Reklamace chybějící hydroizolace a skrytých vad u nemovitostí

Koupě nemovitosti je velká investice - zpravidla do ní padají vaše celoživotní úspory nebo se zadlužíte na mnoho let. Co když se ale po čase objeví problémy, které na první pohled nebyly vidět? To vás může přivést do bezradné situace, pokud nebudete mít dostatečný přehled.

Úvod do problematiky reklamace stavby a skrytých vad

Inženýrské stavitelství zahrnuje výstavbu technických a infrastrukturních objektů, jako jsou mosty, silnice, vodovody, kanalizace nebo železniční tratě. Vzhledem k rozsahu a složitosti těchto projektů není výjimkou, že se během nebo po dokončení stavby objeví stavební vady. Reklamace stavby je nástroj, jak tyto vady řešit v souladu se zákonem a uzavřenou smlouvou. Prodávající ručí za skryté vady 5 let od prodeje. Ale ne vždy je snadné domoci se svých práv.

Typy vad a jejich reklamace

Zatímco zjevné vady dokážete odhalit i při prohlídce nemovitosti, skryté vady se mohou projevit až po nějaké době. Zjevné vady jsou takové, které lze odhalit hned při prohlídce nemovitosti - například praskliny ve zdi, plesnivé rohy nebo třeba poškozené podlahy. Pokud jste si jich mohli všimnout, ale nevšimli, nemůžete na ně později uplatnit reklamaci. O skryté vadě často v době prodeje nemovitosti neví ani prodávající. Podstatné je, zda má skrytá vada svůj původ již v době, kdy byla nemovitost ještě ve vlastnictví prodávajícího.

Reklamace stavby se může týkat různých typů vad. Nejčastěji se jedná o:

• Skryté vady: Vady, které nebyly zjistitelné při převzetí stavby, ale projeví se později (např. špatná izolace, nekvalitní materiály). Tyto vady se často projeví až po několika týdnech nebo měsících bydlení. Některé vady se objeví v letních měsících, jiné naopak až v zimě během topné sezóny.
• Zjevné vady: Vady, které jsou patrné při předání stavby (např. praskliny, nedodělané části).
• Funkční vady: Stavba nesplňuje požadovanou funkci (např. most se prohýbá, kanalizace nezvládá odtok).

Každý typ vady má jinou lhůtu pro reklamaci, kterou je nutné dodržet.

Čtěte také: Materiály pro sokl

Příklady skrytých vad

V rámci skrytých vad se můžeme bavit například o zatékání střechy, vadné elektroinstalaci nebo špatných základech domu. Tyto vady nejsou při běžné prohlídce viditelné, ale mohou způsobit značné finanční ztráty.

