PergolyKompletní průvodce rekonstrukcí cihlového bytu 3+kk
Koupili jste si starší byt s plánem ho zrekonstruovat nebo byste rádi jen renovovali váš stávající byt? Pakliže ano a nejste si jistí, jak postupovat a na co si dát pozor, tak jste tu správně. Tento článek vám poskytne informace z první ruky o tom, jak na rekonstrukci bytu, a to zejména cihlového bytu 3+kk.
Plánování a příprava rekonstrukce
Aby rekonstrukce proběhla v klidu a bez zbytečného stresu, je dobré si vše podrobně naplánovat. A když říkáme vše, tak opravdu vše. Díky podrobnému plánování totiž docílíte toho, že rekonstrukce bude mít svou logiku. Přemýšlejte o tom, jak chcete využívat jednotlivé místnosti, a jestli do budoucna nemůže nastat také nějaká významná změna, jako je nový člen rodiny, dětský pokoj nebo pracovna. Bude nutné měnit dispozice bytu? Dále je dobré se zamyslet nad celkovým stylem bytu. Bude to moderní byt? Bude sladěný do moderních neutrálních barev, jako je bílá, hnědá, šedá, béžová či zvolíte nějaké agresivnější barvy? V tomto případě je dobré si ujasnit, zda rekonstrukci děláte pro sebe nebo například skrze pronájem u investičního bytu. Pakliže se jedná o byt na pronájem, doporučujeme byt orientovat spíše do neutrálních barev, aby si následný nájemce mohl byt vybavit dle svého uvážení.
Fáze plánování a přípravy
- Návrh dispozice a styl bytu: Dobré je se zamyslet, kde budete mít postel a podle toho natáhnout i elektriku a vyvést zásuvky. K tomuto je dobré si vždy v klidu sednout a s rodinou probrat, jak běžně fungujete. Je dobré si ujasnit, kam odkládáte jaké věci, kde máte co uskladněno atd. Zároveň je dobré se zamyslet, kde v bytě máte hluchá místa a ty nějakým efektivním způsobem zaplnit. Hezkým příkladem mohou být skříňky v kuchyni, které jsou až ke stropu.
- Výběr materiálů a vybavení: K vybavení bytu bychom ještě rádi zmínili, že je dobré k tomuto přistupovat velmi zodpovědně a s předstihem. Může se totiž stát, že uprostřed rekonstrukce zjistíte, že něco není skladem a budete pak klidně i několik měsíců čekat na dodání, což může být velký problém.
- Projektová dokumentace a povolení: Jestli máte byt v osobním vlastnictví, podívejte se do stanov Společenství vlastníků jednotek (SVJ), kde se dozvíte, v jakých případech souhlas SVJ potřebujete a kdy se bez něj obejdete. Obvykle se požaduje, pokud se jedná o zásah do společných částí domu. O rekonstrukci bytového jádra v družstevním bytě rozhoduje družstvo, které vám musí vydat písemný souhlas. Dále je důležité mít stavební povolení v případě rozsáhlých změn či v případě zásahu do dispozice bytu. Pokud se bude zasahovat do nosných nebo obvodových stěn, je nutné požádat o stavební povolení. Pokud plánujete jen drobné úpravy a nebudete měnit dispozici bytu, ohlásíte rekonstrukci na příslušném stavebním úřadě.
- Výběr realizační firmy a řemeslníků: První řadě doporučujeme jít po osobních referencích vašich známých a následně doporučujeme pročíst recenze. Tato fáze výběru je velmi důležitá, jelikož to ovlivní následně celý chod rekonstrukce. S řemeslníky doporučujeme podepsat smlouvu o dílo, kde se jasně stanoví co se bude dělat, jaké budou fáze prací, kdy bude vše hotovo a případné penále za nedodržení termínů.
- Rozpočet a časový harmonogram: Stanovit si budget, kde je dobré počítat, že průměrná rekonstrukce vyjde na 12 - 15 tis za m2 plochy. Tento budget pak rozdělit k jednotlivým segmentům. Je potřeba počítat i s náklady na likvidaci odpadu a suti, poplatky za stavební povolení a hlavně mít vytvořenou rezervu pro nenadálé výdaje. Doporučujeme mít zhruba 20% rezervu z celkové odhadované ceny.
