zjistit, že jste sice zvolili realitní kancelář, která vypadala na webu důvěryhodně, ale smlouvu o poskytování realitních služeb uzavírá pouze makléř „na své triko“ jako podnikající fyzická osoba (OSVČ).
Typy zprostředkovatelských smluv
Častou otázkou se stává, zda je nutné podepisovat smlouvu o zprostředkování s výhradním zastoupením. Vlastníci nabízené nemovitosti si často rádi nechávají otevřená vrátka právě nevýhradním zastoupením. Svěří tak svou nabídku do rukou více makléřů a očekávají tím rychlejší prodej. Avšak právě duplicita inzerátů nabízené nemovitosti a často rozdílnost cen, prodeji rozhodně nepomůže. Takto nabízené reality se stávají méně důvěryhodnými.
Exkluzivní (výhradní) smlouva
Většina kanceláří, včetně naší, uzavírá smlouvy exkluzivní (výhradní). Zní to přísně, ale má to své opodstatnění - výhradní smlouva s jednou realitní kanceláří přináší oběma stranám jasné výhody. Zajišťuje důvěryhodnou prezentaci nemovitosti, jednotnou komunikaci a efektivní prodejní strategii bez chaosu více nabídek. Makléř má díky exkluzivitě větší motivaci investovat čas i finance do propagace, protože ví, že jeho práce povede k výsledku. Důležité je, aby klient přesně rozuměl tomu, co výhradnost znamená. Výhodou exkluzivního zastoupení je zejména to, že realitní kancelář bude do takového prodeje investovat více času i peněz. Navíc může nabízet nemovitost efektivně za nejvyšší možnou cenu. Výhradní smlouvu doporučujeme i proto, že na zájemce o koupi nepůsobí příliš dobře, když tutéž nemovitost nabízí vícero realitních kanceláří často i za různé ceny. Na realitních serverech si toho rychle všimnou, protože se stejná nemovitost objevuje víckrát. Působí to podezřele, nesolidně, často i tak, že se nemovitost zřejmě nedaří prodat, a mnohé zájemce to může odradit.
Nevýhradní smlouva
Existuje ovšem také nevýhradní smlouva, která umožňuje využít souběžně více zprostředkovatelů, nebo i prodávat bez realitky. Makléř potom musí neustále sledovat, jak s cenou pracuje konkurence, která tutéž nemovitost také nabízí, a domlouvat adekvátní změny ceny, včetně smluvních dodatků. Motivace makléře pracovat na takovém prodeji je ovšem limitovaná tím, že o prodej usiluje i konkurence.
Doba trvání zprostředkovatelské smlouvy
Věnujte pozornost tomu, na jak dlouho je smlouva s realitkou sjednaná - může to být na dobu určitou, nebo neurčitou (u nevýhradního zprostředkování). Jen u výhradní zprostředkovatelské smlouvy - za předpokladu, že jste spotřebitel - je dle § 17 Zákona o realitním zprostředkování doba platnosti omezena na max. šest měsíců. Tato doba se ovšem může opakovaně prodloužit, a to písemným dodatkem ke smlouvě.Smlouva s realitkou by neměla nikdy obsahovat dohodu na tzv. automatické prolongaci, tedy nic takového jako „smlouva se automaticky prodlužuje o rok po skončení doby určité“. Takto prodloužená smlouva není platná. Smlouva na dobu určitou může být prodloužena, ale nejdříve 30 dní před jejím skončením a formou písemného dodatku. Realitní zákon od roku 2020 tyto automatické prolongace učinil neplatnými.
