Koupě domu: Záruka, střecha a skryté vady – co byste měli vědět

Pořízení nemovitosti je jedno z největších životních rozhodnutí. Ať už pořizujete dům, byt či pozemek, je potřeba zvážit mnoho aspektů. Na prohlídce může vypadat vše naprosto dokonale, ovšem realita nemusí být vždy viditelná na první pohled. Koupě nemovitosti představuje obvykle jednu z největších finančních investic v životě. Co však dělat, když se měsíce nebo dokonce roky po koupi domu či bytu začne objevovat plíseň na stěnách nebo se ukáže, že elektroinstalace neodpovídá normám?

Důležitost kvalitní střechy a její údržby

Kvalitní střecha je základem každého domu. Zatékání přes střechu tak může být pro mnohé majitele nemovitosti noční můrou. Stejně tak je noční můrou kondenzace vzdušné vlhkosti při špatném provedení izolace nebo některé další vrstvy ve skladbě střechy. Při každém jarním a podzimním dešti, nebo střídání teplot v zimním období se opakují stále ty samé problémy, ale jejich příčinu se stále nedaří odhalit a stále jen a jen dokola řešíte odstraňování následků. Neustálé opravy a sanace zatékání a kondenzace mají dopad do rodinného rozpočtu a také kvality a pohody bydlení. Pronikající voda do domu může kromě vizuálních nedostatků způsobit i nevratnou degradaci materiálů, prvků a konstrukcí. Voda a vlhkost negativně působí například na dřevěné prvky krovu a stropů, sádrokartonové podhledy a zdivo. Může způsobovat plísně, hnilobu a aktivovat dřevokazné houby. I malé kapky vody mohou v dlouhodobém horizontu způsobit závažné poruchy, a to i statické.

Příčiny problémů se střechou mohou být různé:

• Nesprávné vyprojektování.
• Šetření na klempířských doplňcích.
• Nekvalitní materiály či záměrné opomenutí některých dílčích prvků či jejich předepsaného množství s cílem ušetřit.
• Nevhodná kombinace materiálů.
• Morální zastarání střechy, nebo její poškození povětrnostními vlivy.
• Zanedbaná pravidelná kontrola, údržba a oprava střechy a souvisejících vrstev její skladby.

Pravidelné kontroly střechy a právní odpovědnost

Zásadám kontrolního a zkušebního plánu pro střešní konstrukce se věnuje Česká státní norma 73 1901-1. Podle ní by střechy a jejich součásti měly být pravidelně a odborně kontrolovány, ideálně dvakrát ročně. Za pravidelné prohlídky a kontrolu střech odpovídá vlastník budovy, takže pokud by došlo k újmě na zdraví či majetku vinou zanedbané údržby střechy, nese veškerou finanční a právní odpovědnost majitel objektu. Jestliže není střecha odborně zkontrolována, nemusí pojišťovna hradit škodu. Odborníci doporučují pozvat si na kontrolu specialistu. Mnohdy jsou totiž právě ta místa, kde je nutné kontrolu provést, nejhůře přístupná. Doporučují tedy provést spíše prvotní vizuální kontrolu střešní krytiny, například z bezpečí střešního okna, a třeba zkontrolovat a vyčistit okapy.

Kontrola by měla zahrnovat:

Čtěte také: Praktický chodník do zahrady

• Kontrolu stavu střešní krytiny. Pokud zaznamenáte rozbité, poškozené nebo uvolněné tašky, je už vhodné přivolat na opravu odborníka.
• Kontrolu klempířských prvků, tedy veškerého oplechování průniků, odvětrávacích otvorů, oken, vikýřů, lemování komínů.
• Kontrolu svodů a žlabů, včetně jejich spojů. Pokud skrze okno zatéká voda, bude je třeba zřejmě vyměnit.
• Kontrolu sněhových zábran a hromosvodů. Revizi hromosvodu by měl provádět certifikovaný odborník minimálně jednou za čtyři roky.

Poté, co se zkontroluje vnější střecha, je třeba zkontrolovat také podkroví. Podívat se, zda nejsou někde mokré skvrny, které by značily zatékání vody, nebo se někde netvoří plísně, které jsou také známkou nežádané vlhkosti. Problém může nastat u plochých střech, kde je těžké zjistit, kudy do domu zatéká, a to zvláště u střechy se zazeleněním nebo kačírkem. Podle České správy střech a doporučení dalších odborníků by kontrola střechy měla probíhat minimálně jednou do roka, ideálně dvakrát, a to před zimou a po zimě. Dále pak je vhodné zvláště ploché střechy zkontrolovat po větším dešti, bouřce, krupobití nebo větru.

