Záruční doba u nových staveb: Co přinesly legislativní změny a jak se bránit proti vadám?

Záruční doba ve stavebnictví je pojem, který je odbornou veřejností velmi frekventovaný, avšak nemá pevná pravidla legislativní ani technická. Tento článek se pokusí přiblížit problematiku související se záruční dobou postaveného domu, zejména s ohledem na nedávné legislativní změny.

Změny v legislativě a jejich dopad

Dne 7. prosince 2022 vyšel ve Sbírce zákonů zákon č. 374/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, a zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“). Tato dlouho očekávaná novela nabyla účinnosti dne 6. ledna 2023 a mimo jiné mění ustanovení týkající se uplatňování záruky a práv z vad.

Změny zakotvené do občanského zákoníku tříkrálovou novelou s účinností od 6. ledna 2023 se dotkly i záruk a reklamací souvisejících se stavbou nebo rekonstrukcí nemovitosti. Novela upravující pravidla záruky měla za cíl sladit českou právní úpravu s evropskou směrnicí. Zároveň vyjasňuje, že i záruka za jakost kupované věci nebo díla, je-li kupujícím nebo objednatelem spotřebitel, je pouze dobrovolná.

Spolu s přijetím nového občanského zákoníku odpadla dřívější dvojkolejná úprava smlouvy o dílo, kterou obsahoval původní občanský a obchodní zákoník. Od 1. ledna 2014 se podnikatelé i nepodnikatelé řídí pouze ustanoveními nového občanského zákoníku. V prvé řadě je nutné zdůraznit, že zákon stejně jako dosud rozlišuje odpovědnost za vady a záruku, kterou nový občanský zákoník označuje jako záruku za jakost.

Záruka za jakost vs. práva z vadného plnění

Rozlišujeme mezi zárukou za jakost, tj. že si věc uchová určité vlastnosti po celou záruční dobu, a právy z vadného plnění. Práva z vadného plnění náleží kupujícímu či objednateli vždy. Má-li poskytovatel záruky ručit za jakost (tj. za to, že si věc uchová určité vlastnosti po celou záruční dobu), musel by tuto záruku výslovně převzít, například v kupní smlouvě nebo smlouvě o dílo. Závazek k záruce ale není ze zákona povinný, a to ani vůči spotřebiteli. Vyplatí se tak podrobně prostudovat související smlouvy.

Čtěte také: Proč třídit odpad?

Záruku na stavbu mít budete, pouze pokud vám ji podnikatel poskytne. Ze zákona na stavbu záruka není, je však možné si ji sjednat ve smlouvě, nebo ji podnikatel poskytne v záručním listě. Záruka za jakost se vymezuje jako jednostranné právní jednání poskytovatele záruky, kterým se zavazuje poskytnout nabyvateli určité plnění, nebude-li mít předmět plnění určité vlastnosti. Obsahem záruky může být zejména právo odstoupit od smlouvy, výměna věci, oprava nebo poskytnutí jiné služby související s nápravou špatného stavu předmětu koupě. Jedná se o dobrovolný závazek poskytovatele záruky, je tedy na něm, k jakým povinnostem se v záruce zaváže.

Zákon nyní pracuje s termínem „poskytovatel záruky“. Záruku tak nemusí převzít pouze prodávající nebo zhotovitele, ale někdo jiný - při stavbě nemovitosti je to typicky výrobce. Podle § 2115 občanského zákoníku běží záruční doba od odevzdání věci. Pokud je poskytovatel záruky a ten, kdo má věc uvést do provozu někdo jiný, běží záruční doba až ode dne uvedení věci do provozu.

Bez ohledu na to, zda záruka za jakost poskytnuta byla, či nikoli, podnikatel odpovídá ze zákona za vady stavby v okamžiku předání, u skrytých vad až do 5 let od převzetí. Kde je to upraveno: § 2113, § 2114, § 2596, § 2619 a § 2629 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

Vady stavby a jejich uplatnění

U odpovědnosti za vady je rozhodující, zda se jedná o vadu zjevnou nebo skrytou. Nový občanský zákoník i nadále upravuje odpovědnost za vady. Dílo, a tedy také stavba, má dle občanského zákoníku vadu, pokud neodpovídá smlouvě.

Zjevné vady

Pokud má stavba zjevnou vadu, musí objednatel tuto vadu bez zbytečného odkladu oznámit zhotoviteli a žádat její nápravu, a to poté, kdy vadu zjistil nebo při řádné pozornosti zjistit měl, nejpozději však do dvou let. Pokud tak bez zbytečného odkladu neučiní nebo vadu kvůli nepozornosti zjistí nepřiměřeně pozdě, může zhotovitel v případě sporu namítnout, že právo bylo uplatněno pozdě, a soud objednateli právo z vadného plnění nepřizná. Pokud dílo vykazuje zjevné vady, doporučují právníci v případě převzetí díla tyto vady sepsat do předávacího protokolu. Pokud totiž převezmete dílo bez výhrad, předpokládá se, že vám nedostatky nevadí.

Čtěte také: kompletní vybavení interiéru v SIKO Černý Most

Skryté vady

Skryté vady nemovitosti jsou takové nedostatky, které při převzetí bytu či domu nebylo možné rozumně zjistit ani při pečlivé prohlídce. Zákon dále upravuje nároky ze skrytých vad, které se mohou na stavbě vyskytnout. Skrytou vadu (tedy takovou, o níž jste na počátku nevěděli) u stavby spojené se zemí pevným základem musí kupující vytknout do pěti let od nabytí. I v tomto případě platí, že pokud vadu bez zbytečného odkladu neoznámí a zhotovitel to namítne, soud právo ze skryté vady nepřizná. Právo ze skryté vady může být přiznáno nejdéle do pěti let od převzetí stavby, ale strany si mohou délku této doby upravit odchylně.

