Souhlas sousedů a pravidla pro drobné stavby: Co musíte vědět

Plánujete stavbu nového domu, rekonstrukci či jinou úpravu nemovitosti? Jedním z klíčových aspektů, na které musíte myslet, je souhlas sousedů. Přestože stavební zákon nevyžaduje jejich souhlas v každém případě, může být jeho získání zásadním krokem k hladkému průběhu stavebního řízení.

Kdy je souhlas sousedů se stavbou potřeba?

Když se jedná o stavby, které se nacházejí na zastavitelné ploše nebo na zastavěném území, nebo o stavby, které nemění poměry v území a nevyžadují nároky na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu. Nejčastěji se jedná například o stavby pro bydlení nebo pro rekreaci do 150 m² zastavěné plochy o jednom podzemním podlaží a max. 2 nadzemních podlažích s podkrovím. Vydání příslušných oprávnění pro umístění a realizaci stavby je zpoplatněno.

Podle stavebního zákona nepotřebujete mít písemný souhlas souseda vždy. Pokud však plánujete stavbu v těsné blízkosti hranic pozemku, nebo pokud váš projekt ovlivní jejich vlastnická práva (například zastínění, hluk, narušení soukromí), stavební úřad může tento souhlas vyžadovat. Naopak, souhlas souseda zpravidla nepotřebujete u staveb, které jsou dostatečně vzdálené od hranic pozemku (více než 2 metry). Jde zejména o drobné stavby, které můžete provést pouze na základě ohlášení. Souhlas souseda pak musí být vyznačený na situačním výkresu příslušné dokumentace, případně projektové dokumentace.

Forma souhlasu sousedů

Aktuálně platná legislativa nestanovuje přesnou podobu souhlasu sousedů se stavebním záměrem. Souhlas souseda se stavbou musí být zaznačen na situačním výkrese. V situačním výkresu by měly být uvedeny minimálně parcelní čísla všech pozemků, aby bylo jednoznačně jasné, o který pozemek se jedná. Dále je vhodné k situačnímu výkresu připsat identifikační údaje dotčené osoby - jméno, příjmení, adresa, parc.

Doporučené způsoby získání souhlasu:

Čtěte také: Stavby Městského okruhu v Praze

1. Standardní souhlas souseda se stavbou: Jeho náležitosti nejsou ve stavebním zákoně definovány, proto postačí výkres se situací a základními studiemi (půdorysy, pohledy), na kterém bude vlastnoruční podpis souseda s uvedením stanoviska „Souhlasím se stavebním záměrem …“ a datem.
2. Zaslání doporučeného dopisu sousedovi: Tento dopis obsahuje základní informace o záměru, situaci a další dokumentaci (půdorysy, pohledy). Stavebnímu úřadu následně doložíte totožný dopis, který byl sousedovi odeslán s dodejkou z pošty, která odeslání dopisu dokazuje.

Přesné podmínky ani obsahové náležitosti situačního výkresu zákon neudává. Vše je snazší, pokud máte projektovou dokumentaci.

K žádosti o územní souhlas a k ohlášení stavby musíte přiložit souhlasy všech sousedů, kteří mohou být stavbou přímo dotčeni. Prakticky se jedná o všechny přímé sousedy. Pokud sousedíte např. s veřejným prostranstvím nebo komunikací, musíte získat souhlasy i těchto sousedů. Vlastní-li sousední pozemek město, musíte získat souhlas i od něj. Stejně tak potřebujete souhlas osob oprávněných ze služebností (věcných břemen) k sousedním pozemkům a stavbám.

Proč je dobré si souhlas souseda obstarat?

1. Stavební úřady obvykle vydávají souhlasy mnohem rychleji v případech, že se nejedná o rozhodnutí vydávané ve správním řízení. Jedná se například o územní souhlas nebo souhlas s ohlášenou stavbou. Na této variantě (v porovnání s územním rozhodnutím nebo se stavebním povolením) je výhodné, že proti rozhodnutí není možné se odvolat. Pokud je tedy žádost úplná a v souladu s požadavky stavebního úřadu, pak stavební úřad vydá územní souhlas do 30 dnů od podání žádosti. Pro srovnání, pokud je jedno územní nebo stavební řízení, má stavební úřad lhůtu 60 dnů od zahájení řízení. Pokud se navíc jedná o zvláště složitý případ, pak má úřad lhůtu až 90 dnů. Vše mohou ještě prodloužit nejrůznější lhůty jako např. Za vydání příslušných oprávnění se platí.
2. Vždy je lepší být se sousedy zadobře nebo minimálně nebýt ve sporu. Proto je více než vhodné sousedy informovat o tom, že na stavební úřad podáváte žádost. Jakoukoliv nedůvěru pravděpodobně prolomíte také tím, že budete sousedům pravidelně ukazovat průběžné návrhy a prodiskutujete s nimi případné návrhy. Naslouchejte jejich připomínkám.

