Řízení stárnutí budov a staveb: Kompletní průvodce

Stavby mají určitou životnost, která se odvíjí od více faktorů. Tu však můžete ovlivnit pravidelnou údržbou. To, jak dlouho bude budova plnit svou funkci a přinášet vám užitek, záleží tedy z velké části na vás. Životnost je doba, po kterou by měl stavební objekt vyhovovat požadavkům provozu v předpokládaných podmínkách. Po této době se stává nepoužitelným. Počítá se od vzniku stavby do jejího zchátrání a technického zániku za běžné údržby. Skutečnost, že stavba stárnutím a používáním postupně degraduje, vyjadřuje pojem opotřebení stavby.

Právní rámec údržby a změn staveb

Všichni vlastníci nemovitostí mají podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb. povinnost se stavební údržbě věnovat po celou dobu její existence. Platný stavební zákon ukládá vlastníkovi stavby a zařízení povinnost udržovat stavbu a zařízení v dobrém a řádném stavu po celou dobu jejich existence (§ 154).

Základní pojmy dle stavebního zákona

V souvislosti s péčí o dokončené stavby používá stavební zákon termín údržba stavby, případně udržovací práce, a termín změny dokončených staveb, kterými rozumí nástavby, přístavby a stavební úpravy. Základní pojmy, které stavební zákon používá, jsou definovány v § 2 a § 3.

• Podle § 79 odst. 5 udržovací práce nevyžadují rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas.
• Územním opatřením o stavební uzávěře nelze omezit nebo zakázat udržovací práce (§ 97 odst. 1).
• Udržovací práce, jejichž provedení může negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a bezpečnost při užívání a udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou, vyžadují ohlášení stavebnímu úřadu (§ 104 odst. 1 písm. 1).
• Ostatní udržovací práce nevyžadují stavební povolení ani ohlášení (§ 103, odst. 1 písm. c).
• K ohlášení udržovacích prací podle § 104 odst. 1 písm. j) stavebník připojí dokumentaci obsahující technický popis jejich provedení. Vyžaduje-li to zvláštní právní předpis, stavebník přikládá k ohlášení udržovacích prací a stavebních úprav požárně bezpečnostní řešení, jehož obsah a rozsah vymezuje tento zvláštní právní předpis, kterým je vyhláška č. 246/2001 Sb., o stanovení podmínek požární bezpečnosti a výkonu státního požárního dozoru (vyhláška o požární prevenci).
• Udržovací práce uvedené v § 103 a § 104 může stavebník provádět svépomocí.
• Není-li stavba řádně udržována, může stavební úřad nařídit vlastníkovi stavby provedení udržovacích prací.
• Územní souhlas postačí u změn staveb (§ 96 odst. 2 písm. f).
• Stavební úpravy nevyžadují rozhodnutí o umístění stavby, ani územní souhlas (§ 79 odst.
• Stavební povolení ani ohlášení nevyžadují stavby a zařízení uvedené v § 103 odst. 1 písm. e) do stanovených parametrů.
• Stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou (§ 103 odst. 1 písm.
• Ohlášení stavebnímu úřadu vyžadují stavební úpravy pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí (§ 104 odst. 1 písm. k)).

Pojmy nástavba a přístavba vymezuje Nový stavební zákon jednoznačně. Naproti tomu obsah pojmu udržovací práce a stavební úpravy není v Novém stavebním zákoně ani jeho prováděcích vyhláškách blíže vymezen (s výjimkou dodatečné tepelné izolace budov, kterou stavební zákon jednoznačně určuje jako stavební úpravu (§ 2 odst. 5 písm. c) - zateplení pláště stavby).

Povolování vodních děl

Povolování vodních děl a staveb k vodohospodářským melioracím pozemků upravuje zákon č. 254/2001 Sb., o vodách (vodní zákon). K provedení vodních děl, k jejich změnám a změnám jejich užívání, jakož i k jejich odstranění je třeba stavební povolení vodoprávního úřadu. Ke stavbám, zařízením nebo činnostem, k nimž není třeba stavební povolení podle vodního zákona, které však mohou ovlivnit vodní poměry, je třeba souhlas nebo vyjádření vodoprávního úřadu.