• Chybějící nebo špatná hydroizolace: Představte si situaci, kdy po několika měsících od nastěhování zjistíte, že dům má špatnou hydroizolaci a v přízemí neustále vzlíná voda do zdiva a drží se vlhkost, což zpravidla vede k plísním a ty k respiračním onemocněním. Developer nemá povinnost provést odizolování, nicméně pokud se prokáže, že izolace jsou špatně provedené či nejsou žádné a prodávající vás na toto neupozornil, respektive např. uvedl, že izolace provedeny jsou, jedná se o skrytou vadu a tu je možné reklamovat.
• Špatná izolace: Skrytou vadou také může být špatně položená parotěsná folie.
• Chybějící tepelná izolace: Kolik centimetrů tepelné izolace je skutečně pod omítkou není při prodeji možné zjistit bez invazivních metod.
• Problémy s elektroinstalací: Elektřina normálně funguje, ale později se ukáže, že elektroinstalace byla provedena neodborně, nebo v rozporu s předpisy.
• Špatný stav střechy: Netěsnosti a špatná izolace střechy, kterou nebylo možno zjistit při prohlídce nemovitosti.
• Závady na rozvodech vody a kanalizace: Pokud se například ukáže že odpadní vody u staršího domu nejsou svedeny do kanalizace, ale třeba do trativodu. Jedním z častých skrytých problémů je špatná kanalizace. Zápach, který se v létě začne linout z odpadu, nebo špatný spád potrubí pod domem mohou znamenat diskomfort při bydlení a také nákladné opravy. Skryté vady se mohou objevit i v okapovém systému.
• Nedostatečná statická stabilita: U některých domů se až po delší době ukáže nedostatečná statická stabilita. Trhliny ve zdech nebo omítce: Zatímco jemné prasklinky bývají běžné kvůli pohybu staveb, pokud je trhlina širší než 2 mm, je na místě konzultace se statikem, protože mohou naznačovat statické problémy nemovitosti.
• Tepelné mosty: Velké riziko představují také tepelné mosty - tedy místa, kde dochází k úniku tepla. Můžete je najít kolem oken, pod stropem, nad podlahou nebo třeba u zámku vchodových dveří. Tyhle potíže se ukážou až v zimě, kdy místnosti nejdou pořádně vytopit a zdi jsou na dotek studené.
• Zdravotní hrozby: Méně viditelné, ale neméně závažné, mohou být i zdravotní hrozby, jako je mikrobiologické znečištění v materiálech nebo plísně v izolaci.
• Protiradonová zábrana: Nebo že i přesto, že půda v dané lokalitě vysoký radonový index, tak nebyla provedena protiradonová zábrana na základové desce.
• Problémy s okny: Typické vady se navíc často projeví až s odstupem: rosení, plísně, průvan, zatékání nebo deformace rámů. Okna jsou typická ‚tichá‘ vada - často se ukáže až po první zimě, kdy se začne rosit ostění nebo se objeví plíseň. Mezi nejčastější montážní chyby patří nedodržení počtu a roztečí kotevních prvků (kotvy, turbošrouby, montážní plechy). Problémem bývá i „šetření“ na podkladních klínech - montáž se udělá tak, aby okno drželo, ale dlouhodobě nefunguje v rovině a začne „pracovat“. Připojovací spára (mezi rámem okna a konstrukcí ostění) není jen o PUR pěně.

Práva investora a kupujícího při reklamaci stavebních vad

Jako investor nebo kupující máte v případě zjištění vad právo požadovat jejich odstranění, slevu z ceny nebo v krajním případě odstoupení od smlouvy. Tato práva vyplývají především z:

• Občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.)
• Stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb.)
• Uzavřené smlouvy o dílo - často podle obchodních podmínek FIDIC nebo jiného smluvního rámce

Je důležité si uvědomit, že práva investora nejsou automatická - je třeba je řádně uplatnit a doložit. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) stanovuje, že prodávající odpovídá za skryté vady po dobu 5 let od převzetí nemovitosti kupujícím. Pokud kupující prokáže, že vada existovala již v době prodeje, může požadovat opravu, slevu z kupní ceny nebo v krajním případě odstoupení od smlouvy.

Paragraf § 2099 říká, že pokud má prodaná věc vadu, kterou kupující nemohl při koupi zjistit, má právo na odstranění vady, slevu z ceny nebo odstoupení od smlouvy. Dále paragraf § 2111 upozorňuje, že kupující musí skrytou vadu oznámit bez zbytečného odkladu po jejím zjištění. To znamená, že pokud objevíte závadu, neměli byste s jejím řešením otálet. Kupující nemovité věci nemá práva z vadného plnění, pokud jde o zjevnou vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy.

V případě, že se jedná o vadu, jejíž náprava bude finančně náročná, doporučuji se v celé záležitosti nechat zastoupit některým z advokátů, aby bylo zajištěno, že vaše práva budou maximálně chráněna.

Čtěte také: Demontáž cihel při opravě hydroizolace komína

Lhůty pro reklamaci stavebních vad

Podle zákona i smluvních podmínek platí různé lhůty pro uplatnění reklamace:

• Obecná záruční doba je 24 měsíců, pokud není ve smlouvě uvedeno jinak.
• U skrytých vad začíná běžet lhůta až od okamžiku, kdy se vada projeví. Kupující může skryté vady vytknout až v pětileté lhůtě od převzetí u staveb spojených se zemí pevným základem (typicky rodinné domy).
• U veřejných zakázek může být záruční doba prodloužena až na 60 měsíců.

