Právně závazné posudky na stavební vady: Komplexní přehled

Koupě nemovitosti představuje obvykle jednu z největších finančních investic v životě. Co však dělat, když se měsíce nebo dokonce roky po koupi domu či bytu začne objevovat plíseň na stěnách nebo se ukáže, že elektroinstalace neodpovídá normám? Tento článek shrnuje, na co máte jako objednatel (investor) právo, kdy a jak to uplatnit, a jak se vyhnout nejčastějším chybám.

Co je vada díla a jak se rozlišuje?

Při posuzování toho, zda má dílo vady, je na základě § 1914, odst. 1 občanského zákoníku (OZ) a § 2615 odst. 1 OZ klíčové, zda dílo odpovídá smlouvě. Dílo musí být zároveň v souladu s obecně závaznými právními předpisy - to u staveb znamená zejména jeho způsobilost ke kolaudaci. Z právního hlediska se za vadu díla považují také nedodělky, tj. části díla, které v rozporu se smlouvou o dílo nebyly provedeny. Rozlišování mezi vadami a nedodělky je z pohledu odpovědnosti za vady bez právního významu, nedodělek je jen určitým druhem vady. Dílo však nemusí být za všech okolností v souladu s českými technickými normami (ČSN). Podle nálezu Ústavního soudu Pl. ÚS 40/08 ze dne 26. 5. 2009 jsou české technické normy považovány pouze za kvalifikovaná doporučení a jejich používání je dobrovolné. To vyplývá také z § 4 zákona č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky.

ČSN jsou závazné pouze v případě, že:

• Na ČSN odkáže jiný právní předpis (např. vyhláška o technických požadavcích na stavby).
• Na ČSN odkáže smlouva o dílo, tj. strany si ve smlouvě výslovně ujednají, že dílo má být provedeno v souladu s konkrétními ČSN.

Zhotovitel odpovídá i za vady, jejichž příčinou je nízká kvalita materiálu použitého při výstavbě. Za nedostatky materiálu se považují nejen jeho skryté a zjevné vady, ale i takové jeho vlastnosti, které znemožňují objednané dílo řádně zhotovit. Zhotovitel odpovídá za vady materiálu také v případě, že objednatel tento materiál zhotoviteli sám dodal a zhotovitel objednatele na vadnost dodaného materiálu neupozornil.

Druhy vad

V právní praxi se rozlišují především následující druhy vad:

Čtěte také: Klíč k rozvoji Dětmarovic

1. Zjevná vada: Je taková vada, kterou objednatel musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při převzetí díla (např. zřejmá prasklina ve zdi, nefunkční okno). U nemovitosti se bude jednat jen o vady zřejmé na první pohled. Zjevnou vadu je nutné oznámit zhotoviteli již při převzetí díla a zaznamenat ji do předávacího protokolu.
2. Skrytá vada: Je takovou vadou, kterou při vynaložení obvyklé pozornosti poznat nelze. Tato skrytá vada se projeví až později, po uzavření smlouvy, resp. po předání díla (např. mikroskopická vada na vodovodním vedení, špatně provedená hydroizolace, oddoutnaná tepelná izolace komína). O skryté vadě často v době prodeje nemovitosti neví ani prodávající. Důležité je, zda má skrytá vada svůj původ již v době, kdy byla nemovitost ještě ve vlastnictví prodávajícího.
3. Vědomá vada: Je taková vada, které si zhotovitel musel být vědom (o které nemohl nevědět), pokud by postupoval s náležitou péčí, tj. v případě, že jde o profesionála, s péčí odbornou. Typickým příkladem vědomé vady jsou nedodělky. Zhotovitel má přísnější odpovědnost za vědomé vady, a to i po uplynutí zákonné lhůty pro uplatnění vad.

Hovořit lze rovněž o vadách jakostních, vadách obalu nebo vadách dokumentace k dílu (na příklad pokud by zhotovitel předal objednateli vadně provedenou dokumentaci skutečného provedení stavby).