Skryté vady nemovitostí a právní ochrana kupujícího

Koupě nemovitosti je jedno z největších životních rozhodnutí. Právní úprava skrytých vad nemovitostí poskytuje kupujícím ochranu, která může vést až k odstoupení od smlouvy či získání slevy z kupní ceny. Skrytá vada nemovitosti je technický nebo právní nedostatek, který existoval již v okamžiku převzetí nemovitosti kupujícím, avšak nebyl viditelný při běžné prohlídce ani při vynaložení dostatečné pečlivosti. Právě vady bývají častou příčinou sporů i ve stavebnictví. Mezi typické příklady skrytých vad patří vlhkost a plíseň skrytá za čerstvě nanesenou omítkou nebo obklady, elektroinstalace neodpovídající normám zakrytá novými kryty, statické poruchy konstrukce, zatékající střecha projevující se až po první zimě, napadení krovu dřevokaznou houbou nebo vadné izolace. Často mezi skryté vady patří například špatně odizolovaná střecha, kdy ji stavební firma pokryla jen pohledovým sádrokartonem. Za skrytou vadu také můžeme považovat situaci, kdy časem začnou plesnivět a praskat zdi, ale na první pohled při koupi nemovitosti to nebylo poznat, protože prodávající vše přetřel nějakým nátěrem. Může to být i rozbitý kotel nebo komín, což zjistíte až ve chvíli, kdy ho budete potřebovat využít, nebo netěsnící kanalizace, kvůli které jste neustále obtěžováni zápachem.

Klíčové aspekty skrytých vad:

• Rozhodující je, zda vada existovala již při koupi a zda jste ji mohli odhalit při důkladné prohlídce. Běžné opotřebení odpovídající stáří nemovitosti (například oprýskaný nátěr u staršího domu) není skrytou vadou. Naopak plíseň zakrytá novou malbou nebo statické trhliny překryté sádrokartonem ano.
• Prodávající odpovídá za skryté vady i v případě, že o nich sám nevěděl. Rozhodující je, že vada existovala v době prodeje. Pokud však prodávající o vadě věděl a zatajil ji, může odpovídat i trestně.
• Vada už tehdy existovala, ale byla skrytá, tzn. prodávající o její existenci kupujícího neinformoval, při koupi nebyla zřejmá a projevila se teprve dodatečně při užívání nemovitosti. Za veškeré skryté vady nese zodpovědnost prodávající a zákon mu neumožňuje se této zodpovědnosti vzdát.

Zákonná lhůta pro uplatnění skrytých vad

Odpovědnost za skryté vady nemovitostí upravuje občanský zákoník v ustanoveních § 2099 a následujících, přičemž pro nemovitosti platí speciální úprava v § 2129. Podle tohoto ustanovení má kupující právo vytknout prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí vlastnického práva. Zásadní je však i subjektivní lhůta, podle které musí kupující oznámit vadu prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit. Oba tyto časové limity běží současně a jejich kombinace určuje, zda má kupující ještě právo uplatnit reklamaci. Pokud se vada projeví například po čtyřech letech, stále má právo ji uplatnit, ale opět musí tak učinit bezodkladně po jejím zjištění. V praxi to znamená, že pouhá skutečnost, že máte pět let na uplatnění vady, neznamená, že můžete s oznámením otálet. Rozhodující moment nastává v okamžiku, kdy jste vadu objevili nebo jste ji mohli při dostatečné péči objevit.

Pro spotřebitele, tedy fyzické osoby, které nemovitost kupují mimo svou podnikatelskou činnost, platí od ledna 2023 zvýhodněná ochrana. Pokud se vada projeví v průběhu dvou let od převzetí nemovitosti, má se ze zákona za to, že stavba byla vadná již při převzetí. V takovém případě je to prodávající, kdo musí prokázat, že vada vznikla až později. Je třeba zdůraznit, že ani běžné smluvní doložky typu „nemovitost se prodává, jak stojí a leží" nezbavují prodávajícího odpovědnosti za skryté vady u individuálně určených nemovitostí. Tyto formulace mají význam pouze při prodeji neurčitého souboru věcí úhrnkem. Pokud prodávající o skryté vadě věděl nebo musel vědět v době odevzdání nemovitosti, nemá právo namítat opožděnost reklamace ani po uplynutí pětileté lhůty. Pokud prodávající vadu úmyslně zatajil, může být jeho jednání posouzeno i jako trestný čin podvodu podle § 209 trestního zákoníku.