Máte svoji rekonstrukci naplánovanou a máte představu, co kde bude? Pokud ano, tak ještě zjistěte, kudy vedou původní rozvody vody, plynu a elektřiny. Zároveň je dobré vědět, kde je hlavní uzávěr vody a zda k němu máte přístup. U družstevního bytu je dobré rekonstrukci družstvu ohlásit a zároveň je slušné ohlásit rekonstrukci i sousedům, případně se s nimi domluvit na časech, kdy budete dělat randál.
Realizace rekonstrukce - praktické kroky
Jakmile máte jasno a naplánováno, je čas přejít k samotné realizaci. Rekonstrukce bytu se obvykle skládá z několika fází, které na sebe logicky navazují.
1. Demoliční práce
Prvně je potřeba vyklidit nábytek, koberce a další vybavení. Dále se odstraňují staré podlahy, obklady, příčky nebo elektroinstalace. Demontáž bytového jádra trvá většinou 1 den. Příkladem může být byt v Trutnově, kde začali bouráním všeho, co nebylo pro novou dispozici bytu vhodné. Byly to příčky, zrušila se cihlová spíž v kuchyni, vybourala se 7 let stará koupelna a WC. Suť se vynášela ze třetího patra po schodech a měla celkovou váhu 2,93 tuny.
Čtěte také: Jak na rekonstrukci stěny z dřevotřísky?
2. Hrubé stavební práce
Sem patří výstavba nových příček, úpravy rozvodů vody, elektřiny a plynu. Následně je dobré souběžně zavolat elektrikáře s instalatérem, avšak je pravdou, že instalatérské práce mají přednost. Měli byste mít vyřešenou logiku rozložení zásuvek a orientačně vědět, kde bude jaký spotřebič. K tomu se pojí i logika vypínačů. Pokud jasně víte, kde budete mít postel, tak je vhodné si dát vypínač i k posteli, abyste nemuseli následně vstávat a jít světlo zhasnout. U instalace topení pak zvažte, zda nevysekat ve zdi díru, kam se dají schovat trubky. Je to sice pracnější, ale výsledek určitě stojí za to.
- Elektroinstalace: V bytě v Trutnově byla elektrika pouze na tři staré jističe, takže by pro dnešní moderní bydlení nevyhověla. Rozvod elektriky je nyní v měděných vodičích, s jištěním dle platných norem. Nově vytvořené zásuvky se vysekávaly do zdi a jejich přívody byly zafrézovány do zdiva, a poté zapraveny.
- Instalatérské práce: V cihlovém bytě v Trutnově klientka nechtěla mít plyn, který ohříval vodu a zajišťoval potřeby pro vaření. O zrušení plynu se musí zažádat, kde vám plynoměr odmontují a zapečetí plynovou trubku.
- Bytové jádro: Rekonstrukce bytového jádra patří mezi nejnáročnější části modernizace bytu. Stará jádra bývají nejčastěji umakartová s polystyrenovou výplní. Nové bytové jádro můžete mít buď z pórobetonových tvárnic, nebo ze sádrokartonu. V bytě v Trutnově byla za novou stěnou koupelny nová kuchyň. V této nové stěně ze sádrokartonu, jsou protaženy všechny důležité instalace, pro koupelnu a kuchyň. Pravá a zadní stěna WC je nově postavena pomocí sádrokartonu, kde vedou důležité instalace pro byt. Vodoměry se přemístily do vyšší pozice a v sádrokartonové stěně se umístila skrytá dvířka.
- Stropy a podlahy: V bytě v Trutnově byly cca 2,75 metru vysoké stropy. Velmi křivé původní betonové stropy byly sníženy pomocí sádrokartonu. Ve vzniklé stropní dutině se protahovala potřebná elektroinstalace. Podlahy v tomto bytě byly oříšek. Parkety byly v obytných místnostech bytu. V kuchyni, chodbě, koupelně a WC byly betonové podlahy. Parketové podlahy měly velkou křivost, ale vše se podařilo srovnat.
3. Finální úpravy a instalace
Jakmile máte rozvody vyřešené, tak je čas na dokončovací práce. Omítnete stěny, položíte obklady, vyřešení podlahy, vymalujete, nainstalujete vanu či sprchový kout, záchod a umyvadlo. V případě, že rekonstruujete i kuchyň, tak je čas na povolání truhláře, aby vám kuchyň nainstaloval.