Čtěte také: Důležité informace k převodu stavební parcely
Rizika a na co si dát pozor
První důležité upozornění musí směřovat k tomu, že ve zprostředkovatelské smlouvě stvrzujete svůj záměr nemovitost prodat. Pokud si to později rozmyslíte a odmítnete spolupracovat, realitka po vás může vyžadovat finanční kompenzaci. A stává se to. Jde třeba o případy, kdy majitel neumožní prohlídky nemovitosti a podobně. Pro případné sankce při odstoupení od smlouvy je dobrý důvod. Jakmile je podepsaná smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti, začíná realitní kancelář (RK) svou činnost a investuje do služeb spojených s prodejem. Čím později majitel od prodeje ustoupí, tím vyšší je ztráta RK. Realitní kancelář totiž svou činnost vykonává dříve, než vznikne nárok na odměnu, a také platí externí služby, jako je zejména inzerce nebo práce fotografů. Je dobré vědět, že nemáte povinnost uzavřít kupní smlouvu s kupujícím, kterého vám našla realitní kancelář, pokud si prodej rozmyslíte. Realitní kancelář vám za to nesmí účtovat pokutu. Nicméně může po vás požadovat odměnu za činnosti, které k vyhledání kupujícího vedly.
Rizika exkluzivní smlouvy s RK se vážou k případům, kdy realitní kancelář nevyvíjí dostatečnou aktivitu. Proto je důležité uzavírat exkluzivní smlouvu na dobu určitou. Dříve se stávalo, že se klienti „upsali“ nesolidní realitní kanceláři, prodej vázl, zájemci nebyli, ale odstoupit od smlouvy nešlo. To už by se dnes stát nemělo, přesto stále platí, že podpisu zprostředkovatelské smlouvy musí předcházet opatrný výběr realitní kanceláře.
Kromě nedostatečných služeb je ale třeba dávat si pozor i na podvody ze strany realitních kanceláří. Příkladem takového podvodu může být třeba starý trik s bohatým zájemcem, který je ve skutečnosti nastrčený realitní kanceláří a nemovitost si nekoupí.
Pokud jste spotřebitel a zprostředkovatelská smlouva je uzavřena mimo provozovnu realitní kanceláře, máte právo odstoupit od smlouvy do 14 dnů od jejího uzavření. Pokud vás realitní kancelář nepoučí o možnosti odstoupit od zprostředkovatelské smlouvy, máte dle dle § 1829 odst. 2 Obč. zákoníku právo odstoupit od smlouvy do 1 roku a 14 dnů od jejího uzavření.
Jak ukončit zprostředkovatelskou smlouvu
Může se stát, že budete chtít smlouvu s realitkou ukončit. Důvodů může být více - rozmysleli jste si prodej, nejste spokojeni s aktivitou realitní kanceláře nebo prostě chcete prodávat s jiným makléřem, protože vám nabídl lepší podmínky. Vypovědět smlouvu s realitkou může být někdy rychlé a snadné, jindy zase komplikované. Dejte si pozor, abyste měli ve smlouvě na dobu neurčitou možnost vypovězení zprostředkovatelské smlouvy, pokud zjistíte, že realitka neplní závazky, nebo neshání zájemce dost aktivně. Rozhodná doba, kdy zjistíte, zda realitní kancelář odvádí dobrou práci, bude u bytů asi tři měsíce, u domů přibližně půl roku. Pokud se stále nic neděje, je možné, že se realitka nevěnuje prodeji tak, jak by měla. Abyste mohli oslovit jinou realitní kancelář, musíte u výhradní smlouvy na dobu určitou počkat na její skončení. U smluv na dobu neurčitou nesmí být výpovědní doba delší jak měsíc.
Doporučení
Pokud se již se svým makléřem chystáte výhradní smlouvu podepsat, jasně a důrazně si před podpisem nechte vysvětlit, co vše vám makléř nabídne za služby ve své provizi. To znamená, jaké služby vám garantuje při prodeji vaší nemovitosti. Není nic horšího pro prodávající, než když podepíšou výhradní smlouvu, makléř vytvoří pár fotografií mobilem, nějaký stručný popis nemovitosti a takto nemovitost nabídne na trh. Ne, dnes se takto opravdu už neprodává, dnes se musí prodávat na bez kompromisní profesionální bázi.
Pokud nechcete využít služeb realitní kanceláře, můžete vzít prodej nemovitosti do vlastních rukou. K tomu bude nutné podniknout kroky, které jsme uvedli výše - tedy zjistit veškeré informace o prodávané nemovitosti, vytvořit inzerát a dobře ho propagovat. V tomto kroku určitě nepodceňujte důležitost profesionálních fotek a nejlépe i videa. Přece jen na první pohled vybíráme očima. Stejně tak bude na vás následné jednání se zájemci a prohlídky.
