PergolyPovinnost ohlášení k zápisu staveb do katastru nemovitostí
Dokončili jste stavbu rodinného domu nebo rekonstrukci, při které došlo ke změně obvodu budovy? Pokud ano, zbývá vám udělat poslední krok - zapsat změnu do katastru nemovitostí. Bez tohoto kroku váš dům oficiálně „neexistuje“, nemá právní jistotu a nelze s ním plnohodnotně nakládat. Pokud plánujete financování hypotékou, budoucí prodej nebo dokonce jen pojištění, zápis v katastru je zcela nezbytný. Každá nemovitost v České republice musí mít právní záznam v katastru. Pokud jej nemá, nelze doložit její vlastnictví. Dům bez zápisu je v očích úřadů jen pozemek, na kterém „něco stojí“. Nemáte jistotu vlastnických práv, nemůžete ho oficiálně prodat, zastavit bance ani zdědit.
Co je katastr nemovitostí a co se do něj zapisuje?
Katastr nemovitostí je veřejný seznam, ve kterém můžete najít informace k nemovitým věcem, stejně jako jejich popis, geometrické a polohové určení, či zápisy práv k nim. V katastru se podle katastrálního území evidují:
- pozemky v podobě parcel,
- budovy s číslem popisným nebo evidenčním, či bez tohoto čísla, jsou-li samostatnými stavbami (tj. nejsou-li součástí pozemku),
- byty a nebytové prostory,
- práva stavby a právní vztahy a věcná práva k nim.
Dle § 3 odst. 1 písm. b) a c) katastrálního zákona se v katastru nemovitostí evidují: budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku, a budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby. Pro doplnění dodávám, že pojmy „budova“ a „drobná stavba“ se dle § 2 písm. l) a m) katastrálního zákona rozumí:
- Budova: nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.
- Drobná stavba: stavba s jedním nadzemním podlažím, pokud její zastavěná plocha nepřesahuje 16 m² a výška 4,5 m, která plní doplňkovou funkci ke stavbě hlavní.
Do katastru nemovitostí se zapisují dokončené stavby o ploše větší než 16 m². Zapisovat se nemusí takzvané drobné stavby - bazény, různé konstrukce, sloupy nebo zpevněné plochy.
Typy zápisů do katastru nemovitostí
Katastrální zákon rozlišuje tři druhy zápisů:
Čtěte také: Jak správně připravit dokumentaci k ohlášení stavby
- Vklad
- Záznam
- Poznámka
1. Vklad
Vkladem se zapisují všechna věcná práva (jako např. právo vlastnické, věcné břemeno, zástavní právo, předkupní práva, zákaz zcizení nebo zatížení), nájem a pacht. Všechna věcná práva se přitom zapisují pouze vkladem.
Postup vkladového řízení:
- Návrh na zahájení vkladového řízení: Podává se na stanoveném formuláři, který je k dispozici na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) nebo na katastrálním úřadu. Formulář lze podat buď elektronicky, poštou, nebo osobně. Online aplikace katastru nemovitostí vám usnadní práci tím, že sama dokáže načíst všechny potřebné údaje z katastru. Po vytištění takto vyplněného elektronického formuláře stačí pouze návrh podepsat těmi, kdo vklad navrhují. Na vyplněném vytištěném formuláři se přitom zároveň vytiskne i čárový kód. Podpis smluvních stran na listině, na základě které má být převáděné právo do katastru zapsáno, musí být úředně ověřen, kdežto návrh na vklad postačí prostě podepsat bez nutnosti ověření.
- Přílohy k návrhu:
- Listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru nemovitostí (tzv. vkladová listina). V případě, že vkladová listina není předložena spolu s návrhem, k podanému návrhu se nepřihlíží.
- Geometrický plán, pokud je třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy. Povinnost nechat si vypracovat geometrický plán vyplývá ze zákona § 79 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí. Geometrický plán vyhotovuje úředně oprávněný geodet.
- Pokud na pozemku vznikla nová stavba, obec jí musí přidělit číslo popisné či evidenční. Aby se tak stalo, je třeba vyplnit formulář Žádost o přidělení čísla popisného/evidenčního. K žádosti přiložte geometrický plán a prohlášení stavebníka o tom, že stavba byla provedena v souladu s jejím povolením a ověřenou projektovou dokumentací.
- Jestliže jste pouze rekonstruovali stávající budovu, ke které již náleží číslo popisné, stačí vám vyplnit formulář Ohlášení dokončené stavby.
