PergolyZáruční lhůty ve stavebnictví: Právní úprava a praktická doporučení
Mezi lidmi je hluboce zakořeněná představa, že všechno nové zboží má záruku. Obvykle dvouletou. U novostaveb pak očekávají záruku delší, zpravidla pětiletou. Nic takového však ze zákona nevyplývá. Záruční doba ve stavebnictví je odbornou veřejností velmi frekventovaný pojem, který však kupodivu nemá stálá, technicky ani právně uzákoněná pravidla. Odpovědnost za vady stavby standardně dle občanského zákoníku trvá 5 let a vztahuje se na skryté vady, které stavba měla již v době převzetí, ale projeví se až později. Délka však může být smluvně modifikována.
Záruka a odpovědnost za vady
Obecně platí, že objednateli, respektive kupujícímu, náležejí ze zákona určitá práva z vadného plnění, která ještě navíc bývají doplněna sjednáním záruky. Sjednání záruky je však zcela dobrovolné a záleží pouze na vůli stran (zejména na vůli zhotovitele či prodávajícího), zda se nad rámec zákonných povinností zaváže k záruce, tj. uspokojení druhé smluvní strany nad rámec zákonných práv z vadného plnění. Zárukou rozumíme skutečnost, že věc bude po určitou dobu (záruční dobu) způsobilá k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti.
Pokud tam uvedena je, zhotovitel, resp. prodávající, pak ručí za to, že si věc „uchová určité vlastnosti po celou záruční dobu“. Přitom záruka může být poskytnuta i na jednotlivou součást věci. Toto konstatování je důležité a pro objednavatele stavby nemovitosti to znamená podrobně prostudovat veškeré smluvní podmínky.
Sjednání záruky za jakost není ze zákona povinné. Část změn občanského zákoníku se týká právě záruky za jakost. Ustanovení o záruce za jakost se formulačně zpřesňuje tak, aby vyhovovalo čl. 17 směrnice 2019/771 o obchodní záruce. Záruka za jakost se vymezuje jako jednostranné právní jednání poskytovatele záruky, kterým se zavazuje poskytnout nabyvateli určité plnění, nebude-li mít předmět plnění určité vlastnosti. Obsahem záruky může být zejména právo odstoupit od smlouvy, výměna věci, oprava nebo poskytnutí jiné služby související s nápravou špatného stavu předmětu koupě. Jedná se o dobrovolný závazek poskytovatele záruky, je tedy na něm, k jakým povinnostem se v záruce zaváže. Pokud se výrobce zaručí, že si věc po určitou dobu při obvyklém použití uchová své funkce a výkonnost, je poskytovatel vždy ze záruky povinen alespoň k opravě nebo výměně věci.
Legislativní úprava záručních lhůt
Dne 7. prosince 2022 vyšel ve Sbírce zákonů zákon č. 374/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), ve znění pozdějších předpisů. Tato dlouho očekávaná novela, která nabyla účinnosti dne 6. ledna 2023, mimo jiné mění ustanovení týkající se uplatňování záruky a práv z vad.
Čtěte také: Zakládání staveb: Nové normy a technologie
Práva objednatele z vad stavebního díla jsou upravena v OZ jednak v jeho ustanoveních o smlouvě o dílo, v nichž se vad díla obecně týkají ust. § 2615-2619 a vad stavebního díla konkrétně pak ust. § 2629-2630. Pro vady díla se dále analogicky použijí některá ustanovení občanského zákoníku o kupní smlouvě, a to ust. § 2099-2112, (pro práva objednatele z vadného plnění).
- Pokud byla smlouva o dílo uzavřena se spotřebitelem, uplatní se nové ust. § 2629 odst. 3 OZ, které stanoví, že „projeví-li se vada v průběhu 2 let od převzetí, má se za to, že stavba byla vadná již při převzetí, ledaže to povaha vady vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou objednatel nemůže stavbu užívat, v případě, že vadu vytkl oprávněně“. Postavení spotřebitele je tedy v prvních 2 letech výhodnější, jelikož je důkazní břemeno na zhotoviteli, který musí prokázat, že stavba nebyla vadná již při převzetí.
- Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) stanoví, je-li stavba pořízená dle kupní smlouvy (např. prostřednictvím developera), vztahuje se na takto pořízenou stavbu ustanovení § 620 odst. 1), který stanoví, že záruční doba je 24 měsíců. Podle odst. 3), je-li výrobek (stavba) pořízený dle smlouvy o dílo (smlouva mezi „objednavatelem“ a „zhotovitelem“), vztahuje se na takto pořízenou stavbu ustanovení § 646 odst. 3), který stanoví, že u zhotovení stavby je záruční doba 36 měsíců. Prováděcí předpis může stanovit, že u některých částí staveb může být záruční doba kratší, nejméně však 18 měsíců.
- Obchodní zákoník (zákon č. 513/1991 Sb., v platném znění) nestanoví doby záručních lhůt. V § 563 (Díl IX - Smlouva o dílo) v odst. 1) je pouze uvedeno, že záruční doba týkající se díla počíná běžet předáním díla.
- Původní stavební zákon č. 50/1976 Sb., který platil 30 let, byl po 16 změnách a doplněních zcela novelizován zákonem č. 183/2006 Sb., účinným od 1. 1. 2007. V původním znění neobsahoval ustanovení o záruční době ve stavebnictví. Novelizovaný zákon č. 183/2006 Sb. Ustanovení o záruční době (lhůtě) neobsahuje ani stavební zákon Slovenské republiky č. 50/1976 Zb.z.
Došlo také k několika terminologickým změnám, v ust. § 2115 OZ bylo slovo „prodávající“ nahrazeno slovy ,,poskytovatel záruky“. Zohledňuje se tak, že poskytovatelem záruky může být i osoba odlišná od prodávajícího, zejména výrobce, s čímž stará právní úprava nepočítala. Nově je také v ust. § 2117 OZ uvedeno, že „vadu krytou zárukou musí kupující vytknout poskytovateli záruky ve lhůtě určené délkou záruční doby, § 1921 a § 1922 se použijí obdobně“.
Vadu, kterou pokrývá záruka za jakost, musí kupující poskytovateli záruky vytknout ve lhůtě určené délkou záruční doby, která musí být uvedena v příslušných smlouvách či dokumentech k dodaným výrobkům.
Typy vad a jejich uplatňování
Při posuzování toho, zda má dílo vady, je na základě § 1914, odst. 1 OZ důležitá skutečnost, zda provedení díla odpovídá výsledku určenému ve smlouvě. Dílo musí být zároveň v souladu s obecně závaznými právními předpisy - to u staveb znamená zejména jeho způsobilost ke kolaudaci. Z právního hlediska se za vadu díla považují také nedodělky, tj. části díla, které v rozporu se smlouvou o dílo nebyly provedeny. Rozlišování mezi vadami a nedodělky je z pohledu odpovědnosti za vady bez právního významu, nedodělek je jen určitým druhem vady. Nedodělek je obvykle tzv. vědomou vadou, tj. vadou, které si zhotovitel musel být vědom, a proto za vadu způsobenou nedodělkem zhotovitel na základě § 2112, odst. 2 OZ ve spojení s § 2615 odst. 2 OZ odpovídá. Pro vady díla se dále na základě § 2615 odst. 2 OZ analogicky použijí některá ustanovení OZ o kupní smlouvě, a to ustanovení § 2099-2112 OZ, která se týkají práv kupujícího (resp. objednatele) z vadného plnění.
U této odpovědnosti za jakost, resp. vady, se u staveb rozlišuje mezi vadou zjevnou a skrytou:
Čtěte také: Zjistěte vše o suchých stavbách
Zjevné vady
Za zjevnou vadu se podle § 2103 OZ (ve spojení s § 2615 odst. 2 OZ) považuje taková vada, kterou objednatel musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při převzetí díla (např. chybějící klička u okna). Vady zjevné jsou na první pohled vidět, a pokud se jedná o tzv. drobné vady, které nebrání užívání stavby, zákon nedává objednateli možnost odmítnout stavbu převzít. Nicméně odborníci doporučují všechny tyto vady sepsat do předávacího protokolu, protože pak je musí dodavatel opravit. Objednatel nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající (resp. zhotovitel), že věc nemá žádné vady, anebo zastřel-li vadu lstí.