- Koupelna a WC: Koupelna, kde původně dominovala vana, je osazena velkým sprchovým koutem o rozměru 120 x 90 cm. Ve sprchovém koutě vznikla pěkná nika, pro odkládání potřeb pro sprchování. Sprchový kout je opatřen termostatickým sprchovým setem. Kruhový odtokový kanálek o průměru 9 cm zajišťuje dostatečný odvod vody ze sprchování. V koupelně bylo namontováno umyvadlo se závěsnou skříňkou, osazeno zrcadlo a na stěně oddělující WC od koupelny, byl pověšen elektrický bojler. Ve stropě jsou umístěny LED panely a odtahový ventilátor s doběhem a automatickou uzavírací žaluzií. Obklad na stěnách v pískové barvě je ve velikosti 60 x 30 cm. Hnědě eloxované lišty rozbily monotónnost stěn. Modrý obklad ve sprchovém koutě je ve velikosti 75 x 25 cm, doplněn rohovými nerezovými lištami. WC bylo předěláno z klasického kombíka, na modernější závěsné. Konstrukce pod obkladem je ze systému Geberit. Obklad pro WC byl použit stejný jako v koupelně a doplněn o hnědé eloxované lišty.
- Kuchyň: Pokud hledáte skvělý kompromis mezi praktičností a elegancí v kuchyni, tak doporučujeme oslovit kvalitního truhláře, který využije výklopné systémy Blum či na šuplíky výsuvné systémy Blum.
- Malování: Malování bytů si majitelka v bytě v Trutnově zařídila sama, kde každá místnost má svůj specifický barevný tón.
Doba trvání a náklady rekonstrukce
Jak dlouho trvá rekonstrukce bytu?
Doba trvání rekonstrukce závisí na rozsahu prací, velikosti bytu, dostupnosti materiálů a koordinaci řemeslníků. Orientační datum vyhotovení je dost individuální a záleží na mnoha faktorech. Když si uděláte kvalitní přípravu, vyřídíte případné stavební povolení a nasmlouváte řemeslníky, tak by rekonstrukce mohla zabrat 1,5 - 3 měsíce. Je potřeba však počítat s tím, že nějaký materiál nebude zrovna skladem a doba se tak může lehce prodloužit. Při rekonstrukci svépomocí se pak může tato doba natáhnout mnohem více.
Orientační doba trvání rekonstrukce
| Typ rekonstrukce | Doba trvání |
|---|---|
| Částečná rekonstrukce (např. koupelna, kuchyně) | 2-6 týdnů |
| Kompletní rekonstrukce 1+kk / 2+kk | 6-10 týdnů |
| Kompletní rekonstrukce 3+kk a větší | 10-16 týdnů |
Kolik stojí rekonstrukce bytu?
Ono na tuto otázku nelze ani jednoznačně odpovědět, protože se vše odvíjí od ceny za materiál a od ceny jednotlivých řemeslníků. Zároveň záleží na velikosti bytu a na rozsahu prací. Průměrná rekonstrukce vyjde na 12 - 15 tis za m2 plochy. Je důležité počítat s rezervou, protože se často objevují nečekané komplikace - skryté vady, zpoždění dodávek nebo špatná koordinace prací. Průměrná rekonstrukce bytu 3+kk o podlahové ploše 70 m2 se pohybuje kolem 700 tisíc Kč.
Rekonstrukce svépomocí vs. profesionálové
Další častou otázkou je, zda lze rekonstrukci zvládnout svépomocí. Určitě to lze, pakliže jste alespoň trochu zruční a máte potřebné nářadí. Kde se však vyplatí si pozvat profesionály, tak jsou právě rozvody elektřiny a vody. Pakliže zde něco uděláte špatně, tak důsledky mohou být fatální. Můžete ohrozit jak svoje zdraví, tak i majetek, kde by mohl být problém i s pojišťovnou. Za nás doporučujeme na podobné věci opět využít šikovného řemeslníka. Nejen, že to budete mít s největší pravděpodobností kvalitněji zpracované, ale zároveň si ušetříte i hromadu času, který byste mohli investovat do toho, v čem jste skutečně dobří. Je tedy vhodné si orientačně spočítat, kolik vám to ušetří času a kolik byste dokázali vydělat svojí prací. V neposlední řadě si ušetříte i hromadu nervů.
Čtěte také: Typy dřeva pro dřevěné obklady
Pevně věříme a doufáme, že vám tento článek alespoň trochu pomohl a že nyní bude rekonstrukce o to snazší. Je to sice veliký strašák, ale uvidíte, že to zvládnete. Co určitě doporučujeme nepodcenit, tak mít rezervu na neočekávané výdaje a řádně vybírat řemeslníky.
Čtěte také: Rekonstrukce paneláku s dřevěnými prvky
tags: #rekonstrukce #cihlového #bytu #3 #kk #průvodce