- Poplatek: Za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu se vybírá správní poplatek ve výši 2000 Kč. Správní poplatek lze platit platební kartou nebo v hotovosti na příslušném katastrálním pracovišti nebo bezhotovostně na zvláštní účet státního rozpočtu zřízený u příslušného katastrálního úřadu. Osvobození od správního poplatku je stanoveno v § 8 zákona č. 634/2004 Sb. Pokud podá návrh na zahájení řízení o povolení vkladu navrhovatel - účastník řízení, který je osvobozen od zaplacení poplatku, katastrální úřad nevyžaduje zaplacení od druhého účastníka řízení, neboť poplatek je povinen zaplatit ten, kdo návrh podává.
- Vyznačení plomby: Jakmile je návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu, vyznačí u dotčených nemovitostí nejpozději následující pracovní den, že práva jsou dotčena změnou (tzv. plomba). Katastrální úřad o tom informuje vlastníka nemovitosti a jiného oprávněného.
- Lhůta pro vyřízení: Katastrální úřad má na vyřízení vaší žádosti 30 dnů. Vzácně se může proces prodloužit o tzv. 20denní lhůtu ode dne odeslání informace o vyznačení plomby.
- Rozhodnutí o vkladu: Jestliže jsou podmínky pro povolení vkladu splněny, katastrální úřad vklad povolí. Může se stát, že katastrální úřad návrhu na vklad nevyhoví, a to v případě, že se v něm nacházejí chyby. Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu je ovšem přípustná žaloba.
- Vyrozumění o provedeném vkladu: V případě, že byl vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad účastníkům vkladového řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru proveden.
2. Záznam
Záznamem se do katastru nemovitostí zapisují práva odvozená od vlastnického práva, jako například právo hospodařit s majetkem státu. Návrh na záznam může podat ten, kdo má na jeho provedení právní zájem, orgán veřejné moci nebo územní samosprávný celek, který o právu zapisovaném záznamem rozhodl, nebo je osvědčil. Po podání návrhu katastrální úřad zjistí, zda je návrh na záznam podán oprávněnou osobou, zda je předložená listina bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností a zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru.
3. Poznámka
Poznámkou je zápis, kterým se zapisují všechny ostatní významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo jejich vlastníků či jiných oprávněných osob, jako například poznámka o vydaném exekučním příkazu k prodeji nemovitosti, usnesení o nařízení předběžného opatření, či zákazu zřídit zástavní právo k nemovitosti. Poznámky katastrální úřad zapisuje na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, policejního orgánu, soudního exekutora, insolvenčního správce, atd., či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána.
Poznámka spornosti zápisu
Pokud není stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, pak se osoba, jejíž právo je dotčeno, může domáhat odstranění tohoto nesouladu, prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu. Taková osoba má právo požádat o zápis poznámky spornosti. Obdobně se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno. V případě, kdy není do 2 měsíců od doručení žádosti o zápis poznámky spornosti doloženo, že ve věci byla podána žaloba u soudu, katastrální úřad poznámku vymaže. Vyhoví-li soud žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti, vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí.
Důležité dokumenty a náležitosti
Geometrický plán
Geometrický plán je jedním z hlavních dokumentů pro zápis stavby do katastru nemovitostí, a to dle § 79 vyhlášky č. 357/2013 Sb. Geometrický plán vyhotovuje úředně oprávněný geodet. Na základě naměřených hodnot vypracujeme geometrický plán, který nejprve zašleme na katastrální úřad. Ten má 14 dní ke kontrole správnosti všech náležitostí a k vznesení připomínek. Pokud je geometrický plán bez vad, katastrální úřad ho potvrdí a zašle zpět do naší kanceláře.
Čtěte také: Katastr nemovitostí a atypické stavby
Cena geometrického plánu
Cena geometrického plánu pro zápis stavby do katastru nemovitostí začíná na 5 000,- bez DPH a odvíjí se od velikosti stavby a vzdálenosti pozemku od Plzně. Pro konkrétní cenovou kalkulaci nás neváhejte kontaktovat.
Formuláře
- Formulář ohlášení změny údajů o pozemku lze stáhnout buď v PDF a následně vyplnit ručně, nebo v editovatelném Word dokumentu.
- Žádost o přidělení čísla popisného/evidenčního: Pokud na pozemku vznikla nová stavba, obec jí musí přidělit číslo popisné či evidenční.
- Ohlášení dokončené stavby: Jestliže jste pouze rekonstruovali stávající budovu, ke které již náleží číslo popisné.