Lhůty pro uplatnění vad

Pro uplatňování práv ze skryté vady je důležité ustanovení § 2629 odst. 1 OZ: „Soud nepřizná právo ze skryté vady, které objednatel neoznámil bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že právo nebylo uplatněno včas.“ Z tohoto ustanovení vyplývá, že objednatel může uplatňovat práva ze skrytých vad i v době po převzetí díla, nejpozději však do 5 let od převzetí stavby. Toto ustanovení modifikuje nejzazší lhůtu pro uplatnění práv z vad nemovité věci, která je pět let od nabytí vlastnického práva. Opožděnost reklamace může být důvodem pro nepřiznání nároku z vadného plnění v případném soudním řízení. Po objednateli tedy nelze požadovat, aby při přebírání dokončeného díla např. prohlédl tepelnou izolaci komína spojenou s destrukcí díla. Doručení se počítá! Nestačí odeslat v poslední den lhůty - musí být doručeno ve lhůtě.

Kromě zákonné odpovědnosti může zhotovitel odpovídat také za vady v záruční době, avšak jen v případě, že tuto odpovědnost ve smlouvě převzal, tj. pokud smlouva o dílo obsahuje ustanovení o záruce za jakost díla. Zárukou za jakost se zhotovitel ve smlouvě zavazuje, že dílo bude po určitou dobu způsobilé k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti. Poskytuje-li vám smlouva delší záruční lhůtu, například sedm let, můžete reklamovat do konce této lhůty. Třeba i po deseti letech od převzetí domu. Bude vaší povinností prokázat, že jde skutečně o vadu, za kterou nese žalovaná firma odpovědnost. Obvykle se přitom neobejdete bez zpracování znaleckého posudku. Záruční doba se prodlužuje o dobu, po kterou objednatel nemohl vadné dílo užívat v důsledku vady. Pokud by měl objednatel zájem na tom, aby záruční doba po dobu odstraňování vady neplynula i v těchto případech, nebo aby ode dne odstranění vady běžela pro stejnou vadu nová záruční doba v původní délce, je vhodné tuto skutečnost výslovně ujednat ve smlouvě. Objednatel nemá práva ze záruky, způsobila-li vadu po předání díla vnější událost. Takovou událostí by mohla být například povodeň, požár, vichřice či škoda způsobená na díle jinou osobou.

Jak postupovat při zjištění vady?

Vadu je zapotřebí prokazatelně písemně reklamovat vůči zhotoviteli dopisem na dodejku či datovou schránkou. Je nutné od počátku postupovat ideálně bez chyb a reklamovat včas, přesně a jasně a případně i na podkladě znaleckého posudku.

Práva z vadného plnění

Máte-li jako stavebník nárok na opravu domu na náklady dodavatele, nebo vrácení určitého peněžního obnosu. Obvykle se přitom neobejdete bez zpracování znaleckého posudku. Praktičtější je uplatnit nárok na opravu, vady staveb jsou v soudních sporech "těžké" a rozhodují je znalecké posudky, které řeší existenci vady, odpovědnost i výši slevy. Pokud zhotovitel vadu neodstraní v přiměřené lhůtě nebo odmítne odstranit, můžete místo toho požadovat slevu nebo odstoupit. Odstoupit od smlouvy o dílo na dům většinou nedává smysl. Zvolíte-li odstranění vady, můžete do odstranění neplatit část ceny odpovídající odhadované slevě. Obecným pravidlem je rozdíl mezi hodnotou díla bez vad a s vadami ke dni dodání.

Čtěte také: Pokročilé nástroje pro statické výpočty

Odpovědnost zhotovitele a projektanta

Obecně zhotovitel odpovídá jen za ty vady, které mělo dílo v době svého předání objednateli. Proto je velmi důležité, aby objednatel dílo při převzetí řádně prohlédl a zajistil, aby vady, které dílo mělo v okamžiku převzetí, byly zaznamenány do předávacího protokolu. Pokud zhotovitel předávací protokol odmítne podepsat, je třeba mu existenci vad písemně sdělit ihned po předání díla a opatřit si přitom i doklad o doručení tohoto písemného oznámení zhotoviteli. Dále zhotovitel odpovídá také za jiné vady, než které mělo dílo při předání, pokud tyto vady způsobil porušením své povinnosti. Další výjimkou jsou tak zvané vědomé vady, za které zhotovitel odpovídá i v případě, že je objednatel neuplatnil v zákonem stanovené lhůtě.