V praxi jsme už řešili například shnilé podlahy či jiné podklady, které se projevily až po několika letech. Projeví-li se vada v průběhu 2 let od převzetí, má se za to, že stavba byla vadná již při převzetí, ledaže to povaha vady vylučuje. Tato doba neběží po dobu, po kterou objednatel nemůže stavbu užívat, v případě, že vadu vytkl oprávněně. Postavení spotřebitele je tedy v prvních 2 letech výhodnější, jelikož je důkazní břemeno na zhotoviteli, který musí prokázat, že stavba nebyla vadná již při převzetí.

Postavení spotřebitele

V prvních dvou letech došlo k posílení postavení kupujícího, který je spotřebitelem. Pokud totiž kupující spotřebitel vadu vytkne v těchto prvních dvou letech, platí vyvratitelná právní domněnka (má se za to), že nemovitost byla vadná již při převzetí. Pakliže je reklamace oprávněná, dodavatel vám musí zpětně proplatit veškeré náklady spojené s uplatněním reklamace.

Pokud je kupujícím spotřebitel a vada se projeví během prvních dvou let od přechodu nebezpečí škody (typicky od převzetí bytu nebo domu), zákon zároveň stanoví vyvratitelnou domněnku, že vada existovala už při převodu. V kupní smlouvě nelze vůči spotřebiteli odpovědnost za vady novostavby jednoduše vyloučit. Jakékoli ujednání, které by kupujícího v této oblasti nepřiměřeně znevýhodňovalo, je neplatné.

Rozšíření okruhu odpovědných osob

Druhou nejvýznamnější změnou související s odpovědností za vady je rozšíření okruhu osob, které za vady odpovídají. Dosud platilo, že za vady díla odpovídal objednateli vždy pouze zhotovitel a ostatní, kteří se na stavbě podíleli, za vady vůči objednateli buď neodpovídali vůbec, nebo odpovídali pouze za škodu. Nově však tyto osoby (subdodavatelé, stavební dozor, projektant) odpovídají se zhotovitelem společně a nerozdílně. Všichni se však mohou odpovědnosti zprostit. Subdodavatel tím, že prokáže, že vadu způsobilo rozhodnutí zhotovitele nebo toho, kdo nad stavbou vykonával dozor. Autor stavební dokumentace zase musí dokázat, že vadu nezpůsobila chyba v dokumentaci. Stavební dozor se svojí odpovědnosti zprostí prokázáním toho, že vadu stavby nezpůsobilo selhání dozoru.

Čtěte také: Soudal Kamnářský tmel: podrobný průvodce

Ačkoli zákon obsahuje výše uvedené možnosti zbavit se odpovědnosti za vady pro osoby, které se na stavbě účastní, došlo k výraznému zlepšení postavení objednatele, jelikož se rozšířil počet osob, u kterých může práva z odpovědnosti za vady nárokovat. Tyto osoby budou navíc muset v případě sporu samy prokazovat, že za vady neodpovídají.

Doporučení pro sjednávání záruk

Při sjednávání záruk za kvalitu stavby doporučujeme objednatelům:

• Sjednat co nejpřesněji, na které části stavby se vztahuje zkrácená záruční lhůta. Obvykle používané formulace o zkrácené záruce za technologie či výrobky zabudované do stavby mohou znamenat mnohem menší rozsah záruk, než si objednatel představuje.
• Sjednat zádržné ve výši 5 až 10 % díla, které bude uvolněno nejdříve po úspěšném provedení zkušebního provozu a garančních zkouškách citlivých částí díla. Nesjednat zádržné znamená prakticky rezignovat na vymáhání menších vad v hodnotě desítek tisíc korun.
• Zavázat zhotovitele odstranit vady, i když je neuznává. Včasnost odstranění zajistit smluvní pokutou.

Zhotovitelům doporučujeme:

• Přenést závazky ze záruk důsledně na své subdodavatele, včetně smluvních pokut.
• Sjednat se subdodavateli dostatečně dlouhé záruky, které pokryjí i dobu mezi dodáním subdodávky na staveniště a předáním díla jako celku.
• Sjednat si právo na alespoň jeden pokus o odstranění vady před tím, než objednatel požádá o slevu či odstoupí od smlouvy. Zákon totiž zhotoviteli takové právo negarantuje.

Záruční doba pro stavby delší než 57 měsíců - jde tedy zhruba 5 let - je z hlediska technického již neefektivní. Po této době by již měla naplno fungovat prevence, tzn. správná údržba a provozování budovy za účelem co nejdelší bezproblémové životnosti objektu. Stanovená lhůta 5 let „obvyklé záruky“ se nabízí jako jednoznačný údaj pro všechny v úvodu článku uvedené oblasti a je možné s ním dále pracovat v legislativě.

Shrnutí odpovědnosti za vady a záruk

Následující tabulka shrnuje klíčové aspekty odpovědnosti za vady a záruk ve stavebnictví:

tags: #zarucni #doba #u #novych #staveb #informace

Oblíbené příspěvky:

• Vše o tloušťce anhydritové podlahy pro vaši garáž
• Realizace plochých střech s lehkými betony
• Inspirace pro postele
• Metody a normy pro hodnocení cihel
• vše o cementové stěrce