Povinnosti vlastníků a sankce
Dle ustanovení § 37 odst. 1 písm. d) Katastrálního zákona jsou vlastníci a jiní oprávnění povinni ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se jejich nemovitostí, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která tuto změnu dokládá (např. územní rozhodnutí stavebního úřadu, souhlas orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, rozhodnutí orgánu státní správy lesů, geometrický plán apod.).
Povinnost ohlášení změn nemají vlastníci a jiní oprávnění u změny adresy trvalého pobytu a změny jména a příjmení evidované osoby, která je evidována v evidenci obyvatel, a dále pak u změn katastru, vyplývajících z listin, které jsou příslušné státní orgány povinny zasílat katastrálnímu úřadu přímo k zápisu do katastru.
Sankce za porušení povinností
Poruší-li zde povinnost fyzická osoba, jde o přestupek podle § 57 odst. 2 písm. d) Katastrálního zákona, za který je možné uložit pokutu až do výše 50 000 Kč. Poruší-li tuto povinnost právnická osoba nebo fyzická osoba při své podnikatelské činnosti, jde přestupek, za který je možné uložit pokutu až do výše 100 000 Kč.
Přestupek je projednán a sankce uložena na základě zákona č. 250/2016 Sb., o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, ve znění pozdějších předpisů. K projednání přestupku bude v prvním stupni příslušný katastrální úřad.
Čtěte také: Náš průvodce pojištěním majetku vám poradí
Služby Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK)
Vedle služby sledování změn údajů v katastru nemovitostí umožňuje Český úřad zeměměřický a katastrální následující služby:
- Nahlížení do katastru nemovitostí: Je veřejně přístupné na webových stránkách ČÚZK. Tento výpis je pouze informativní a nelze z něj vyčíst všechny podstatné informace, jako z úplného výpisu z katastru nemovitostí.
- Dálkový přístup do katastru nemovitostí: Si může zřídit kdokoliv, nicméně se za tyto výpisy platí poplatek (50 Kč za 1 stránku).
- Sledování změn údajů o nemovitostech: Službu poskytuje Český úřad zeměměřický a katastrální podle § 55 odst. 6 Katastrálního zákona osobám, které mají věcné právo k dotčeným nemovitostem nebo účastníkům řízení o takovém právu. Služba může být zřízena osobně na jakémkoliv Českém úřadě zeměměřičském a katastrálním, prostřednictvím pošty či elektronicky (to však pouze prostřednictvím datové schránky). Určitou nevýhodou služby sledování změn údajů je skutečnost, že žadatel si nemůže vybrat pouze některé nemovitosti, kterých se má sledování změn týkat, vždy jsou sledovány všechny nemovitosti žadatele.
Poplatky za službu sledování změn
| Počet sledovaných nemovitostí | Poplatek za 1. rok | Poplatek za další roky |
|---|---|---|
| Do 20 (včetně) | 200 Kč (jednorázově) | Zdarma |
| Více než 20 | 10 Kč za nemovitost ročně | 10 Kč za nemovitost ročně |
Nemovitostí se pro službu sledování změn rozumí samostatná položka vedená v katastru nemovitostí. Při vlastnictví bytu, se kterým je spojen spoluvlastnický podíl na budově a pozemku, se v nejjednodušším případě jedná o tři nemovitosti.
Zápis novostavby a hypotéka
Pokud financujete dům hypotékou, je zápis do katastru naprosto zásadní. V praxi to probíhá tak, že banka poskytne peníze na výstavbu a vy se zavážete dům po dokončení zapsat. Dokud to neuděláte, banka má zajištěný jen pozemek. Jakmile katastr zápis schválí, dostanete potvrzení a novostavba se objeví ve výpisu z katastru. Doporučuji si okamžitě vyžádat aktuální výpis z katastru, abyste měli jistotu, že vše proběhlo správně.
Daňová povinnost
Po zápisu nastupuje i daňová povinnost. Konkrétně se jedná o daň z nemovitých věcí, kterou budete hradit každý rok. Pokud to neuděláte, hrozí vám pokuta.
Nápověda a odborná pomoc
Mnoho lidí zvládne celý proces svépomocí, ale ne vždy to proběhne hladce. Pokud se necítíte na papírování nebo se bojíte chyb, můžete se obrátit na realitního makléře či právníka. Zápis novostavby do katastru je administrativní krok, který se může zdát složitý, ale když víte, jak postupovat, zvládnete ho bez problémů.
V každém případě Vám doporučuji kontaktovat místně příslušné pracoviště katastrálního úřadu a ne/zbytnost zápisu informací o Vaší chatě do katastru nemovitostí s ním konzultovat.
tags: #povinnost #ohlaseni #k #zapisu #do #katastru