Z praxe mohu potvrdit, že nejvíce nedorozumění se stává, když moji klienti dají zkontrolovat smlouvu svému známému právníkovi, který je ale specialista na jiný právní obor. Právníci, kteří se nemovitostním právem nezabývají, často upravují a chtějí vymazat ustanovení, která ani podle zákona o realitním zprostředkování vymazat nelze.
Tipy pro výběr realitní kanceláře
Ne všechny realitní kanceláře a realitní makléři jsou si rovni, proto je třeba pečlivě vybírat. Zejména si dávejte pozor na to, jestli realitní kancelář zaměstnává zkušené realitní makléře, kteří za s sebou mají úspěšné prodeje. Správná realitní kancelář by měla mimo jiné zaměstnávat, případně spolupracovat s dalšími odborníky, jako jsou finanční poradci nebo právníci. Vyplatí se vám také volit realitní kancelář, která působí přímo v oblasti, kde nemovitost prodáváte.
Správná realitní kancelář by měla nabízet široké portfolio služeb souvisejících s prodejem nemovitosti, od úplného počátku až po podpis kupní smlouvy. Mezi tyto služby patří:
- Příprava k prodeji nemovitosti: V první řadě je potřeba, aby si realitka zjistila o prodávané nemovitosti co nejvíce informací. K tomu patří veškeré informace dostupné na katastru nemovitostí, kde se dozví právní zatížení např. ve formě věcných břemen. Dále by si měla pozvat odborníka k vypracování půdorysu nemovitosti a měření celkové rozlohy.
- Inzerát a marketing: Následuje tvorba inzerátu. K tomu je potřeba nemovitost co nejlépe nafotit a v nejlepším případě i natočit. V současnosti se stávají populárními například záznamy z dronu nebo fotky nabízejí pohled z 360 stupňů. Ještě před samotným focením by měla správná realitka naaranžovat místnosti tak, aby na fotkách vypadaly co možná nejlépe. Dále by se měla realitní kancelář postarat o kvalitní marketing, díky kterému se inzerát dostane mezi co nejvíce relevantních lidí. To spočívá zejména ve sdílení nabídky na různé portály s nabídkami nemovitostí, sociální sítě nebo třeba tvorbu bannerů a jejich umístění na důležitá místa.
- Prohlídky a výběr zájemce: Jakmile se objeví první vážní zájemci, nastává čas prohlídek. Ty by měla být realitka schopná zařídit i bez vaší přítomnosti a v co nejvyšší kvalitě. Realitní kancelář by měla vybrat takového zájemce, který je ochotný zaplatit co nejvyšší cenu.
- Finanční a právní služby: Spousta realitních kanceláří nabízí zájemcům o koupi nemovitosti služby svých finančních poradců, kteří dokážou vyřídit hypotéku nebo pomoci s celkovými finančními cíli zájemců. Správná realitní kancelář spolupracuje s advokáty, kteří se postarají o vypracování kupní smlouvy a zařídí i všechny další právní záležitosti tak, abyste se vy ani kupující nemuseli o nic starat. Měla by proto vypracovat a zajistit podepsání rezervační smlouvy a kupní smlouvy.
- Poprodejní služby: Účast realitní kanceláře by neměla úplně přestat ani po úspěšném dokončení prodeje. Správná realitka by měla pomoci vám i novému vlastníkovi nemovitosti.
Tip: Realitní kanceláře často nabízí úschovu kupní ceny na jejich vlastních účtech. Bezpečnější variantou je ale zvolit třetí stranu ve formě notáře nebo advokáta. V Dostupném advokátovi účtujeme za úschovu bez ohledu na její výši.
Zároveň se vyplatí připomenout, že není radno podepisovat nic čemu nerozumíte nebo o čem si nejste stoprocentně jistí.
tags: #zprostredkovatelska #smlouva #sdk #reality