Na vadu projektové dokumentace (PD) se obvykle přijde až při zhotovování pozdějších fází projektu (např. při zpracovávání realizační dokumentace stavby) nebo během výstavby či až po dokončení stavby. Protože i PD je druhem díla, má v případě jejích vad objednatel obdobná práva, jako u jiných děl (např. stavebních), a to zejména právo na odstranění vady, na slevu nebo případně i na odstoupení od smlouvy. Projektant odpovídá za vady, které má jeho dílo (tj. projektová dokumentace) při předání a to i v případě, že se tyto vady projevily až později. Pokud je vada stavby důsledkem vady PD, má investor možnost uplatnit práva z vad stavby také vůči projektantovi. Projektant není k provádění stavebních prací ani vybaven, ani oprávněn. Lze si však představit, že projektant by vady stavby odstranil prostřednictvím třetí osoby.

Zhotovitel stavby bude zároveň zproštěn své odpovědnosti za vadu díla jen v případě, že postupoval v souladu s ustanovením § 2594 OZ, tj. vadu PD odhalil a upozornil na ni objednatele. Pokud projektovou dokumentaci zpracoval zhotovitel stavby (projekty typu design & build), má objednatel daleko jednodušší situaci a nemusí řešit, zda má práva z vad uplatňovat vůči zhotoviteli stavby či projektantovi, protože tyto osoby splývají v jednu.

Role znaleckého posudku

V případě závažných vad nemovitosti je na místě obrátit se na soudního znalce, který vše zdokumentuje a zjistí příčinu poruchy. Pokud se kupující rozhodne zvolit jako právo z vadného plnění slevu z kupní ceny, bude pro její vyčíslení nezřídka potřeba znalecký posudek. Náklady na znalecké posudky jsou poměrně vysoké a je pravděpodobné, že v případě soudního sporu bude znalecké posudky přezkoumávat soudem určený revizní znalec. Soudní spory týkající se vad nemovitostí jsou často náročné a dlouhé a vyžadují aktivitu žalobce. Bude vaší povinností prokázat, že jde skutečně o vadu, za kterou nese žalovaná firma odpovědnost. Třeba i po deseti letech od převzetí domu.

Příklady z praxe

Vikýř s plochou střechou

Máme vikýř s plochou střechou, která je odvodněna okapnicovým žlábkem na tašky šikmé části střechy, odkud má stékat do okapu. Protože je ale těsně vedle domu velký strom, žlábek se rychle ucpe a voda pak kamsi přetéká. Teče po pojistné fólii pod taškami a vytéká zpod střechy, ale ne okapem. To, že voda teče jinudy, než má, jsme zjistili hned a ještě v záruční lhůtě udělal dodavatel opravu. Nicméně bylo to v době, kdy byla suchá léta, a měli jsme problém za vyřešený. Pak se ale ukázalo, že se problém opakuje a dokonce jsme přišli i na skutečný důvod - ucpávající se žlábek. Záruční lhůta už před rokem uplynula, nicméně dodavatel na své náklady závadu opravil. Odpověď na tento dotaz není tak jednoznačná, jelikož je třeba v konkrétním případě posuzovat vícero faktorů. Na druhou stranu ale nemuselo jít vůbec o vadu díla, pokud bylo vše správně instalováno a k ucpávání žlábku docházelo pouze v důsledku toho, že v blízkém okolí stojí velký strom a žlábek tak vyžaduje pouze častější čištění.

Čtěte také: Co přináší nový stavební zákon?

Vadná instalace komína

Při každoroční kontrole komína bylo zjištěno, že oddoutnala část tepelné izolace a mohlo tedy dojít k požáru. Podle kominíka byla chybně provedena instalace. Za kým půjde odpovědnost, případná oprava, vzniklá škoda? Zdá se, že jde opět o vědomou vadu obdobně jako v případu prvním, která vznikla v důsledku nesprávného provedení střechy. V takovém případě můžete vadu uplatnit vůči stavební firmě i po pěti letech. Záleželo by ovšem na konkrétních okolnostech, zdali kominík mohl při kontrole provedené s odbornou péčí vadu zjistit. A pokud by požár skutečně vznikl, jak prokážeme pojišťovně, že to není naším zaviněním - zanedbáním údržby, ani kominíka - kontroly?

Mikroskopická vada na vodovodním vedení

Na vodovodním vedení máme patrně mikroskopickou vadu, která se projevila zvětšováním vlhkosti v určitém místě stěny. Bydlíme v domě už dlouhou dobu, nevšimli jsme si toho včas a nyní už je po záruce. Jak prokážeme, že šlo o vadu skrytou, která patrně vznikla již v době instalace při stavbě domu? Záleží na posouzení soudního znalce.