Prodávající odpovídá kupujícímu za to, že věc při převzetí nemá vady. Spotřebitel je oprávněn uplatnit právo z vady, která se vyskytne u zboží v době dvaceti čtyř měsíců od převzetí. Projeví-li se vada v průběhu šesti měsíců od převzetí, má se za to, že věc byla vadná již při převzetí. Doba pro uplatnění práv z vadného plnění začíná běžet převzetím zboží. Do této doby se nepočítá doba od reklamace zboží až do doby, kdy je spotřebitel povinen po skončení opravy zboží převzít. Je důležité reklamaci uplatnit písemně a včas - jinak riskujete ztrátu nároku na opravu nebo kompenzaci.

Jak správně podat reklamaci stavby

Prvním krokem je kontaktovat prodávajícího. Ideálně písemnou formou, aby byl celý proces zdokumentován. Reklamace musí být podána písemně a musí obsahovat následující náležitosti:

• Identifikaci smluvních stran (investor a zhotovitel)
• Popis reklamované vady (včetně fotodokumentace, výkresů, měření)
• Datum zjištění vady
• Požadavek investora (oprava, sleva, odstoupení od smlouvy)
• Termín pro vyřízení reklamace

Reklamaci je vhodné zaslat doporučeně nebo datovou schránkou, aby bylo možné prokázat její doručení. Doporučuji komunikovat výhradně v písemné formě.

Proces reklamace a důkazní prostředky

Po podání reklamace by měl zhotovitel reagovat v přiměřené lhůtě (obvykle 30 dní). Prodávající nebo jím pověřený pracovník rozhodne o reklamaci ihned, ve složitých případech do tří pracovních dnů. Do této lhůty se nezapočítává doba přiměřená podle druhu výrobku či služby potřebná k odbornému posouzení vady. Reklamace včetně odstranění vady musí být vyřízena bez zbytečného odkladu, nejpozději do 30 dnů ode dne uplatnění reklamace, pokud se prodávající s kupujícím nedohodne na delší lhůtě. Proces obvykle zahrnuje:

Čtěte také: Hydroizolace spodní stavby: Novostavby a rekonstrukce

• Prohlídku stavby a zjištění rozsahu vady
• Vyjádření zhotovitele k reklamaci
• Dohodu o způsobu a termínu odstranění vady
• Protokolární předání opravené části stavby

Pokud zhotovitel reklamaci neuzná nebo neodstraní vadu, je možné se obrátit na soud nebo stavební dozor. V případě, že je zboží potřeba poslat zpět prodávajícímu nebo servisnímu středisku, je kupující povinen buď zboží zabalit do originálního obalu, nebo zajistit obal nový, vyhovující nárokům přepravy.

Úspěšnost reklamace závisí na kvalitě důkazů. Doporučujeme vést:

• Stavební deník - zaznamenávejte průběh stavby, změny, výhrady
• Fotodokumentaci - před, během a po realizaci
• Protokoly o předání a převzetí
• Odborné posudky - v případě sporu je vhodné mít znalecký posudek

Bez kvalitní dokumentace je velmi obtížné prokázat existenci vady a její příčinu. Pokud prodávající nesouhlasí s řešením nebo odmítne odpovědnost, budete potřebovat znalecký posudek od soudního znalce z oboru stavebnictví. Posudek od kohokoli jiného je vám v případě soudního sporu doslova k ničemu. Soudní znalec objektivně posoudí stav nemovitosti a určí, zda se jedná o skrytou vadu, která existovala už při prodeji a vypočítá náklady na sanace (opravy). Pokud se kupující rozhodne zvolit jako právo z vadného plnění slevu z kupní ceny, bude pro její vyčíslení nezřídka potřeba znalecký posudek. Náklady na znalecké posudky jsou poměrně vysoké a je pravděpodobné, že v případě soudního sporu bude znalecké posudky přezkoumávat soudem určený revizní znalec. Při zjištění vady nemovitosti je nutné od počátku postupovat ideálně bez chyb a reklamovat včas, přesně a jasně a případně i na podkladě znaleckého posudku.