Čtěte také: VŠB-TU Ostrava: ÚTMRSp

• Podle § 15a odst. 3 je vlastník vodního díla povinen ohlásit vodoprávnímu úřadu udržovací práce, které by mohly negativně ovlivnit životní prostředí nebo stabilitu vodního díla a vodohospodářské úpravy.
• Ohlášení podléhá i obnova vodních děl zničených živelní pohromou nebo havárií.
• V případech ohlášení činí lhůta pro sdělení vodoprávního úřadu, že proti obnovení nemá námitek, 15 dnů.
• Vlastníci staveb, které nejsou vodními díly, nebo zařízení v korytech vodních toků, popřípadě sousedících s nimi, jsou povinni ve veřejném zájmu dbát o jejich statickou bezpečnost a celkovou údržbu, aby neohrožovaly plynulý odtok povrchových vod, a zabezpečit je proti škodám působeným vodou a odchodem ledu (§ 52 odst. 2).
• Pokud má bezprostřední prospěch z vodního díla jiná oprávněná osoba než vlastník tohoto vodního díla, je povinen podílet se na úhradě nákladů na údržbu tohoto vodního díla (§ 57).

Definici pojmu „údržba staveb k vodohospodářským melioracím pozemků“ najdeme ve vyhlášce č. 225/2002 Sb. Údržba se provádí za účelem zpomalení procesu fyzického opotřebení a zabezpečení spolehlivého a bezpečného provozu těchto staveb. Rozsah údržby vychází ze zápisu o udržovací prohlídce, která se provádí nejméně jedenkrát ročně.

Pozemní komunikace

Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, stanoví v § 16 odst. 4, že prováděcí předpis vymezí, pro které stavební úpravy dálnice, silnice a místní komunikace prováděné na silničním pozemku postačí místo stavebního povolení ohlášení speciálnímu stavebnímu úřadu a pro které udržovací práce není třeba ani toto ohlášení. Tímto prováděcím předpisem je vyhláška č. 104/1997 Sb.

• Opravou komunikace se rozumí změna dokončené stavby, při které se zachovává vnější ohraničení stavby a při které se zlepšují její parametry a zvyšuje bezpečnost provozu (§ 1 odst. 1 písm. b)).
• Údržbou komunikace se rozumí soubor prací, kterým se komunikace udržuje v provozně a technicky vyhovujícím stavu za všech povětrnostních podmínek a odstraňují se vady a nedostatky uvedením do původního stavu, (§ 1 odst. 1 písm. c)).

Vyhláška č. 104/1997 Sb. ukládá povinnost vlastníkovi nebo správci provádět běžné, hlavní a mimořádné prohlídky komunikací a o jejich výsledku vést záznamy. Rovněž zabezpečuje běžné, hlavní, kontrolní a mimořádné prohlídky mostů. Cílem údržby a oprav je odstranit závady ve sjízdnosti, opotřebení nebo poškození komunikace, jejich součástí a příslušenství. Stavebními pracemi se v rámci opravy odstraňují vady, opotřebení nebo poškození komunikace, jejích součástí a příslušenství, popř. se zlepšuje kvalita stavby a zvyšuje bezpečnost provozu.

Souvislá údržba zahrnuje rozsáhlejší práce v souvislých úsecích sloužící k zachování a obnově původních vlastností. Údržba a opravy mostů se provádějí v rámci technické péče o mosty na základě technické dokumentace, výsledků prohlídek, diagnostického průzkumu, popř. dokumentace opravy. Stavební úpravy komunikací a udržovací práce na nich, které vyžadují ohlášení speciálnímu stavebnímu úřadu, jsou uvedeny výčtem v § 14 vyhlášky č. 104/1997 Sb. Stavební úpravy a práce, které nevyžadují ohlášení, uvádí § 15 vyhlášky č. 104/1997 Sb. a specifikují přílohy č. 5, 6 a 7 vyhlášky.

Dráhy

Zákon č. 266/1994 Sb., o dráhách, upravuje mj. podmínky pro stavbu drah železničních, tramvajových, trolejbusových a lanových a stavby na těchto dráhách. Vlastník dráhy je povinen zajistit údržbu a opravu dráhy v rozsahu nezbytném pro její provozuschopnost a umožnit styk dráhy s jinými drahami. Vlastník celostátní dráhy a regionální dráhy je dále povinen pečovat o rozvoj a modernizaci dráhy v rozsahu nezbytném pro zajištění dopravních potřeb státu a dopravní obslužnosti území kraje. Technické podmínky a požadavky pro stavbu dráhy a stavby na dráze stanoví vyhláška č. 177/1995 Sb.