Skryté vady
Naproti tomu skrytá vada je takovou vadou, kterou při vynaložení obvyklé pozornosti poznat nelze; tato skrytá vada se projeví až později, po uzavření smlouvy, resp. po předání díla. Také skrytá vada (stejně jako vada zjevná) existuje na díle již v okamžiku jeho předání, avšak v době předání není objektivně možné tuto vadu odhalit - proto se jedná o vadu skrytou. Jak doplňuje E. Tytéž skryté vady je možné u staveb reklamovat do pěti let od nabytí. Nicméně podle novely občanského zákoníku došlo nyní k posílení postavení kupujícího - resp. například v případě rekonstrukce stavby objednavatele. Pokud ten vadu vytkne do dvou let, platí tzv. "domněnka vadnosti". V následujících třech letech pak musí kupující (objednavatel) prokázat, že vada byla na stavbě od počátku. Takové dokazování je složitější, protože jde ve valné míře o odborné pochybení.
Pro uplatňování práv ze skryté vady je důležité ustanovení § 2629 odst. 1 OZ: „Soud nepřizná právo ze skryté vady, kterou objednatel nevytkl bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby, namítne-li druhá strana, že vada nebyla vytknuta včas.“ Z tohoto ustanovení vyplývá, že objednatel může uplatňovat práva ze skrytých vad i v době po převzetí díla, nejpozději však do 5 let od převzetí stavby.
V judikatuře se také objevuje pojem vědomá vada. Vědomá vada je taková vada, které si zhotovitel musel být vědom (o které nemohl nevědět), pokud by postupoval s náležitou péčí, tj. v případě, že jde o profesionála, s péčí odbornou. Za typický příklad vědomé vady jsou označovány nedodělky, protože zhotovitel si v každém případě musel být vědom toho, že dílo neprovedl v dohodnutém rozsahu, že část díla chybí. Zhotovitel odpovídá za vady materiálu také v případě, že objednatel tento materiál zhotoviteli sám dodal a zhotovitel objednatele na vadnost dodaného materiálu neupozornil. Další výjimkou jsou tak zvané vědomé vady, za které zhotovitel odpovídá i v případě, že je objednatel neuplatnil v zákonem stanovené lhůtě, a to díky ustanovení § 2112 odst. 2 NOZ ve spojení s § 2615 odst. 2 OZ.
Odpovědnost zhotovitele
Obecně zhotovitel odpovídá jen za ty vady, které mělo dílo v době svého předání objednateli. K tomu viz ustanovení § 2617 OZ: „Má-li dílo při předání vadu, zakládá to povinnosti zhotovitele z vadného plnění; přechází-li však nebezpečí škody na objednatele až později, rozhoduje doba tohoto přechodu.“ Proto je velmi důležité, aby objednatel dílo při převzetí řádně prohlédl a zajistil, aby vady, které dílo mělo v okamžiku převzetí, byly zaznamenány do předávacího protokolu. Pokud zhotovitel předávací protokol odmítne podepsat, je třeba mu existenci vad písemně sdělit ihned po předání díla a opatřit si přitom i doklad o doručení tohoto písemného oznámení zhotoviteli.
Čtěte také: Jak se změnila pravidla požární bezpečnosti staveb
Občanský zákoník v § 2617 stanoví, že pokud přechází nebezpečí škody na objednatele až později (tj. až po předání díla), odpovídá zhotovitel i za vady, které mělo dílo v době tohoto pozdějšího přechodu odpovědnosti. Nebezpečí škody na objednatele podle § 2624 standardně přechází při převzetí díla.