Mimosoudní vyrovnání a soudní řízení

Následně se doporučuje pokusit se o mimosoudní vyrovnání. Pokud máte v ruce znalecký posudek, můžete se s prodávajícím domluvit na slevě z kupní ceny nebo na finanční kompenzaci za opravu vady. Soudní řízení může být zdlouhavé a trvat dokonce roky. Ideální tak je, pokud se dohodnete mimosoudně. Ušetří to starosti i finance oběma stranám. Většinou však soudy rozhodují ve prospěch kupujících, pokud mají dobře podložené důkazy. Nemějte přehnaná očekávání. Lepší je tzv. hrát na jistotu a k obžalobě přistoupit se skutečně prokazatelnými nároky, kde bude vysoká šance na úspěch. V případě, že soud uzná váš nárok jen částečně, dělí si následně mezi sebe veškeré náklady na soud, advokáty i znalecké posudky obě strany. Znaleckých posudků může vzniknout v průběhu řízení několik. Aby vše hradil pouze prodávající, musíte váš nárok soud uznat ze 100%. Soudní spory týkající se vad nemovitostí jsou často náročné a dlouhé a vyžadují aktivitu žalobce.

Prevence reklamací

Nejlepší reklamace je ta, kterou nemusíte podávat. Prevence začíná už při přípravě projektu:

• Pečlivý výběr zhotovitele (reference, zkušenosti, finanční stabilita)
• Kvalitní projektová dokumentace
• Detailní smlouva o dílo s jasně definovanými právy a povinnostmi
• Pravidelný stavební dozor

Investice do prevence se vám mnohonásobně vrátí. Nejúčinnější prevencí je důkladná kontrola nemovitosti před podpisem kupní smlouvy. Můžete (a měli byste) si najmout odborníka, který provede technickou inspekci nemovitosti. Ta se provádí v několika úrovních. Od základní prohlídky až po detailně zpracovanou zprávu. Může a zpravidla také odhalí potenciální rizika a ušetří vám spoustu problémů v budoucnu. Pokud se nemovitost rozhodnete i přesto koupit, minimálně máte prostor pro vyjednávání o ceně a především, pokud vám to bude dávat smysl, se na uvedení do řádného stavu dokážete dopředu mnohem lépe finančně připravit. Dalším důležitým krokem je pečlivé prostudování dokumentace. Například v katastru nemovitostí lze zjistit, zda dům nemá právní vady. Pokud kupujete nemovitost, nechte si smlouvu zkontrolovat právníkem a nespoléhejte se na selský rozum.

Nejčastější chyby při reklamaci

Mezi nejčastější chyby, které investoři a kupující dělají, patří:

• Neformální reklamace bez písemného podání
• Nedostatečný popis vady
• Chybějící důkazy
• Uplatnění reklamace po uplynutí lhůty
• Nedodržení smluvního postupu

Vyvarujte se těchto chyb, abyste nepřišli o svá práva investora.

Kdy se obrátit na odborníka nebo právníka

V případě složitějších vad nebo neochoty zhotovitele spolupracovat je vhodné:

• Nechat si vypracovat znalecký posudek
• Obrátit se na právníka specializovaného na stavební právo
• Kontaktovat stavební dozor nebo technický dozor investora

Odborná pomoc vám může ušetřit čas, peníze i nervy.

tags: #reklamace #chybějící #hydroizolace

Oblíbené příspěvky:

• Chemická malta v betonu: průvodce
• Řešení pro čistou toaletu: WC tablety
• Levné WPC plotovky pro váš plot
• Práce: Řidič kamionu na dřevo
• Rozhovor s Majerem