Čtěte také: Stavební řízení po rekodifikaci stavebního práva

Letiště

Podle zákona č. 49/1997 Sb., o civilním letectví, je speciálním stavebním úřadem pro letecké stavby Úřad pro civilní letectví. Provozováním letiště se rozumí také údržba a rozvoj letiště, v rozsahu a podle podmínek stanovených pro provozování letiště. Technické a provozní podmínky pro provozování letiště stanoví prováděcí předpis, kterým je vyhláška č. 108/1997 Sb. Technické a provozní podmínky jednotlivých druhů letišť jsou uvedeny v příloze č. 3 vyhlášky. Technické a provozní údaje o provozovaném letišti obsahuje letištní příručka.

Daňové a účetní aspekty údržby a zhodnocení

Zákon o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb.) v § 33 odst. 1 definuje technické zhodnocení jako výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období stanovené částky.

Zákon o dani z příjmů tak u technického zhodnocení v případě nemovitostí jednoznačně odkazuje na stavební předpisy; za technické zhodnocení označuje změny dokončených staveb. Termíny rekonstrukce a modernizace, které používá zákon o daních z příjmů, neznají předpisy stavebního práva.

Mezi daňově uznatelné náklady zahrnuje § 24 také „výdaje (náklady), k jejichž úhradě je poplatník povinen podle zvláštních zákonů“. Tato podmínka bude splněna např. u dodatečné tepelné izolace (dodatečné zateplení budovy je podle stavebního zákona stavební úpravou, tedy technickým zhodnocením hmotného majetku podle zákona o dani z příjmů), které vlastník budovy musí provést, pokud budova nesplňuje stanovené požadavky na energetickou náročnost podle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií.

Rezervy na opravy hmotného majetku se mohou vytvářet pouze na opravy, nikoliv na technické zhodnocení nebo udržování/údržbu majetku.

Čtěte také: Tipy pro výběr a instalaci PVC podlahy

Stavební řízení dle nového stavebního zákona

Od 1. července 2024 platí v Česku nový stavební zákon. Ten sliboval revoluci v podobě konce zdlouhavého papírování a rychlejšího vyřizování povolení. Nově probíhá pouze jediné řízení o povolení záměru, které nahrazuje dosavadní dvojí řízení (územní řízení a řízení o vydání stavebního povolení). Záměry, u kterých není třeba stavební povolení ani ohlášení, jsou drobné stavby (např. skleníky, bazény u rodinných domů). Záměry, u kterých postačí ohlášení stavebnímu úřadu (tzv. stavby na ohlášku), jsou většina rodinných domů nebo sklady do určitých rozměrů. Ostatní záměry vyžadují stavební povolení.

Průběh povolování záměru

1. Projektová dokumentace: Základním stavebním kamenem celého řízení o povolení záměru je precizně a kvalitně zpracovaná projektová dokumentace. S novým stavebním zákonem jsou požadavky na zpracování dokumentace mírnější, a u samotných projektů se změnily (zmírnily) například požadavky na počty parkovacích stání, proslunění bytů či odstupové vzdálenosti budov.
2. Souhlasy a závazná stanoviska: Stavebník může shánění stanovisek ponechat na stavebním úřadu, který je povinen si je vyžádat u dotčených orgánů. Doporučuje se však zkompletovat si všechna potřebná stanoviska raději sami, aby se předešlo časovým prodlevám. Novinkou je zavedení jednotného environmentálního stanoviska (JES), které integruje až 26 různých stanovisek z oblasti ochrany životního prostředí.
3. Podání žádosti: Žádost lze podat papírově (na formuláři) nebo digitálně prostřednictvím portálu stavebníka. Digitální podání má výhodu v automatické kontrole formálních vad.
4. Námitky a připomínky: Od okamžiku řádného doručení vyrozumění o zahájení řízení běží 15denní lhůta pro uplatnění námitek účastníků řízení nebo připomínek veřejnosti. Účastníci mohou namítat jen v rozsahu, ve kterém se záměr dotýká jejich práv. Stavební úřad námitky vypořádává a posuzuje jejich důvodnost.
5. Vydání povolení: Pokud stavební úřad shledá, že je záměr stavby v souladu se stavebním zákonem a dalšími právními předpisy, územním plánem a stanovisky všech dotčených orgánů, rozhodne o povolení záměru stavby. Rozhodnutí není pravomocné ihned, účastníci mají právo se proti němu odvolat do 15 dnů od doručení.

Zrychlené řízení

Zrychlené řízení znamená, že stavební úřad vydá rozhodnutí o povolení stavby jako první úkon v řízení. Pro jeho vedení je nutné výslovně požádat a splnit všechny podmínky, především získat souhlasy všech účastníků řízení, které musí být vyznačeny na situačním výkresu. Dalšími předpoklady jsou platný územní plán obce a absence záměru EIA nebo nutnosti povolení výjimky podle zákona o ochraně přírody a krajiny.