Špatně provedená hydroizolace

Po šesti letech bydlení nám začala prosakovat vlhkost do stěn. Přivolaný odborník zjistil, že hydroizolace mezi základovými pasy a navazující dřevěnou stěnou nebyla správně ukončena a ani výška soklu, respektive dřeva nad úrovní terénu prý není dostačující. Dům stavěla firma na klíč. Když jsme jim oznámili tuto vadu, odbyli nás s tím, že už se jich to netýká. Odborník ale tvrdí, že o vadném provedení museli vědět, když ho tak udělali, a máme tedy i po tak dlouhé době nárok na vyřešení vady z jejich strany. Zřejmě jde o vědomou skrytou vadu. V tom případě budete moci uplatnit svá práva soudní cestou.

Spor o osazení oken

Stavěli jsme s firmou pouze hrubou stavbu. Zbylé věci jsem si zařizoval sám včetně nákupu oken. S dodavatelem hrubé stavby jsem se dohodl, že mi navíc osadí i okna. Po roce se rámy oken začaly kroutit, mezi ostění a rámy oken začalo zatékat. Dodavatel oken tvrdí, že jsou okna špatně zasazená, stavební firma zase, že okna jsou vadná. Pokud chcete věc řešit právní cestou, nezbývá než povolat soudního znalce s příslušnou odborností. Ten by měl vytvořit objektivní posudek za spolupráce všech stran. Posudek by měl ukázat, kdo udělal chybu a je tedy povinen odstranit vady a návazné škody.

Vady projektové dokumentace

V poslední době se stále častěji setkávám s tím, že příčinou problémů na stavbě jsou vady projektové dokumentace. Investoři, zhotovitelé, zaměstnanci stavebních úřadů a další lidé pracující ve stavebnictví si mnohdy stěžují, že kvalita PD je čím dál tím horší. PD je dílo s nehmotným výsledkem, na něž se vztahují ustanovení § 2631 - 2635 občanského zákoníku. Projektová dokumentace je vadná, pokud:

• PD obsahuje vnitřní rozpor - např. určitá část stavby je obsažena ve výkresové části PD, ale není již součástí výkazu výměr, který zpracoval stejný projektant.
• PD není v souladu s obecně závazným právním předpisem - např. v PD chybí určitá část, která v ní má být obsažena na základě vyhlášky č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb nebo vyhlášky č. 169/2016 Sb.

Tyto nedostatky projektu mnohdy způsobí vznik sporů o cenu tzv. víceprací. Pokud se na vadu PD přijde až po dokončení stavby, už práva na odstranění vady, na slevu nebo případně i na odstoupení od smlouvy objednateli příliš nepomohou. Pro vady projektu je dále typické, že jimi způsobené vady stavby či škody na stavbě mohou podstatně převýšit cenu celé PD. Pro investora bude proto vhodnější uplatňovat vůči projektantovi práva vyplývající z vad stavby podle § 2630 OZ nebo právo na náhradu škody způsobené vadou PD. Je-li vada PD skrytou vadou, může ji objednatel uplatnit u projektanta nejpozději do pěti let od převzetí stavby.

Odpovědnost projektanta za škody

Vada projektu může způsobit i škody na samotné stavbě, jejím vybavení, nebo také např. na sousední stavbě (jde o tzv. následné škody). Výše takové škody přitom znovu může snadno přesáhnout cenu celé PD. V těchto případech by poškozený mohl uplatnit vůči projektantovi (kromě práva na slevu či práva na odstranění vady projektu v důsledku jeho vad) také právo na náhradu škody vzniklé na stavbě a jejím vybavení. Obecně platí, že nárok, který lze uplatnit v rámci odpovědnosti za vady díla, nelze uplatnit jako nárok na náhradu škody. Škody vzniklé na budově v důsledku vady díla, však již k vadám díla jako takového nepatří - jedná se o škody vzniklé jako důsledek vad díla, a nikoliv o samotné vady díla.

tags: #pravne #zavazne #posudky #na #stavebi #vady

Oblíbené příspěvky:

• průvodce pokládkou PVC na schody
• Návod na pokládku plovoucí podlahy
• přesná aplikace montážní pěny
• Průvodce omítáním jednovrstvého zdiva Ytong
• Katalog informací o vinylových podlahách