Čtěte také: Jak postavit dřevěný dům

Shrnutí odpovědnosti za skryté vady a záruční doby:

Technická inspekce nemovitosti jako prevence

Prevence je vždy lepší než následné řešení problémů. Nikdy nekupujte nemovitost pouze na základě jedné krátké prohlídky. Naplánujte si více návštěv v různou denní dobu a za různého počasí. Ideálně si přiveďte odborníka - stavebního technika, statika nebo certifikovaného inspektora nemovitostí. Investice do profesionální inspekce nemovitosti se pohybuje v rozmezí 5 000 až 15 000 Kč v závislosti na velikosti a typu nemovitosti. Technická inspekce nemovitosti je v podstatě prověření, nebo kontrola technického stavu celé nemovitosti. Jedná se o proces, kdy technický inspektor, nebo auditor provede kompletní inspekci od podlahy, až po střechu. Mnoho lidí by si možná myslelo, že tento proces je při prodeji nemovitostí samozřejmostí, ale opak je pravdou. Kvalitní inspektor, který bude kontrolovat vaši nemovitost může odhalit problémy, které nejsou na první pohled vidět. K odhalení takových problémů má samozřejmě inspektor své příslušenství, které se cenově může vyšplhat až na desetitisícové částky. Mohou to být problémy se základy, střechou, vodovodními nebo elektrickými rozvody, plísněmi nebo škůdci. Inspekce také pomůže i kupujícímu. A zejména to, že se může vyhnout neočekávaným nákladům na opravy po koupi nemovitosti. Díky kvalitní inspekci nemovitosti získává kupující detailní přehled o technickém stavu, což umožňuje učinit víc racionální rozhodnutí o koupi. Inspekce nemovitosti zahrnuje nejen kontrolu veškerých vad, ale také kontrolu bezpečnostních aspektů, jako jsou požární hlásiče, elektrické rozvody a stavební prvky z hlediska požární bezpečnosti. Nejlepším řešením, jak se vyhnout sporům ohledně skrytých vad, je co nejdůkladnější prověření nemovitosti.

Pokud prodáváte starší byt či dům, je především v zájmu vás jako prodávajícího zjistit před prodejem jeho skutečný stav a detailně ho popsat v kupní smlouvě. Sám prodávající by měl veškeré vady detailně popsat v kupní smlouvě a přiložit k ní i vypracovanou technickou zprávu, vyhne se tak budoucím soudním sporům. Jediným způsobem, jak se může prodávající zbavit své odpovědnosti za dodatečně objevené závady, je výslovně na ně předem upozornit. Pokud by došlo k soudnímu sporu, tak před soudem musí prodávající prokázat, že kupujícího před prodejem seznámil s konkrétními vadami nemovitosti. V praxi se prodávající snaží ze zodpovědnosti za skryté vady vyvázat různými formulacemi v kupní smlouvě (např. „Nemovitost se na kupujícího převádí tak, jak stojí a leží“ nebo „Nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“ nebo “Kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit”). Jedinou možností, jak se vyvázat, je udělení písemného souhlasu ze strany kupujícího, že se nebude za případné skryté vady dožadovat finanční ani jiné kompenzace. Pokud si záruční lhůtu sjednáte, pak to znamená, že prodávající, tedy v tomto případě developer, vám ručí za to, že daná nemovitost bude mít po dobu záruční lhůty stejné vlastnosti jako při její koupi.

Co dělat při zjištění skryté vady

Zjištění skryté vady nemovitosti je stresující situace, která vyžaduje rychlou a promyšlenou reakci. Každý den prodlení může oslabovat vaši právní pozici.

Čtěte také: Od vizualizace po zateplení fasády

1. Dokumentace vady: Jakmile zjistíte možnou skrytou vadu, ihned ji důkladně zdokumentujte. Pořiďte obsáhlou fotodokumentaci a video zachycující rozsah problému. Fotografujte z různých úhlů a pokud možno v různých denních dobách nebo za různých povětrnostních podmínek (například zatékání při dešti). Zaznamenejte si přesné datum zjištění vady.
2. Kontaktování odborníka: Neprodleně kontaktujte odborníka na stavebnictví. Odborník posoudí závažnost vady, určí její pravděpodobnou příčinu a odhadne, zda mohla existovat již v době převodu nemovitosti. Znalecký posudek je nejdůležitějším důkazem v případném soudním řízení. Bez něj je prakticky nemožné prokázat, že vada existovala již v době převodu a že jde skutečně o skrytou vadu, nikoli o pozdější poškození nebo běžné opotřebení.
3. Písemné oznámení prodávajícímu: Bez zbytečného odkladu, ideálně do několika dní od zjištění vady, zašlete prodávajícímu písemné oznámení o vadě. Doporučujeme zaslat dopis doporučeně s dodejkou, abyste měli důkaz o doručení. V oznámení precizně popište zjištěnou vadu, uveďte datum jejího zjištění a přiložte fotodokumentaci. Jasně formulujte, jaké právo si volíte - odstranění vady opravou, slevu z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy. V případě zjištění skrytých vad řešte situaci s developerem či s jiným prodávajícím co nejdříve. Ideálně písemnou formou a přímo s prodávajícím. Pokud jste kupovali byt přes realitní kancelář, musíte se i tak obrátit na konkrétní osobu, která vám byt prodala. Realitní kancelář je jen prostředník, s reklamací vám nepomůže. A realitní kancelář za skryté vady ani neručí.
4. Další postup: Po doručení oznámení prodávající může vadu uznat a nabídnout řešení - opravu na své náklady, finanční kompenzaci nebo dohodu o slevě. Pokud prodávající vadu odmítá uznat, neodpovídá na vaše oznámení nebo nabízí nedostatečné řešení, je nutné podat žalobu k příslušnému okresnímu soudu podle místa, kde se nemovitost nachází.