Příklady stavebních úprav

• Přístavba terasy nebo verandy: Pokud nezasahuje do nosných konstrukcí, nemění vzhled ani způsob užívání, neovlivňuje bezpečnost a nejde o kulturní památku, může jít o drobnou stavbu bez povolení. U přístavby k rodinnému domu je zpravidla třeba o povolení žádat.
• Zasklení balkonu: Pravděpodobně ovlivňuje požární bezpečnost a mění vzhled, proto vyžaduje povolení stavebního záměru.
• Stavební úpravy oken nebo dveří: Výměna oken nebo dveří je změnou drobné stavby, pokud nedochází k zásahu do nosných stěn stavby nebo změně vzhledu. Osazení nových plastových oken nebo dveří do stávajících otvorů v budově nepodléhá povolovacímu procesu.

Nepovolené stavby (černé stavby)

Pro developery, investory a majitele firem představuje nepovolená stavba v portfoliu významné obchodní riziko. Problém se může týkat i zdánlivých maličkostí, jako jsou nepovolené přístavby, nástavby, změny užívání, terénní úpravy, zpevněné plochy, ale i výrobky plnící funkci stavby, jako jsou mobilní domy nebo reklamní pylony. Důležité je si uvědomit, že povinnost mít stavbu řádně povolenou se nepromlčuje.

Řízení o odstranění stavby

Stavební úřad zahajuje řízení o odstranění stavby z moci úřední (ex offo), jakmile spolehlivě zjistí existenci nepovolené stavby. Je to zákonná povinnost. Samotné řízení je formálně zahájeno dnem, kdy stavební úřad doručí oznámení o zahájení řízení všem známým účastníkům.

Žádost o dodatečné povolení stavby

V oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby musí stavební úřad poučit o možnosti podat žádost o dodatečné povolení stavby. Pokud žádost v této 30denní lhůtě nepodáte, možnost dodatečně stavbu povolit definitivně a nenávratně zaniká. Stavebnímu úřadu pak nezbývá nic jiného, než vydat rozhodnutí o nařízení odstranění stavby. Pokud je žádost o dodatečné povolení jednou pravomocně zamítnuta, nelze ji podat znovu. Včasným podáním bezvadné a kompletní žádosti o dodatečné povolení se řízení o odstranění stavby obligatorně přerušuje a stavební úřad se začne plně věnovat žádosti o legalizaci.

Hmotněprávní podmínky pro legalizaci

Stavebník musí prokázat, že stavba splňuje obecné podmínky pro povolování záměrů dle § 193 Nového stavebního zákona, což znamená, že je v souladu s veřejným zájmem a všemi relevantními předpisy. Mezi tyto podmínky patří:

• Soulad s územně plánovací dokumentací: Stavba musí být v souladu s platným územním plánem obce.
• Zákaz výjimek z jiných předpisů: Stavba nesmí vyžadovat rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů stanovených jinými právními předpisy (např. ochrana přírody).
• Zákaz výjimek z požadavků na výstavbu: Stavba nesmí vyžadovat povolení výjimky z obecných požadavků na výstavbu, s malou výjimkou pro požadavky na umisťování staveb, kde lze výjimku udělit s písemným souhlasem sousedů.
• Uhrazení uložené pokuty: Stavebník musí uhradit pokutu za přestupek, pokud mu byla v souběžně vedeném přestupkovém řízení uložena.

Důsledky nepovolené stavby

• Vysoké pokuty: Za provedení stavby bez povolení nebo v rozporu s ním hrozí pokuta až 2 000 000 Kč.
• Náklady na demolici: Vlastník stavby je povinen uhradit veškeré náklady spojené s jejím odstraněním.
• Výkon rozhodnutí (exekuce): Financování a vymáhání nákladů přebírá stát.
• Nemožnost kolaudace a legálního užívání stavby.
• Komplikace při prodeji nemovitosti nebo při žádosti o úvěr.
• Reputační poškození a spory se sousedy.

Je důležité si uvědomit, že ignorování situace je nejhorší možná strategie. Úřad bude pokračovat v řízení bez vaší účasti, s největší pravděpodobností nařídí odstranění stavby a následně přistoupí k výkonu rozhodnutí na vaše náklady, včetně možné exekuce vašeho majetku.

tags: #řízení #stárnutí #budov #a #staveb #informace

Oblíbené příspěvky:

• Použití akrylátového tmelu
• Odolná ochrana pro dřevěné povrchy
• Použití olejového mýdla na dřevo
• Kombinace dřevěné podlahy a topení
• Klíč k modernímu stavebnictví