Podle poslední věty ustanovení § 2617 NOZ zhotovitel odpovídá také za jiné vady, než které mělo dílo při předání, pokud tyto vady způsobil porušením své povinnosti. Příkladem takové vady vzniklé porušením povinnosti zhotovitele by mohla být situace, kdy měl zhotovitel podle konkrétního právního předpisu nebo podle smlouvy povinnost provést určitou část díla v souladu s ČSN, avšak tuto svou právní povinnost porušil.
Kromě zákonné odpovědnosti může zhotovitel odpovídat také za vady v záruční době, avšak jen v případě, že tuto odpovědnost ve smlouvě převzal, tj. pokud smlouva o dílo obsahuje ustanovení o záruce za jakost díla. Zárukou za jakost se zhotovitel ve smlouvě zavazuje, že dílo bude po určitou dobu způsobilé k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti - k tomu viz § 2113-2117 OZ ve spojení s § 2619 OZ. Pokud jde o obvyklé vlastnosti, které má dílo po dobu záruční lhůty mít, jde o vlastnosti stanovené ve smlouvě o dílo, obecně závazných právních předpisech a dále i vlastnosti u daného typu díla obvyklé. Podle § 2113 OZ může být záruka poskytnuta i na jednotlivou součást věci.
Na základě § 2116 OZ nemá objednatel práva ze záruky, způsobila-li vadu po předání díla vnější událost. Takovou událostí by mohla být například povodeň, požár, vichřice či škoda způsobená na díle jinou osobou.
Doporučená délka záruky na základě průzkumu
Podkladem pro zkoumání je více než desetileté sledování průběhu záruční doby včetně evidence vad a reklamací na již zhotovených stavbách v období komerčně stanovených záručních lhůt. K dispozici bylo 1670 použitelných údajů o reklamacích na 120 stavbách různého charakteru. Jednalo se o stavby bytové, občanské a průmyslové, které se nacházejí na území celé ČR, převážně však v Moravskoslezském kraji. Sledované stavby měly různě dlouhé záruční doby od 3 do 12 a více let. Stavby byly rozděleny do tří technologických skupin: občanské, bytové a průmyslové. Byly vybírány tak, aby jejich konstrukční řešení bylo podobné. Do portfolia zkoumaných staveb nebyly zařazeny speciální stavby.
Na základě statistického vyhodnocení bylo možno stanovit časové období, kdy od počátku záruční doby vzniká nejvíce vad, období, kdy se již vady nevyskytují, a to nezávisle na technickém řešení jednotlivých objektů nebo jejich komerčně stanovené záruční době. Ze statistického porovnání pak vyplývá, že s pravděpodobností blížící se 1 (100 %) budou odhaleny všechny vady (max. množství) zhruba v 57. měsíci od předání díla, bez rozdílu mezi technickými řešeními, typy objektů apod. Po tomto období prodlužování záruky (záruční doby) nemá technické opodstatnění. Tato skutečnost ukazuje, že záruční doba pro stavby delší než 57 měsíců - tedy 5 let, je z hlediska technického již neefektivní, měla by tedy naplno fungovat prevence.
Stanovená lhůta 5 let „obvyklé záruky“ se nabízí jako jednoznačný údaj pro všechny v úvodu článku uvedené oblasti, se kterým se dá již dále pracovat v legislativě (obchodní zákoník, daňové zákony, stavební zákon, zákon o veřejných soutěžích apod.). Stanovením jednotné lhůty pro všechny účastníky stavebního procesu lze předejít celé řadě právních sporů, korupčních příležitostí apod.