V rámci reklamace skrytých vad máte právo na to, aby prodávající situaci řešil. A záleží na tom, o jaký typ vady jde. Například rozbitý kotel či komín by spadal pod vady odstranitelné. V tom případě máte právo na to, aby prodejce vadu odstranil. Pokud se ale ukáže, že vada je neodstranitelná, máte právo chtít slevu z kupní ceny. Určit výši slevy ale může být problematické. Pokud vám tedy nabízená sleva nepřijde adekvátní, je potřeba se obrátit na soud, aby rozhodl. Odstoupení od kupní smlouvy představuje nejzávažnější následek zjištění skryté vady. Odstoupit od smlouvy lze pouze v případě podstatného porušení smlouvy. Odstoupení od smlouvy nelze uplatnit u nevýznamných vad, přičemž se má za to, že vada není nevýznamná, pokud není prokázán opak.

Určení přiměřené slevy z kupní ceny: Nelze ji jednoduše vyčíslit pouhým odečtením nákladů na opravu od kupní ceny. Zohledňuje se:

• Jak vada komplikuje a omezuje užívání nemovitosti oproti stavu, který strany předpokládaly při bezvadném plnění.
• Zda vada snižuje životnost nemovitosti, a pokud ano, o kolik.
• Výše nákladů na odstranění vady, nicméně sleva se s těmito náklady nerovná.

Koupě nemovitosti od developera

Při koupi bytu nebo domu od developera (nová výstavba) se často setkáte s poskytnutím dvou nebo tříleté záruční doby. Tato záruka pokrývá i vady, které vzniknou až v průběhu užívání, nikoli pouze skryté vady existující při převodu. U developerských projektů je klíčové řádné protokolární předání bytu s detailním popisem stavu. Ve chvíli, kdy tato dvouletá či tříletá záruka vyprší a vy danou věc nevyreklamujete, je pozdě. Neznamená to ale, že byste se museli smířit se současným nevyhovujícím stavem vaší nemovitosti. Jen to znamená, že danou vadu už nemůžete developerovi vytknout a žádat opravu nebo nějakou satisfakci. Ať už si ale ve smlouvě ujednáte jakkoli dlouhou záruční dobu, nemá žádný vliv na developerovu odpovědnost za skryté vady.

Záruka "All Inclusive" od TONDACH

V době, kdy se výrobci pálených střešních tašek předhánějí v délkách záruky, často se zapomíná na to, že zdaleka nezáleží pouze na jejím trvání. Náš největší výrobce pálené střešní krytiny TONDACH svým produktům věří a zároveň se snaží dostát očekávání zákazníků, že střecha se pořizuje jen jednou za život. Poskytovaná záruka All Inclusive je tak nejen dlouhá celých 33 let, ale také neskrývá žádné překombinované podmínky, které by komplikovaly plnění. A co je opravdu klíčové, v případě uznané reklamace TONDACH uhradí veškeré náklady spojené s výměnou reklamované krytiny. Zdarma dodá nové střešní tašky, zajistí jejich dopravu k vašemu domu a stejně tak práci spojenou s jejich výměnu.

Problematika skrytých vad nemovitostí je v praxi podstatně složitější, než se na první pohled zdá. Jednotlivé procesní kroky mají skryté výjimky, detaily a návaznosti na další předpisy, které laik často nevidí. Určení přiměřené výše slevy z kupní ceny vyžaduje znalost aktuální judikatury a není možné vycházet jen z nákladů na opravu.

tags: #koupe #domu #zaruka #strecha #co #vedet

Oblíbené příspěvky:

• Inspirace pro vestavěné skříně
• Vlastnosti obkladů Ontario
• spolehlivý dodavatel stavebnin v Ústí nad Labem
• Vše, co potřebujete vědět o čtvercových vestavných svítidlech do SDK
• Autostany pro dva: Svoboda na cestách