Co dělat, když soused nesouhlasí?

Pokud soused odmítne souhlas podepsat nebo se jej z nějakého jiného důvodu nepodaří získat, ještě to neznamená, že nemůžete stavět. V takovém případě však nemůžete využít jednodušších možností - územního souhlasu a ohlášení, ale budete muset požádat o vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení. V řízení pak budou mít sousedé postavení účastníků řízení a budou moci ke stavbě uplatňovat své námitky, které stavební úřad musí posoudit. V tomto řízení se souhlasy vlastníků sousedních pozemků a staveb nevyžadují.

Nemá-li ohlášení předepsané náležitosti nebo trpí-li jinými vadami, pomůže stavební úřad stavebníkovi nedostatky odstranit na místě nebo jej vyzve k jejich odstranění, poskytne mu k tomu přiměřenou lhůtu a poučí jej o následcích neodstranění nedostatků v této lhůtě. Dojde-li stavební úřad k závěru, že ohlášení není úplné nebo záměr nesplňuje podmínky pro vydání souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru, rozhodne usnesením o provedení stavebního řízení.

Stavební úřad dále oznámí účastníkům řízení zahájení stavebního řízení nejméně 10 dnů před ústním jednáním, které spojí s ohledáním na místě, je-li to účelné. Účastníci řízení (tedy i sousedi) mohou uplatnit závazná stanoviska a námitky, popřípadě důkazy nejpozději při ústním jednání, jinak k nim nebude později přihlédnuto. Úkolem stavebního úřadu bude posoudit námitky účastníků řízení, kteří se nedohodli. Vycházet přitom bude z technických norem, závazných stanovisek nebo obecných požadavků na výstavbu.

Čtěte také: Návštěva Souboru lidových staveb Vysočina

Dodatečné povolení stavby

Pokud jste již stavbu provedli bez potřebného souhlasu souseda, existuje možnost dodatečného povolení stavby. Podmínkou je, že stavba nebyla provedená v rozporu s platnými předpisy a získáte dodatečný souhlas souseda. Nový stavební zákon částečně mění podmínky pro dodatečné povolení stavby. Dodatečně nebude možno povolit stavby, která vyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu. K určitému zmírnění dochází v případě, kdy stavba nesplňuje právě toliko ožehavé požadavky na umisťování staveb, které zahrnují zejména zachování minimálních odstupových vzdáleností. V takovém případě je dodatečné povolení stavby možné pouze za situace, že stavebník doloží souhlas dotčeného vlastníka sousedního pozemku nebo stavby s umístěním stavby. V případě, že tento souhlas nebude udělen, bude dodatečné povolení stavby rovněž znemožněno.

Drobné stavby

Drobné stavby se nepovolují, nekolaudují a nevyžadují projektovou dokumentaci. Odstranit je lze i svépomocí. Drobnou stavbou nemůže být žádná stavba pro bydlení nebo rodinnou rekreaci. Ustanovení § 171 NSZ uvádí, že záměr vyžaduje povolení s výjimkou drobných staveb a změn využití území, u kterých tak stanoví tento zákon. Při jejich provedení je pouze nutné splnit hmotněprávní požadavky na výstavbu stanovené v obecné rovině NSZ a rozvedené v prováděcí celostátní vyhlášce MMR o požadavcích na výstavbu, případně v městských předpisem Prahy, Brna a Ostravy.

Drobné stavby může stavebník podle § 159 odst. 3 NSZ rovněž odstraňovat svépomocí. U odstraňování staveb svépomocí zajistí stavebník stavební dozor. Nový stavební zákon oproti starému stavebnímu zákonu zavádí čtyři skupiny staveb projevující se v různých požadavcích kladených na ten který typ stavby.

Příklady drobných staveb

V právní analýze jsou doplněny i podstatné zmínky o vyjmenovaných skupinách staveb v souvisejících předpisech. Ty jsou podstatné zejména u takových typů staveb, jako je plot, sjezd, nájezd atd.

Čtěte také: Jak správně dokumentovat a zaměřovat soubor staveb

tags: #soubor #drobnych #staveb #povolení #sousedů #pravidla

Oblíbené příspěvky:

• Trvanlivý a estetický plot
• dokonalá podlahová úprava
• fasádní silikonový nátěr
• výhody parotěsné fólie PK-BAR SPECIÁL 110
• Srovnání principů izolace rostlinných DNA/RNA