Tabulka níže shrnuje průměrný výskyt vad na sledovaných stavbách v závislosti na čase od předání díla:
| Období od předání (měsíce) | Procentuální výskyt vad (kumulativní) |
|---|---|
| 0-12 | 30% |
| 13-24 | 65% |
| 25-36 | 85% |
| 37-48 | 95% |
| 49-57 | 100% |
| 58+ | 100% |
Doporučení pro účastníky stavebního procesu
Pro objednatele:
- Sjednat co nejpřesněji, na které části stavby se vztahuje zkrácená záruční lhůta. Obvykle používané formulace o zkrácené záruce za technologie či výrobky zabudované do stavby mohou znamenat mnohem menší rozsah záruk, než si objednatel představuje. Ve výsledku pak máme pětiletou záruku na to, že cihla byla položena na správné místo, avšak pouze dvouletou záruku na to, že se v důsledku výrobní vady nerozsype. Pakliže tedy objednatel přistoupí na zkrácenou záruku pro část stavby, měl by trvat na co nejpřesnější specifikaci toho, čeho se zkrácená záruka týká a minimalizovat rozsah stavebních částí a postupů, které zkrácené záruce podléhají.
- Sjednat zádržné ve výši 5 až 10 % díla, které bude uvolněno nejdříve po úspěšném provedení zkušebního provozu a garančních zkouškách citlivých částí díla. Nesjednat zádržné znamená prakticky rezignovat na vymáhání menších vad v hodnotě desítek tisíc korun. Pro objednatele je nejvýhodnější sjednat, že zádržné uvolní co nejpozději, například při skončení dvouleté záruční lhůty za technologie zabudované do díla. Méně výhodná varianta je, že zádržné uvolní již v okamžiku odstranění nedodělků zjištěných při předání díla, nebo ke dni úspěšného ukončení zkušebního provozu díla, což mohou být řádově týdny, či měsíce od předání díla.
- Zavázat zhotovitele odstranit vady, i když je neuznává. Včasnost odstranění zajistit smluvní pokutou. Chce-li se zhotovitel vyhnout pokutě, musí vadu nejdříve na vlastní náklady odstranit a tyto náklady zpětně vymáhat po objednateli, je-li schopen prokázat, že reklamace byla neoprávněná.
- Vady je nutno rychle najít a rychle oznámit. Při uplatňování vad je důležité, aby objednatel převzatou stavbu důkladně prohlédl a zjištěné vady rychle oznámil. I později zjištěné vady musí zhotoviteli rychle oznámit, jinak přestanou být jeho práva z vad soudně vymahatelná. Objednatel musí být schopen prokázat, že vadu skutečně včas oznámil.
- Objednatel může odstoupit od smlouvy pouze tehdy, pokud vada představuje podstatné porušení smlouvy. Je tedy vhodné, aby ve smlouvě bylo sjednáno, co se rozumí podstatným porušením. Tím může být například opakovaný, alespoň trojnásobný výskyt vady téhož druhu, nebo prodlení s jejím odstraněním delší než 30 dnů. Odstupovat se přitom nemusí od smlouvy jako celku, ale také od její části, například týkající se dodávky elektroinstalace, nebo podlahových krytin.
Pro zhotovitele:
- Přenést závazky ze záruk důsledně na své subdodavatele, včetně smluvních pokut.
- Sjednat se subdodavateli dostatečně dlouhé záruky, které pokryjí i dobu mezi dodáním subdodávky na staveniště a předáním díla jako celku.
- Sjednat si právo na alespoň jeden pokus o odstranění vady před tím, než objednatel požádá o slevu či odstoupí od smlouvy. Zákon totiž zhotoviteli takové právo negarantuje. Z pohledu zhotovitele je tedy velmi vhodné sjednat ve smlouvě hierarchii jednotlivých práv z vad například v tomto pořadí: odstranění vady, přiměřená sleva, odstoupení. V praxi to znamená, že objednatel musí nejdříve požadovat odstranění vady díla.
Záruku na dům jako celek lze účinně uplatnit jen u domu dodávaného na klíč. Takový dům má generálního dodavatele, který nese záruku za celek. Pakliže objednatel staví bez generálního dodavatele a jednotlivá řemesla si koordinuje sám, automaticky ztrácí možnost domáhat se vad způsobených jejich špatnou návazností. Takové vady nemůže objednatel vytýkat zedníkovi, tesaři, ani instalatérovi, ale jen sobě samému.
tags: #promlceci #lhuta #u #staveb
